Les appartements à moins de 25 millions de VND/m² sont quasiment inexistants ; Hô Chi Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains dans 5 districts de banlieue.

Les appartements à moins de 25 millions de VND/m² sont quasiment inexistants ; Hô Chi Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains dans 5 districts de banlieue.

L'offre immobilière limitée et les centaines de projets bloqués font grimper les prix ; Hanoï prévoit de maintenir le prix plafond des services d'appartements à 16 500 VND/m² ; Hô Chi Minh-Ville fixe la superficie minimale des parcelles résidentielles à 36 m².

Voici un récapitulatif des principales actualités immobilières de la semaine.

L'offre immobilière limitée et les centaines de projets bloqués font grimper les prix des biens.

Le matin du 28 octobre, l'Assemblée nationale a examiné en séance le rapport de la délégation de surveillance et le projet de résolution de l'Assemblée nationale sur les résultats du contrôle thématique de « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».

Le président de la Commission économique , Vu Hong Thanh, a présenté le rapport sur les résultats du contrôle thématique intitulé « Mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Photo : Assemblée nationale

Selon le rapport de suivi, le marché immobilier vietnamien se divise en deux phases pour la période 2015-2023.

Période 2015-2021 : Le marché immobilier se développe vigoureusement, avec une grande variété de biens et de sources d’offre, donnant naissance à de nouvelles zones urbaines et à de nouveaux types de biens tels que : appartements touristiques (condotels), villas de villégiature (resort villas), bureaux et logements (officetels)…

Cependant, une partie des projets immobiliers de cette période correspondent à des investissements réalisés lors de la période précédente. La structure des produits immobiliers est déséquilibrée, avec un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ces produits ciblent principalement le segment haut de gamme et les objectifs d'investissement financier, et proposent peu de biens adaptés aux revenus de la majorité des ménages. Certains projets ont rencontré des difficultés juridiques, notamment pour l'obtention des permis de construire.

À la fin de cette période, la quasi-totalité des types de biens immobiliers touristiques et d'hébergement ont rencontré des problèmes juridiques, en partie à cause du manque de réglementations juridiques adéquates, et en partie à cause des limites du processus d'application de la loi.

Période 2022-2023 : Le marché immobilier est en baisse, les activités des entreprises immobilières rencontrent de nombreuses difficultés en raison des lacunes et des limitations de la période 2015-2021, mises en évidence sous la pression de la pandémie de COVID-19.

Durant cette période, l'offre immobilière était bien plus limitée qu'auparavant. Les prix de l'immobilier ont flambé, contrairement à la croissance des revenus de la majorité de la population. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il n'existait plus d'appartements à des prix abordables pour la plupart des gens.

En particulier, un grand nombre de projets immobiliers résidentiels rencontrent des difficultés, accusent des retards, sont lents à être mis en œuvre et sont au point mort, alors que les ressources que les entreprises ont investies dans ces projets sont énormes, ce qui entraîne un gaspillage de terrains et de capitaux, une augmentation des difficultés et des coûts pour les investisseurs et une hausse des prix des produits.

Ministère de la Construction : Les prix des appartements ont augmenté de 35 à 40 %, et il n’y a pratiquement plus d’appartements à moins de 25 millions de VND/m².

Alors que le débat sur les prix du logement ne s'est pas encore apaisé à l'Assemblée nationale, le ministère de la Construction a récemment publié un rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre 2024 et a clairement constaté la hausse « galopante » des prix des appartements.

Par conséquent, les prix des appartements à Hanoï ont continué d'augmenter, tant dans les programmes immobiliers neufs que dans les programmes anciens. Plus particulièrement, sur le marché du neuf, les prix ont progressé d'environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. Dans certains quartiers, on a même enregistré des hausses locales allant jusqu'à 35 à 40 % par rapport au trimestre précédent.

La plupart des nouveaux appartements à Hanoï se situent dans les segments moyen et haut de gamme. Photo : Thanh Vu

« Le segment des appartements abordables, avec un prix de vente inférieur à 25 millions de VND/m², ne compte quasiment aucune transaction ni aucun bien à vendre », conclut le ministère de la Construction dans son rapport.

Pour étayer cette affirmation, le ministère a examiné les prix de vente de certains projets immobiliers dans la capitale. Par exemple, le lotissement Zurich du complexe Vinhomes Ocean Park (district de Gia Lam) affiche un prix de 46 à 55 millions de VND/m². Quant au lotissement Sapphire du complexe Vinhomes Smart City (district de Nam Tu Liem), son prix oscille entre 47 et 61 millions de VND/m².

Ensuite, le projet Lumi Prestige (district de Nam Tu Liem) affiche un prix pouvant atteindre 69 millions de VND/m². Le complexe Ninety (district de Dong Da), un projet d'appartements avec services hôteliers d'une durée de 50 ans, propose également des prix allant de 60 à 75 millions de VND/m². Enfin, le projet Viha Complex (district de Thanh Xuan) affiche des prix pouvant atteindre 75 à 97,2 millions de VND/m².

« La récente hausse des prix de l’immobilier s’explique en grande partie par l’impact de plusieurs facteurs, tels que l’augmentation des fluctuations des coûts fonciers et l’insuffisance de l’offre de logements abordables pour répondre à la demande du marché », a expliqué le ministère de la Construction au sujet de l’augmentation du prix des appartements.

Les prix de l'immobilier augmentent non pas parce que les courtiers « gonflent » les prix

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a récemment tenu une conférence de presse sur le thème « La vérité sur les agents immobiliers qui font grimper les prix et perturbent le marché ». Le Dr Nguyen Van Dinh, président de la VARS, a ainsi affirmé que les agents immobiliers ne sont pas la principale cause de la récente hausse des prix de l'immobilier.

« La décision concernant le prix de vente d'un bien immobilier relève de la compétence de l'investisseur et du promoteur. Les agents immobiliers ne sont pas autorisés à intervenir. Ils ont accès à la liste de prix de l'investisseur quasiment en même temps que le client/investisseur », a déclaré VAR.

Les agents immobiliers espèrent également que les prix des maisons vont se stabiliser afin de pouvoir conclure des ventes rapidement. Photo : Dung Minh

M. Dinh a même souligné que plus le prix des logements est élevé, plus il est difficile pour les agents immobiliers de vendre. Plus que quiconque, ce sont les agents qui souhaitent que le prix de l'immobilier soit au niveau le plus juste. Ce n'est qu'à cette condition que les ventes seront plus fructueuses et que les agents pourront percevoir des commissions.

Selon M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, la hausse des prix de l'immobilier est inévitable. Cependant, une telle augmentation en si peu de temps est anormale. Il serait donc injustifié d'en imputer la responsabilité uniquement aux agents immobiliers.

« De plus, ce sont les agents immobiliers qui souhaitent le moins une hausse des prix de l'immobilier. En effet, lorsque les investisseurs vendent à des prix élevés, il devient plus difficile de conclure une transaction, les agents doivent travailler davantage, mais en réalité, leurs honoraires restent inchangés », a commenté M. Chung.

Selon Mme Ho Thi Thu Mai, directrice de Housing Now, la demande de logements neufs n'étant pas satisfaite par le marché du neuf, le prix des logements d'occasion a augmenté. Les investisseurs des projets immobiliers neufs fixent leurs prix de vente en fonction des prix du marché du neuf et de la demande. Par conséquent, le prix des logements neufs a également augmenté.

Hanoï prévoit de maintenir le prix plafond maximal des services en appartement à 16 500 VND/m²/mois.

Le Comité populaire de Hanoï sollicite l'avis du public sur le projet de décision établissant le cadre tarifaire des services des immeubles d'appartements dans la ville.

Ainsi, pour les immeubles sans ascenseur, le prix minimum des services est de 700 VND/m²/mois, et le prix maximum de 5 000 VND/m²/mois. Pour les immeubles avec ascenseur, le prix minimum prévu est de 1 200 VND/m²/mois, et le prix maximum de 16 500 VND/m²/mois.

Le prix indiqué ci-dessus n'inclut pas les revenus provenant des services de l'immeuble ; il n'inclut pas les services haut de gamme tels que le sauna, la piscine, la télévision par câble, Internet ou autres services de luxe.

Hanoï propose des loyers pour les logements sociaux à partir de seulement 48 000 VND/m²/mois.

Selon le projet de décision relatif à la promulgation du cadre de prix de location pour les logements sociaux construits et financés sans recours à des capitaux d'investissement publics ou à des ressources financières syndicales à Hanoï, le cadre de prix de location proposé est le suivant.

Le loyer des logements sociaux à Hanoï est inférieur à celui de Hô Chi Minh-Ville. Photo : Thanh Vu

Les immeubles de logements sociaux de moins de 10 étages auront des loyers allant de 48 000 à 96 000 VND/m²/mois.

Les immeubles de logements sociaux comptent de 10 à 20 étages, avec des loyers allant de 49 000 à 98 000 VND/m²/mois.

Les immeubles de logements sociaux comptent entre 20 et 30 étages, avec des loyers allant de 73 000 à 146 000 VND/m²/mois.

Les immeubles de logements sociaux de 30 étages ou plus ont des loyers allant de 99 000 à 198 000 VND/m²/mois.

Le prix indiqué ci-dessus ne comprend pas la taxe sur la valeur ajoutée ; les frais d’entretien des bâtiments ; les tarifs des services de gestion opérationnelle ; les coûts d’acquisition d’équipements intérieurs et d’électroménagers dans les logements sociaux ; les coûts d’assurance incendie et explosion ; les frais de stationnement des véhicules ; l’eau courante ; les services de télévision ; la rémunération du conseil d’administration et autres frais de service…

Hô Chi Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains dans 5 districts de banlieue.

Récemment, le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a signé et publié la décision n° 83/2024 relative à la réglementation des zones où les investisseurs dans les projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique à des organisations et des particuliers pour la construction de leurs propres maisons dans la ville.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a officiellement interdit le lotissement et la vente de terrains dans cinq arrondissements de banlieue. Photo : Le Toan

En conséquence, les investisseurs de projets immobiliers et de projets d'investissement dans la construction de logements dans toute la ville ne sont pas autorisés à transférer les droits d'utilisation des sols, y compris les infrastructures techniques, dans le cadre de ces projets à des organisations et des particuliers qui construisent leurs propres maisons.

Les investisseurs dans des projets immobiliers, notamment des projets de construction de logements avec objectif de relogement utilisant des terrains situés dans les communes, les villes et les quartiers de la ville, doivent respecter les conditions prescrites à l'article 31 de la loi sur les transactions immobilières de 2023 et aux paragraphes 1 et 2 de l'article 45 de la loi foncière de 2024. Ils sont autorisés à transférer les droits d'utilisation du sol, y compris les infrastructures techniques, dans le cadre de ces projets immobiliers, à des particuliers qui y construisent leur propre maison.

La ville d'Hô Chi Minh-Ville réglemente une superficie minimale de 36 mètres carrés pour séparer les parcelles de terrain résidentielles.

Le 31 octobre, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a promulgué la décision n° 100/2024/QD-UBND fixant les conditions de division et de remembrement fonciers, ainsi que la superficie minimale requise pour la division foncière à Hô-Chi-Minh-Ville. Cette décision entre en vigueur à compter de sa signature et remplace la décision n° 60/2017 du Comité populaire de la ville, qui fixait la superficie minimale requise pour la division foncière.

Plus précisément, pour les parcelles de terrain de la zone 1, y compris les districts 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh et Tan Phu, la superficie minimale de séparation des parcelles est de 36 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 3 m.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville fixe la superficie minimale pour le lotissement à 36 mètres carrés dans les quartiers centraux et à 80 mètres carrés dans les quartiers périphériques. Photo : Le Toan

La zone 2 comprend les districts 7, 12, Binh Tan, la ville de Thu Duc et les villes des districts avec une superficie minimale de 50 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 4 m.

La zone 3 comprend les districts de Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (à l'exception des villes) avec une superficie minimale de 80 m2, avec une largeur de façade et une profondeur de parcelle d'au moins 5 m.

Pour les terres agricoles, la superficie minimale de subdivision des terres destinées aux cultures annuelles et autres terres agricoles est de 500 m². Pour les terres destinées aux cultures pérennes, à l'aquaculture, à la production de sel et à l'élevage intensif, elle est de 1 000 m².

Concernant les conditions de division et de remembrement fonciers, ces opérations doivent respecter les principes et conditions stipulés aux paragraphes 1, 2 et 3 de l'article 220 de la loi foncière. En conséquence, les terrains à diviser et à remembrer doivent être accessibles, desservis par les transports publics existants et disposer d'un système d'approvisionnement en eau, d'un système d'assainissement, etc.

Si l'utilisateur du terrain réserve une partie de la superficie de sa parcelle pour une allée piétonne, cette allée devra faire l'objet d'un accord entre les parties et le Comité populaire du district, de la ville et de la ville de Thu Duc sera chargé d'examiner la situation réelle sur le terrain afin de déterminer si l'allée piétonne convenue par les parties assure la prévention et la lutte contre les incendies, l'approvisionnement en eau et le drainage, ainsi que l'alimentation électrique, et d'obtenir l'approbation avant de procéder à la division ou au regroupement des parcelles.

La zone de terrain déterminée comme étant utilisée comme allée pour plusieurs parcelles de terrain (à partir de 2 parcelles de terrain ou plus) sera convertie en une forme d'utilisation commune sur le certificat des droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au terrain.

La présente décision s'applique aux organisations, aux ménages et aux particuliers qui ont des besoins, des droits et des obligations liés à la mise en œuvre des procédures de division et de remembrement fonciers. Les organismes d'État sont habilités à mettre en œuvre ces procédures conformément aux dispositions légales.

Da Nang « finalise » les prix de location des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans les zones industrielles.

Récemment, le Comité populaire de la ville de Da Nang a également publié un barème de prix pour la location de logements sociaux et de logements pour travailleurs dans les parcs industriels de la ville.

En conséquence, pour les projets de logements sociaux dont la construction n'utilise pas de capitaux d'investissement publics ni de ressources financières syndicales, la fourchette de prix de location la plus basse concerne les appartements de moins de 5 étages (sans sous-sol), avec un prix de location maximal de 88 000 VND/m²/mois et un prix minimal de 57 000 VND/m²/mois.

La fourchette de prix de location la plus élevée concerne les appartements de 24 étages à 30 étages maximum (2 sous-sols), avec un prix de location maximal de 165 000 VND/m2/mois et un prix minimal de 104 000 VND/m2/mois.

En ce qui concerne le cadre des prix de location des logements sociaux construits et financés par des particuliers, Da Nang stipule que les maisons individuelles (1 étage, appartement fermé, structure de murs porteurs en briques, toit en béton armé coulé sur place) ont un prix de location maximum de 58 000 VND/m2/mois, minimum de 39 000 VND/m2/mois.

Les maisons individuelles (de 2 à 3 étages, structure en béton armé ; murs en briques ; sols et toits en béton armé coulés sur place, sans sous-sol) ont un prix de location maximum de 88 000 VND/m2/mois, minimum de 61 000 VND/m2/mois.

Les maisons individuelles (de 4 à 5 étages, structure en béton armé ; murs en briques ; sols et toits en béton armé coulé sur place, sans sous-sol) ont un prix de location maximum de 96 000 VND/m²/mois, un minimum de 66 000 VND/m²/mois (pour une surface construite inférieure à 50 m²) et un maximum de 75 000 VND/m²/mois, un minimum de 51 000 VND/m²/mois (pour une surface construite de 180 m² ou plus).

En ce qui concerne la fourchette de prix de location des logements pour travailleurs dans les parcs industriels, la fourchette de prix la plus basse concerne les appartements de moins de 5 étages (sans sous-sol), avec un prix de location maximal de 84 000 VND/m²/mois et un prix minimal de 54 000 VND/m²/mois.

Le prix de location le plus élevé concerne les appartements de moins de 24 étages à plus ou égal de 30 étages (2 sous-sols), le prix de location le plus élevé étant de 158 000 VND/m2/mois, le plus bas étant de 100 000 VND/m2/mois.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html