رواج «خانه‌های دو نرخی»؛ نکاتی برای خرید آپارتمان بدون دفترچه‌های صورتی؛ یافتن سرمایه‌گذاران برای بزرگترین پروژه تفریحی در تویین کوانگ

پیشنهاد بررسی افزودن سازوکاری برای کنترل دقیق‌تر معاملات در طبقات، توین کوانگ به دنبال سرمایه‌گذار برای بزرگترین پروژه منطقه شهری تفریحی در استان، توجه به خرید آپارتمان بدون دفترچه صورتی برای جلوگیری از خطرات... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

نمایندگان مجلس ملی پیشنهاد افزودن سازوکاری برای کنترل دقیق‌تر معاملات انجام شده در تالارهای معاملات املاک و مستغلات را مطرح کردند. (عکس: هوانگ ها)

خانه‌های دو خانواری هنوز محبوب هستند

آقای لی تان هوآن (نماینده مجلس ملی استان تان هوآ ) در تاریخ ۲۹ آگوست، ضمن اظهار نظر در مورد پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات در تالار مجلس ملی، پیشنهاد داد که افزودن سازوکاری برای کنترل دقیق‌تر معاملات املاک و مستغلات در تالارهای معاملات املاک و مستغلات بررسی شود، زیرا به گفته وی، وضعیت فروش کالاها با دو قیمت کاملاً رایج است.

آقای هوآن گفت: «از موتورسیکلت و ماشین گرفته تا خانه، برای ما جستجوی آنلاین با قیمت فروش سرمایه‌گذار که به صورت عمومی منتشر شده است، دشوار نیست. اما خرید با قیمت ذکر شده بسیار دشوار است.»

آقای هوآن پرسید، ارزش معاملاتی واقعی املاک و مستغلات که توسط مشاغل تبلیغ می‌شود کجاست؟ اینها قیمت‌هایی هستند که در سراسر اینترنت منتشر می‌شوند اما "به طرز جادویی" به نرخ‌های خارجی، نرخ‌های انتقال، قیمت‌های سرمایه‌گذاران تبدیل می‌شوند، اما با مبلغ اضافی که در قرارداد فروش ذکر نشده است، اساساً فرار مالیاتی.

آقای هوآن در مورد عملکرد دلالی املاک و مستغلات گفت که پیش‌نویس قانون همچنان به تکمیل چارچوب قانونی مهم برای حرکت به سمت شفافیت و راحتی بازار املاک و مستغلات ادامه داده است. علاوه بر تیم‌های جدی، مشاهده این که فعالیت‌های دلالی در اشکال غنی و متنوع و بدون کنترل انجام می‌شود، دشوار نیست.

آقای هوآن اظهار داشت: «پدیده‌ی دلالان زمین بسیار گسترده است و بر فعالیت‌های مشروع دلالان املاک تأثیر می‌گذارد. علاوه بر این، هنوز موقعیت‌هایی از فعالیت‌های فرصت‌طلبانه، سودجویی و تعیین قیمت توسط برخی از گروه‌های دلالی وجود دارد که به مشتریان آسیب می‌رساند.»

بنابراین، این نماینده مجلس ملی همچنین از نهادی که این قانون را تدوین می‌کند، درخواست کرد که مقررات مربوط به مسئولیت‌های سازمان‌ها و افراد دلال املاک را در جهت تعریف واضح موارد ممنوعه، مطالعه و تکمیل کند.

به طور خاص موارد:

داشتن سهم مستقیم در املاک و مستغلات، بدون افشای آن سهم به خریدار املاک و مستغلات، کسر کمیسیون تخفیف‌دار؛ تحریک یک طرف برای نقض قرارداد سپرده یا قرارداد فروش برای عقد قرارداد جدید با شخص دیگر.

افزایش یا تعیین خودسرانه قیمت املاک و مستغلات برای سوءاستفاده از طرفین معامله برخلاف میل آنها؛ شرکت در دلالی برای وادار کردن طرفین به امضای قراردادها اما عدم اطلاع‌رسانی کامل و صادقانه به طرفین معامله در مورد اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات.

آقای هوآن تأکید کرد: «برخی از اقدامات ممنوعه فوق، مبنایی برای بررسی مسئولیت سازمان‌ها و افراد کارگزاری املاک و مستغلات است. بسته به ماهیت و تخلف، ممکن است رسیدگی اداری، از جمله پیگرد قانونی کیفری، در نظر گرفته شود.»

عرضه جدید در غرب و شرق هانوی ۴۰ درصد از سهم بازار آپارتمان را تشکیل خواهد داد.

کارشناسان تخمین می‌زنند که در آینده نزدیک، عرضه جدید در غرب و شرق، ۴۰ درصد از سهم بازار آپارتمان را به خود اختصاص خواهد داد. علاوه بر این، محصولات املاک و مستغلات در این مناطق به طور خاص و هانوی به طور کلی به طور فزاینده‌ای بهبود خواهند یافت.

به گفته ساویلز، سال ۲۰۰۸ گامی جدید در توسعه برای هانوی بود، زمانی که این پایتخت پس از ادغام با مساحتی بیش از ۳۳۰۰ کیلومتر مربع، ۳.۶ برابر بزرگتر از قبل، به یکی از ۱۷ شهر بزرگ جهان تبدیل شد.

در سال ۲۰۱۱، دولت طرح جامع ساخت پایتخت تا سال ۲۰۳۰ را با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۵۰ تصویب کرد و هدف آن تبدیل هانوی به شهری پایدار با زیرساخت‌ها و سیستم فنی هماهنگ، رقابت‌پذیری بالا و توسعه فرهنگی هماهنگ بود.

در عین حال، غرب هانوی پیش از این نیز شاهد جابجایی‌هایی بوده است، بنابراین تصویر شهری موجود واضح است و موجی از مهاجرت به این منطقه برای سکونت را شکل داده است. توسعه تو هو - لو ون لونگ، جاده کمربندی ۲، جاده کمربندی ۳ و جاده کمربندی برنامه‌ریزی‌شده ۳، ۵ و جاده کمربندی ۴، شتابی را برای توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات ایجاد کرده است. پروژه‌های بزرگی در امتداد این مسیرها در غرب توسعه یافته‌اند، مانند پارک مرکزی مانور، خلیج گرین وینهومس، تانگ لانگ و شهر مایلند هانوی.

مدیر ارشد تحقیقات و مشاوره Savills Hanoi Do Thu Hang گفت که از سال ۲۰۱۱، منطقه غربی در ولسوالی‌های Bac Tu Liem، Nam Tu Liem و Cau Giay همیشه با حدود ۳۰٪ سهم بازار، از نظر عرضه، پیشرو بوده است. بر این اساس، این منطقه با ۵۰٪ سهم بازار، بزرگترین عرضه اداری در پایتخت را دارد. در آینده نزدیک، این منطقه همچنان مرکز توسعه هانوی خواهد بود.

در شرق شهر، طبق برنامه‌ریزی حمل و نقل پایتخت تا سال ۲۰۳۰ و با چشم‌اندازی تا سال ۲۰۵۰، هانوی ۱۰ پل بزرگ دیگر بر روی رودخانه سرخ خواهد ساخت که شامل پروژه‌هایی مانند: پل وین توی ۲، پل تران هونگ دائو، پل تو لین، پل نیو تانگ لانگ، پل تونگ کت و پل هونگ ها ۹ می‌شود.

از سوی دیگر، تکمیل پروژه‌های زیرساختی مانند توسعه جاده کمربندی ۲ و برنامه‌ریزی جاده کمربندی ۴، زمان سفر از هانوی به سایر مناطق را کوتاه می‌کند و جذابیت شرق را برای نیازهای مناطق همسایه افزایش می‌دهد.

همزمان، برنامه‌ریزی بافت تاریخی شهر در سال ۲۰۲۱ با هدف تعیین نیاز به کاهش جمعیت حدود ۲۱۵۰۰۰ نفر در دوره ۲۰۲۰-۲۰۳۰ آغاز شد. در مجموع، ۶ پروژه پهنه‌بندی شهری بافت تاریخی شهر، مقیاس تحقیقاتی بیش از ۲۷۰۰ هکتار را با الزام اصلی کنترل جمعیت، کاهش از ۱.۲ میلیون نفر (در سال ۲۰۰۹) به حدود ۶۷۲۰۰۰ نفر، که به بهبود سیستم زیرساخت‌های اجتماعی و زیرساخت‌های فنی کمک می‌کند، در بر می‌گیرد.

به گفته خانم هانگ، پروژه‌های مسکن از مهاجرت از منطقه تاریخی داخل شهر سود خواهند برد. به طور خاص، برخی از ساکنان سابق محله قدیمی به دلیل شرایط خوب زیرساختی و حمل و نقل مناسب، برای زندگی به مناطق همسایه و برجسته در شرق نقل مکان کرده‌اند.

مدیر ارشد تحقیقات و مشاوره Savills Hanoi Do Thu Hang ارزیابی کرد که در آینده، عرضه جدید در مناطق غرب و شرق، 40 درصد از سهم بازار آپارتمان‌ها را تشکیل خواهد داد.

به طور خاص، منطقه شرقی شامل مناطق لانگ بین و جیا لام با بودجه زمین و زیرساخت‌های بزرگ، با مشارکت سرمایه‌گذاران بزرگی مانند وین‌گروپ و اکوپارک که خریداران را از مرکز هانوی جذب کرده‌اند، به شدت در حال توسعه است. به گفته ساویلز، نسبت عرضه آپارتمان در شرق نسبت به کل عرضه کل بازار از سطح بسیار پایین در سال ۲۰۱۱ به ۱۲ درصد در نیمه اول سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.

علاوه بر این، این منطقه همچنین قوی‌ترین رشد را در عرضه خانه‌های کم ارتفاع در سال‌های اخیر داشته است و از ۸ درصد سهم بازار عرضه هانوی در سال ۲۰۱۴ به ۱۵ درصد در نیمه اول سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است.

در همین حال، قیمت اولیه محصولات مسکن نیز بین دو منطقه متفاوت است. طبق گفته Savills، در غرب، میانگین قیمت اولیه آپارتمان‌ها در نیمه اول سال 2023 به 58 میلیون VND/m2 رسیده است.

میانگین قیمت آپارتمان‌های اولیه در شرق حدود ۴۸ میلیون دانگ ویتنام به ازای هر متر مربع است. برای محصولات کم ارتفاع، قیمت اولیه در ۶ ماه اول سال ۲۰۲۳ در غرب ۱۵۷ تا ۲۲۵ میلیون دانگ ویتنام به ازای هر متر مربع زمین و در شرق ۱۵۸ تا ۱۶۸ میلیون دانگ ویتنام به ازای هر متر مربع زمین است.

به گفته خانم دو تو هانگ، تفاوت قیمت بین دو منطقه به این دلیل است که منطقه شرقی دیرتر اما با سرعت نسبتاً زیادی شکل گرفته و توسعه یافته است، بنابراین هنوز چنین شکاف قیمتی با منطقه غربی وجود دارد.

توین کوانگ: به دنبال سرمایه‌گذار برای یک پروژه شهری تفریحی با سرمایه‌ای بیش از ۱۷۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی هستیم

اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان توئین کوانگ به تازگی از جستجوی سرمایه‌گذاران برای پروژه منطقه شهری تفریحی مای لام - توئین کوانگ با سرمایه کل سرمایه‌گذاری بیش از ۱۷۰۰۰ میلیارد دونگ خبر داده است. انتظار می‌رود پروژه منطقه شهری تفریحی مای لام - توئین کوانگ تحولی در توسعه اجتماعی-اقتصادی این منطقه و مناطق همجوار ایجاد کند.

این پروژه در زمینی به مساحت ۵۴۰ هکتار در بخش مای لام (شهر توین کوانگ) و بخش مای بانگ (منطقه ین سون) واقع شده است. کل سرمایه‌گذاری این پروژه حدود ۱۷۱۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی است. هزینه‌های جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد بیش از ۱۲۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی است.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

گوشه ای از شهر تویین کوانگ استان تویین کوانگ. (منبع: BXD)

برنامه زمانی اجرای پروژه ۴ سال از تاریخ تأیید سرمایه‌گذاری است. مدت زمان پروژه ۵۰ سال است. سرمایه‌گذاران می‌توانند از هم‌اکنون تا ۲۹ سپتامبر پیشنهادهای خود را ارائه دهند.

این پروژه‌ای برای ساخت یک منطقه شهری اکولوژیکی است که ترکیبی از تفریحگاه و خدمات متنوع و نمونه است. با بهره‌گیری از عناصر چشم‌انداز سبز طبیعی. پیش از این، در 10 ژوئیه، معاون نخست وزیر، تران هونگ ها، تصمیم شماره 820/QD-TTg را امضا کرد که سیاست سرمایه‌گذاری پروژه منطقه شهری تفریحگاه مای لام - توین کوانگ را در قالب مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران تأیید می‌کرد.

تاکنون، این بزرگترین پروژه منطقه شهری تفریحی در استان توین کوانگ است. انتظار می‌رود این پروژه تحولی در توسعه اجتماعی-اقتصادی ایجاد کند و محرک توسعه شهر توین کوانگ و مناطق همجوار باشد که در این منطقه اجرا شده‌اند و در حال اجرا هستند.

خطرات هنگام خرید و فروش آپارتمان بدون دفترچه‌های صورتی

طبق مقررات، آپارتمان‌های بدون دفترچه صورتی همچنان قابل خرید و فروش هستند، مگر در موارد استثنایی، اما در موارد دیگر، داشتن دفترچه صورتی الزامی است. بنابراین، خریداران باید تحقیق و بررسی دقیقی انجام دهند که آیا آپارتمانی بدون دفترچه صورتی بخرند یا خیر تا از خطراتی که هنگام «پرداخت پول» به آنها وارد می‌شود، جلوگیری کنند.

طبق بند الف، بند ۱، ماده ۱۱ قانون مسکن سال ۲۰۱۴، افراد و سازمان‌ها مجاز به خرید و فروش با داشتن گواهی (که معمولاً به عنوان کتاب قرمز یا کتاب صورتی شناخته می‌شود) هستند، مگر در موارد زیر: خرید و فروش مسکن در آینده؛ انتقال قرارداد خرید و فروش مسکن تجاری در یک پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز مسکن، حتی اگر خانه تحویل داده شده باشد اما درخواست کتاب صورتی ارائه نشده باشد؛ خرید و فروش مسکن اجتماعی.

برای هر یک از موارد استثنای فوق، قانون مستلزم رعایت شرایط زیر است. به طور خاص، به شرح زیر: شرایط خرید و فروش مسکن در آینده (بر اساس بند 1، ماده 72، فرمان 99/2015/ND-CP). نیازی به دفترچه صورتی آپارتمان نیست. باید سندی از سرمایه‌گذار برای جایگزینی آن به وزارت ساخت و ساز ارسال شود. این سند باید شرایط زیر را داشته باشد: حاوی این که آپارتمان واجد شرایط فروش است؛ همراه با اسناد پروژه، نقشه‌های طراحی، مجوزهای ساخت، اسناد پذیرش... یا اسناد مربوط به آزادسازی وام مسکن (در صورت رهن قبلی) با تعهد به پذیرش مسئولیت از سوی سرمایه‌گذار.

شرایط انتقال قرارداد خرید و فروش مسکن تجاری در یک پروژه سرمایه‌گذاری ساخت مسکن: به صورت کتبی، با یا بدون گواهی محضری بنا به درخواست طرفین. تعداد قراردادها: ۶ نسخه، ۳ نسخه نزد سرمایه‌گذار، ۱ نسخه نزد سازمان امور مالیاتی، ۱ نسخه نزد انتقال‌دهنده، ۱ نسخه نزد انتقال‌گیرنده و ۱ نسخه نزد سازمان ثبت اسناد رسمی.

شرایط خرید و فروش مسکن اجتماعی (بر اساس بند ۲، ماده ۶۳ قانون مسکن): باید مدارک زیر را داشته باشید: اسناد پروژه سرمایه‌گذاری ساختمانی، طراحی فنی، مجوز ساخت؛ مدارکی که تکمیل ساخت فونداسیون، سیستم آبرسانی و زهکشی، برق و غیره را اثبات کند.

طبق مقررات فوق، آپارتمان‌های فاقد دفترچه صورتی، به جز موارد استثنایی، همچنان قابل خرید و فروش هستند و در سایر موارد، داشتن دفترچه صورتی الزامی است. بنابراین، در صورت عدم وجود دفترچه صورتی و عدم رعایت شرایط فوق، آپارتمان قابل خرید و فروش نیست.

جدی‌ترین خطر زمانی است که طرفین اجازه خرید و فروش آپارتمان را ندارند اما با این حال قانون را زیر پا می‌گذارند و با یکدیگر قرارداد فروش منعقد می‌کنند، در این صورت آن قرارداد نامعتبر تلقی می‌شود. وقتی قرارداد نامعتبر اعلام شود، خریدار می‌تواند پولی را که برای خرید آپارتمان خرج کرده است «از دست بدهد».

علاوه بر این، اگر فروشی انجام نشده باشد، طرفین با انعقاد قرارداد ودیعه یا وکالت، قانون را «دور می‌زنند» اما در واقع این یک فروش است، بنابراین به طور مشابه، این نوع قراردادها ممکن است نامعتبر باشند.

بنابراین، برای بررسی اینکه آیا آپارتمانی بدون دفترچه صورتی بخرد یا نه، خریدار ابتدا باید دلیل وجود این وضعیت را در نظر بگیرد. پس از فهمیدن دلیل، اگر آپارتمان متعلق به دسته آپارتمان‌های بدون دفترچه صورتی باشد و خرید و فروش شود، می‌توان آن را به طور عادی خرید و فروش کرد.

برعکس، اگر به دلایل دیگر و خطرات احتمالی، خریداران باید بررسی کنند و تصمیم بگیرند که آن آپارتمان را نخرند.

منبع