بدهی این غول املاک و مستغلات افزایش یافت، اما توانایی بازپرداخت بدهی اندکی بهبود یافت

مشاغل املاک و مستغلات هنوز به شدت به وام‌های کوتاه‌مدت متکی هستند، در حالی که اجرای پروژه بلندمدت است – عکس: کوانگ دین

کدام شرکت‌های املاک و مستغلات بدهی‌هایشان افزایش یافته است؟

در گزارشی که اخیراً در مورد صنعت املاک مسکونی منتشر شده است، Visrating - یک آژانس رتبه‌بندی اعتباری با سرمایه Moody's - اعلام کرد که در نیمه اول امسال، کل بدهی سرمایه‌گذاران فهرست شده در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 19 درصد افزایش یافته است.

میزان بدهی معوقه عمدتاً ناشی از توسعه پروژه‌های جدید برخی از شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات مانند Vinhomes (کل بدهی در مدت مشابه 63 درصد افزایش یافته است)، Van Phu Invest (54 درصد)، DIG (59 درصد)، Nha Khang Dien (33 درصد) و ... است.

کارشناسان Visrating پیش‌بینی می‌کنند که با افزایش بدهی توسعه‌دهندگان برای تأمین مالی توسعه پروژه‌های جدید، اهرم مالی همچنان افزایش خواهد یافت.

	۶ ماه اول ۲۰۲۳	۶ ماه اول ۲۰۲۴
وی اچ ام	۴۳۳۶۸	۷۰۵۰۰
وی پی آی	۴۰۴۲	۶۲۱۸ عدد
حفاری	۲۷۲۴ عدد	۴۳۲۳
کی دی اچ	۵۸۰۲	7739
پی دی آر	۳۸۸۸ عدد	۴۱۸۳
ان ال جی	۵۰۴۵	۶۵۳۲ عدد

داده‌ها: صورت‌های مالی، TTO

با این حال، از جنبه مثبت، انتظار می‌رود ظرفیت بازپرداخت بدهی در نیمه اول سال 2024، به لطف بهبود جریان نقدی عملیاتی و منابع نقدی، اندکی بهبود یابد.

طبق گزارش Visrating، نسبت بدهی/EBITDA (شاخص مالی که سود شرکت را قبل از کسر هزینه‌های بهره، استهلاک و مالیات بر درآمد شرکت‌ها نشان می‌دهد) این صنعت در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۴ به ۳.۷ برابر افزایش یافته است، در حالی که این نسبت در سال گذشته ۲.۷ برابر بوده است.

علاوه بر این، منابع نقدی ۵ درصد افزایش یافت؛ جریان نقدی عملیاتی اندکی بهبود یافت اما در نیمه اول سال ۲۰۲۴ همچنان منفی بود.

	بدهکار
سه‌ماهه چهارم-۲۰۲۰	۱۶۱۸۹۲
سه‌ماهه چهارم-۲۰۲۱	۱۷۹۶۹۷
سه‌ماهه چهارم-۲۰۲۲	۲۰۷۱۶۱
سه‌ماهه چهارم-۲۰۲۳	۲۲۲۴۸۳
سه‌ماهه دوم-۲۰۲۴	۲۴۵۶۴۰

داده‌ها: بدهی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت بر اساس گزارش‌های مالی نزدیک به ۸۰ شرکت پذیرفته‌شده در بورس در زمینه مدیریت و توسعه املاک و مستغلات (عمدتاً وام‌های بانکی، اوراق قرضه، اجاره‌های مالی و غیره)

بسیاری از سرمایه‌گذاران جریان نقدی بازپرداخت بدهی بسیار ضعیفی دارند.

همچنین طبق گزارش Visrating، بیش از دو سوم سرمایه‌گذاران فهرست شده، جریان نقدی برای بازپرداخت بدهی از سطوح ضعیف تا بسیار ضعیف، به ویژه جریان نقدی عملیاتی کمتر از 5 درصد از کل بدهی، دارند، به ویژه سرمایه‌گذارانی که تحت تأثیر مسائل حقوقی پروژه‌هایی مانند LDG، Quoc Cuong Gia Lai (QCG) و Novaland (NVL) قرار گرفته‌اند.

کارشناسان آژانس‌های رتبه‌بندی اعتباری همچنین خاطرنشان کردند که اتکای زیاد به وام‌های کوتاه‌مدت، خطرات قابل توجهی را برای تأمین مالی مجدد ایجاد می‌کند.

ناگفته نماند، طبق گفته ویراتینگ، نسبت بدهی کوتاه‌مدت به کل بدهی سرمایه‌گذاران بورسی در سه‌ماهه دوم سال 2024 همچنان بالا و 44 درصد است، که در آن شرکت‌هایی با نقدینگی محدود، به عنوان مثال: شرکت سهامی گروه مشاوره سرمایه‌گذاری ساختمانی کین گیانگ (CKG)، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری نام بای بای (NBB)، QCG، کوسی (KOS) بالاترین نیاز به تجدید سرمایه را دارند.

	نقدی
سی کی جی	۲۹
ان‌بی	۲۴
QCG	۲۷
کوس	۸

داده‌ها: BTC، TTO

علاوه بر این، داده‌ها نشان می‌دهد که حدود ۱۰۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه املاک و مستغلات وجود دارد که در سال ۲۰۲۵ سررسید خواهند شد. ویزرتینگ تخمین می‌زند که حدود ۵۰٪ از اوراق قرضه سرمایه‌گذاران که در ۱۲ ماه آینده سررسید می‌شوند، در معرض خطر تأخیر در پرداخت اصل/فرع هستند.

در این گزارش آمده است: «بیشتر آنها مربوط به سرمایه‌گذارانی هستند که اخیراً پرداخت اصل و فرع وام خود را به تعویق انداخته‌اند، مانند NVL، Sunshine، Van Thinh Phat و Hung Thinh.»

در حال حاضر، مشاغل املاک و مستغلات عمدتاً از طریق انتشار اوراق قرضه، اعتبار و سهام، بدهی را افزایش می‌دهند.

از این تعداد، انتشار اوراق قرضه جدید املاک و مستغلات در هشت ماه اول سال 2024 نسبت به سال گذشته 5 درصد کاهش یافته است و احتمالاً به دلیل الزامات سختگیرانه‌تر انتشار و تغییرات آتی در قانون اصلاح‌شده اوراق بهادار، همچنان پایین خواهد ماند.

طبق پیش‌نویس قانون فعلی، تغییرات پیشنهادی شامل الزامات وثیقه اجباری برای اوراق قرضه منتشر شده عمومی و محدود شدن اوراق قرضه عرضه خصوصی به سرمایه‌گذاران نهادی است.

در عوض، به گفته Visrating، دسترسی سرمایه‌گذاران به منابع سرمایه جدید در سال ۲۰۲۴ بهبود یافته است، که به لطف رشد اعتبارات بانکی برای تجارت املاک و مستغلات و دو برابر شدن صدور سهام در مقایسه با سال قبل است.

پیش از این، برخی از کارشناسان نیز اذعان داشتند که برای افزایش رشد اعتبار در سال 2024 به میزان 14 تا 15 درصد، بخش مهمی از سرمایه جذب بازار املاک و مستغلات خواهد شد - حوزه‌ای که به سرمایه زیادی نیاز دارد و مشتری اصلی بسیاری از بانک‌ها است.

منبع: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm