VARS: آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی و هوشی‌مین سیتی "ناپدید" می‌شوند

ANTD.VN - افزایش اخیر در عرضه املاک و مستغلات عمدتاً توسط بخش گران‌قیمت صورت گرفته است، در حالی که مسکن ارزان‌قیمت "رها" شده است و این امر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را به طور فزاینده‌ای جدی می‌کند.

دیگر خبری از آپارتمان‌های نوساز با قیمت مناسب نیست

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، بازار املاک و مستغلات ویتنام به لطف نیروی محرکه سیاست‌های جدید عرضه و حمایت از سوی دولت ، به تدریج «گرم» شده است. با این حال، افزایش عرضه عمدتاً در بخش مسکن لوکس و گران‌قیمت است، در حالی که مسکن ارزان‌قیمت «رها» شده است.

داده‌های تحقیقاتی VARS نشان می‌دهد که بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه (با قیمت کمتر از ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) در چند سال گذشته «منقرض» شده است و ظهور مجدد آن در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار دشوار یا حتی غیرممکن است.

به طور خاص، در هانوی، نسبت آپارتمان‌های مقرون به صرفه تازه افتتاح شده در سال ۲۰۱۸ به ۳۵ درصد رسید، در سال ۲۰۱۹ به ۲۰ درصد و در سال ۲۰۲۰ تنها ۱۲ درصد کاهش یافت. در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، عرضه آپارتمان در این بخش همچنان رو به کاهش بود و تنها به حدود ۴ درصد از کل عرضه آپارتمان‌های افتتاح شده برای فروش رسید و در سال ۲۰۲۳ به ۰ درصد رسید.

در شهر هوشی مین، این کاهش حتی شدیدتر بود، زمانی که در سال ۲۰۱۸، نسبت آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه تازه‌ساخت ۲۰ درصد بود، اما در سال ۲۰۲۰ به تنها ۰.۵ درصد کاهش یافت و در سال ۲۰۲۱ به طور کامل ناپدید شد.

تا 9 ماه اول سال 2024، عرضه آپارتمان‌ها شاهد بهبود قابل توجهی بود، اما حدود 80 درصد از عرضه آپارتمان‌های باز شده برای فروش در هانوی و هوشی مین سیتی، قیمت فروش 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع یا بیشتر داشتند.

تحقیقات در مورد شاخص قیمت آپارتمان، که منعکس کننده میانگین نوسانات قیمت فروش پروژه‌ها در مجموعه نمونه ۱۵۰ پروژه انتخاب شده و مشاهده شده توسط VARS است، همچنین نشان می‌دهد که از سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴، میانگین قیمت فروش خوشه پروژه نمونه در هانوی نزدیک به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴.۰ درصد افزایش یافته است.

میانگین قیمت فروش مجتمع‌های مسکونی در شهر هوشی مین از ۴۹.۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع به ۶۴.۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافت که نشان‌دهنده افزایش ۳۰.۶ درصدی در مدت مشابه است.

عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در هانوی و هوشی‌مین سیتی از بین رفته است.

چرا کسب و کارها به بخش محصولات ارزان قیمت علاقه‌ای ندارند؟

طبق گزارش VARS، دلیل اصلی اینکه مسکن مقرون‌به‌صرفه توجه زیادی از سوی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات دریافت نکرده است، این است که حاشیه سود این بخش کمتر از بخش مسکن لوکس است. محاسبات توسعه‌دهندگان پروژه نشان می‌دهد که با حاشیه سود تنها حدود ۱۵٪، اگر سرمایه به مدت ۱-۲ سال راکد بماند یا اگر فروش به مدت ۱-۲ سال به تأخیر بیفتد، توسعه‌دهنده ضرر خواهد کرد.

علاوه بر این، صندوق‌های زمین مرکزی، چه در حال حاضر و چه در آینده، به طور فزاینده‌ای کمیاب هستند و عمدتاً در مناطق شهری بزرگ با مجموعه‌ای از زیرساخت‌ها و خدمات عمومی که نیاز به سرمایه‌گذاری دارند، قرار دارند. به علاوه، هزینه‌های نهاده‌ها، به ویژه هزینه‌های زمین، در حال افزایش است و قیمت‌ها نمی‌توانند مقرون به صرفه باشند.

دوم، اگرچه دولت سیاست‌های زیادی را برای تشویق توسعه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه معرفی کرده است، اما رویه‌های قانونی مربوط به زمین و برنامه‌ریزی هنوز موانع اصلی هستند. فرآیند پیچیده صدور مجوز، مدت زمان طولانی، همراه با کمبود فزاینده صندوق زمین برای توسعه مسکن در شهرهای بزرگ، باعث می‌شود که توسعه‌دهندگان پروژه قبل از سرمایه‌گذاری در این بخش، باید با دقت بررسی کنند.

علاوه بر این، سیاست‌های حمایت اعتباری برای خریداران خانه در این بخش به طور همزمان اجرا نشده است.

سوم، پروژه‌های لوکس حاشیه سود بالایی دارند و فروش آنها دشوار نیست. از آنجا که تقاضا برای مسکن لوکس، شامل نیازهای مسکونی و سرمایه‌گذاری، بسیار زیاد است، از گروه مشتریان با درآمد بالا که به طور مداوم همراه با توسعه اقتصادی در حال افزایش است و خارجی‌ها از موج سرمایه‌گذاری خارجی و همچنین ویتنامی‌های خارج از کشور بر اساس کریدور قانونی جدید که شرایط مالکیت را برای این گروه "آرامش‌بخش" می‌کند، به دنبال خرید ملک هستند.

در واقع، تعداد مشتریانی که حاضرند برای داشتن محدودترین و لوکس‌ترین محصولات در این پروژه، هزینه بیشتری بپردازند، کم نیست. این امر باعث می‌شود بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه برای توسعه‌دهندگان پروژه جذابیت کمتری داشته باشد.

نیاز به مداخله دولت

برای رسیدگی به کمبود مسکن مقرون به صرفه، VARS معتقد است که مداخله جدی دولت ضروری است.

بر این اساس، دولت باید سیاست‌هایی را برای ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران جهت ساخت آپارتمان‌های تجاری مقرون‌به‌صرفه (معافیت از مالیات زمین، مالیات شرکت‌ها، یا افزایش تراکم ساخت‌وساز یا ضریب کاربری زمین در مقایسه با استانداردهای پروژه‌های مسکن تجاری) تحقیق و توسعه دهد.

در عین حال، اولویت با تأیید برنامه‌ریزی و صدور مجوز ساخت و ساز است که به کوتاه شدن زمان توسعه پروژه کمک می‌کند...

دوم، دولت باید پروژه‌های همکاری بین دولت و بخش خصوصی را برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه ترویج دهد (دولت مشوق‌های زمین و حمایت قانونی ارائه می‌دهد).

سوم، باید سیاست‌هایی برای حمایت از تقاضای مردم برای مسکن وجود داشته باشد. دولت می‌تواند ایجاد صندوقی را برای حمایت از توسعه و حفظ عرضه آپارتمان‌های ارزان قیمت در نظر بگیرد...

علاوه بر این، دولت باید سیاست‌هایی برای محدود کردن انگیزه‌های سوداگرانه داشته باشد و باید به زودی مالیات بر املاک و مستغلات را بررسی و اعمال کند، و مالکان املاک و مستغلاتی را که املاک خود را در فعالیت‌های تجاری قرار نمی‌دهند یا پس از دریافت زمین، ساخت و ساز انجام نمی‌دهند، هدف قرار دهد...

لازم است آژانس‌ها یا کمیته‌های نظارت بر مسکن ایجاد شوند و مجازات‌های سختی علیه موارد احتکار، دستکاری قیمت یا افزایش غیرقانونی قیمت‌ها اعمال شود.

با این حال، برای اینکه سیاست‌های نظارتی واقعاً مؤثر باشند و عملکرد ایمن و سالم بازار را در درازمدت تضمین کنند، دولت باید به زودی سیستم اطلاعات و داده‌ها در بازار املاک و مستغلات و سیستم مدیریت مسکن‌های شناسایی‌شده را تکمیل کند.

منبع: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd