کاهش اعتبار برای «بخش‌های کاربردی املاک و مستغلات»

تنظیم روش محاسبه وام‌های معوق برای مسکن اجتماعی و پارک‌های صنعتی/مناطق پردازش صادرات، به عنوان یک اقدام ضروری برای آزادسازی جریان سرمایه به بخش‌های «عملی» تلقی می‌شود.

بانک مرکزی ویتنام (SBV) اخیراً سندی را به ۲۵ بانک تجاری در مورد تنظیم روش تعیین رشد اعتبار برای برخی از بخش‌های اولویت‌دار املاک و مستغلات، از جمله مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات، ارسال کرده است.

مسکن اجتماعی و مناطق صنعتی از این امر بهره‌مند خواهند شد.

بر این اساس، از اول ژانویه تا 31 دسامبر 2026، هرگونه مانده اعتبار اضافی در مقایسه با پایان سال 2025 برای وام‌های سه بخش فوق‌الذکر، هنگام تعیین و کنترل نرخ رشد اعتبار این بخش، در مانده اعتبار املاک و مستغلات لحاظ نخواهد شد.

این اقدام در چارچوب افزایش تقاضای سرمایه برای مسکن اجتماعی و پروژه‌های زیرساختی تولیدی، تعدیل قابل توجهی محسوب می‌شود. حذف وام‌های اولویت‌دار از محدودیت‌های اعتباری املاک و مستغلات، فضای بیشتری برای بانک‌ها جهت افزایش وام‌دهی ایجاد می‌کند و در نتیجه از اهداف رفاه اجتماعی، توسعه صنعتی و جذب سرمایه‌گذاری حمایت می‌کند.

خانم هوین تی تو تائو، تحلیلگر شرکت اوراق بهادار میرا است ویتنام (MAS)، اظهار داشت که تسهیل روش محاسبه وام توسط بانک دولتی ویتنام برای برخی از بخش‌های املاک و مستغلات دارای اولویت، نه تنها از جریان سرمایه به این بخش‌ها پشتیبانی می‌کند، بلکه به بهبود نقدینگی کل بازار نیز کمک می‌کند.

به گفته خانم تائو، هدف این سیاست، تخصیص مجدد سرمایه به بخش‌هایی است که در خدمت تولید هستند، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) را جذب می‌کنند و نیازهای عملی مسکن را برآورده می‌کنند، به جای اینکه به شدت به سمت املاک تجاری یا سوداگرانه سرازیر شوند. این به عنوان یک نشانه مثبت در زمینه فشار مداوم بر رشد اعتبار در کل بخش تلقی می‌شود. بانک‌ها تشویق می‌شوند که وام‌دهی به مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و زیرساخت‌های تولیدی را افزایش دهند، اما همچنان باید از محدودیت‌های کلی رشد اعتبار که توسط بانک دولتی ویتنام کنترل می‌شود، پیروی کنند.

داده‌های بانک دولتی ویتنام نشان می‌دهد که تا ۳۱ مه ۲۰۲۶، اعتبار در کل سیستم در مقایسه با پایان سال قبل ۱۰.۴ درصد افزایش خواهد یافت، در حالی که این افزایش در مدت مشابه سال ۲۰۲۵ تنها ۷.۱ درصد خواهد بود. با وجود این، نهاد نظارتی همچنان رشد اعتباری تقریباً ۱۹ درصدی را برای کل سال هدف قرار داده است و از این طریق فضایی برای دسترسی اقتصاد به سرمایه برای تولید، تجارت و بخش‌های اولویت‌دار ایجاد می‌کند. خانم تو تائو اظهار داشت: «این سیاست به عنوان راه حلی برای رفع تنگناها برای بخش‌های نیازمند سرمایه در نظر گرفته می‌شود، در عین حال کنترل ریسک برای املاک تجاری و فعالیت‌های سوداگرانه را تضمین می‌کند. این یک رویکرد نظارتی مناسب در شرایط فعلی است.»

از منظر تجاری، مدیر کل یک شرکت املاک و مستغلات که پس از یک دوره پیچیدگی‌های قانونی، پروژه‌ای را دوباره آغاز می‌کند، معتقد است که این اطلاعات می‌تواند در ابتدا تأثیر روانی مثبتی بر بازار ایجاد کند.

به گفته این متخصص، تأثیر مستقیم این امر در درجه اول بر مشاغلی که مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات را توسعه می‌دهند، تأثیر خواهد گذاشت - بخش‌هایی که از سیاست جدید بهره‌مند می‌شوند. در همین حال، پروژه‌های مسکن تجاری هنوز جزو گروه‌های اولویت‌دار نیستند. این تاجر اظهار داشت: «با این حال، به طور کلی، وقتی اعتبار فعال‌تر شود، صرف نظر از بخش مربوطه، گسترش می‌یابد و تأثیر مثبتی بر کل بازار خواهد داشت. این هنوز نشانه خوبی برای املاک و مستغلات در دوره فعلی است.»

یک پروژه مسکن اجتماعی در خان هوا . (تصویر کوچک: فهرست ۲۵ بانکی که برای بخش‌های خاص و اولویت‌دار املاک و مستغلات، اعتبار بیشتری دریافت کرده‌اند. عکس: KY NAM)

از سقف تعیین شده تجاوز نکنید.

یکی از مدیران ارشد بانک صنعتی و تجاری ویتنام ( VietinBank ) در گفتگو با خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ گفت که در سال 2025، بسیاری از بانک‌ها فعالیت‌های وام‌دهی املاک و مستغلات را محدود کرده‌اند و تنها بر پرداخت وجوه برای پروژه‌هایی با امکان‌سنجی بالا و اثربخشی واضح تمرکز کرده‌اند تا ریسک اعتباری را در حالی که بازار هنوز در حال بهبود است، محدود کنند.

با این حال، از پایان سال ۲۰۲۵، بسیاری از موسسات اعتباری از بانک دولتی ویتنام (SBV) درخواست کرده‌اند که روش تعیین مانده وام‌های املاک و مستغلات را مورد بازنگری قرار دهد. به گفته این بانک‌ها، گنجاندن وام‌های سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات در کل مانده وام املاک و مستغلات کاملاً مناسب نیست. همه اینها بخش‌هایی هستند که توسط دولت برای خدمت به اهداف رفاه اجتماعی، جذب سرمایه، ترویج تولید و تجارت و تقویت رشد اقتصادی تشویق می‌شوند. یکی از رهبران VietinBank اظهار داشت: «شاید بر اساس این واقعیت، SBV دستورالعمل‌های خود را در سال ۲۰۲۶ تنظیم کرده باشد تا مانده وام اضافی برای مسکن اجتماعی، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات را از هدف مانده وام اعتباری املاک و مستغلات حذف کند.»

به گفته وی، روش محاسبه جدید به بانک‌ها فضای بیشتری برای وام‌دهی در بخش املاک و مستغلات می‌دهد. در صورتی که بانک‌ها با مشکلاتی در گسترش اعتبار در سایر بخش‌ها مواجه شوند، می‌توانند تأمین مالی پروژه‌های املاک و مستغلات سودآور و با بازده خوب سرمایه‌گذاری را در نظر بگیرند.

به گفته کارشناسان، این تعدیل در محاسبه اعتبار معوق املاک و مستغلات ممکن است تأثیر ناگهانی بر کل بازار نداشته باشد، اما نشان می‌دهد که سرمایه بیشتر به سمت بخش‌هایی هدایت می‌شود که قادر به ایجاد ارزش افزوده برای اقتصاد هستند. این همچنین گامی برای ایجاد تعادل بین هدف حمایت از رشد و کنترل ریسک‌ها در زمینه بازار املاک و مستغلات است که هنوز در حال بهبود است.

با این حال، آسان‌تر کردن روش محاسبه به این معنی نیست که موسسات اعتباری می‌توانند وام‌دهی را بدون محدودیت گسترش دهند. بانک‌ها همچنان باید به شدت به محدودیت‌های کلی رشد اعتبار که توسط بانک مرکزی ویتنام در ابتدای سال تعیین شده است، پایبند باشند.

طبق بخشنامه شماره ۱۱۶۸۶ مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵، از بانک دولتی ویتنام، هدف رشد اعتباری برای هر بانک بر اساس امتیاز رتبه‌بندی از ۱ تا ۵ ضرب در ضریب عمومی ۲.۶٪ اعمال شده در سال ۲۰۲۶ تعیین می‌شود. این بدان معناست که حتی با گسترش فضای وام‌دهی برای بخش‌های اولویت‌دار خاص، کل مانده اعتبار معوق یک بانک نمی‌تواند از حد تعیین‌شده تجاوز کند. به عنوان مثال، اگر حداکثر نرخ رشد اعتبار ۱۳٪ برای یک بانک در سال ۲۰۲۶ تعیین شود، کل وام‌های معوق آن، از جمله وام‌های املاک و مستغلات، تنها می‌تواند ۱۳٪ معادل آن را نسبت به پایان سال قبل افزایش دهد. به عنوان مثال، اگر مانده وام املاک و مستغلات معوق در پایان سال ۲۰۲۵ به ۱۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی برسد، حداکثر حد در سال ۲۰۲۶ فقط تقریباً ۱۱۳ میلیارد دونگ ویتنامی خواهد بود. هدف این آیین‌نامه کنترل ریسک، جلوگیری از ورود بیش از حد سرمایه به املاک و مستغلات و تضمین ثبات سیستم بانکی و بازار مالی است.

دیگر خبری از اعطای اعتبار انبوه نیست.

به گفته آقای نگوین لو نام، مدیر بخش مشتریان انفرادی بانک تجاری آسیا (ACB)، بانک دولتی ویتنام (SBV) همچنان رویکردی سختگیرانه اما انعطاف‌پذیرتر در کنترل اعتبار در بخش املاک و مستغلات را حفظ می‌کند. آقای نام تأکید کرد که بازار فعلی دیگر برای اعطای اعتبار انبوه مناسب نیست. در عوض، بانک‌ها بر توسعه بسته‌های وام متناسب با گروه‌ها و پروژه‌های خاص مشتری تمرکز خواهند کرد. ارزیابی بر اساس کارایی سرمایه‌گذاری، ظرفیت بازپرداخت و امکان‌سنجی پروژه خواهد بود، نه اعمال یک الگوی کلی. آقای نام اظهار داشت: "ACB در حال طراحی راه‌حل‌های اعتباری است که نیازهای واقعی مشاغل و افراد را برآورده می‌کند. این بانک پروژه‌هایی را که کارآمد هستند و نیازهای واقعی بازار را برآورده می‌کنند، در اولویت قرار می‌دهد، نه اینکه اعتبار را به هر قیمتی گسترش دهد."

منبع: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm