La grille tarifaire des terrains à Hô Chi Minh-Ville est « inadéquate et irréaliste ».

La méthode utilisée par les bureaux d'études foncières pour calculer les prix fonciers ajustés consiste à multiplier le barème foncier actuel par un coefficient afin d'obtenir le nouveau prix. Chaque district possède son propre coefficient, calculé en fonction de l'augmentation des prix fonciers au sein de ce district. Par exemple, si le district 1 connaît une augmentation des prix fonciers de 5 fois (le coefficient est donc de 5), le district 4 une augmentation uniforme de 11,3 fois et le district 5 une augmentation uniforme de 5,6 fois ; les coefficients appliqués sont donc respectivement de 11,3 et 5,6.

Selon HoREA, cette méthode présente de nombreuses lacunes, ce qui entraîne, dans certains districts et comtés, des ajustements de prix fonciers incomplets et non représentatifs de la réalité. Par exemple, les prix fonciers de toutes les routes des districts 1, 4 et 5 sont calculés à l'aide du même « coefficient », ce qui est absurde et ne garantit pas l'équité.

L’Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a récemment adressé un document au Premier ministre , proposant une méthode de calcul pour la révision du barème des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville. (Photo : ST)

Concrètement, 100 % des prix fonciers du district 1 sont uniformément « coefficients » de 5. Or, les prix fonciers et leur taux d'augmentation varient considérablement selon les quartiers du district 1. Les prix fonciers sur les grands axes centraux tels que Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Le Duan, etc., peuvent être multipliés par 5 car l'augmentation y est très importante. En revanche, pour les rues secondaires comme Tran Dinh Xu, Dang Tran Con, Tran Quang Khai, Nguyen Canh Chan, etc., l'augmentation est bien moindre que sur les grands axes ; appliquer le même coefficient est donc jugé inadapté.

Le district 10 compte actuellement 67 rues réparties en 3 groupes pour le calcul du prix du foncier, avec des « coefficients » respectifs de 5,12, 5,13 et 5,58. Malgré cette répartition, la différence réelle n'est que de 0,01 et 0,45, ce qui est négligeable et ne reflète pas les écarts de prix réels dans les différents quartiers du district 10. De même, d'autres districts, tels que les districts 4, 5 et Phu Nhuan, appliquent la même méthode de calcul par « coefficient », ce qui explique les faibles différences observées entre les rues.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a fait valoir que cette méthode de calcul est incompatible avec les dispositions de l'article 158, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024, qui exige que les barèmes de prix fonciers soient établis en fonction de la superficie et de la localisation, ainsi qu'avec l'article 18 du décret n° 71 relatif aux conditions de détermination des zones pour l'établissement de ces barèmes. En effet, il est impossible que tous les terrains d'un même district connaissent une augmentation uniforme de leur prix.

Il a cité les autres districts et la ville de Thu Duc comme exemples de niveaux de prix fonciers présentant des fourchettes de prix beaucoup plus larges et réalistes. Par exemple, le district 3 affiche un coefficient d'augmentation de 4 à 8 fois, le district 8 de 4 à 18 fois, le district 12 de 2 à 33 fois, le district de Binh Chanh de 1,9 à 36 fois et le district de Hoc Mon de 3 à 50 fois…

HoREA a également déconseillé de calculer la liste des prix fonciers ajustés en prenant le taux actuel et en le multipliant par un « coefficient » pour calculer uniformément dans les districts 1, 4, 5, 10 et Phu Nhuan ; et a suggéré de réviser le projet de liste des prix fonciers ajustés pour ces districts.

Par ailleurs, les prix fonciers figurant sur la liste des prix fonciers ajustés pour six districts (dont les districts 3, 6, 7, 11, 12 et Binh Thanh) et quatre districts (dont Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh et Can Gio) ainsi que pour la ville de Thu Duc sont actuellement calculés au niveau le plus élevé, dépassant ainsi le plafond fixé par le coefficient (K) applicable aux terrains résidentiels, conformément à la décision 11/2024 relative aux indemnités de restitution de terrains par l'État. L'Association recommande également que le prix foncier le plus élevé ne dépasse pas ce coefficient (K).

Source : https://www.congluan.vn/horea-bang-gia-dat-tai-tp-hcm-bat-cap-khong-sat-thuc-te-post310719.html