«اصلاح مقررات مالکیت برای محدود کردن اختلافات در ساختمان‌های آپارتمانی»

دو نگوک تین، رئیس فدراسیون وکلای ویتنام، پیشنهاد اصلاح مقررات مربوط به مالکیت مشترک و جداگانه در قانون مسکن را برای محدود کردن اختلافات ارائه داد.

اختلافات در ساختمان‌های آپارتمانی در سال‌های اخیر در رابطه با مساحت، آب و برق، زیرساخت‌های متعلق به مالکان و ساکنان مشترک و خصوصی رایج بوده است که شدیدترین آنها تقسیم مالکیت و فضای پارکینگ برای موتورسیکلت‌ها و اتومبیل‌ها در زیرزمین است. دکتر دو نگوک تین، رئیس فدراسیون وکلای ویتنام و عضو کمیته قضایی مجلس ملی ، به مناسبت ارائه پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده مسکن به پنجمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی، در مورد این محتوا به VnExpress پاسخ داد.

- اختلافات بین سرمایه گذاران و ساکنان در خصوص مالکیت آپارتمان سال هاست که ادامه دارد، اما چرا قانون مسکن و سایر مقررات قانونی، از طریق اصلاحات و الحاقیه ها، نتوانسته اند این وضعیت را به طور کامل حل کنند؟

- سیستم اسناد قانونی، با وجود اصلاح و تکمیل‌های مکرر، به دلیل اختلافات فزاینده و پیچیده، هنوز الزامات عملی را برآورده نمی‌کند. مواردی وجود دارد که از قبل از صدور مقررات قانونی ایجاد شده‌اند، تاکنون ادامه داشته‌اند و به طور کامل حل نشده‌اند. بازرسی و رسیدگی به تخلفات در این زمینه کامل و به موقع نیست. بسیاری از مکان‌ها مدیریت سهل‌انگارانه‌ای دارند، بسیاری از سرمایه‌گذاران در پرداخت بدهی‌های صندوق نگهداری کند عمل می‌کنند و نشانه‌هایی از نقض قوانین کیفری وجود دارد که توسط مقامات ذیصلاح مورد توجه قرار نگرفته است.

در همین حال، هیئت مدیره منتخب ساکنان از طریق کنفرانس آپارتمان‌ها، به دلیل فقدان راهنمایی‌های خاص در مورد عملکرد و قانونی بودن این سازمان، هنوز نقش نمایندگی خود را به طور کامل ارتقا نداده است. اکثر هیئت مدیره‌های فعلی مدیریت آپارتمان‌ها فاقد تخصص در مدیریت و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها هستند و آموزش حرفه‌ای ندیده‌اند، بنابراین نمایندگی و محافظت از حقوق قانونی ساکنان در هنگام بروز اختلافات با سرمایه‌گذاران دشوار است.

وکیل دو نگوک تین در مجلس ملی سخنرانی می‌کند. عکس: فام تین — وکیل دو نگوک تین در مجلس ملی سخنرانی می‌کند. *عکس: فام تین*

- به نظر شما، چرا مقررات قانونی در مورد تقسیم آب و برق و قسمت‌های مالکیت مشترک و خصوصی در ساختمان‌های آپارتمانی در عمل قابل اجرا نیست؟

- حقوق مالکیت مشترک و خصوصی در قانون مسکن ۲۰۱۴، قانون مدنی ۲۰۱۵ و آیین‌نامه مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی (صادر شده با بخشنامه شماره ۰۲/۲۰۱۶ وزارت راه و شهرسازی ) و تعدادی دیگر از اسناد راهنمای مربوطه تصریح شده است. با این حال، در عمل، هنوز کاستی‌های زیادی وجود دارد که معمولاً اختلافاتی بر سر فضاهای پارکینگ است.

طبق بخشنامه ۰۲، مساحت و تجهیزات متعلق به مالک، که به صورت مشترک در مالکیت مالک است، باید به وضوح در قرارداد خرید و اجاره آپارتمان ذکر شود. سرمایه‌گذار باید همراه با قرارداد، نقشه‌ها و فهرستی از قطعات مشترک را طبق قانون مسکن به خریدار ارائه دهد.

اختلافاتی که بین مشتریان و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌شود، تمایز قائل نشدن بین مالکیت مشترک و خصوصی است، از زمان امضای قرارداد مشخص نیست، مانند فروش یا عدم فروش پارکینگ خودرو، تعداد پارکینگ‌های موجود در ساختمان، اصول ثبت پارکینگ... بنابراین، من فکر می‌کنم که مقررات قانونی وجود دارد، اما در واقعیت، وقتی طرفین قراردادی را بدون تمایز روشن امضا می‌کنند، هنوز خطر بالقوه اختلاف وجود دارد.

قبل از اجرایی شدن بخشنامه ۰۲ در ۱۵ فوریه ۲۰۱۶، بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی قراردادهای خرید و اجاره آپارتمان داشتند که این موضوع را به وضوح تصریح نمی‌کردند و باعث اختلافات و درگیری‌های زیادی بر سر مالکیت زیرزمین می‌شدند.

- وقتی یک وکیل می‌گوید که قانون فعلی مبنی بر اینکه پارکینگ خودرو در ساختمان‌های آپارتمانی متعلق به مدیریت یا مالکیت سرمایه‌گذار است، علت اصلی بروز اختلافات است، در حالی که قرار است این ملک مشترک باشد، چه فکر می‌کنید؟

- یکی از نکات برجسته بخشنامه شماره 02/2016، تنظیم مالکیت و مدیریت پارکینگ‌های خودرو در ساختمان‌های آپارتمانی است. خرید و فروش، اجاره پارکینگ‌های خودرو در قرارداد خرید و فروش آپارتمان یا قرارداد جداگانه‌ای ثبت می‌شود.

پارکینگ موتورسیکلت، سه‌چرخه و وسایل نقلیه معلولین به طور مشترک متعلق به مالکان آپارتمان است. در مورد پارکینگ خودروها، خریداران یا مستاجران آپارتمان‌ها یا سایر قسمت‌های ساختمان آپارتمان می‌توانند تصمیم به خرید یا اجاره فضا بگیرند. در صورت عدم خرید یا اجاره، فضای پارکینگ تحت مدیریت سرمایه‌گذار خواهد بود. سرمایه‌گذار مجاز نیست هزینه سرمایه‌گذاری در ساخت این فضای پارکینگ را در قیمت فروش یا اجاره لحاظ کند.

بنابراین، صاحبان آپارتمان علاوه بر تصمیم به خرید یا اجاره فضای پارکینگ در ساختمان آپارتمانی که در آن زندگی می‌کنند، می‌توانند فضای پارکینگ خود را نیز بفروشند یا اجاره دهند. با این حال، تقاضا برای فضای پارکینگ در آپارتمان‌ها اخیراً افزایش یافته است و خرید و فروش فضاهای پارکینگ عمدتاً توافقی بین دو طرف است که می‌تواند منجر به انحصار توسط سرمایه‌گذار شود و قیمت فروش را بالا ببرد.

من فکر می‌کنم اگر دولت تشخیص دهد که فضاهای پارکینگ متعلق به سرمایه‌گذار است، باید سقف قیمت تعیین شود و سرمایه‌گذاران برای خرید یا اجاره فضاها قیمت‌های خیلی بالایی مطالبه نکنند. با این حال، با تقاضای زیاد فعلی برای فضاهای پارکینگ، مقرراتی که خرید و فروش مجدد فضاهای پارکینگ و انتقال فضاهای مشترک و خصوصی سرمایه‌گذاران مربوط به فضاهای پارکینگ را مجاز می‌داند، می‌تواند به راحتی منجر به اختلافات مدنی شود. در حالی که این موضوع بسیار به منافع عمومی مرتبط است.

همچنین لازم است موضوع انتقال مالکیت پارکینگ زیرزمین به مالکیت مشاع مالکان آپارتمان به دقت بررسی شود. زیرا اگر مساحت پارکینگ در مالکیت مشاع لحاظ شود، هزینه ساخت فضای پارکینگ در هزینه فروش خانه یا آپارتمان لحاظ خواهد شد و خانوارهایی هستند که از ماشین استفاده نکرده‌اند یا نیازی به استفاده از آن ندارند، اما همچنان هنگام خرید خانه باید این هزینه را متحمل شوند.

- قانون تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران مجاز به لحاظ کردن هزینه ساخت پارکینگ در قیمت فروش آپارتمان نیستند، اما چگونه بفهمیم که آیا آنها این هزینه را در قیمت فروش لحاظ می‌کنند یا خیر؟ در واقعیت، بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی بر سر این موضوع اختلاف نظر دارند؟

- من هیچ آیین‌نامه‌ی فعلی‌ای ندیده‌ام که این محتوا را روشن کند. این واقعاً یک خلأ قانونی است، مردم نمی‌توانند کنترل کنند که آیا هزینه‌ی سرمایه‌گذاری برای ساخت پارکینگ در هزینه‌ی فروش آپارتمان لحاظ شده است یا خیر. عدم توانایی در تعیین اینکه کدام قسمت از پارکینگ متعلق به کدام قسمت است، باعث ایجاد اختلافات بین سرمایه‌گذاران و ساکنان شده است.

به نظر من ماهیت فضای پارکینگ در ساختمان آپارتمان، جزئی از مالکیت مشاع است. در واقع تمام قسمت‌های مشاع در ساختمان آپارتمان، از جمله فضای پارکینگ، در قیمت فروش ساختمان آپارتمان لحاظ شده است و از زمان تحویل، سرمایه‌گذار مالکیت خود را فسخ خواهد کرد.

- از طریق نظارت یا ارائه مستقیم نظرات و حل و فصل شکایات مربوط به اختلافات مالکیت در ساختمان‌های آپارتمانی، به نظر شما چرا اختلافات کمی به دادگاه ارجاع داده می‌شود؟

- روند رسیدگی به پرونده‌ها نشان می‌دهد که همه اینها اختلافات طولانی‌مدت و مبرمی در جامعه هستند. تعداد زیاد ساکنان گاهی اوقات در موقعیت نامساعدی قرار می‌گیرد زیرا یافتن یک صدای مشترک دشوار است. صدور مجوز برای حل اختلاف نیز دشوار است زیرا هیچ‌کس حاضر به طرح دعوی نیست. از سوی دیگر، با وجود تعداد زیاد افراد، توافق بر سر هزینه طرح دعوی دشوار است، بنابراین پرونده به تدریج طولانی شده و باز می‌ماند.

هنگام طرح دعوی در دادگاه، ساکنان یا هیئت مدیره ساختمان آپارتمان ابتدا باید بر اساس ارزش ملک، هزینه دادرسی را به صورت پیش پرداخت پرداخت کنند. این امر باعث می شود بسیاری از افراد از طرح دعوی منصرف شده و با سرمایه گذار مصالحه کنند.

علاوه بر این، قرارداد فروش امضا شده توسط هر دو طرف اغلب توسط سرمایه‌گذار تنظیم می‌شود و حقوق ساکنان در مورد فضاهای مشترک (زیرزمین، پله‌ها، تراس و ...) را به وضوح ثبت نمی‌کند، بنابراین ساکنان در صورت بروز اختلاف، دلیل کمی برای طرح دعوی در دادگاه برای مطالبه حقوق خود دارند.

به نظر من، اختلافات مربوط به ساختمان‌های آپارتمانی باید توسط طرفین و بر اساس مذاکره و مصالحه و طبق مقررات قانونی مربوطه حل و فصل شود. اگر مذاکره و مصالحه حاصل نشود، باید از دادگاه مردم درخواست حل و فصل شود. سازمان‌های دولتی و مقامات محلی باید تخلفات طرفین را بازرسی، نظارت و به شدت با آنها برخورد کنند.

- پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون مسکن به پنجمین دوره مجلس پانزدهم ارائه می‌شود. به عنوان نماینده مجلس، چگونه در حل اختلافات مالکیت در ساختمان‌های آپارتمانی مشارکت خواهید کرد؟

- این پیش‌نویس هنوز در حال بررسی است که در آن به طور خاص بسیاری از مطالب مربوط به مالکیت مشترک و خصوصی در ساختمان‌های آپارتمانی را تنظیم کرده است تا اختلافات فعلی را محدود کند و ساختمان‌های آپارتمانی را در حین استفاده ایمن‌تر سازد.

من نظرات وکلا در فدراسیون وکلای ویتنام را برای کمک به اصلاح و تکمیل پنجمین پیش‌نویس قانون مسکن ثبت کرده‌ام. ما 4 گروه از مسائل مربوط به مالکیت، سیاست‌های توسعه، معاملات مسکن و مدیریت را پیشنهاد کرده‌ایم تا اختلافات مربوط به مسکن را به حداقل برسانیم، از حداکثر حقوق و منافع مشروع طرفین مرتبط محافظت کنیم و تکمیل سیستم حقوقی در بخش مسکن در ویتنام را ارتقا بخشیم.

پیشنهاد می‌کنم در پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون مسکن، مقررات مربوط به مالکیت مشترک و مالکیت خصوصی ساختمان‌های آپارتمانی اصلاح شود. بر این اساس، فضاهای پارکینگ در ساختمان‌های آپارتمانی به عنوان مالکیت مشترک طبقه‌بندی می‌شوند و موضوع خرید و فروش این فضاها مطرح نمی‌شود. این امر اختلافات مرتبط را به حداقل می‌رساند.

وام دوان

لینک منبع