بازار املاک و مستغلات زمانی پایدار خواهد بود که قیمت زمین به ارزش واقعی خود نزدیک شود.

در درازمدت، بازار املاک و مستغلات زمانی شفاف‌تر و منصفانه‌تر خواهد شد که قیمت زمین به ارزش واقعی خود نزدیک شود و به تدریج مکانیسم «استعلام-دادن» و سفته‌بازی بر سر اختلاف اجاره زمین را از بین ببرد.

دکتر تران ون خای، نایب رئیس کمیته علوم ، فناوری و محیط زیست مجلس ملی و نماینده مجلس ملی از نین بین، در مصاحبه‌ای با خبرنگار روزنامه صنعت و تجارت درباره محتوای پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی که تعدادی از سازوکارها و سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تصریح می‌کند، گفت: این پیش‌نویس اخیراً در دهمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی ارائه و مورد بحث قرار گرفته است.

فهرست قیمت زمین نزدیک به واقعیت ساخته شده است

- پس از گذشت بیش از ۱ سال از اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، مشکلات و معضلات زیادی بروز کرده است؛ به ویژه، ارزش‌گذاری زمین به عنوان یک «تنگناهای» بزرگ در نظر گرفته می‌شود که باید به سرعت حل شود. صدور قطعنامه‌ای از سوی مجلس ملی با سازوکارها و سیاست‌های جدید در مورد ارزش‌گذاری زمین که الزامات عملی را برآورده می‌کند، بسیار ضروری است. نظر شما در این مورد چیست؟

دکتر تران ون خای: من فکر می‌کنم این با جهت‌گیری حزب و مطابق با قانون همسو است. سیاست حزب در قطعنامه 18-NQ/TW به وضوح بیان می‌کند که «لغو چارچوب قیمت زمین» و ایجاد سازوکاری برای تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار ضروری است، به طوری که اطمینان حاصل شود قیمت زمین‌های ایالتی نزدیک به قیمت‌های بازار است. این پیش‌نویس قطعنامه با لغو چارچوب قیمت ثابت زمین و توانمندسازی مناطق برای ایجاد لیست‌های قیمت انعطاف‌پذیر زمین که نزدیک به واقعیت بازار هستند، این جهت‌گیری را مشخص می‌کند.

دکتر تران ون خای، نایب رئیس کمیته علوم، فناوری و محیط زیست

پیش‌نویس قطعنامه، اصول ارزیابی زمین را برای تضمین بی‌طرفی و شفافیت تعیین می‌کند. به طور خاص، بند ۱، ماده ۶ پیش‌نویس تصریح می‌کند: ارزیابی زمین باید از اصول بازار پیروی کند، با روش‌های صحیح و رویه‌های قانونی مطابقت داشته باشد؛ صداقت و شفافیت را تضمین کند؛ به ویژه بر الزام هماهنگی منافع بین دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران تأکید کند (بند د، بند ۱، ماده ۶). این اصول، پایه و اساس ارزیابی زمین را ایجاد می‌کنند تا هم به ارزش واقعی پایبند باشد و هم با مدیریت دولتی سازگار باشد.

به منظور تهیه یک فهرست قیمت دقیق و واقع‌بینانه زمین، دولت فهرست قیمت زمین را برای هر نوع زمین، منطقه و مکان پیشنهاد می‌دهد. برای مکان‌هایی که نقشه‌های کاداستر دیجیتال و داده‌های قیمت زمین در دسترس هستند، می‌توان برای هر قطعه زمین یک فهرست قیمت زمین تهیه کرد. این یک گام مهم به جلو برای کمک به نزدیک‌تر شدن قیمت زمین به واقعیت و غلبه بر وضعیت قیمت "میانگین" عمومی قبلی است.

شورای مردمی استان موظف است از اول ژانویه ۲۰۲۶ در مورد فهرست قیمت زمین محلی تصمیم بگیرد، آن را اعلام و اعمال کند و می‌تواند در صورت لزوم به جای اینکه در چرخه‌های طولانی سفت و سخت باشد، آن را به سرعت اصلاح و تکمیل کند. این تمرکززدایی با روح قطعنامه ۱۸-NQ/TW مطابقت دارد و به مناطق محلی کمک می‌کند تا قیمت زمین را مطابق با شرایط محلی به طور فعال به‌روزرسانی کنند.

علاوه بر این، این پیش‌نویس امکان استفاده از ضرایب تعدیل قیمت زمین انعطاف‌پذیر را فراهم می‌کند. رئیس کمیته مردمی استان در مورد ضریب تعدیل قابل اجرا از اول ژانویه هر سال تصمیم خواهد گرفت و در صورت لزوم می‌تواند آن را در طول سال برای هر منطقه و مکان تنظیم کند. این مکانیسم به لیست قیمت زمین محلی کمک می‌کند تا همیشه به بازار نزدیک شود و از قدیمی شدن جلوگیری کند.

شورای ارزیابی زمین استان برای ارزیابی فهرست قیمت و ضریب تعدیل، با مشارکت آژانس‌های تخصصی، با تضمین استقلال بین واحد مشاوره قیمت، شورای ارزیابی و آژانس تصمیم‌گیری قیمت، تأسیس شد. انتظار می‌رود این آیین‌نامه بر وضعیت «هم فوتبال بازی کردن و هم سوت زدن» در ارزیابی زمین که مانع از منافع محلی می‌شود، غلبه کند.

کوتاه کردن زمان پاکسازی سایت

- یکی از پیشرفت‌های مهم پیش‌نویس قطعنامه، حذف رویه تعیین «قیمت‌های خاص زمین» برای هر پروژه هنگام پرداخت غرامت برای خرید زمین است. لطفاً در مورد این موضوع بیشتر توضیح دهید؟

دکتر تران ون خای: بند ۶، ماده ۳ پیش‌نویس قطعنامه تصریح می‌کند که قیمت زمین برای محاسبه غرامت هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت و قیمت زمین‌های اسکان مجدد، طبق فهرست قیمت زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین صادر شده توسط استان محاسبه خواهد شد. این امر روند کار را ساده کرده و زمان پاکسازی محل را در مقایسه با قبل به طور قابل توجهی کاهش می‌دهد.

در عمل در نین بین، بسیاری از پروژه‌ها به دلیل تأخیر در تعیین قیمت زمین برای تدوین طرح‌های جبران خسارت، از برنامه عقب مانده‌اند. با سازوکار جدید، ساکنان محل می‌توانند بلافاصله فهرست قیمت فعلی زمین (به‌علاوه ضرایب) را برای محاسبه جبران خسارت اعمال کنند و به سرعت بخشیدن به پیشرفت و کاهش خطر ازدحام ناشی از انتظار برای ارزیابی قیمت برای هر مورد کمک کنند.

بازار املاک و مستغلات. عکس تصویرسازی

شرکت‌های نین بین گزارش دادند که پرداخت غرامت برای آزادسازی زمین هنوز دشوار است زیرا قیمت زمین دولتی در مقایسه با قیمت توافق شده بسیار پایین است. آنها باید مبلغی بیش از طرح رسمی غرامت بپردازند تا مردم را راضی به پذیرش کنند، که این امر باعث افزایش سرمایه گذاری و کاهش کارایی پروژه می‌شود.

اگر دولت قیمت را اعمال کند، مردم محروم شکایت خواهند کرد و پروژه متوقف خواهد شد. دولت استانی نیز با مشکلاتی روبرو است: می‌خواهد سرمایه‌گذاری را جذب کند اما می‌ترسد که اگر زمین ارزان به کسب‌وکارها بدهد، جامعه موافقت نکند، یا اگر قیمت را پایین تعیین کند، نگران از دست دادن بودجه است.

بدیهی است که ارزش‌گذاری غیرواقعی زمین به یک معضل رایج تبدیل شده است که مانع توسعه اقتصادی و امنیت اجتماعی در این منطقه می‌شود.

تحولی بزرگ در مدیریت زمین

- جناب، با توجه به تأثیرات مثبتی که انتظار می‌رود مکانیسم قیمت‌گذاری زمین در پیش‌نویس قطعنامه داشته باشد، چگونه به تغییرات آتی اعتماد می‌کنید؟ در عین حال، برای اجرای مؤثر و همزمان این سیاست، چه پیشنهاداتی دارید؟

دکتر تران ون خای: فهرست قیمت زمین‌های نزدیک به بازار به افزایش درآمد بودجه کمک می‌کند (به لطف جمع‌آوری هزینه‌های استفاده از زمین به ارزش واقعی آنها)، در حالی که مردم به طور مناسب‌تری غرامت دریافت می‌کنند و زندگی خود را پس از خرید زمین تثبیت می‌کنند. مشاغل همچنین از یک فرآیند محاسبه سریع و شفاف قیمت زمین بهره‌مند می‌شوند که می‌تواند هزینه‌های زمین را به وضوح تخمین بزند و از خطرات هنگام اجرای پروژه‌ها جلوگیری کند. بازار املاک و مستغلات در درازمدت زمانی که قیمت زمین به ارزش واقعی خود نزدیک شود، شفاف‌تر و منصفانه‌تر خواهد بود و به تدریج مکانیسم "درخواست و پیشنهاد" و سفته‌بازانه بودن اختلاف اجاره زمین را از بین می‌برد.

من از تلاش‌های دولت در ارائه مصوبه‌ای برای رفع موانع در ارزش‌گذاری زمین قدردانی می‌کنم. مقررات جدید هم از نظر سیاست‌گذاری صحیح هستند و هم از واقعیت‌های دشوار منطقه سرچشمه می‌گیرند و نویدبخش ایجاد تحولی در مدیریت و استفاده از زمین می‌باشند.

برای اجرایی کردن این سیاست، توصیه می‌کنم که دولت و شهرداری‌ها منابعی را برای تسریع ساخت نقشه‌های کاداستر دیجیتال و پایگاه‌های داده محلی قیمت زمین اختصاص دهند. این امر، پایه و اساس اجرای فهرست‌های دقیق قیمت زمین برای هر قطعه زمین، همانطور که در پیش‌نویس مجاز است، می‌باشد و تضمین می‌کند که قیمت‌های زمین با توجه به موقعیت مکانی و زمان واقعی، به طور دقیق به‌روزرسانی شوند.

در کنار آن، هنگام تهیه فهرست قیمت، نظرات را منتشر و جویا شوید. فرآیند تهیه فهرست قیمت زمین باید شفاف باشد و قبل از انتشار، مردم و مشاغل در آن مشارکت داشته باشند. این امر به نزدیک بودن فهرست قیمت به واقعیت و ایجاد اجماع بالا از همان ابتدا کمک می‌کند و از شکایات بعدی جلوگیری می‌کند.

در عین حال، مرتباً فهرست قیمت‌ها را به‌روزرسانی کنید و آنها را «معلق» رها نکنید. بر این اساس، توصیه می‌شود که شورای مردم و کمیته مردم استان، در صورت لزوم، مقرراتی را که امکان تنظیم فهرست قیمت زمین را فراهم می‌کند، به طور فعال اعمال کنند. در واقع، قیمت زمین به طور مداوم در نوسان است، بنابراین استان نباید منتظر یک چرخه 5 ساله برای به‌روزرسانی باشد، بلکه باید به صورت انعطاف‌پذیر سالانه (یا ناگهانی) با ضریب تعدیل کند. این امر به قیمت زمین ایالتی کمک می‌کند تا همیشه به بازار نزدیک باشد و اختلافات زیادی را که باعث شوک به مردم و مشاغل می‌شود، محدود کند.

هنگام اجرای سازوکار استفاده از فهرست بها + ضریب برای محاسبه غرامت، لازم است به اصل هماهنگ‌سازی منافع توجه ویژه‌ای شود (همانطور که در پیش‌نویس بند d، بند 1، ماده 6 آمده است). به طور خاص، برای پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران برای بیشتر منطقه روی قیمت‌های بالا توافق کرده‌اند، در صورت اعمال فهرست بها (معمولاً پایین‌تر از قیمت توافق شده)، استان باید ارائه پشتیبانی بیشتر به مردم یا درخواست از سرمایه‌گذار برای جبران مابه‌التفاوت را در نظر بگیرد. این راه‌حل انعطاف‌پذیر با هدف جلوگیری از شکایات و دعاوی ناشی از تفاوت در قیمت‌های غرامت، اطمینان حاصل می‌کند که مردم، دولت و مشاغل همگی آن را می‌پذیرند.

علاوه بر این، لازم است ظرفیت و نظارت بر ارزش‌گذاری زمین بهبود یابد. به طور خاص، لازم است آموزش مقامات تقویت شود و مشاوران مستقل و متخصص برای حمایت از استان در ارزش‌گذاری زمین استخدام شوند. در عین حال، لازم است نقش نظارتی شورای مردم، جبهه میهن و سازمان‌های مردمی ارتقا یابد تا اطمینان حاصل شود که فرآیند ارزش‌گذاری زمین مطابق با رویه‌ها است و از منفی‌بافی جلوگیری شود. استان همچنین باید یک کانال بازخورد ایجاد کند تا مردم و مشاغل بتوانند در صورت نامناسب بودن قیمت‌های تعیین‌شده زمین، توصیه‌هایی ارائه دهند و در نتیجه به سرعت آنها را تعدیل کنند.

دکتر تران ون خای: ما موافقیم و پیشنهاد می‌کنیم که مجلس ملی به زودی این قطعنامه را تصویب کند، و در عین حال امیدواریم که دولت و وزارتخانه‌ها به زودی اسناد راهنمای اجرای آن را منتشر کنند (قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶، همانطور که در پیش‌نویس آمده است). با عزم مشترک و مشارکت همزمان، ارزیابی زمین به طور فزاینده‌ای شفاف و واقع‌بینانه خواهد شد و تنگناهای دیرینه را از بین می‌برد؛ در نتیجه منابع زمین به طور مؤثر آزاد می‌شوند و به توسعه پایدار اجتماعی-اقتصادی کمک می‌کنند.

متشکرم!

منبع: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html