L'immobilier dans le nouveau contexte

Il s'agit de lois fondamentales et importantes qui redéfinissent le cadre juridique du marché immobilier. Parallèlement, le gouvernement s'efforce constamment de lever les obstacles et de soutenir ce marché. Toutefois, outre ces politiques de soutien, le marché immobilier est également soumis aux fluctuations des marchés macroéconomiques et financiers/monétaires, tant au niveau national qu'international, ce qui crée un nouveau contexte pour les activités d'investissement immobilier.

Scène du séminaire (Photo : HNV)

Ces points ont été clarifiés lors du séminaire « Investissement : l’immobilier dans le nouveau contexte », organisé par TheLEADER l’après-midi du 30 juillet à Hanoï .

Réunissant un grand nombre d'experts, d'avocats et de gestionnaires, le séminaire a analysé l'impact des nouvelles réglementations juridiques sur les activités d'investissement immobilier, examiné les mesures que les entreprises doivent prendre pour s'adapter au nouveau cadre juridique et analysé les opportunités d'investissement potentielles et les domaines d'investissement stratégiques dans ce nouveau contexte.

Lors du séminaire, des représentants d'associations professionnelles, de sociétés d'investissement et de conseil immobilier, ainsi que des experts juridiques en droit immobilier ont discuté de l'impact des trois lois modifiées sur le marché immobilier et les entreprises du secteur ; des obstacles juridiques qui ont été levés ; des questions en suspens ; de la question de savoir si le marché immobilier a entamé un nouveau cycle ; des tendances des prix de l'immobilier ; des zones d'investissement potentielles ; de l'attractivité des différents segments immobiliers pour les capitaux d'investissement ; des stratégies commerciales pour s'adapter aux nouvelles réglementations juridiques, aux évolutions du marché et aux préférences des clients ; des flux de crédit vers l'immobilier et de la pression sur les obligations immobilières.

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a présenté son point de vue lors du séminaire (Photo : PV)

Perspectives positives pour l'immobilier

Lors du séminaire, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a affirmé que la forte croissance continue des investissements directs étrangers (IDE) constituait l'un des principaux moteurs de la croissance économique vietnamienne ces derniers temps. Au cours du premier semestre 2024, le Vietnam est resté l'un des pays les plus attractifs de la région en termes d'IDE (enregistrés et décaissés). Ces capitaux ont contribué à la croissance économique globale et ont dynamisé le développement immobilier, notamment industriel. Selon Mme An, la reprise des exportations et des importations au cours du premier semestre 2024, atteignant 14,5 %, a également été un facteur de croissance, contribuant significativement au redressement du PIB national. Ce redressement de la balance commerciale est dû à la reprise de la demande mondiale. Par ailleurs, il convient de mentionner l'augmentation du nombre de touristes internationaux de retour au Vietnam après une longue période d'interruption due à la pandémie de COVID-19. On estime que le nombre de touristes internationaux visitant le Vietnam pourrait atteindre 18 à 19 millions. Par ailleurs, le nombre de touristes nationaux a été et demeure un moteur important pour le secteur du tourisme en général et pour l'immobilier touristique en particulier. De plus, le Vietnam est confronté à de nombreux défis. Par exemple, l'inflation pourrait affecter les prix de l'immobilier, freiner la consommation et surtout impacter les taux d'intérêt. Auparavant, ces taux étaient relativement faibles, ce qui avait stimulé la croissance économique et le marché immobilier.

L'avocat Pham Thanh Tuan, du barreau de Hanoï, a présenté son point de vue lors du séminaire (Photo : PV)

Dans le contexte de l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations, Maître Pham Thanh Tuan, avocat et titulaire d'une maîtrise en droit, membre du barreau de Hanoï et expert en droit immobilier, a partagé son analyse sur les opportunités et les défis rencontrés par les entreprises immobilières. Il a précisé que la Loi sur le logement de 2023, la Loi sur les activités immobilières de 2023 et la Loi foncière de 2024 entreront en vigueur le 1er août 2024. L'application simultanée de ces trois lois permettra de lever certains obstacles et de résoudre des chevauchements qui ont engendré de nombreuses difficultés pour les entreprises du secteur immobilier. Malgré les aspects positifs pour les entreprises, ces lois présentent encore des lacunes ou nécessitent des recherches complémentaires. Par exemple, les entreprises adjudicataires pourraient voir leurs contrats annulés si elles tardent à verser les indemnités et les aides à la réinstallation. « Les entreprises qui investissent dans des projets d'aménagement du territoire doivent anticiper les nouvelles situations juridiques liées aux conséquences juridiques des retards dans l'allocation des fonds destinés à l'indemnisation et au soutien à la réinstallation, et ainsi se préparer minutieusement en termes de ressources financières afin d'éviter le risque d'annulation de leur offre », a recommandé l'avocat Pham Thanh Tuan.

Selon l'avocat Tuan, d'autres lacunes subsistent : l'absence d'approbation des investisseurs pour les projets de zones résidentielles urbaines et rurales ; les projets de logements commerciaux approuvés en vertu du formulaire de politique d'investissement, mais sans « terrain résidentiel », sont toujours « bloqués » ; la distinction entre le transfert d'une partie d'un projet et le transfert des droits d'utilisation des terres avec les infrastructures existantes au sein d'un projet immobilier à une organisation ; les nouvelles réglementations sur l'évaluation foncière demeurent une « inconnue risquée » pour les entreprises ; et les lois relatives à l'immobilier, une fois en vigueur, entraîneront des changements dans la structure du marché et la taille des entreprises.

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (Photo : PV)

Convaincu de l'impact du nouveau cadre juridique sur le marché immobilier.

Lors d'un échange direct au séminaire, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a souligné plusieurs nouveautés législatives concernant le marché immobilier. Par exemple, les tarifs fonciers, auparavant fixés tous les cinq ans par le gouvernement central, sont désormais mis à jour annuellement, ce qui décentralise le pouvoir de décision au niveau local. L'information sur les prix fonciers est ainsi plus rigoureuse et transparente, garantissant une concurrence plus juste et équitable. Par ailleurs, les réglementations relatives à l'investissement, au logement social et à la vente de logements aux étrangers constituent de nouvelles dispositions qui promettent de rendre le marché plus attractif et compétitif à l'avenir.

Par ailleurs, M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, a déclaré qu'avec l'assouplissement significatif des restrictions légales, il espérait que la nouvelle circulaire contribuerait à lever tous les obstacles afin que les investisseurs puissent construire des logements sociaux en toute confiance.

M. Nguyen Quoc Khanh, président du groupe DTJ, a souligné l'importance accordée à l'immobilier industriel. Il a fait remarquer que, malgré les difficultés conjoncturelles mondiales qui affectent l'économie vietnamienne, l'attractivité de la production industrielle du Vietnam reste très forte et constitue un pôle d'attraction majeur pour les investissements étrangers. Par ailleurs, les infrastructures et les ports du pays se sont considérablement améliorés. Les marchés de l'immobilier industriel, tels que Hung Yen et Ha Nam, bénéficient d'infrastructures de transport performantes, attirant de nombreux investisseurs nationaux et internationaux. De plus, les récentes politiques gouvernementales ont fortement soutenu le secteur, notamment grâce à la nouvelle loi autorisant le transfert de biens immobiliers industriels, qui a complété le cadre juridique. Cependant, outre les importants capitaux requis, les longs délais de remboursement, la rentabilité modérée et la faible liquidité, les investisseurs sont confrontés à des défis. Le gouvernement s'attache à développer des industries vertes, en privilégiant les pratiques respectueuses de l'environnement.

Dans son analyse globale du marché immobilier, M. Le Hong Khang, directeur de l'analyse et de la notation de crédit chez FiinRatings, estime que les perspectives pour les 1 à 2 prochaines années resteront celles d'une reprise lente. Les évolutions positives des cadres juridiques et politiques mettront du temps à se manifester.

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing (Photo : PV)

M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de One Housing, prévoit que le marché d'Hanoï restera inchangé jusqu'à la fin de l'année et que l'offre d'appartements ne s'améliorera qu'après 2025. D'autres segments, tels que les immeubles de faible hauteur, connaîtront également une forte croissance à la fin de cette année et au début de l'année prochaine.

Source : https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html