سخت‌گیری بیشتر در اعطای وام مسکن دوم نمی‌تواند ریشه افزایش قیمت مسکن را درمان کند

به گفته کارشناسان، به جای محدود کردن اعتبار برای وام‌های مسکن دوم، افزایش عرضه می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد.

کارشناسان می‌گویند برای درمان ویژه «بیماری» قیمت‌های بالای مسکن و غیرقابل کنترل بودن آن، لازم است به جای محدود کردن تقاضا برای جلوگیری از سفته‌بازی، راه‌حل‌های همزمان زیادی برای افزایش عرضه اجرا شود. به طور خاص، توسعه مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای دو راه‌حل مؤثر هستند.

توسعه مسکن اجتماعی

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - اظهار داشت: قیمت مسکن اجتماعی در شهرهای بزرگ، قیمت از ۱۸ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان است و برخی از پروژه‌ها در هانوی به ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع می‌رسند. با این حال، در مقایسه با سطح عمومی قیمت آپارتمان‌ها، این هنوز هم در شرایط فعلی یک سطح ایده‌آل است. بنابراین، توسعه مسکن اجتماعی راه حلی برای بهبود عرضه بازار و کاهش قیمت مسکن تجاری خواهد بود.

آقای دین معتقد است که وقتی عرضه مسکن اجتماعی افزایش یابد، قیمت آپارتمان به سطحی مناسب‌تر برای افرادی که نیازهای واقعی مسکن دارند، کاهش می‌یابد.

توسعه مسکن اجتماعی، عرضه را افزایش می‌دهد و به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند. (عکس: روزنامه دولتی ).

آقای نگوین دی دیپ - معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی - با همین دیدگاه اظهار داشت که وقتی عرضه مسکن اجتماعی افزایش یابد، بازار مسکن تجاری مطمئناً تحت فشار قرار خواهد گرفت تا قیمت‌ها را کاهش دهد، زیرا مردم تمایل دارند نیازهای خود را تغییر دهند.

آقای دیپ همچنین توضیح داد که دلیل پایین نبودن قیمت فعلی مسکن اجتماعی به اندازه مورد انتظار، هزینه بالای زیرساخت‌ها، مدیریت و بهره‌برداری، بهره وام و قیمت مصالح ساختمانی است. با این حال، این قیمت هنوز به طور قابل توجهی پایین‌تر از مسکن تجاری است. بنابراین، مقامات محلی باید به طور فعال صندوق‌های زمین پاک را ترتیب دهند، در زیرساخت‌های همزمان سرمایه‌گذاری کنند تا هزینه‌ها و قیمت فروش را کاهش دهند و فرصت‌هایی را برای مالکیت خانه برای اکثر مردم ایجاد کنند.

آقای دیپ تأکید کرد: « با این حال، برای جذب افراد، باید یک چارچوب قانونی خاص برای سرمایه‌گذاران وجود داشته باشد و در عین حال، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های فنی نیز لازم است - نه تنها ساخت خانه‌ها، بلکه تضمین کیفیت نیز ضروری است. »

به گفته آقای فام دوک توان، مدیرعامل شرکت املاک EZ، کلید «کاهش» قیمت املاک و مستغلات، مناطق شهری مسکن اجتماعی در مناطق ورودی پایتخت خواهد بود. وقتی این پروژه‌ها تکمیل شوند، قیمت مسکن در هانوی در مقایسه با حال حاضر 30 تا 40 درصد کاهش خواهد یافت.

آقای توان گفت: « وقتی عرضه مسکن اجتماعی افزایش می‌یابد، مسکن تجاری مجبور به رقابت بر سر قیمت می‌شود و سپس بازار خودتنظیم خواهد شد .»

او اشاره کرد که در برخی از مناطق مانند های دونگ (قدیمی)، که مسکن اجتماعی به شدت توسعه یافته است، قیمت مسکن تجاری نمی‌تواند به اندازه شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین سیتی افزایش یابد. بنابراین، هنگام صدور سیاست‌ها، دولت باید به جای اعمال اقدامات اداری، اجازه دهد بازار طبق قانون عرضه و تقاضا خود را تنظیم کند.

دولت همچنین باید به طور فعال از بودجه برای توسعه مسکن اجتماعی استفاده کند. سازمان‌های اجرایی حتی می‌توانند اهداف سود را کنار بگذارند و این را به عنوان یک سرمایه‌گذاری عمومی در نظر بگیرند که برای اهداف تأمین اجتماعی اجرا می‌شود.

او اشاره کرد: سنگاپور یکی از کشورهای پیشگام در اجرای این سیاست است. از دهه 1960، دولت سازمان توسعه مسکن را برای تمرکز بر توسعه مسکن اجتماعی تأسیس کرده است. در حال حاضر، نرخ مالکیت خانه در سنگاپور تا نزدیک به 90 درصد است که در بین بالاترین نرخ‌ها در جهان قرار دارد. از این تعداد، بیش از 80 درصد از جمعیت در پروژه‌های مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند.

آقای نگوین ترونگ وو - رئیس هیئت مدیره گروه Cen - نیز نظر خود را ابراز کرد: بهترین راه حل، ساخت مسکن اجتماعی بیشتر و گسترش بیشتر مخاطبان هدف است. آقای وو گفت: « وقتی پروژه های زیادی وجود داشته باشد، مشتریان انتخاب های زیادی داشته باشند، عرضه زیاد باشد، قیمت مسکن مانند گذشته به سرعت افزایش نخواهد یافت .»

کارشناسان می‌گویند برای افزایش عرضه مسکن اجتماعی، در آینده، وزارت ساخت و ساز، بانک‌ها و شهرداری‌ها باید به تعیین مناطق اولویت‌دار و تخصیص بودجه زمین برای مسکن اجتماعی در طرح ساخت و ساز ادامه دهند؛ پرداخت برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام را تسریع کنند، با بانک مرکزی برای طراحی وام‌های بلندمدت مناسب هماهنگی کنند؛ تنگناهای قانونی را به سرعت حل کنند، فرآیند تصویب را ساده کنند، قیمت زمین و پاکسازی محل را تعیین کنند؛ شفافیت اطلاعات پروژه را ارتقا دهند و اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران خانه را ایجاد کنند.

مدل مسکن اجاره‌ای را ترویج دهید

به گفته کارشناسان، علاوه بر توسعه مسکن اجتماعی، برای کاهش قیمت مسکن، لازم است مسکن اجاره‌ای نیز ترویج شود و تا حدودی عطش مردم برای «مسکن» برطرف شود.

اجاره آپارتمان‌های مبله کامل نیز به کاهش قیمت مسکن کمک خواهد کرد.

با سطح قیمت اجاره نه خیلی بالا، نه اینکه فشار مالی به مردم وارد کند، در حالی که آنها هنوز از خدمات و امکانات کامل برخوردارند، روند اجاره خانه در آینده افزایش خواهد یافت. وقتی مردم مزایای اجاره خانه را ببینند، به تدریج این ذهنیت را در خود ایجاد می‌کنند که خانه‌ها بهترین مکان برای زندگی هستند، نه اینکه آن را به عنوان یک دارایی، "پس‌انداز" برای فرزندان و نوه‌های خود ببینند. از آنجا، قیمت خانه در بازار کاهش خواهد یافت.

آقای هوانگ لین سون - مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری و کارگزاری املاک آلفا - گفت: « وقتی مردم اجاره می‌کنند، هزینه اجاره حدود ۱۰ میلیون دونگ در ماه است، اما اگر همچنان برای خرید آن آپارتمان از بانک وام بگیرند، باید اقساط ماهانه حدود ۱۴ تا ۱۵ میلیون دونگ با بهره بپردازند. این بدان معناست که هزینه اجاره خانه تنها حدود دو سوم هزینه خرید خانه و پرداخت بهره به بانک است .»

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) همچنین تحلیل کرد که با قیمت‌های فعلی مسکن، آپارتمان‌های دو خوابه با قیمت کمتر از ۳ میلیارد تقریباً "ناپدید شده‌اند". بنابراین، حتی اگر معادل حدود ۳۰٪ از ارزش آپارتمان را داشته باشید و برای خرید بخش باقیمانده، معادل حدود بیش از ۲ میلیارد دونگ، وام بگیرید، وام گرفتن برای خرید خانه برای جوانان هنوز با مشکلات زیادی روبرو است.

انتخاب وام مسکن به معنای بازپرداخت وام در ۱۵ تا ۲۵ سال یا کاهش بسیاری از هزینه‌های دیگر برای داشتن دوره بازپرداخت کوتاه‌تر است. این امر به طور قابل توجهی بر کیفیت زندگی تأثیر خواهد گذاشت. علاوه بر این، "پیش‌بینی" نرخ بهره شناور دشوار است و باعث می‌شود بسیاری از جوانان جرات دریافت وام مسکن را نداشته باشند.

در همین حال، انتخاب اجاره خانه به جای خرید، به جوانان کمک می‌کند تا سبک زندگی انعطاف‌پذیری را حفظ کنند و فشار مالی را در کوتاه‌مدت کاهش دهند.

آقای نگوین ون دین پیش‌بینی می‌کند که در درازمدت، روند اجاره به جای خرید خانه همچنان رو به رشد خواهد بود، زیرا بسیاری از مدل‌های جدید اجاره که به تدریج در جهان رواج پیدا می‌کنند، در ویتنام بیشتر حضور خواهند داشت.

برای مثال، اجاره بلندمدت با مالکیت: مستاجر ماهانه اجاره را پرداخت می‌کند و پس از مدت زمان مشخصی (۵ تا ۱۰ سال)، می‌تواند خانه را با قیمت ثابت بازخرید کند یا بخشی از اجاره از قیمت خرید کسر شود. یا مدل مالکیت مشترک: خریدار فقط باید ۳۰ تا ۵۰ درصد از ارزش آپارتمان را از قبل پرداخت کند، بقیه همچنان اجاره‌نشین است و حق دارد درصد اضافی مالکیت را به مرور زمان خریداری کند.

« اجاره تنها زمانی می‌تواند به یک گزینه محبوب تبدیل شود که بازار اجاره به صورت حرفه‌ای‌تری توسعه یافته و توسط سیاست‌های مالی پشتیبانی شود. به عنوان مثال، مشاغل املاک و مستغلات در توسعه مدل‌های «ساخت برای اجاره» مشارکت می‌کنند یا سیاست‌های قانونی سازوکارهایی برای محافظت از حقوق مستاجران، محدود کردن افزایش اجاره سالانه و تشویق قراردادهای اجاره بلندمدت دارند.»

آقای دین اظهار داشت: «در عین حال، بانک‌ها بسته‌های اعتباری برای مدل‌های اجاره بلندمدت با حق مالکیت دارند که به مستاجران این فرصت را می‌دهد که پس از یک دوره اجاره، صاحب خانه شوند .»

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل PropertyGuru ویتنام، همچنین گفت که علاوه بر مسائل مالی، طرز فکر مالکیت خانه نیز به تدریج در حال تغییر است، به خصوص با نسل جوان. در حال حاضر، حدود 28 درصد از مستاجران گفته‌اند که اجاره را انتخاب می‌کنند زیرا انعطاف‌پذیری در تغییر محیط زندگی خود را دوست دارند. بنابراین، روند افزایش تقاضای اجاره، بخش اجاره در ویتنام را به طور فزاینده‌ای بالقوه می‌کند.

او گفت که روند جستجوی خانه برای اجاره در سال ۲۰۲۴ نزدیک به ۲۲ درصد افزایش یافته است. گروه مشتریان ۲۵ تا ۳۴ ساله بیشترین تعداد (نزدیک به ۶۲ درصد) را به دنبال اجاره دارند، حتی گروه پردرآمد با درآمد ۲۱ تا ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه نیز در سال گذشته تا ۴۲ درصد به دنبال اجاره خانه بوده‌اند.

منبع: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html