روند «ترک شهر به مقصد جنگل» فروکش کرد، قیمت زمین 30 درصد کاهش یافت اما هیچ‌کس زمین نمی‌خرد

قیمت زمین به شدت کاهش یافته اما کسی خریدار نیست

آقای تران ون کوانگ، سرمایه‌گذار در منطقه ۳ شهر هوشی مین، گفت : «در سال ۲۰۲۱، من ۳ هکتار زمین در منطقه داک سونگ، استان داک نونگ ، به قیمت ۴.۵ میلیارد دانگ ویتنامی خریداری کردم، اما اکنون آن را به قیمت بیش از ۳ میلیارد دانگ ویتنامی می‌فروشم و هیچ‌کس آن را نمی‌خرد.»

به گفته آقای کوانگ، در آن زمان، دوستانش اغلب یکدیگر را برای خرید زمین کشاورزی جهت سرمایه‌گذاری دعوت می‌کردند، زیرا بسیاری از مردم می‌خواستند «شهر را به مقصد جنگل ترک کنند». به دلیل این روند، او زمینی در داک نونگ خریداری کرد تا منتظر زمان مناسب بماند.

تا سال ۲۰۲۳، با مشاهده نشانه‌های رکود اقتصادی ، او تصمیم گرفت زمین را برای بازیابی سرمایه بفروشد، اما پس از گذشت بیش از یک سال، هنوز آن را نفروخته است.

آقای کوانگ گفت : «من قیمت را 30 درصد کاهش دادم، اما هنوز خریداری پیدا نکرده‌ام. خانواده‌ام نیز تحت فشار زیادی از نرخ بهره و کاهش درآمد هستند. اگر زمین فروخته نشود، مشکلات فقط افزایش خواهد یافت.»

آقای کوانگ، یک سرمایه‌گذار در شهر هوشی مین، ضرر 30 درصدی را پذیرفت اما هنوز نتوانست زمین کشاورزی را که در سال 2021 خریداری کرده بود، بفروشد. (عکس: D.V)

آقای کوانگ همچنین یکی از سرمایه‌گذاران بسیاری است که در این دوره نمی‌توانند از سهام خود «خروج» کنند. کسانی که نمی‌توانند به موقع از «موج» بپرند، باید منتظر موج بعدی باشند و در این میان، باید بر فشار مالی غلبه کنند.

طبق گزارش VTC News، بسیاری از سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین، زمین‌های کشاورزی خود را در لام دونگ، بین فوک، داک نونگ و داک لاک با تخفیف ۱۰ تا ۳۰ درصدی می‌فروشند. قیمت زمین‌های فروشی بسته به موقعیت مکانی و مساحت، بین ۴ تا ۱۵ میلیارد دونگ ویتنام است. با این حال، تعداد بسیار کمی از سرمایه‌گذاران در این مدت مشتری دارند. اکثر خریداران می‌خواهند قیمت را پایین بیاورند و عجله‌ای برای پرداخت ندارند.

روند «ترک شهر به قصد جنگل» در طول همه‌گیری کووید-۱۹ رو به افزایش بوده و باعث افزایش شدید قیمت زمین‌های کشاورزی و زمین‌های جنگلی تولیدی در مناطقی مانند لام دونگ، بین فوک، داک نونگ و داک لاک شده است.

در دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۱، قیمت زمین‌های کشاورزی در این استان‌ها ۴ تا ۵ برابر نسبت به حالت عادی افزایش یافت و باعث شد بسیاری از سرمایه‌گذاران در شهر هوشی مین به این «بازی» هجوم آورند.

در آن زمان، قیمت هر هکتار زمین در استان‌های داک نونگ و داک لاک که حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون دانگ ویتنامی ارزش داشت، ناگهان تنها پس از ۵ تا ۶ ماه به ۱.۲ تا ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنامی در هر هکتار افزایش یافت. قیمت زمین در بین فوک و لام دونگ نیز ۲ تا ۳ برابر افزایش یافت، زیرا بسیاری از شرکت‌های دلالی املاک در شهر هوشی مین به بازار آمدند.

دلالان و دلالان زمین به دلیل افزایش تقاضا برای زمین، برای «افزایش قیمت‌ها» با هم رقابت می‌کنند. با این حال، وقتی موج فروکش می‌کند، برخی از سرمایه‌گذاران ثروتمند می‌شوند، اما کسانی هم هستند که «ورشکست می‌شوند» زیرا کند عمل می‌کنند و آخرین خریداران می‌شوند و نمی‌توانند از شر کالاها خلاص شوند.

بسیاری از قطعات زمین در داک لک با قیمت‌های ارزان برای فروش عرضه می‌شوند. (عکس: D.V)

درس گران برای سرمایه‌گذاران

آقای لو ون لانگ، نماینده یک شرکت املاک و مستغلات در شهر تو دوک، گفت که روند «ترک شهر به مقصد جنگل» کاهش یافته است. بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال فروش زمین‌هایی هستند که از سال ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۱ خریداری کرده‌اند. با این حال، برای فروش زمین، سرمایه‌گذاران اغلب مجبور به پذیرش ضررهای سنگین هستند.

آقای لانگ اظهار داشت که وقتی «ترک شهر به قصد جنگل» یک روند نامیده می‌شود، فقط در یک دوره بسیار کوتاه وجود دارد. سرمایه‌گذاران و مردم باید به خاطر داشته باشند که جامعه تجاری زمین‌های کشاورزی عمدتاً دلالان محلی زمین یا دلالان کوچک هستند. اینها گروه‌هایی هستند که به صورت موقت و محلی فعالیت می‌کنند و مایلند قیمت‌ها را به طور مداوم افزایش دهند تا تب زمین مجازی ایجاد کنند. وقتی تب فروکش می‌کند، قربانیان اصلی همچنان سرمایه‌گذاران هستند.

آقای نگوین هوانگ، کارشناس املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، اظهار داشت که روند ترک شهر به مقصد جنگل از پایان سال 2021 رو به کاهش بوده است. در حال حاضر، بسیاری از سرمایه‌گذاران از این روند "سرخورده" شده‌اند، افراد زیادی در مدل‌های اقامت در خانه‌های روستایی و مزرعه‌ای موفق نیستند. این امر همچنین زمانی اجتناب‌ناپذیر است که مردم به دقت امکان‌سنجی پروژه‌ای را که دنبال می‌کنند، در نظر نگیرند.

آقای هوآنگ گفت: «در ارتفاعات مرکزی، بسیاری از زمین‌های کشاورزی به قطعات کوچک ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر مربعی تقسیم شده‌اند. سرمایه‌گذارانی که هوشیار نیستند، به دلیل قیمت پایین، به راحتی به سمت این قطعات هجوم می‌آورند، اما متوجه نیستند که مشتریان میلیاردها دلار برای خرید چنین قطعات کوچکی از زمین در ارتفاعات مرکزی هزینه نخواهند کرد و نقدینگی کم خواهد بود. علاوه بر این، بسیاری از قطعات بزرگ زمین، با قیمت‌های مقرون به صرفه، در مناطق دورافتاده و منزوی، با حمل و نقل نامناسب و امکانات رفاهی محدود واقع شده‌اند که منجر به کمبود خریدار می‌شود.»

آقای هوآنگ گفت اگرچه مساحت زمین زیاد است و قیمت خرید آن آسان است، اما اگر طرح تجاری مشخصی وجود نداشته باشد، سرمایه‌گذاران اگر نتوانند زود «کالا را بفروشند» یا طرح مالی مشخصی نداشته باشند، به راحتی می‌توانند پول خود را از دست بدهند. این همچنین پایان بسیاری از سرمایه‌گذاران امروزی است.

به گفته آقای هوآنگ، وقتی سرمایه‌گذاران نمی‌توانند «به روز باشند»، مجبور می‌شوند برای مدت طولانی «زمین را نگه دارند» و متحمل هزینه‌های مالی و بهره شوند. به طور معمول، بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در لام دونگ زمین خریدند، برای مدت طولانی قادر به فروش محصولات خود نبودند.

به گفته آقای هوانگ، در حال حاضر، اگر سرمایه‌گذاران بتوانند ضررهای 30 تا 40 درصدی را کاهش دهند و بتوانند زمین خود را بفروشند، آنها نیز خوش شانس هستند.

آقای هوآنگ معتقد است که سرمایه‌گذاران و افرادی که می‌خواهند «شهر را به مقصد جنگل ترک کنند» باید برنامه مشخصی برای زمین خود داشته باشند که باید یک پروژه دقیق و واضح با ریسک‌های مشخص باشد.

وقتی مردم می‌خواهند یک اقامتگاه خانگی یا مزرعه بسازند، باید یک برنامه مشخص داشته باشند. معمولاً اینکه چه چیزی بکارند، چه چیزی پرورش دهند، هزینه بهبود زمین چقدر خواهد بود، هزینه ساخت چقدر خواهد بود، هزینه بهره‌برداری و مراقبت از زمین چقدر خواهد بود و غیره. زمین همچنین باید دارای ارتباطات ترافیکی مناسب و امکانات اولیه مانند بازارها، بیمارستان‌ها و مدارس باشد که خیلی دور نباشند.

دای ویت

منبع