برنامه‌ریزی و زیرساخت - کلید تعادل بازار مسکن در شهر هوشی مین

کارشناسان می‌گویند برنامه‌ریزی معقول، توسعه همزمان زیرساخت‌ها و سیاست‌های مالی مناسب به شهر هوشی مین کمک می‌کند تا عرضه و تقاضا را متعادل کند، قیمت مسکن را کنترل کند و جمعیت را به طور مؤثر پراکنده کند.

در شرایطی که قیمت مسکن در شهر هوشی مین همچنان بالا است، راه حل مشکل مسکن نه تنها در قیمت فروش، بلکه در برنامه‌ریزی و توزیع بلندمدت جمعیت نیز نهفته است.

طبق گزارش Savills Vietnam، بازار مسکن در شهر هوشی مین به لطف تقاضای واقعی پایدار مسکن و زیرساخت‌های توسعه‌یافته، همچنان در حال رشد است، اما عوامل اساسی مانند برنامه‌ریزی، رویه‌ها و سازوکارهای حمایت مالی، کلید ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و کنترل قیمت مسکن در بلندمدت در کلان‌شهری مانند هوشی مین هستند.

تقاضای واقعی بالا

به گفته ساویلز، عرضه مسکن در شهر هوشی مین همچنان به دلیل مشکلات قانونی محدود است، در حالی که تقاضای واقعی همچنان بالاست.

عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، قیمت‌ها را بالا نگه داشته است، هرچند بازار نوسان زیادی نداشته است. در این زمینه، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و پراکندگی جمعیت، راه‌حل‌های اساسی برای کمک به کاهش فشار بر منطقه مرکزی تلقی می‌شوند.

وقتی برنامه‌ریزی اجتماعی -اقتصادی با زیرساخت‌ها مرتبط شود، تخصیص زمین در امتداد مسیرهای ترافیکی به استقرار سریع‌تر مسکن تجاری و اجتماعی کمک می‌کند و عرضه را برای خریداران متنوع می‌سازد.

به طور معمول، خط مترو شماره ۱ که از دسامبر ۲۰۲۴ به بهره‌برداری خواهد رسید، زمان سفر از مرکز شهر هوشی مین به منطقه بین دونگ را به ۲۰ تا ۳۰ دقیقه کاهش داده و امکان تشکیل قطب‌های مسکونی-تجاری جدید را در خارج از منطقه هسته مرکزی فراهم کرده است.

خانم کائو تی تان هونگ، مدیر ارشد دپارتمان تحقیقات در Savills Vietnam، اظهار داشت: مسئله مالکیت خانه یا حل نیازهای مسکن نه تنها به توانایی خرید خریداران بستگی دارد، بلکه داستانی از برنامه‌ریزی سیاست‌های اجتماعی-اقتصادی کشور نیز هست.

دولت نمی‌تواند مستقیماً در استراتژی قیمت‌گذاری مشاغل املاک و مستغلات دخالت کند، اما باید با رفع موانع قانونی، برنامه‌ریزی مناطق اقتصادی جدید و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها برای ترویج یک فرآیند شهرنشینی یکنواخت‌تر برای توزیع جمعیت، مداخله کند.

در کنار زیرساخت‌ها، سیاست‌های حمایت مالی نیز از ارکان مهم گسترش دسترسی به مسکن هستند. تحت نظارت دولت، پروژه تأسیس صندوق ملی مسکن در دست مطالعه است و انتظار می‌رود در آینده نزدیک اجرا شود.

خانم هونگ گفت که این مدلی است که در سنگاپور و کره جنوبی مؤثر واقع شده است، جایی که مردم می‌توانند با نرخ بهره پایین برای مدت طولانی وام بگیرند، در حالی که مشاغل شرکت‌کننده در این صندوق از مشوق‌های سرمایه‌گذاری و دسترسی به صندوق‌های زمین برنامه‌ریزی‌شده بهره‌مند می‌شوند.

خانم هونگ گفت: «این مدل مزایای دو طرفه ایجاد می‌کند. خریداران حمایت مالی معقولی دریافت می‌کنند، در حالی که مشاغل انگیزه دارند تا در توسعه مسکن مقرون به صرفه مشارکت کنند. وقتی هر دو طرف سود ببرند، بازار به سمت وضعیتی متعادل‌تر و پایدارتر حرکت خواهد کرد.»

املاک و مستغلات در شرق شهر هوشی مین. (عکس: هونگ دات/VNA)

طبق گفته شرکت آویسون یانگ ویتنام، پس از ادغام، پتانسیل رشد بلندمدت مناطق همجوار و حومه شهر هوشی مین به طور فزاینده‌ای تثبیت شده و جابجایی مسکونی و یک مدل توسعه شهری چند مرکزی را ترویج می‌دهد.

به طور خاص، برخلاف تعداد کم آپارتمان‌های جدید در شهر هوشی مین، بازار مسکن جنوب ویتنام پذیرای تعداد زیادی از محصولات در مناطق اقماری، از آپارتمان‌های تجاری، خانه‌های شهری، ویلاها گرفته تا زمین‌های کشاورزی، با قیمت‌های کاملاً مناسب است.

تای نین (منطقه‌ای که قبلاً لانگ آن نام داشت) از نظر عرضه اولیه زمین و خانه‌های کم ارتفاع پیشرو است؛ در حالی که منطقه بین دونگ سابق (که اکنون شهر هوشی مین است) از نظر تعداد آپارتمان‌ها و زمین‌های تازه افتتاح شده، پیشتاز است.

علاوه بر عرضه متنوع، شکاف قیمت بین شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن نیز نیروی محرکه‌ای برای تحریک تقاضا است: زمین در شهر هوشی مین دو برابر گران‌تر است، آپارتمان‌ها ۱.۶ تا ۲.۴ برابر بیشتر هستند؛ در حالی که خانه‌های شهری و ویلاها ۱.۲ تا ۷ برابر گران‌ترند.

محصولات فراوان و متنوع با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه، این مناطق اقماری را برای خریداران جوان خانه اولی و خانوارهای طبقه متوسط ​​که به مسکن جادارتری نیاز دارند، به طور فزاینده‌ای جذاب می‌کند.

پروژه‌های کلیدی زیرساخت حمل و نقل مانند کمربندی‌ها، بزرگراه‌ها و خطوط مترو به کوتاه شدن زمان سفر بین منطقه اصلی شهر هوشی مین و مناطق تابعه کمک می‌کنند.

با بهبود دسترسی به مناطق، ارزش املاک افزایش می‌یابد. از یک سو، این امر مشاغل را به جستجوی زمین‌های جدید و توسعه محصولات مقرون به صرفه تشویق می‌کند. از سوی دیگر، با گران‌تر شدن هزینه زندگی در مرکز شهر، مردم تمایل به نقل مکان به مناطق اقماری دارند.

مناطق مجاور شهر هوشی مین مانند دونگ نای و تای نین، نقاط روشنی در جذب سرمایه گذاری مستقیم خارجی هستند که در نتیجه فرصت های شغلی زیادی ایجاد می کنند و جمعیت مکانیکی را افزایش می دهند و در نتیجه تقاضای مسکن را افزایش می دهند، عمدتاً از سوی کارگران مهاجری که نیاز به اسکان دارند، سرمایه گذاران در آپارتمان های خدماتی برای اجاره، افراد با درآمد متوسط ​​و کم که به مسکن اجتماعی یا مسکن اجاره ای بلندمدت مقرون به صرفه نیاز دارند.

زیرساخت‌های بین منطقه‌ای روند مهاجرت جمعیت را تقویت می‌کند

هر منطقه اقماری مزایای ملکی خاص خود را دارد، که در آن منطقه سابق بین دونگ، به لطف مزایای جمعیتی، صندوق زمین و زیرساخت‌های ترافیکی، پتانسیل توسعه انواع مسکن از آپارتمان‌های تجاری، قطعات زمین، تا خانه‌های شهری و ویلاها را دارد.

ساختمان‌های آپارتمانی در امتداد خط مترو شماره ۱ و خیابان وو نگوین جیاپ، شهر تو دوک. (عکس: هونگ دات/VNA)

منطقه با ریا-وونگ تاو از نقاط قوت گردشگری و روند سرمایه‌گذاری در خانه‌های دوم خود برای ادامه توسعه املاک و مستغلات تفریحی، از جمله آپارتمان‌ها، خانه‌های شهری و ویلاهای تفریحی واقع در مناطق شهری ساحلی، بهره می‌برد.

دونگ نای و تای نین (که قبلاً لانگ آن نام داشت)، به لطف صندوق زمین بزرگ و چشم‌انداز وسیع خود، برای توسعه مناطق شهری در مقیاس بزرگ، با تمرکز بر مسکن کم ارتفاع، مطلوب هستند. این تقسیم‌بندی شفاف نقش‌ها، یک اکوسیستم شهری چندقطبی ایجاد خواهد کرد که مکمل شهر هوشی مین و همچنین تنوع‌بخشی به گزینه‌های مسکن و سرمایه‌گذاری است.

آقای دیوید جکسون، مدیر کل شرکت آویسون یانگ ویتنام، افزود: «مناطق قدیمی لانگ آن و بین دونگ دو بازار با پتانسیل رشد پایدار هستند. انتظار می‌رود دونگ نای با عملیاتی شدن فرودگاه لانگ تان و تکمیل بزرگراه‌ها، به موفقیت بزرگی دست یابد. منطقه با ریا-وونگ تاو پتانسیل بالایی در بخش هتل‌های تفریحی دارد و این رشد به زیرساخت‌های ارتباطی و موقعیت استراتژیک آن به عنوان یکی از دروازه‌های اصلی دریایی شهر جدید هوشی مین مرتبط است.»

به همین ترتیب، کارشناسان Savills ویتنام معتقدند که وقتی زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی و سازوکارهای مالی به طور همزمان اجرا شوند، شهر هوشی مین شرایطی را برای حل مشکل پراکندگی جمعیت، ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و تثبیت قیمت مسکن در درازمدت خواهد داشت.

گسترش فضای شهری به سمت اتصال منطقه‌ای نه تنها به توزیع مجدد تراکم جمعیت کمک می‌کند، بلکه فضایی برای توسعه بخش‌های مناسب برای خریداران واقعی مسکن ایجاد می‌کند.

خانم هونگ گفت: «اگر می‌خواهیم مشکل مسکن را از ریشه حل کنیم، باید این را به عنوان یک موضوع سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی ببینیم، نه صرفاً یک موضوع تجاری مربوط به شرکت‌های فعال در بازار.»

در خصوص جهت‌گیری توسعه شهری در آینده، قطعنامه اولین کنگره کمیته حزب شهر هوشی مین همچنین بر بهبود اثربخشی مدیریت دولتی برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری در ساخت کامل منطقه شهری جدید تو تیم قبل از سال ۲۰۳۰، آغاز فاز دوم منطقه شهری فو می هونگ، تسریع پیشرفت منطقه شهری ساحلی کان جیو، اجرای پروژه‌های جدید، پروژه‌های ارتقاء شهری وونگ تاو، محور شهری ساحلی لانگ های-فووک های-هو تراموا-فو می، تأکید کرد.

گوشه ای از بخش وونگ تاو. (عکس: Hoang Nhi/VNA)

توسعه یک زنجیره شهری هوشمند که مرکز شهر هوشی مین - دی آن - توآن آن - تو دائو موت - بن کت - فو مای؛ محور شهری و خدماتی فو مای - فرودگاه بین‌المللی لانگ تان؛ مناطق شهری جدید در اطراف نقاط ترافیکی که کمربندی‌ها و بزرگراه‌ها را به هم متصل می‌کنند.

در عین حال، برای دستیابی به هدف داشتن ۱۹۹۴۰۰ واحد مسکن اجتماعی بیشتر تا پایان سال ۲۰۳۰، شهر هوشی مین بر راهکارهایی تمرکز می‌کند که به طور همزمان نوسازی و زیباسازی شهری را با توسعه شهری جدید ترکیب می‌کنند، استفاده از مصالح جدید، انرژی سبز، تجدیدپذیر و سازگار با محیط زیست را تشویق می‌کنند؛ به جابجایی و حذف خانه‌های موقت در کنار و روی کانال‌ها و جوی‌ها ادامه می‌دهند؛ خانه‌های جدید را برای جایگزینی آپارتمان‌های قدیمی بازسازی، تعمیر یا می‌سازند؛ مناطق مسکونی موجود را ارتقا و زیباسازی می‌کنند؛ مسکن اجتماعی می‌سازند و توسعه می‌دهند و زندگی مردم را از نو سازماندهی می‌کنند.

می‌توان گفت که اگر روند پراکندگی جمعیت و توسعه شهری چندمرکزی به خوبی مدیریت شود، نه تنها به کاهش فشار مسکن در شهر هوشی مین کمک می‌کند، بلکه می‌تواند دوره‌ای از رشد متعادل را برای بازار املاک مسکونی جنوب نیز آغاز کند.

منبع: VNA

منبع: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm