وزارت دارایی در گزارشی که به کمیته دائمی مجلس ملی در مورد اجرای سیاست‌ها و قوانین مربوط به مدیریت بازار املاک و مستغلات و توسعه مسکن اجتماعی از سال ۲۰۱۵ تا پایان ۲۰۲۳ ارسال کرد، به بسیاری از نقاط ضعف، کاستی‌ها و محدودیت‌های موجود در بسیج سرمایه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت پروژه‌های مسکن تجاری، انتقال پروژه‌های سرمایه‌گذاری و همچنین انتقال املاک و مستغلات اشاره کرد.

ریسک‌های انتقال پروژه‌های سرمایه‌گذاری

وزارت دارایی در خصوص بسیج سرمایه برای سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه‌های مسکونی تجاری اعلام کرد که پیش از این، طبق مفاد قانون مسکن، سرمایه‌گذاران مجاز به امضای قراردادها، اسناد مشارکت در سرمایه یا قراردادها و اسناد همکاری سرمایه‌گذاری با سازمان‌ها و افراد برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن بودند و به مشارکت‌کنندگان سرمایه یا شرکت‌کنندگان در همکاری سرمایه‌گذاری اجازه داده می‌شد تا محصولات مسکن را بر اساس نسبت مشارکت سرمایه توافق‌شده تقسیم کنند.

با این حال، طبق مقررات فعلی، سرمایه‌گذاران مجاز به استفاده از بسیج سرمایه برای تقسیم محصولات مسکن یا اولویت‌بندی ثبت، سپرده‌گذاری و بهره‌مندی از حق خرید مسکن یا تقسیم حقوق بهره‌برداری از زمین در پروژه برای طرف بسیج سرمایه نیستند، مگر در مواردی که سرمایه برای ایجاد یک نهاد حقوقی جدید که توسط دولت به عنوان سرمایه‌گذار یک پروژه ساخت مسکن تعیین می‌شود، مشارکت کند.

پس از تکمیل ساخت فونداسیون خانه طبق مفاد فرمان ۷۱، به سرمایه‌گذار اجازه داده می‌شود قراردادی برای فروش و خرید خانه‌ها و سازه‌های آینده امضا کند تا جایگزین قراردادهای مشارکت در سرمایه امضا شده قبلی شود.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
به گفته وزارت دارایی، راه‌های زیادی برای دور زدن قانون وجود دارد که تأیید ارزش واقعی معاملات نقل و انتقال املاک را برای سازمان‌های دولتی دشوار می‌کند. عکس: هوانگ ها

پس از امضای قرارداد فروش مسکن یا کارهای ساختمانی آینده، به سرمایه‌گذار اجازه داده می‌شود قرارداد فروش مسکن یا کارهای ساختمانی آینده را منتقل کند.

با این حال، وزارت دارایی اعلام کرد که در واقع، سازمان‌های دولتی هنوز نتوانسته‌اند این واقعیت را کنترل کنند که سرمایه‌گذاران همچنان به امضای قرارداد (به اشکال مختلف) با افراد ادامه می‌دهند. تنها زمانی که افراد نیاز به انتقال و ارائه اسناد به مقامات مالیاتی دارند، متوجه این موضوع می‌شوند.

علاوه بر این، مواردی وجود دارد که سرمایه‌گذاران می‌پذیرند مالیات بر درآمد شخصی (PIT) را از طرف خریدار پرداخت کنند، PIT را هنگام انتقال قرارداد مشارکت در سرمایه از خریدار دریافت می‌کنند اما مالیاتی به بودجه دولت پرداخت نمی‌کنند.

وزارت دارایی در خصوص واگذاری پروژه‌های سرمایه‌گذاری اعلام کرد که مودیان مالیاتی، اشخاص حقوقی هستند که حقوق سرمایه‌گذاری، بهره‌برداری از بخشی یا تمام یک پروژه سرمایه‌گذاری را به سازمان‌ها یا اشخاص دیگر در قالب تفکیک، ادغام، تبدیل کسب‌وکار یا انتقال سهم سرمایه، منوط به تنظیم قوانین مربوط به زمین، سرمایه‌گذاری، مسکن و تجارت املاک و مستغلات، منتقل می‌کنند.

در صورتی که سازمان انتقال‌دهنده یک شرکت دولتی باشد، باید مفاد قانون مدیریت و استفاده از سرمایه دولتی سرمایه‌گذاری شده در تولید و تجارت در شرکت‌ها و قانون مدیریت دارایی‌های عمومی را نیز رعایت کند.

طبق گفته وزارت دارایی، این فعالیت در معرض خطرات زیادی است، از جمله اینکه سازمان قیمت‌های انتقالی را اعلام می‌کند که با قیمت‌های واقعی مطابقت ندارند و باعث ضرر و زیان به بودجه دولت می‌شوند؛ پروژه‌ها را زمانی که شرایط انتقال مقرر در قانون را ندارند، واگذار می‌کند؛ دارایی‌ها را بدون مزایده می‌فروشد و باعث ضرر و زیان به دارایی‌های عمومی دولت می‌شود؛ و از زمین برای هدف نادرست استفاده می‌کند.

افرادی که تأمین‌کننده سرمایه یا سهامداران اولیه هستند، توسط دولت زمین واگذار می‌شوند و هزینه‌های استفاده از زمین جمع‌آوری می‌شود. دولت پس از چندین بار انتقال سهم سرمایه و سهام، زمین را (به صورت سالانه یا یکجا پرداخت می‌کند) برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری اجاره می‌دهد که منجر به جایگزینی همه تأمین‌کننده‌های سرمایه اولیه و سهامداران اولیه می‌شود.

در واقع، شرکت مجری پروژه سرمایه‌گذاری تغییر نکرده است (قانون مالیات شرکت تغییر نکرده است)، اما سرمایه‌گذاران شرکت تغییر کرده‌اند. می‌توان گفت که پروژه املاک و مستغلات اساساً از طریق انتقال سرمایه سرمایه‌گذاران یا سهامداران موسس فروخته می‌شود.

وزارت دارایی اعلام کرد که فعالیت‌های مالیات‌دهندگان فوق‌الذکر خطرات مالیاتی زیادی دارد و باعث از دست رفتن درآمد بودجه دولت و نقض مفاد قانون مدیریت زمین می‌شود.

دشوار بودن تأیید ارزش واقعی تراکنش انتقالی

در مورد قیمت نقل و انتقال املاک و مستغلات، وزارت دارایی خاطرنشان کرد که مالیات دهندگان قیمت نقل و انتقال را برای محاسبه مالیات اعلام کرده‌اند که با قیمت واقعی نقل و انتقال مطابقت ندارد. خریدار و فروشنده از یک قرارداد دست‌نویس که توسط هر دو طرف امضا شده و قیمت واقعی معامله را ثبت می‌کند، برای جلوگیری از اختلافات در دادگاه استفاده کرده‌اند.

در گزارش وزارت دارایی آمده است: «بنابراین، برای سازمان‌های ذیصلاح دولتی بسیار دشوار است که ارزش واقعی معاملات نقل و انتقال املاک را تأیید کنند، به خصوص که مقامات مالیاتی در حال حاضر وظیفه تحقیق و تفحص را ندارند.»

برای قرارداد انتقال قرارداد خرید و فروش خانه و کارهای ساختمانی در آینده، ارزش قرارداد خرید و فروش خانه و کارهای ساختمانی در آینده از طرف دوم به شخص ثالث تنها برابر با قیمت خرید از سرمایه‌گذار است. یا وقتی دفتر صادر شده است، مالیات‌دهنده حاضر است قیمتی کمتر از قیمت سرمایه‌گذار اعلام کند که این امر نیز منجر به از دست دادن درآمد در محاسبه درآمد بودجه می‌شود.

وزارت دارایی در مورد روش خرید و فروش املاک و مستغلات و پروژه‌های ملکی اعلام کرد که سرمایه‌گذار موافقت می‌کند که خریدار قرارداد خانه آینده را با خریدار جدید مجدداً امضا کند تا از مالیات بر درآمد شخصی ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات جلوگیری شود.

در این گزارش آمده است: «سرمایه‌گذار با امضای قراردادهای اجاره بلندمدت، مقررات قانون مسکن در مورد محدودیت تعداد خانه‌هایی که خارجی‌ها مجاز به تملک آن هستند را دور می‌زند و مستاجر از حقوق کامل به عنوان مالک خانه برخوردار است؛ معامله واقعی املاک و مستغلات با خرید سهام و سپس تقسیم کسب و کار قانونی می‌شود.»

برای مجوز انتقال املاک و مستغلات، مالیات دهنده‌ای که املاک و مستغلات را منتقل می‌کند، قرارداد انتقال را امضا نمی‌کند، بلکه یک قرارداد مجوز (که در آن شخص مجاز حق تصرف، حق استفاده و حق واگذاری املاک و مستغلات را دارد) امضا می‌کند تا از مالیات بر درآمد شخصی ناشی از انتقال املاک و مستغلات اجتناب کند.

آمار وزارت دارایی نشان می‌دهد که درآمد مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات در دوره ۲۰۱۷-۲۰۲۲ در مقایسه با درآمد سال قبل افزایش یافته است.

به طور خاص، در سال ۲۰۱۷، درآمد ۱۰,۸۱۸ میلیارد دونگ بود. در سال ۲۰۱۸، درآمد ۱۲,۹۶۳ میلیارد دونگ بود که افزایشی ۱۹.۸۲ درصدی را نشان می‌دهد. در سال ۲۰۱۹، درآمد ۱۴,۴۴۷ میلیارد دونگ بود که افزایشی ۱۱.۴۴ درصدی را نشان می‌دهد. در سال ۲۰۲۰، درآمد ۱۶,۲۱۳ میلیارد دونگ بود که افزایشی ۱۲.۲۲ درصدی را نشان می‌دهد. در سال ۲۰۲۱، درآمد ۲۱,۱۴۲ میلیارد دونگ بود که افزایشی ۳۰.۴ درصدی را نشان می‌دهد. بالاترین میزان در سال ۲۰۲۲ بود، درآمد ۳۴۷۴۶ میلیارد دونگ بود که افزایشی ۶۴.۳۴ درصدی را نسبت به سال ۲۰۲۱ نشان می‌دهد.

تنها در سال ۲۰۲۳، درآمد مالیات بر درآمد شخصی به دلیل مشکلات بازار و کاهش معاملات، تنها به ۱۸۶۱۸ میلیارد دونگ ویتنام کاهش خواهد یافت.