L'immobilier dans le nouveau contexte

Il s'agit de lois importantes et fondamentales qui remodèlent le cadre juridique du marché immobilier. Parallèlement, le gouvernement a déployé des efforts constants pour surmonter les difficultés et soutenir le marché immobilier. Cependant, outre les politiques de soutien, le marché immobilier doit également faire face aux fluctuations de la macroéconomie et des marchés financiers et monétaires nationaux et internationaux, créant un nouveau contexte pour les activités d'investissement immobilier.

Scène de la discussion (Photo : HNV)

Ces commentaires ont été précisés lors du séminaire « Focus d'investissement : L'immobilier dans le nouveau contexte » organisé par TheLEADER l'après-midi du 30 juillet à Hanoi .

Attirant un grand nombre d'experts, d'avocats et de gestionnaires, le Forum a analysé l'impact des nouvelles réglementations juridiques sur les activités d'investissement immobilier et a discuté de ce que les entreprises doivent faire pour s'adapter au nouveau cadre juridique, ainsi que des opportunités d'investissement potentielles et des domaines d'investissement stratégiques dans le nouveau contexte.

Lors du séminaire, des représentants d'associations professionnelles, d'entreprises d'investissement et de conseil immobiliers, ainsi que des experts juridiques du secteur immobilier ont discuté de l'impact des trois lois modifiées sur le marché immobilier et les entreprises immobilières, des problèmes juridiques résolus et des questions restantes. Le marché immobilier a-t-il entamé un nouveau cycle ? Évolution des prix de l'immobilier ; Domaines d'investissement potentiels. L'attractivité des segments immobiliers avec les flux de trésorerie d'investissement ; Stratégies commerciales pour s'adapter aux nouvelles réglementations juridiques, aux évolutions du marché et aux préférences des clients ; Flux de crédit dans l'immobilier et pression sur les obligations immobilières.

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a pris la parole lors du séminaire (Photo : PV)

Perspectives positives pour l'immobilier

S'exprimant lors du séminaire, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a affirmé que la croissance économique du Vietnam ces dernières années s'explique notamment par la bonne croissance continue des flux de capitaux d'IDE. Au cours des six premiers mois de 2024, le Vietnam figure toujours parmi les principaux pays attirant les IDE (tant en termes d'enregistrement que de décaissement) dans la région. Ce volume de capitaux contribue à la croissance économique globale et favorise le développement immobilier, notamment industriel. Selon Mme An, la reprise des importations et des exportations au cours des six premiers mois de 2024, à hauteur de 14,5 %, a également contribué à une reprise significative du PIB du pays. Ce redressement de la balance des importations et des exportations est dû à la reprise de la demande mondiale. Il convient également de mentionner l'augmentation du nombre de touristes internationaux de retour au Vietnam, après une longue période d'impact de la pandémie de COVID-19. On estime que ce nombre pourrait atteindre 18 à 19 millions de visiteurs internationaux au Vietnam. Il convient également de souligner que le nombre de touristes nationaux a été et continue d'être un moteur positif pour l'industrie du tourisme en général et pour l'immobilier touristique en particulier. Par ailleurs, le Vietnam est confronté à de nombreux défis. Par exemple, l'inflation a eu et continuera d'affecter les prix de l'immobilier, de restreindre les dépenses de la population et, plus particulièrement, les taux d'intérêt. Par le passé, les taux d'intérêt se situaient à un niveau relativement modéré, voire bas, ce qui a également été le moteur de la croissance récente de l'économie et du marché immobilier.

L'avocat Pham Thanh Tuan, du Barreau de Hanoi, prend la parole lors du séminaire (Photo : PV)

Français Parlant de la manière de tirer parti des opportunités et de surmonter les défis pour les entreprises immobilières dans le contexte de l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations juridiques, Maître Pham Thanh Tuan, avocat au barreau de Hanoi et expert juridique en droit immobilier, a déclaré que la loi sur le logement de 2023, la loi sur les activités immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024 entreront en vigueur le 1er août 2024. L'entrée en vigueur simultanée de ces trois nouvelles réglementations contribuera à lever certains obstacles et chevauchements qui ont causé de nombreuses difficultés aux entreprises du secteur immobilier. Outre les nouveaux points qui ont un impact positif sur les entreprises, ces trois lois présentent encore un certain nombre de problèmes qui n'ont pas été résolus ou doivent être approfondis pour être finalisés. En effet, les soumissionnaires retenus peuvent voir leurs offres annulées s'ils tardent à avancer le capital d'indemnisation pour l'aide à la réinstallation. « Les entreprises qui investissent dans des projets utilisant des terres doivent anticiper les situations juridiques (nouvelles) liées aux conséquences juridiques en cas de retard dans l'organisation du capital pour l'indemnisation et le soutien à la réinstallation, préparant ainsi soigneusement les ressources financières pour éviter le risque d'annulation de l'appel d'offres » - a recommandé l'avocat Pham Thanh Tuan.

Selon l'avocat Tuan, d'autres lacunes comprennent : la non-application de la forme d'approbation des investisseurs aux projets de zones résidentielles urbaines et rurales ; les projets de logements commerciaux sous forme d'approbation de politique d'investissement sans « terrain résidentiel » sont toujours « bloqués » ; la délimitation de la « frontière » lors du transfert d'une partie du projet avec le transfert des droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique dans les projets immobiliers à des organisations ; les nouvelles réglementations sur la détermination des prix des terrains sont toujours une « inconnue risquée » pour les entreprises ; l'entrée en vigueur des lois relatives à l'immobilier entraînera des changements dans la structure du marché et l'échelle des entreprises.

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam (Photo : PV)

Croyez au nouvel effet juridique sur le marché immobilier

S'exprimant lors du séminaire, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière vietnamienne, a souligné certaines nouveautés législatives relatives au marché immobilier, notamment la tarification foncière, auparavant réglementée tous les cinq ans par le gouvernement central. Actuellement, cette tarification est mise à jour chaque année et décentralisée au niveau local. L'information sur les prix fonciers est claire et précise, rendant le marché immobilier plus juste et équitable. Par ailleurs, les réglementations relatives à l'investissement, au logement social et à la vente de logements aux étrangers, entre autres, contribueront à améliorer et à accroître l'attractivité du marché immobilier.

Pendant ce temps, M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, a déclaré qu'avec le fort assouplissement de la loi, je m'attends à ce que la nouvelle circulaire aide à éliminer toutes les difficultés afin que les investisseurs puissent se sentir en sécurité dans la construction de logements sociaux.

Appréciant vivement l'immobilier industriel, M. Nguyen Quoc Khanh, président du groupe DTJ, a déclaré que, malgré l'impact négatif des difficultés économiques mondiales sur l'économie vietnamienne, le Vietnam affiche un fort potentiel de production industrielle et est considéré comme un pôle d'attraction pour les investissements étrangers. De plus, les infrastructures et les ports maritimes vietnamiens ont été considérablement améliorés. Les marchés immobiliers industriels développés, tels que Hung Yen et Ha Nam, bénéficient d'infrastructures de transport pratiques, attirant de nombreux investisseurs nationaux et étrangers. Par ailleurs, les récentes politiques gouvernementales ont fortement soutenu le secteur immobilier des parcs industriels, notamment la nouvelle loi autorisant le transfert de ces biens après achèvement des procédures légales. Cependant, les investisseurs sont confrontés à des difficultés, outre des exigences de capitaux importantes, des délais de recouvrement longs, des profits modérés et une liquidité insuffisante. Le gouvernement souhaite développer une industrie verte en mettant l'accent sur les aspects écologiques.

Concernant l'évaluation générale du marché immobilier, M. Le Hong Khang, directeur de l'analyse et de la notation de crédit chez FiinRatings, a déclaré que les perspectives du marché pour les un à deux ans à venir devraient encore se redresser lentement. Les aspects positifs, qu'ils soient juridiques ou politiques, prendront du temps à se concrétiser.

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing (Photo : PV)

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing, prédit que d'ici la fin de l'année, le marché de Hanoi continuera d'être dans la situation actuelle et que l'offre d'appartements s'améliorera après 2025. D'autres segments tels que les immeubles de faible hauteur connaîtront également une forte croissance à la fin de cette année et au début de l'année prochaine.

Source : https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html