Il est nécessaire de choisir 1 à 2 méthodes pour déterminer les prix des terrains à appliquer par secteurs et localités.

Le 21 juin, s'exprimant dans la salle de discussion sur le projet de loi foncière (amendée), le délégué Tran Chi Cuong, chef adjoint de la délégation de l'Assemblée nationale de la ville de Da Nang , a suggéré qu'il était nécessaire d'examiner et de sélectionner 1 à 2 méthodes spécifiques de détermination des prix des terrains pour tous les secteurs et localités à appliquer, garantissant la cohérence, la faisabilité et évitant de futurs problèmes juridiques.

Le délégué Tran Chi Cuong s'exprime dans la salle de discussion. Photo : VU HUNG

Le délégué Tran Chi Cuong a accepté de modifier la loi foncière et a en même temps contribué et complété deux points importants.

En ce qui concerne la question du bail foncier stipulée dans l'article 120 du projet de loi, bien que l'article 2 institutionnalise fondamentalement la politique du Parti dans la résolution n° 18-NQ/TW du 13e Comité exécutif central, réglementant spécifiquement les groupes de champs, les secteurs et les terres utilisés pour les champs qui sont payés une fois pour toute la période de bail, cependant, selon les délégués, il s'agit d'une question qui doit prendre en compte les facteurs de développement spécifiques de chaque localité.

En fait, il existe des projets qui sont identifiés comme des moteurs clés pour promouvoir le développement socio -économique d'une localité et les investisseurs exigent un paiement unique pour pouvoir équilibrer et planifier de manière proactive l'investissement financier pour la mise en œuvre du projet afin d'assurer la stabilité et d'éviter les fluctuations pendant le processus de mise en œuvre du projet de l'investisseur, mais la méthode de paiement unique ne sera pas appliquée.

Par conséquent, selon le délégué Tran Chi Cuong, il est nécessaire d'envisager d'ajouter à la clause 2 de l'article 120 la disposition selon laquelle, pour les projets de nature motrice et clé, dans le cadre de la stratégie, de la planification et du plan de développement socio-économique de la localité, le Conseil populaire provincial doit examiner et décider du paiement unique du loyer foncier pour toute la durée du bail.

Cela permettra de garantir à la fois les objectifs de développement de la localité et le désir de stabiliser l’investissement et la production des entreprises, et d’assurer l’harmonie des intérêts de l’État, des investisseurs et des utilisateurs des terres.

En outre, l'article 120, point b, clause 2, stipule que « l'utilisation de terrains de services commerciaux à des fins touristiques » constitue un cas de bail foncier avec paiement unique pour toute la durée du bail. Selon le délégué, l'expression « activités touristiques » doit être clarifiée.

Expliquant cela, le délégué a déclaré que, selon l'interprétation des termes stipulés à l'article 3, clause 3, et au chapitre V de la loi de 2017 sur le tourisme, qui réglemente spécifiquement les activités touristiques, les types d'entreprises touristiques et les activités commerciales touristiques, telles que les voyages, le transport, l'hébergement et d'autres types de services touristiques tels que la restauration, le shopping, les divertissements, les loisirs et les soins de santé, il ressort que les activités touristiques ont une portée et une connotation assez larges. Par conséquent, il est nécessaire de clarifier et de préciser la notion d'« activités touristiques » pour plus de commodité, de clarté et de faisabilité lors de l'application de la loi dans la pratique.

En principe, la méthode de calcul des prix des terrains est stipulée à l'article 158 et la liste des prix des terrains à l'article 159. Le délégué a déclaré que bien que la clause 4 de l'article 158 ait supprimé la méthode de l'excédent par rapport à la loi actuelle, le projet de loi stipule 4 méthodes d'évaluation des terrains, notamment : « méthode de comparaison directe ; méthode de déduction ; méthode du revenu ; méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains ».

Cependant, dans la pratique, pour une même parcelle de terrain, appliquer 4 méthodes donnera 4 résultats différents et il y aura une énorme différence ; sans compter que dans la même méthode comme la méthode du revenu, si les variables d'entrée sont modifiées, le prix du terrain aura également des changements différents.

Entre-temps, la clause 5 de l'article 158 stipule que « L'agence de détermination du prix des terrains est autorisée à décider de déterminer les prix des terrains en utilisant une ou plusieurs méthodes d'évaluation telles que prescrites dans la clause 4 ».

Normalement, pour être sûr, l'agence d'État mettra en œuvre de nombreuses méthodes et choisira le résultat de la méthode qui donne le prix le plus élevé, ce qui pousse invisiblement les entreprises à faire face à des difficultés.

En outre, la réglementation « L'agence qui décide des prix des terrains en fonction des résultats de la détermination des prix des terrains les plus avantageux pour le budget de l'État » doit être soigneusement examinée, analysée et clairement définie quant à ce qui est « le plus avantageux pour le budget de l'État » ; est-ce l'application de la méthode qui donne le prix le plus élevé « le plus avantageux » ou est-ce simplement une question de prix foncier le plus élevé ?

Selon le délégué, la terre n'est qu'un intrant, ce qui est important c'est la façon dont la terre est utilisée, comment les utilisateurs de la terre l'exploiteront et l'utiliseront pour apporter des bénéfices, la valeur ajoutée de la terre... sera plus importante que le simple prix de la terre, ce n'est qu'alors que l'utilisation de la terre sera efficace de manière globale et à long terme.

En réalité, il existe des cas où il est possible de déterminer des baux fonciers à bas prix, mais les bénéfices seront plus importants en termes de création d’emplois, d’augmentation des recettes budgétaires annuelles provenant des impôts, des activités de production et d’affaires, ou d’autres coûts d’opportunité lorsqu’il s’agit d’attirer les premiers investisseurs à investir dans ce terrain.

D'autre part, la réglementation ci-dessus « la plus avantageuse pour le budget de l'État » crée une contradiction avec la réglementation de la clause 3 de l'article 153 « ... dans le cas où le loyer foncier pour le cycle suivant augmente par rapport au cycle précédent, le loyer foncier à payer sera ajusté pour augmenter de 15 % au maximum par rapport au cycle précédent ».

Étant donné que la détermination du nouveau cycle se base sur la liste des prix des terrains déterminée au moment de la première année du cycle, les prix des terrains augmentent souvent très fortement par rapport aux 5 années précédentes, et la détermination d'une « augmentation ne dépassant pas 15 % » doit être analysée pour clarifier la base de détermination de ce taux.

Le délégué Tran Chi Cuong a déclaré que, compte tenu des points susmentionnés, il ressort que la réglementation de quatre méthodes de détermination des prix fonciers engendrera des difficultés et des complications dans sa mise en œuvre. Il est donc nécessaire de réexaminer et de réévaluer laquelle des quatre méthodes est la plus avantageuse et la plus pratique afin de choisir une ou deux méthodes spécifiques à appliquer à tous les secteurs et localités, afin de garantir la cohérence et la faisabilité et d'éviter de futurs problèmes juridiques.

En outre, l'article 159, clause 1, prévoit l'ajustement annuel de la liste des prix fonciers, mais ne précise pas clairement les principes, critères et conditions de cet ajustement. Sa mise en œuvre se heurtera à de nombreuses difficultés et obstacles.

Par conséquent, pour créer une base juridique claire et éviter une application arbitraire de la loi, les délégués ont suggéré qu’il est nécessaire d’envisager d’ajouter des principes, des conditions et des critères spécifiques comme base pour l’ajustement de la liste annuelle des prix des terrains.

N.PHU-VU HUNG