L'immobilier dans le nouveau contexte

Il s'agit de lois importantes, fondamentales par nature, qui redéfinissent le cadre juridique du marché immobilier. Parallèlement, le gouvernement n'a cessé de lever les obstacles et de soutenir ce marché. Toutefois, outre les politiques de soutien, le marché immobilier doit également faire face aux fluctuations de la conjoncture macroéconomique et des marchés financiers et monétaires nationaux et internationaux, ce qui crée un nouveau contexte pour les activités d'investissement immobilier.

Scène de la discussion (Photo : HNV)

Ces commentaires ont été clarifiés lors du séminaire « Investissement prioritaire : l’immobilier dans le nouveau contexte », organisé par TheLEADER l’après-midi du 30 juillet à Hanoï .

Réunissant un grand nombre d'experts, d'avocats et de gestionnaires, le Forum a analysé l'impact des nouvelles réglementations juridiques sur les activités d'investissement immobilier et a discuté des mesures que les entreprises doivent prendre pour s'adapter au nouveau cadre juridique, ainsi que des opportunités d'investissement potentielles et des domaines d'investissement stratégiques dans ce nouveau contexte.

Lors du séminaire, des représentants d'associations professionnelles, d'entreprises d'investissement et de conseil immobilier, ainsi que des experts juridiques en droit immobilier ont débattu de l'impact de trois lois modifiées sur le marché immobilier et les entreprises du secteur, des problèmes juridiques résolus et de ceux qui persistent. Le marché immobilier est-il entré dans un nouveau cycle ? Les discussions ont porté sur l'évolution des prix de l'immobilier, les zones d'investissement potentielles, l'attractivité des segments immobiliers générant des flux de trésorerie positifs, les stratégies commerciales d'adaptation aux nouvelles réglementations, aux mutations du marché et aux attentes des consommateurs, ainsi que sur les flux de crédit vers l'immobilier et la pression exercée sur les obligations immobilières.

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a pris la parole lors du séminaire (Photo : PV)

Perspectives positives pour l'immobilier

Lors du séminaire, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a affirmé que la croissance économique du Vietnam ces derniers temps s'explique notamment par la forte progression des flux d'investissements directs étrangers (IDE). Au cours du premier semestre 2024, le Vietnam figurait toujours parmi les pays les plus attractifs pour les IDE (tant en termes d'enregistrement que de décaissement) dans la région. Ces capitaux contribuent à la croissance économique globale et favorisent le développement immobilier, en particulier dans le secteur industriel. Selon Mme An, la reprise des importations et des exportations, à 14,5 % au cours du premier semestre 2024, constitue un autre facteur de croissance, contribuant à une nette reprise du PIB. Ce redressement de la balance commerciale est dû à la reprise de la demande mondiale. Par ailleurs, il convient de souligner le retour en force du nombre de touristes internationaux au Vietnam, après une longue période d'impact de la pandémie de COVID-19. On estime que ce nombre pourrait atteindre 18 à 19 millions de visiteurs internationaux. Par ailleurs, il convient de mentionner que le nombre de touristes nationaux a été et demeure un moteur important pour le secteur du tourisme en général et pour l'immobilier touristique en particulier. Cependant, le Vietnam est également confronté à de nombreux défis. Par exemple, l'inflation a eu et continuera probablement d'affecter les prix de l'immobilier, de freiner la consommation et surtout d'influencer les taux d'intérêt. Auparavant, les taux d'intérêt étaient relativement bas, ce qui avait également contribué à la croissance de l'économie et du marché immobilier ces dernières années.

L'avocat Pham Thanh Tuan, membre du barreau de Hanoï, est intervenu lors du séminaire (Photo : PV)

Dans un article consacré aux nouvelles réglementations immobilières, Maître Pham Thanh Tuan, avocat au barreau de Hanoï et expert en droit immobilier, a expliqué comment saisir les opportunités et surmonter les défis pour les entreprises du secteur. Il a précisé que la Loi sur le logement de 2023, la Loi sur les activités immobilières de 2023 et la Loi foncière de 2024 entreront en vigueur le 1er août 2024. L'application simultanée de ces trois lois permettra de lever certains obstacles et de remédier aux redondances qui ont engendré de nombreuses difficultés pour les entreprises du secteur. Malgré ces nouveautés positives, certaines questions restent en suspens ou nécessitent des études complémentaires. Par exemple, les entreprises lauréates pourraient voir leurs offres annulées si elles tardent à verser les indemnités de relogement. « Les entreprises qui investissent dans des projets utilisant des terres doivent anticiper les situations juridiques (nouvelles) liées aux conséquences juridiques en cas de retard dans la mise à disposition de capitaux pour l’indemnisation et le soutien à la réinstallation, et ainsi préparer soigneusement leurs ressources financières afin d’éviter le risque d’annulation de leur offre », a recommandé l’avocat Pham Thanh Tuan.

Selon l'avocat Tuan, d'autres lacunes subsistent : l'absence d'application du formulaire d'approbation des investisseurs aux projets de zones résidentielles urbaines et rurales ; le blocage persistant des projets de logements commerciaux bénéficiant d'une approbation de politique d'investissement sans « terrain résidentiel » ; la difficulté à délimiter les frontières lors du transfert d'une partie du projet, incluant le transfert des droits d'utilisation des sols et des infrastructures techniques, à des organismes ; l'incertitude quant à la réglementation des prix fonciers, qui représente un risque pour les entreprises ; et l'impact des lois immobilières entrant en vigueur sur la structure du marché et la taille des entreprises.

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (Photo : PV)

Croyez à l'effet de la nouvelle législation sur le marché immobilier

S'exprimant directement lors du séminaire, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a souligné certains points nouveaux de la législation relative au marché immobilier. Auparavant, la liste des prix fonciers était révisée tous les cinq ans par le gouvernement central. Désormais, cette liste est mise à jour annuellement et gérée localement. L'information sur les prix fonciers est ainsi plus claire et précise, ce qui rend le marché plus juste et équitable. Par ailleurs, les nouvelles réglementations concernant l'investissement, le logement social et la vente de logements aux étrangers devraient dynamiser et rendre le marché plus attractif à l'avenir.

Par ailleurs, M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, a déclaré qu'avec l'assouplissement significatif de la loi, il s'attendait à ce que la nouvelle circulaire contribue à lever tous les obstacles afin que les investisseurs puissent se sentir en sécurité dans la construction de logements sociaux.

M. Nguyen Quoc Khanh, président du groupe DTJ, a souligné l'importance du marché de l'immobilier industriel vietnamien. Il a déclaré que, malgré les difficultés conjoncturelles mondiales, l'attractivité du Vietnam pour la production industrielle reste très forte et en fait un pôle d'attraction majeur pour les investissements étrangers. Par ailleurs, les infrastructures et les ports du pays ont connu une amélioration considérable. Des marchés immobiliers industriels développés, tels que Hung Yen et Ha Nam, bénéficient d'infrastructures de transport performantes, attirant de nombreux investisseurs nationaux et internationaux. De plus, les récentes politiques gouvernementales, notamment la nouvelle loi autorisant le transfert de biens immobiliers dans les parcs industriels une fois les formalités juridiques accomplies, ont fortement soutenu ce secteur. Cependant, outre les importants capitaux requis, les longs délais de recouvrement, la rentabilité modérée et la liquidité parfois lente, les investisseurs sont confrontés à des défis. Le gouvernement s'attache à développer une industrie verte, en mettant l'accent sur les pratiques respectueuses de l'environnement.

Dans son analyse générale du marché immobilier, M. Le Hong Khang, directeur de l'analyse et de la notation de crédit chez FiinRatings, a déclaré que les perspectives de reprise du marché au cours des 1 à 2 prochaines années resteraient lentes. Les effets positifs des facteurs juridiques et politiques mettront du temps à se manifester pleinement.

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing (Photo : PV)

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing, prévoit que le marché immobilier d'Hanoï restera stable jusqu'à la fin de l'année et qu'une amélioration de l'offre d'appartements est attendue après 2025. D'autres segments, comme les immeubles de faible hauteur, devraient également connaître une forte croissance en fin d'année et début 2021.

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