مشکل مالیات ۲ درصدی بر درآمد املاک چیست؟

طبق بند ۱ ماده ۱۴ قانون مالیات بر درآمد شخصی (اصلاح و الحاقی ماده ۲۴۳ قانون زمین ۲۰۲۴)، در صورت انتقال حقوق استفاده از زمین، درآمد مشمول مالیات طبق قیمت زمین در جدول قیمت زمین محاسبه می‌شود.

کارشناسان مالیاتی مردم را در مورد مراحل پرداخت مالیات راهنمایی می‌کنند - عکس: TTD

دو روشی که وزارت دارایی در حال بررسی آنهاست شامل محاسبه درآمد مشمول مالیات (برابر با قیمت فروش منهای کل هزینه‌های مربوط به املاک و مستغلات منتقل شده) یا اعمال نرخ مالیات عمومی بر کل قیمت نقل و انتقال است.

در صورتی که پایگاه داده‌ای وجود داشته باشد که قیمت خرید و هزینه‌های مربوط به انتقال املاک و مستغلات را به طور دقیق تعیین کند، روش جمع‌آوری مالیات بر درآمد شخصی از انتقال املاک و مستغلات اعمال می‌شود که با فرمول نرخ مالیات (پیشنهادی 20٪) ضرب در درآمد مشمول مالیات محاسبه می‌شود.

در مواردی که قیمت خرید و هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال املاک قابل تعیین نباشد، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس کل قیمت نقل و انتقال املاک ضرب در نرخ مالیات ۲٪ تعیین می‌شود.

لازم است در سیاست‌های مالیاتی بر اساس هدف استفاده از املاک و مستغلات، تمایز قائل شد و نرخ‌های مالیات پایین‌تری برای زمین برای اهداف تولیدی و تجاری اعمال کرد تا استفاده کارآمد از زمین تشویق شود و برای جامعه ارزش ایجاد شود.

مالیات‌ها هنوز کاستی‌های زیادی دارند

از اول آگوست ۲۰۲۴ (تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون زمین ۲۰۲۴)، وصول مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات به دو مورد زیر تقسیم می‌شود:

درآمد حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین برای خانوارها و افراد، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس قیمت زمین در جدول قیمت زمین ضربدر نرخ مالیات ۲٪ محاسبه می‌شود.

یعنی اگر فقط حقوق استفاده از زمین منتقل شود (بدون خانه یا ساخت و ساز روی زمین)، دولت مانند قبل قیمت اعلام شده در قرارداد را مبنا قرار نمی‌دهد، بلکه برای محاسبه مالیات، لیست قیمت زمین را که سالانه توسط کمیته مردمی استان صادر می‌شود، مبنا قرار می‌دهد. این یک آیین‌نامه جدید از قانون زمین ۲۰۲۴ است تا وضعیتی را که افراد عمداً قیمت زمین را کمتر از واقع اعلام می‌کنند تا تعهدات مالیاتی خود را کاهش دهند، کاهش دهد.

برای درآمد حاصل از انتقال حقوق کاربری زمین مرتبط با خانه‌ها و کارهای ساختمانی روی زمین، درآمد مشمول مالیات از انتقال املاک و مستغلات به صورت قیمت انتقال هر بار ضرب در نرخ مالیات ۲٪ تعیین می‌شود.

طبق ماده ۱۷ بخشنامه ۹۲/۲۰۱۵/TT-BTC، قیمت انتقال برای هر بار، قیمتی است که در زمان انتقال در قرارداد انتقال ذکر شده است.

در صورتی که قیمت زمین در قرارداد واگذاری ذکر نشده باشد یا قیمت زمین در قرارداد واگذاری کمتر از قیمت تعیین شده توسط کمیته مردمی استان باشد، قیمت واگذاری زمین، قیمتی خواهد بود که توسط کمیته مردمی استان در زمان واگذاری طبق مفاد قانون زمین تعیین شده است.

در هر دو مورد فوق، انتقال‌دهنده باید مالیاتی به نرخ ۲٪ از کل ارزش ملک (به قیمت دولتی یا قیمت توافق‌شده توسط طرفین) صرف نظر از اینکه فروشنده سود یا زیان کند، بپردازد.

روش جمع‌آوری ساده اما به راحتی می‌توان هزینه اضافی دریافت کرد

اولاً، مالیات بر درآمد شخصی اساساً فقط بر درآمد (سود) حاصل از کسر هزینه‌ها وضع می‌شود، اما در واقع از کل ارزش معاملات وصول می‌شود که به راحتی می‌تواند منجر به وصول بیش از حد مالیات شود. مردم حتی اگر با ضرر بفروشند، باز هم باید مالیات بپردازند که ناامیدکننده و غیرمنطقی است.

دوم، اعمال فهرست قیمت زمین کمیته مردمی استان در مواردی که فقط حق استفاده از زمین واگذار می‌شود، ارزش بازار را به درستی منعکس نمی‌کند و باعث کاهش مذاکره در معاملات ملکی می‌شود.

سوم، نرخ مالیات ۲٪ بر ارزش کل املاک و مستغلات بسیار بالاست و بار مالی ایجاد می‌کند و باعث می‌شود بسیاری از انتقال‌دهندگان به دنبال راه‌هایی برای اعلام قیمت‌های قرارداد پایین‌تر از قیمت واقعی (معاملات دو قیمتی) باشند که باعث ضرر و زیان بودجه و کاهش شفافیت بازار می‌شود.

نرخ مالیات را به زیر ۱٪ کاهش دهید، باشه؟

با توجه به این وضعیت، پیشنهاد وزارت دارایی برای اعمال نرخ مالیات ۲۰٪ بر سود (برابر با درآمد منهای کل هزینه‌ها) در صورت تعیین کامل اطلاعات، یا حفظ نرخ مالیات ۲٪ بر کل قیمت انتقالی در صورت عدم امکان تعیین هزینه‌ها، منطقی است. این رویکرد به نزدیک شدن تدریجی به ماهیت مالیات بر درآمد شخصی کمک می‌کند، ضمن اینکه برای شرایط فعلی مدیریت مالیات در ویتنام نیز مناسب است.

با این حال، علاوه بر نوآوری در روش محاسبه مالیات، لازم است تعدیل نرخ مالیات نیز در نظر گرفته شود. در صورت اعمال نرخ مالیات عمومی بر کل قیمت انتقال، نرخ مالیات باید از ۲٪ به کمتر از ۱٪ کاهش یابد یا نرخ مالیات تصاعدی با توجه به ارزش املاک و مستغلات تعیین شود تا بار مالی بر مردم کاهش یابد.

هنگام تدوین روشی برای محاسبه مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات، لازم است اصول انصاف، معقول بودن و تعادل بین الزامات مدیریت مالیاتی دولت و توانایی‌های واقعی مردم تضمین شود.

ادامه مطلب بازگشت به مباحث

بازگشت به موضوع

کارشناسی ارشد سازمان مردم نهاد جیا هوانگ (دانشکده حقوق تجارت، دانشگاه حقوق شهر هوشی مین)

منبع: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm