آیا اخذ ۲٪ مالیات بر درآمد از معاملات املاک اشکالی دارد؟

طبق بند ۱ ماده ۱۴ قانون مالیات بر درآمد شخصی (اصلاح و تکمیل شده توسط ماده ۲۴۳ قانون زمین ۲۰۲۴)، در صورت انتقال حقوق استفاده از زمین، درآمد مشمول مالیات بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین محاسبه می‌شود.

ماموران مالیاتی شهروندان را در مورد مراحل پرداخت مالیات راهنمایی می‌کنند - عکس: TTD

وزارت دارایی دو روش را در نظر دارد: محاسبه مالیات بر اساس درآمد مشمول مالیات (برابر با قیمت فروش منهای کل هزینه‌های مربوط به ملک منتقل شده) یا اعمال نرخ مالیات عمومی بر کل قیمت انتقال.

در مواردی که پایگاه داده‌ای وجود دارد که قیمت خرید و هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال املاک و مستغلات را به طور دقیق تعیین می‌کند، روش جمع‌آوری مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات با استفاده از فرمول زیر محاسبه خواهد شد: نرخ مالیات (پیشنهادی ۲۰٪) ضرب در درآمد مشمول مالیات.

در مواردی که قیمت خرید و هزینه‌های مربوط به انتقال ملک قابل تعیین نباشد، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس کل قیمت انتقال ملک ضرب در نرخ مالیات ۲٪ محاسبه می‌شود.

نیاز به تفکیک سیاست‌های مالیاتی بر اساس کاربرد مورد نظر از املاک و مستغلات، اعمال نرخ‌های مالیاتی پایین‌تر برای زمین‌های مورد استفاده برای تولید و اهداف تجاری برای تشویق استفاده کارآمد از زمین و ایجاد ارزش برای جامعه وجود دارد.

مالیات هنوز کاستی‌های زیادی دارد.

از اول آگوست ۲۰۲۴ (تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴)، وصول مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات به دو مورد زیر تقسیم می‌شود:

درآمد حاصل از واگذاری حقوق استفاده از زمین برای خانوارها و افراد، بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین ضربدر نرخ مالیات ۲٪، مشمول مالیات می‌شود.

این بدان معناست که اگر فقط حق استفاده از زمین منتقل شود (بدون هیچ گونه خانه یا ساخت و سازی روی زمین)، دولت دیگر مانند قبل محاسبه مالیات را بر اساس قیمت اعلام شده در قرارداد انجام نخواهد داد، بلکه آن را بر اساس لیست قیمت زمین که سالانه توسط کمیته مردمی استان صادر می‌شود، انجام خواهد داد. این یک آیین‌نامه جدید از قانون زمین ۲۰۲۴ است که با هدف کاهش وضعیتی که افراد عمداً قیمت زمین را کمتر از واقع اعلام می‌کنند تا تعهدات مالیاتی خود را کاهش دهند، وضع شده است.

برای درآمد حاصل از انتقال حقوق کاربری زمین مرتبط با خانه‌ها و کارهای ساختمانی روی زمین، درآمد مشمول مالیات از انتقال املاک و مستغلات با ضرب قیمت انتقال هر معامله در نرخ مالیات ۲٪ تعیین می‌شود.

طبق ماده ۱۷ بخشنامه ۹۲/۲۰۱۵/TT-BTC، قیمت انتقالی برای هر معامله، قیمتی است که در زمان انتقال در قرارداد انتقال ذکر شده است.

در مواردی که قیمت زمین در قرارداد واگذاری مشخص نشده باشد، یا قیمت زمین مندرج در قرارداد کمتر از قیمت تعیین شده توسط کمیته مردمی استان باشد، قیمت واگذاری زمین، قیمتی خواهد بود که توسط کمیته مردمی استان در زمان واگذاری، مطابق با قانون زمین، تعیین شده است.

در هر دو حالت فوق، انتقال دهنده باید مالیاتی معادل ۲٪ از کل ارزش ملک (مطابق با قیمت تعیین شده دولتی یا قیمت توافق شده توسط طرفین) پرداخت کند، صرف نظر از اینکه از فروش سود ببرد یا ضرر.

روش جمع‌آوری ساده، اما مستعد شارژ بیش از حد.

اولاً، مالیات بر درآمد شخصی اساساً فقط بر درآمد (سود) حاصل از کسر هزینه‌ها وضع می‌شود، اما در واقعیت، این مالیات بر ارزش کل معاملات وضع می‌شود و به راحتی منجر به مالیات بیش از حد می‌شود. مردم حتی هنگام فروش با ضرر هم باید مالیات بپردازند که باعث نارضایتی و غیرمنطقی بودن می‌شود.

ثانیاً، اعمال فهرست قیمت زمین کمیته مردمی استان در مواردی که فقط حقوق استفاده از زمین منتقل می‌شود، ارزش بازار را به طور دقیق منعکس نمی‌کند و میزان توافق در معاملات ملکی را کاهش می‌دهد.

سوم، نرخ مالیات ۲ درصدی بر ارزش کل املاک و مستغلات بسیار بالاست و بار مالی ایجاد می‌کند و بسیاری از طرف‌های درگیر در نقل و انتقالات را به اعلام قیمت‌های قرارداد پایین‌تر از ارزش واقعی (معاملات دو قیمتی) سوق می‌دهد که منجر به از دست رفتن درآمد و کاهش شفافیت بازار می‌شود.

آیا می‌توانیم نرخ مالیات را به زیر ۱٪ کاهش دهیم؟

با توجه به این وضعیت، پیشنهاد وزارت دارایی برای اعمال نرخ مالیات ۲۰٪ بر سود (برابر با درآمد منهای کل هزینه‌ها) در صورت امکان تعیین تمام اطلاعات، یا حفظ نرخ مالیات ۲٪ بر کل قیمت انتقالی در صورت عدم امکان تعیین هزینه‌ها، منطقی است. این رویکرد به تدریج به ماهیت واقعی مالیات بر درآمد شخصی نزدیک می‌شود و در عین حال برای شرایط فعلی اداره مالیات در ویتنام نیز مناسب است.

با این حال، علاوه بر اصلاح روش محاسبه مالیات، باید تعدیل نرخ مالیات نیز در نظر گرفته شود. در صورت اعمال نرخ مالیات ثابت بر کل قیمت انتقال، این نرخ باید از ۲٪ به کمتر از ۱٪ کاهش یابد یا یک جدول نرخ مالیات تصاعدی بر اساس ارزش املاک و مستغلات ایجاد شود تا بار مالی مردم کاهش یابد.

هنگام تدوین روشی برای محاسبه مالیات بر درآمد شخصی در نقل و انتقال املاک و مستغلات، لازم است اصول انصاف، معقول بودن و تعادل بین الزامات مدیریت مالیاتی دولت و ظرفیت مالی واقعی مردم تضمین شود.

ادامه مطلب بازگشت به صفحه اصلی

برگردیم به موضوع

کارشناس ارشد حقوق تجارت، جیا هوانگ (دانشکده حقوق تجارت، دانشگاه حقوق شهر هوشی مین)

منبع: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm