Les appartements de moins de 25 millions de VND/m² sont presque « éteints » ; Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans cinq districts de banlieue

Les appartements de moins de 25 millions de VND/m² sont presque « éteints » ; Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans cinq districts de banlieue

L'offre immobilière est limitée, des centaines de projets bloqués font augmenter les prix des produits ; Hanoi prévoit de maintenir le prix plafond maximum des services d'appartement à 16 500 VND/m2 ; Hô Chi Minh-Ville stipule la superficie minimale pour diviser les parcelles de terrain résidentielles à 36 m2.

Voici un tour d’horizon des principales actualités immobilières de la semaine.

L'offre immobilière limitée et les centaines de projets bloqués augmentent les prix des produits

Le matin du 28 octobre, l'Assemblée nationale a discuté en salle du rapport de la Délégation de surveillance et du projet de résolution de l'Assemblée nationale sur les résultats de la surveillance thématique de « la mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».

Le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a présenté le rapport sur les résultats de la supervision thématique « Mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Photo : Assemblée nationale.

Selon le rapport de suivi, le marché immobilier vietnamien au cours de la période 2015-2023 est divisé en deux phases.

Période 2015 - 2021 : Le marché immobilier se développe vigoureusement et fortement avec de nombreux types de biens immobiliers, de nombreuses sources d'offre, formant de nombreuses nouvelles zones urbaines, avec de nombreux nouveaux types de biens immobiliers tels que : appartements touristiques (condotel), villas de villégiature (resort villa), bureau combiné avec logement (officetel)...

Cependant, une partie des projets immobiliers de cette période sont des projets investis lors de la période précédente. La structure des produits immobiliers est inadaptée, l'offre et la demande sont déséquilibrées, la cible étant principalement le segment haut de gamme, les objectifs d'investissement financier étant limités et les produits peu adaptés aux revenus du plus grand nombre. Certains projets ont rencontré des difficultés juridiques, notamment lors de l'octroi de certificats.

À la fin de cette période, presque tous les types d’immobilier touristique et d’hébergement ont rencontré des problèmes juridiques, en partie à cause du manque de réglementations juridiques adéquates et en partie à cause des limitations du processus d’application de la loi.

Période 2022 - 2023 : Le marché immobilier est en baisse, les opérations des entreprises immobilières sont confrontées à de nombreuses difficultés en raison des lacunes et des limites de la période 2015 - 2021 exposées sous la pression de la pandémie de COVID-19.

Durant cette période, l'offre immobilière était beaucoup plus limitée que lors de la période précédente. Les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche par rapport à la croissance des revenus de la majorité de la population. À Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, il n'existait plus de segment d'appartements dont les prix soient adaptés aux revenus de la majorité de la population.

En particulier, un grand nombre de projets immobiliers résidentiels sont confrontés à des difficultés, sont en retard, sont lents à mettre en œuvre et sont bloqués, tandis que les ressources que les entreprises ont investies dans les projets sont énormes, ce qui entraîne un gaspillage de terrains et de capitaux, augmente les difficultés et les coûts pour les investisseurs et augmente les prix des produits.

Ministère de la Construction : Les prix des appartements ont augmenté de 35 à 40 %, presque aucun appartement ne coûte moins de 25 millions de VND/m2

Alors que l'histoire des prix de l'immobilier ne s'est pas encore calmée à l'Assemblée nationale, le ministère de la Construction a récemment publié un rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre 2024 et a clairement indiqué l'augmentation « galopante » des prix du segment des appartements.

En conséquence, les prix des appartements à Hanoï ont continué d'augmenter, tant dans les projets neufs que dans les projets anciens. Sur le marché primaire, en particulier, les prix ont augmenté d'environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. Certaines zones ont même enregistré des hausses locales allant jusqu'à 35 à 40 % par rapport au trimestre précédent.

La plupart des nouveaux appartements à Hanoï se situent dans les segments moyen et haut de gamme. Photo : Thanh Vu

« Le segment des appartements abordables, avec un prix de vente inférieur à 25 millions de VND/m2, n'a presque pas de transactions ni de produits à vendre », conclut le ministère de la Construction dans le rapport.

Pour étayer cette affirmation, le ministère a examiné les prix de vente de certains projets dans la capitale. Par exemple, le lotissement zurichois de Vinhomes Ocean Park (district de Gia Lam) affiche un prix compris entre 46 et 55 millions de VND/m². Le lotissement Sapphire de Vinhomes Smart City (district de Nam Tu Liem) affiche un prix oscillant entre 47 et 61 millions de VND/m².

Le projet Lumi Prestige (district de Nam Tu Liem) affiche un prix allant jusqu'à 69 millions de VND/m². Le complexe Ninety (district de Dong Da), un projet d'appartements avec services d'une durée de 50 ans, affiche également un prix allant de 60 à 75 millions de VND/m². Enfin, le complexe Viha (district de Thanh Xuan) affiche un prix allant jusqu'à 75 à 97,2 millions de VND/m².

« La raison de la récente augmentation des prix de l'immobilier est en grande partie due à l'impact d'un certain nombre de facteurs tels que les fluctuations accrues des coûts liés au terrain et le manque d'offre suffisante de produits de logement abordables pour répondre à la demande du marché », a expliqué le ministère de la Construction à propos de l'augmentation des prix des appartements.

Les prix de l'immobilier augmentent non pas à cause des courtiers qui « gonflent » les prix

Récemment, l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) a organisé une conférence de presse sur le thème « La vérité sur les courtiers immobiliers qui font grimper les prix et perturbent le marché ». À cette occasion, le Dr Nguyen Van Dinh, président de la VARS, a affirmé que les courtiers immobiliers ne sont pas la principale cause de la récente hausse des prix de l'immobilier.

« La décision sur le prix de vente du bien immobilier appartient à l'investisseur et au promoteur. Les agents immobiliers ne sont pas autorisés à intervenir. Ils ont accès à la liste de prix de l'investisseur quasiment en même temps que le client/investisseur », a déclaré VAR.

Les courtiers espèrent également que les prix de l'immobilier vont se calmer afin de pouvoir conclure rapidement des affaires. Photo : Dung Minh

M. Dinh a même souligné que plus le prix des logements est élevé, plus il est difficile pour les courtiers de vendre. Plus que quiconque, les courtiers sont ceux qui souhaitent que le prix du bien immobilier soit au meilleur niveau. C'est seulement ainsi que les ventes seront plus avantageuses et que les courtiers pourront percevoir des commissions.

Selon M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, la hausse des prix de l'immobilier est inévitable. Cependant, une telle hausse en si peu de temps est anormale. Il est déraisonnable de rejeter la faute uniquement sur les courtiers.

De plus, les agents immobiliers sont ceux qui souhaitent le plus éviter une hausse des prix de l'immobilier. Car lorsque les investisseurs vendent à prix fort, il est plus difficile de conclure une affaire ; les agents devront redoubler d'efforts, mais en réalité, leurs commissions resteront inchangées », a commenté M. Chung.

Du point de vue de Mme Ho Thi Thu Mai, directrice de Housing Now, la demande de logements n'étant pas satisfaite par le marché primaire, le prix des logements secondaires a augmenté simultanément. L'investisseur du projet primaire se base sur le prix secondaire et la demande de logements pour déterminer le prix de vente. Par conséquent, le prix des logements primaires a également augmenté.

Hanoi prévoit de maintenir le plafond de prix maximum pour les services d'appartement à 16 500 VND/m2/mois.

Le Comité populaire de Hanoi sollicite l'avis du public sur le projet de décision promulguant le cadre des prix des services d'immeubles d'appartements dans la ville.

Ainsi, pour les immeubles sans ascenseur, le tarif minimum de la prestation est de 700 VND/m²/mois et son maximum est de 5 000 VND/m²/mois. Pour les immeubles avec ascenseur, le tarif minimum prévu est de 1 200 VND/m²/mois et son maximum est de 16 500 VND/m²/mois.

Le prix ci-dessus n'inclut pas les revenus provenant des services de l'immeuble ; n'inclut pas les services haut de gamme tels que le sauna, la piscine, la télévision par câble, Internet ou d'autres services haut de gamme.

Hanoi propose des locations de logements sociaux à partir de seulement 48 000 VND/m2/mois

Selon le projet de décision sur la promulgation du cadre des prix de location des logements sociaux investis et construits sans utiliser de capitaux d'investissement publics ou de ressources financières syndicales à Hanoi, le cadre des prix de location proposé est le suivant.

Le loyer des logements sociaux à Hanoï est inférieur à celui de Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Thanh Vu

Les immeubles de logements sociaux d'une hauteur inférieure à 10 étages auront des prix de location allant de 48 000 à 96 000 VND/m2/mois.

Les immeubles de logements sociaux comptent de 10 à 20 étages et leurs prix de location varient entre 49 000 et 98 000 VND/m2/mois.

Les immeubles de logements sociaux comptent entre 20 et 30 étages et leurs prix de location varient entre 73 000 et 146 000 VND/m2/mois.

Les immeubles de logements sociaux d'une hauteur de 30 étages ou plus ont des prix de location allant de 99 000 à 198 000 VND/m2/mois.

Le prix ci-dessus n'inclut pas la taxe sur la valeur ajoutée, les frais d'entretien de la construction, les prix des services de gestion d'exploitation, les frais d'achat d'équipements intérieurs et d'appareils électroménagers dans les logements sociaux, les frais d'achat d'une assurance incendie et explosion, les frais de stationnement des véhicules, l'eau courante, les services de télévision, la rémunération du conseil d'administration et d'autres frais de service...

Hô-Chi-Minh-Ville interdit la subdivision et la vente de terrains dans cinq districts de banlieue

Récemment, le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a signé et publié la décision n° 83/2024 sur la réglementation relative à la détermination des zones dans lesquelles les investisseurs de projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique à des organisations et des particuliers pour construire leurs propres maisons dans la ville.

Hô-Chi-Minh-Ville a officiellement interdit le lotissement et la vente de terrains dans cinq quartiers périphériques. Photo : Le Toan

En conséquence, les investisseurs de projets immobiliers et de projets d'investissement dans la construction de logements dans toute la ville ne sont pas autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique dans les projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements à des organisations et des particuliers qui construisent leurs propres maisons.

Les investisseurs de projets immobiliers, de projets d'investissement dans la construction de logements avec des objectifs de réinstallation utilisant des terrains dans les communes, les villes et les districts de la ville, doivent garantir les conditions prescrites à l'article 31 de la loi sur les affaires immobilières de 2023 et aux clauses 1 et 2 de l'article 45 de la loi foncière de 2024. Les investisseurs sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique dans les projets immobiliers, les projets d'investissement dans la construction de logements avec des objectifs de réinstallation utilisant des terrains à des particuliers qui construisent leurs propres maisons.

La ville de Hô-Chi-Minh-Ville réglemente la superficie minimale pour séparer les parcelles résidentielles, qui est de 36 mètres carrés.

Le 31 octobre, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié la décision n° 100/2024/QD-UBND fixant les conditions de lotissement, de remembrement et la superficie minimale de lotissement à Hô-Chi-Minh-Ville. Cette décision entre en vigueur à compter de sa date de signature et remplace la décision n° 60/2017 du Comité populaire de la ville fixant la superficie minimale de lotissement.

Plus précisément, pour les parcelles de terrain de la zone 1 comprenant les districts 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh et Tan Phu, la superficie minimale de séparation des parcelles est de 36 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 3 m.

Hô-Chi-Minh-Ville impose une superficie minimale de 36 mètres carrés pour les quartiers centraux et de 80 mètres carrés pour les quartiers périphériques. Photo : Le Toan

La zone 2 comprend les districts 7, 12, Binh Tan, la ville de Thu Duc et les villes des districts d'une superficie minimale de 50 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 4 m.

La zone 3 comprend les districts de Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (à l'exception des villes) avec une superficie minimale de 80 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 5 m.

Pour les terres agricoles, la superficie minimale de subdivision des terres destinées aux cultures annuelles et autres terres agricoles est de 500 m². Pour les terres destinées aux cultures pérennes, aux terres aquacoles, aux terres salicoles et aux terres d'élevage intensif, elle est de 1 000 m².

Concernant les conditions de division foncière, la division et le remembrement fonciers doivent respecter les principes et conditions stipulés aux alinéas 1, 2 et 3 de l'article 220 de la Loi foncière. En conséquence, les terrains à diviser et à remembrer doivent être accessibles ; être reliés aux transports publics existants ; assurer l'approvisionnement en eau et le drainage, etc.

Dans le cas où l'utilisateur du terrain réserve une partie de la superficie du terrain pour une allée piétonne, cette allée piétonne doit être convenue par les parties et le Comité populaire du district, de la ville et de la ville de Thu Duc sera chargé d'examiner la situation réelle dans la localité pour déterminer si l'allée convenue par les parties assure la prévention et la lutte contre les incendies, les systèmes d'approvisionnement en eau et de drainage et l'électricité pour obtenir l'approbation avant de mettre en œuvre la séparation ou la consolidation des parcelles de terrain.

La superficie du terrain déterminée comme étant utilisée comme passage piétonnier pour plusieurs parcelles de terrain (à partir de 2 parcelles de terrain ou plus) doit être convertie en une forme d'utilisation commune sur le certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au terrain.

La présente décision s'applique aux organisations, ménages et particuliers ayant des besoins, des droits et des obligations liés à la mise en œuvre des procédures de division et de remembrement foncier. Les organismes publics sont habilités à mettre en œuvre ces procédures conformément aux dispositions légales.

Da Nang finalise les prix de location des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans les parcs industriels

Récemment, le Comité populaire de la ville de Da Nang a également publié un cadre de prix pour la location de logements sociaux et de logements pour travailleurs dans les parcs industriels de la ville.

En conséquence, pour les projets de logements sociaux investis dans la construction sans utiliser de capitaux d'investissement publics ou de ressources financières syndicales, la fourchette de prix de location la plus basse concerne les appartements de moins de 5 étages (sans sous-sol) avec un prix de location maximum de 88 000 VND/m2/mois, minimum de 57 000 VND/m2/mois.

La fourchette de prix de location la plus élevée concerne les appartements de 24 étages à moins ou égal à 30 étages (2 sous-sols) avec un prix de location maximum de 165 000 VND/m2/mois, minimum de 104 000 VND/m2/mois.

Concernant le cadre des prix de location des logements sociaux investis et construits par des particuliers, Da Nang stipule que les maisons individuelles (1 étage, appartement fermé, structure porteuse en briques, toiture en béton armé coulée en place) ont un prix de location maximum de 58 000 VND/m2/mois, minimum de 39 000 VND/m2/mois.

Les maisons individuelles (de 2 à 3 étages, structure en béton armé ; murs en briques ; planchers et toitures en béton armé coulés sur place, pas de sous-sol) ont un prix de location maximum de 88 000 VND/m2/mois, minimum 61 000 VND/m2/mois.

Les maisons individuelles (de 4 à 5 étages, structure en béton armé ; murs en briques ; planchers et toits en béton armé coulé sur place, pas de sous-sol) ont un prix de location maximum de 96 000 VND/m2/mois, un minimum de 66 000 VND/m2/mois (pour une surface de construction inférieure à 50 m2) et un maximum de 75 000 VND/m2/mois, un minimum de 51 000 VND/m2/mois (pour une surface de construction de 180 m2 ou plus).

En ce qui concerne la fourchette de prix de location des logements pour travailleurs dans les parcs industriels, la fourchette de prix de location la plus basse concerne les appartements de moins de 5 étages (sans sous-sol) avec un prix de location maximum de 84 000 VND/m2/mois et un minimum de 54 000 VND/m2/mois.

Le prix de location le plus élevé concerne les appartements de moins de 24 étages à plus ou égal à 30 étages (2 sous-sols), le prix de location le plus élevé étant de 158 000 VND/m2/mois, le plus bas étant de 100 000 VND/m2/mois.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html