نقدینگی آپارتمان به لطف سیاست‌های ترجیحی "به سرعت افزایش می‌یابد".

معضلی که خریداران مسکن با آن مواجه هستند.

طبق گزارش شرکت‌های تحقیقات بازار، تقاضا برای آپارتمان در چند ماه اول سال ۲۰۲۳ در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۲ به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

واضح است که تقاضا برای املاک و مستغلات در بین مردم همیشه وجود دارد و حتی در شهرهای بزرگ و پرجمعیتی مانند هانوی و هوشی مین همچنان بالا است. با این حال، خریداران خانه با سه چالش روبرو هستند: عرضه، قیمت و تأمین مالی.

در این زمینه، قیمت عرضه و فروش ارتباط نزدیکی با هم دارند. عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، همراه با عوامل مختلف مرتبط با قیمت‌ها، دسترسی به زمین و مسائل حقوقی، همچنان باعث افزایش قیمت آپارتمان می‌شود.

به طور خاص، در سه ماهه اول سال 2024، تعداد آپارتمان‌های جدید عرضه شده برای فروش در هانوی نسبت به سه ماهه قبل 30 درصد کاهش یافت، در حالی که میانگین قیمت فروش اولیه به 52 میلیون دونگ ویتنام ^{در هر متر مربع} رسید که علیرغم نقدینگی کم، 22 درصد افزایش نسبت به سال گذشته را نشان می‌دهد.

از نظر منطقه‌ای، بخش غربی هانوی همچنان با پروژه‌های آپارتمانی لوکس و گران‌قیمت، که برخی از آنها قیمت آپارتمان‌هایی قابل مقایسه با مناطق مرکزی دارند، پر جنب و جوش است. به عنوان مثال: قیمت آپارتمان‌های ماستری وست هایتس (تای مو، نام تو لیم - بازار اصلی) از ۶۰ تا ۸۰ میلیون دانگ دونگ ^{در هر متر مربع} متغیر است؛ قیمت آپارتمان‌های زی (مای دین - بازار ثانویه) از ۵۵ تا ۸۰ میلیون دانگ دونگ ^{در هر متر مربع} ؛ قیمت آپارتمان‌های ماتریکس وان (لو کوانگ دائو - بازار ثانویه) از ۵۲ تا ۶۴ میلیون دانگ دونگ ^{در هر متر مربع} برای فروش مجدد.

هوآنگ تان پرل (نگوین ون جیاپ) یک پروژه نادر بازار اولیه است که در حال حاضر در منطقه مای دین برای فروش گذاشته شده است و با وجود نزدیکی به هتل‌های زی و ماتریکس وان، قیمت‌هایی بین ۵۰ تا ۵۳ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} ارائه می‌دهد.

نقدینگی آپارتمان‌ها با مشوق‌های مالی و تعهدات بازخرید تسهیل می‌شود (شکل 1). — بخش کالاهای لوکس سهم بزرگی از عرضه در غرب هانوی را به خود اختصاص می‌دهد.

آپارتمان‌های Moonlight 1 در منطقه شهری Anlac Green Symphony که در آوریل 2023 به فروش گذاشته شدند، حدود 8 دقیقه با My Dinh فاصله دارند و قیمت‌های رقابتی بین 39 تا 45 میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} ارائه می‌دهند.

در جنوب هانوی، قیمت‌ها پایین‌تر هستند و بهبود زیادی در عرضه وجود نداشته است. در منطقه هوانگ مای، برخی از پروژه‌های قابل توجه عبارتند از فلیز هوم (بازار اصلی) با قیمت ۴۰ تا ۴۷ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ، هانوی ملودی رزیدنس (بازار اصلی) با قیمت ۳۱ تا ۴۴ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ، رز تاون (بازار اصلی) با قیمت ۴۲ تا ۵۲ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ، و فونگ دونگ گرین پارک (بازار فرعی) با قیمت ۳۸ تا ۴۴ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ...

تکو گاردن، واقع در قلب منطقه شهری تو هیپ (تان تری)، تنها 5 دقیقه رانندگی تا ایستگاه اتوبوس نووک نگام، یک پروژه نادر بازار اصلی در هانوی است که قیمت فروش آن از 25 تا 28 میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} متغیر است.

در حال حاضر، خریداران خانه هنگام جستجوی آپارتمان، به ویژه آپارتمان‌هایی با قیمت مناسب، گزینه‌های محدودی دارند. بسیاری امیدوارند قبل از ادامه افزایش قیمت‌ها، خانه‌ای بخرند، اما همچنان نگران تأمین مالی هستند. اگرچه نرخ بهره وام بانکی کاهش یافته است، اما اکثر آنها بالای 10 درصد در سال باقی مانده‌اند.

توسعه‌دهنده سیاست «گسترده»‌ای را برای شکستن انسداد نقدینگی آغاز می‌کند.

علاوه بر تضمین پیشرفت پروژه، کیفیت و رعایت الزامات قانونی، توسعه‌دهندگان همچنین درک می‌کنند که ملاحظات مالی عامل بسیار مهمی است که بر تصمیمات خرید خانه مشتریان تأثیر می‌گذارد.

بنابراین، برخی از توسعه‌دهندگان به شدت سیاست‌های محرک اقتصادی گسترده‌ای مانند تخفیف مستقیم روی قیمت فروش، پشتیبانی از پرداخت وام با بهره ۰٪ برای یک دوره معین یا حتی تعهد به بازخرید آپارتمان را آغاز کرده‌اند.

در واقع، این سیاست‌ها از نظر نقدینگی برای پروژه‌های اصلی نتایج خوبی به همراه داشته‌اند. به طور قابل توجه، ساختمان آپارتمانی Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) در غرب هانوی، با وجود اینکه تنها در پایان ماه آوریل راه‌اندازی شده است، تاکنون تقریباً 65 تراکنش را ثبت کرده است - رقمی چشمگیر، به ویژه در شرایطی که بازار هنوز به طور کامل بهبود نیافته است.

نقدینگی آپارتمان‌ها در فا بنگ با مشوق‌های مالی و تعهدات بازخرید تسهیل می‌شود (شکل 2). — برج مون‌لایت ۱ تکمیل شده و سالن نمایشگاه برای بازدید بازدیدکنندگان افتتاح شده است.

علاوه بر فضاهای سبز و مجموعه چشمگیر امکانات رفاهی، مون‌لایت ۱ با سیاست‌های تشویقی انعطاف‌پذیر خود نیز مشتریان را مجذوب خود می‌کند. نکته برجسته، تخفیف تجمعی تا ۱۵٪ است که برای ۹۰ مشتری اولی که سفارش می‌دهند اعمال می‌شود. با این سیاست، خریداران خانه از تخفیف مستقیم ۵۰۰ تا ۷۶۰ میلیون دانگ ویتنامی روی قیمت آپارتمان بهره‌مند می‌شوند که برای کسانی که توانایی مالی خوبی دارند، مناسب است.

علاوه بر این، بسته‌های حمایتی نرخ بهره برای ۱۸ تا ۲۴ ماه وجود دارد؛ برنامه پرداخت از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۴ به ۱۰ قسط تقسیم شده است.

در همین حال، مشتریانی که آپارتمان‌ها را در Hoang Thanh Pearl خریداری می‌کنند، از تخفیف ۲.۵ درصدی برای پرداخت زودهنگام یا نرخ بهره ۰٪ به مدت ۱۲ ماه، با تحویل در سه‌ماهه اول/۲۰۲۴، بهره‌مند می‌شوند. اگرچه این سیاست پیشگامانه نیست، اما همچنان در مقایسه با پتانسیل آن، قیمت فروش خوبی برای این پروژه در نظر گرفته می‌شود و جای زیادی برای افزایش بیشتر قیمت دارد.

در همین حال، در پروژه Tecco Garden، توزیع‌کننده، Dat Xanh Northern Vietnam، گزارش داد که تنها یک ماه پس از اجرای سیاست تضمین خرید مجدد آپارتمان‌ها پس از ۱۸ ماه، ۳۵ تراکنش انجام شده است که در مقایسه با دوره قبل، نقدینگی را به طور قابل توجهی افزایش داده است.

نقدینگی آپارتمان‌ها با مشوق‌های مالی و تعهدات بازخرید تسهیل می‌شود (شکل 3). — با وجود اینکه آپارتمان‌ها تحویل داده شده‌اند، خریداران Tecco Garden هنوز از مزایای زیادی برخوردارند.

مجتمع آپارتمانی تکو گاردن قبلاً تحویل داده شده و دارای سند مالکیت است. واحدهای باقیمانده همگی آپارتمان‌های ۳ خوابه + ^۱ هستند که از ۱۲۷ تا ۱۴۱ متر مربع مساحت دارند. اگرچه هنوز تقاضا برای این آپارتمان‌های بزرگتر وجود دارد، اما نرخ بالای بهره وام‌های مسکن، مشتریان را مردد کرده است.

برای تحریک تقاضا، توسعه‌دهنده پروژه سه گزینه پشتیبانی مالی را برای انتخاب مشتریان ارائه داده است. در صورت انتخاب وام بانکی، خریداران خانه به مدت ۱۸ ماه بهره ۰٪ دریافت خواهند کرد. در صورت داشتن جریان نقدی کافی، مشتریان می‌توانند انتخاب کنند که اقساط را طی ۲۴ ماه پرداخت کنند یا زودتر پرداخت کنند تا تخفیف تا ۹٪ دریافت کنند.

به طور خاص، پس از ۱۸ ماه سکونت، اگر مشتری قادر به پرداخت بهره بانکی نباشد یا احساس کند ملک نامناسب است، می‌تواند خانه را برگرداند و کل مبلغ پرداختی خود را دریافت کند، در حالی که سازنده هزینه‌های انتقال را پوشش می‌دهد.

با این سیاست، مشتریان بیشتر از آنچه از دست می‌دهند، سود می‌برند زیرا پیش‌پرداخت اولیه هنگام خرید آپارتمان در Tecco Garden، ۴۰٪ معادل ۱.۲ تا ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام است. اگر این مبلغ برای دریافت سود در بانک سپرده‌گذاری شود، فقط حدود ۷ تا ۸.۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه سود خواهد داشت.

در حالی که قیمت اجاره یک آپارتمان ۳ خوابه + ۱ خوابه در Tecco Garden در حال حاضر از ۱۲ میلیون دانگ ویتنام در ماه به بالا متغیر است و سرمایه انباشته آن ۱.۲ میلیارد دانگ ویتنام است، مشتریانی که در حال حاضر آپارتمانی در Tecco Garden خریداری می‌کنند، بدون متحمل شدن ریسک مالی، به مدت ۱۸ ماه جایی برای زندگی خواهند داشت.

علاوه بر این، آپارتمان‌های Tecco Garden در حال حاضر به استاندارد تحویل سطح بالا ارتقا یافته و به عنوان "ویلاهای آسمانی" برای خانواده‌های چند نسلی و کسانی که فضاهای زندگی جادار را ترجیح می‌دهند، قرار گرفته‌اند، بنابراین انتظار می‌رود در آینده نزدیک افزایش قیمت داشته باشند.

طبق محاسبات این توسعه‌دهنده، پس از دوره یارانه نرخ بهره، نرخ بهره بانکی کاهش یافته و مشتریان دیگر با همان فشار مالی قبلی مواجه نیستند. با این حال، اگر آنها برای خرید خانه منتظر کاهش نرخ بهره بمانند، پیش‌بینی می‌شود که قیمت آپارتمان از قبل محدوده قیمتی جدیدی را ایجاد کرده باشد.

منبع