زوج‌هایی که درآمد ماهانه‌شان 30 میلیون دونگ ویتنام است، برای خرید آپارتمان در هانوی با مشکل مواجه می‌شوند.

(دن تری) - طبق نظرسنجی اداره آمار عمومی، گروه‌های با بالاترین درآمد در هانوی و هوشی مین سیتی نیز برای صاحب خانه شدن مشکل دارند، به این معنی که گروه‌های کم‌درآمد تقریباً هیچ شانسی ندارند.

مشکل خرید خانه برای پردرآمدترین گروه

بررسی استانداردهای زندگی جمعیت در سال ۲۰۲۳ توسط اداره آمار عمومی (GSO) سطح درآمد پنج گروه جمعیتی را در مناطق اصلی اعلام کرد.

بر این اساس، گروهی که بالاترین درآمد را دارند و 20 درصد از جمعیت (گروه 5) را تشکیل می‌دهند، میانگین درآمد سرانه ماهانه 14.47 میلیون دونگ ویتنامی در هانوی؛ 13.8 میلیون دونگ ویتنامی در دانانگ؛ 13.26 میلیون دونگ ویتنامی در شهر هوشی مین؛ 13.9 میلیون دونگ ویتنامی در دونگ نای و 18.38 میلیون دونگ ویتنامی در بین دونگ دارند .

انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) ارزیابی می‌کند که انتظار می‌رود این گروه بتواند بدون نیاز به حمایت دولت، در شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین صاحب خانه شود. با این حال، در واقعیت، وقتی این گروه با مشکل صاحب خانه شدن در دو شهر بزرگ ذکر شده در بالا مواجه می‌شوند، با موانع زیادی روبرو می‌شوند.

این واحد فرض می‌کند که یک خانوار با دو نفر در سن کار، که هر دو در بالاترین گروه درآمدی قرار دارند، میانگین درآمد این خانواده حدود 30 میلیون دونگ ویتنامی در ماه است. درآمد سالانه معادل 360 میلیون دونگ ویتنامی است.

یک قانون مالی رایج که اغلب توسط کارشناسان برای اطمینان از امنیت مالی توصیه می‌شود این است که هزینه‌های مسکن نباید از یک سوم درآمد تجاوز کند. بنابراین، یک خانواده دو نفره با درآمد بالا در گروه مورد بررسی، فقط باید حداکثر ۱۸۰ میلیون دونگ ویتنامی برای هزینه‌های مسکن هزینه کند.

در همین حال، هر آپارتمان تجاری در شهرهای بزرگ ذکر شده در بالا، بسته به منطقه و بخش، قیمتی بین ۴۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارد. یک آپارتمان کوچک حدود ۶۰ متر مربعی حدود ۲.۵ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنام هزینه خواهد داشت.

اگر خانوار فوق تصمیم بگیرد یک آپارتمان ۶۰ متری را با قیمت حدود ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنامی بخرد و ۷۰٪ از ارزش خانه یا ۲.۴۵ میلیارد دانگ ویتنامی را با نرخ بهره ۸٪ در سال به مدت ۲۰ سال از بانک وام بگیرد، بنابراین، قسط ماهانه حدود ۲۵ تا ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی خواهد بود که معادل حدود بیش از ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در سال است. VARS نتیجه می‌گیرد که با حداکثر پرداخت ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی در سال، این گروه تقریباً قادر به خرید خانه نخواهند بود.

یک آپارتمان در هانوی (عکس: ها فونگ).

قیمت مسکن از توان مالی مردم فراتر رفته است

این واحد در توضیح دلایل کاهش شدید قدرت خرید مسکن در چند سال گذشته، سه دلیل اصلی را ذکر کرد.

اولاً، قیمت املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم بوده و چندین برابر سریع‌تر از رشد درآمد در حال افزایش است.

به طور خاص، پس از همه‌گیری کووید-۱۹، قیمت املاک و مستغلات، به ویژه آپارتمان‌ها، در شهرهای بزرگی مانند هانوی، دانانگ و هوشی مین سیتی به طور مداوم افزایش یافت و سطح جدیدی را ثبت کرد که ۳۰ درصد بالاتر از سال ۲۰۱۹ بود.

در همین حال، میانگین درآمد سرانه در مناطق شهری در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با آمار GSO در سال ۲۰۱۹ تنها حدود ۴ درصد افزایش یافته است. میانگین درآمد پردرآمدترین گروه در هانوی و دانانگ در سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سال ۲۰۱۹ به ترتیب تنها ۳ درصد و ۷ درصد افزایش یافته است.

میانگین درآمد این گروه در شهر هوشی مین حتی نرخ رشد منفی ۸ درصدی را ثبت کرده است. این امر باعث می‌شود شکاف بین درآمد و قیمت مسکن، به ویژه برای خانوارهای طبقه متوسط ​​و متوسط ​​رو به بالا، عمیق‌تر شود.

مورد دوم، کمبود عرضه مناسب مسکن است. عرضه فعلی مسکن عمدتاً در بخش‌های میان‌رده و گران‌قیمت متمرکز است. اگرچه تقاضا در این بخش نیز بسیار زیاد است، اما تقاضا برای مسکن مقرون‌به‌صرفه، تقاضای اصلی بازار است. تعداد بسیار کمی از پروژه‌های مسکن با قیمت کمتر از 30 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع وجود دارند و اکثر مردم، از جمله بالاترین گروه، بدون گزینه‌های مناسب باقی می‌مانند.

VARS همچنین معتقد است که برخی از سرمایه‌گذاران از کمبود عرضه بازار سوءاستفاده می‌کنند تا قیمت فروش را به طور غیرمنطقی افزایش دهند و باعث افزایش قیمت املاک و مستغلات، حتی در مناطقی که مزایای زیرساختی زیادی ندارند، شوند. این امر همچنین خرید املاک و مستغلات را برای کسانی که می‌خواهند املاک و مستغلات بخرند دشوار می‌کند.

سوم به دلیل رفتار سوداگرانه است. در شرایطی که سایر کانال‌های سرمایه‌گذاری هنوز نوسانات زیادی دارند، روانشناسی احتکار دارایی‌ها و انتظار افزایش قیمت املاک و مستغلات باعث می‌شود بسیاری از افراد بدون هدف استفاده واقعی، املاک و مستغلات بخرند. این افراد املاک و مستغلات را می‌خرند و سپس آن را رها می‌کنند، از آن استفاده نمی‌کنند و منتظر افزایش قیمت هستند که این امر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را جدی‌تر می‌کند.

علاوه بر این، عامل دیگری که کمتر به آن اشاره می‌شود اما تأثیر زیادی دارد، هزینه‌های مالی است. اگرچه نرخ بهره کاهش یافته است، اما خریداران خانه هنوز هم پس از مشوق‌های حدود 10٪ یا بیشتر، باید نرخ بهره شناور بپردازند. این نیز فشار مالی زیادی ایجاد می‌کند.

هزینه‌های مالی، همراه با هزینه‌های سرمایه‌گذاری و هزینه‌های زمین، به طور مداوم در حال افزایش هستند و بر فرآیند توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند و مستقیماً قیمت مسکن را افزایش می‌دهند.

در درازمدت، VARS معتقد است که علاوه بر ادامه تحقیق و اعمال سیاست‌های ترجیحی در مورد زمین، مالیات و وام برای پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون به صرفه، دولت باید به ترویج بهبود زیرساخت‌های ارتباطی و گسترش توسعه شهری بر اساس مدل TOD - یک مدل توسعه شهری با تمرکز بر حمل و نقل عمومی - ادامه دهد. این یک روند اجتناب‌ناپذیر برای حل مشکل مسکن برای ساکنان شهری در ویتنام است.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm