Soyez prudent lors de l'achat et de la vente de mini-appartements

Depuis début décembre 2023, à Da Nang , de nombreuses informations ont circulé concernant la vente de mini-appartements, et de nombreux immeubles ont même été vendus de manière inhabituelle. Certains experts immobiliers estiment que cette pratique signifie que de nombreux investisseurs profitent de la réglementation concernant l'octroi d'un certificat d'usage pour chaque appartement (livret rose) à compter du 1er janvier 2025 pour se débarrasser de leurs biens, transférant ainsi la situation difficile aux acheteurs d'appartements et aux investisseurs secondaires.

Face à l'évolution actuelle du marché immobilier, les autorités doivent renforcer la gestion, l'inspection et les avertissements relatifs à l'achat et à la vente d'appartements et de mini-condominiums, et prévenir toute situation d'anticipation de nouvelles politiques du logement. Photo : HOANG HIEP

Les locataires d'appartements paient une fois pendant 50 ans

Récemment, en raison du durcissement de la réglementation par les autorités, de nombreux investisseurs en mini-appartements n'ont pas pu vendre leurs appartements et ont limité la publication d'informations sur la vente, de peur d'être inspectés et sanctionnés pour infraction. Cependant, après l'adoption par l'Assemblée nationale de la loi sur le logement (modifiée) comportant plusieurs réglementations relatives à la construction de logements à plusieurs étages, de nombreux appartements individuels (mini-appartements), notamment la délivrance de certificats de droit d'usage (livrets roses) pour chaque appartement conformément aux dispositions du droit foncier, ont fait l'objet de nombreuses informations concernant la vente illégale de mini-appartements, invitant à « acquérir des appartements bon marché ». Ces informations ont heurté la sensibilité de nombreuses personnes à faibles revenus, fortement demandeurs de logements, ou des investisseurs souhaitant acquérir des appartements en centre-ville, qui anticipent la réglementation relative à l'obtention de livres roses.

De nombreuses informations circulent notamment sur des mini-appartements illégaux en vente au 5 rue Truong Thi (quartier Hoa Thuan Tay, district de Hai Chau), pour seulement 468 millions de VND pour un appartement d'une chambre de ^{35 m²} . Ils proposent même des investissements avec un bénéfice fictif de 36 % sur les deux premières années et soutiennent le rachat de l'appartement avec un bénéfice de 110 % après 24 mois. En réalité, ce mini-appartement n'est pas encore construit ; il ne reste qu'un terrain vague et deux panneaux avec une vue panoramique de l'immeuble, sans aucune information sur le projet ni sur l'investissement.

Le mini-immeuble d'appartements situé au 308, rue Hoang Dieu (quartier Binh Hien, district de Hai Chau), composé de deux voies avec une hauteur libre de 2 m et 3,5 m, fait également l'objet de nombreuses informations concernant des appartements à vendre illégalement. Nguyen Van Duy, vice-président du Comité populaire du district de Hai Chau, a déclaré qu'après avoir reçu ces informations, le district avait déployé des équipes pour contrôler et empêcher la vente d'appartements dans cet immeuble, et qu'aucun appartement n'était actuellement à vendre. Cependant, lorsqu'une personne a demandé à acheter un appartement, un investisseur se faisant passer pour l'investisseur du mini-immeuble du 308, rue Hoang Dieu, a déclaré que l'appartement n'était pas à vendre, mais uniquement à louer, et que le locataire devait s'acquitter d'un loyer unique pour toute la durée du bail, soit 50 ans. Plus précisément, pour un appartement de deux chambres d'une superficie de ^{46 à 48 m²} , le loyer total à payer est de 1,2 à 1,25 milliard de VND, payable en une seule fois à la signature du contrat.

Les appartements de la petite résidence du 308, rue Hoang Dieu, sont mis en vente sur de nombreux sites web et réseaux sociaux. Photo : NAM TRAN

Les ventes de terrains pour donner des mini-immeubles d'appartements sont en plein essor

D'après des recherches menées depuis près d'un mois, de nombreux sites web et réseaux sociaux ont fait état d'une prolifération d'informations sur la vente de mini-appartements et les revenus locatifs générés. Par exemple, un mini-appartement de quatre étages, situé dans une ruelle de la rue Le Duan (district de Thanh Khe), avec cinq appartements sur un terrain de seulement ^{50 m²} et générant un revenu mensuel de 18 à 19 millions de VND, est vendu pour 3,55 milliards de VND. Un autre mini-appartement de six étages, situé rue Le Thanh Nghi (district de Hai Chau), avec 22 appartements sur un terrain ^{de 204 m²} et générant un revenu mensuel de 100 à 150 millions de VND, est vendu pour 25,9 milliards de VND. L'immeuble de mini-appartements de la rue Trung Nu Vuong (district de Hai Chau) compte 5 étages, 28 appartements, ^{200 m2} de terrain avec un revenu de 150 millions de VND/mois, et est mis en vente à 25 milliards de VND... Dans un cas, une société immobilière a même publié des informations sur la « vente d'immeubles d'appartements à revenu élevé » avec 14 autres mini-appartements dans les districts de Hai Chau, Son Tra et Ngu Hanh Son.

La multiplication des informations concernant la vente de mini-appartements a surpris et perturbé de nombreux agents et négociants immobiliers. Un agent immobilier (sous couvert d'anonymat) du district de Hai Chau a analysé que le taux d'intérêt annuel des dépôts bancaires fluctuait actuellement entre 5 et 5,5 %. Si les revenus générés par la location d'appartements sont conformes aux prévisions, le taux d'intérêt annuel est clairement bien supérieur à celui des dépôts bancaires. Par exemple, un mini-appartement est annoncé à 9 milliards de VND, mais génère un revenu mensuel de 55 millions de VND, ce qui correspond à un taux d'intérêt de 7,3 % par an ; un mini-appartement est annoncé à 14 milliards de VND, mais génère un revenu mensuel de 95 millions de VND, avec un taux d'intérêt de 8,2 % par an… Par conséquent, de nombreux mini-appartements sont vendus en masse, ce qui présente de nombreuses particularités.

Il est probable que de nombreux investisseurs subissent la pression des prêts bancaires pour investir dans des mini-appartements trop grands, car ils n'ont pas pu vendre leurs appartements par le passé en raison du durcissement des règles et des nombreuses inspections des agences d'État. Par ailleurs, remplir les conditions d'octroi des autorisations d'investissement, être investisseur dans la construction de mini-appartements, respecter les normes de prévention et de lutte contre les incendies, respecter les normes de construction, etc., conformément aux dispositions de la nouvelle loi sur le logement récemment adoptée par l'Assemblée nationale, est également très difficile.

Par conséquent, anticipant la difficulté d'obtenir un permis de construire, de nombreux investisseurs profitent de cette période, profitant de la perception erronée de nombreux acheteurs qui pensent recevoir un permis de construire pour chaque appartement, pour se débarrasser de leurs biens. Si tel est le cas, ceux qui achètent des appartements pour y vivre ou des mini-appartements en cette période pour anticiper la nouvelle politique risquent fort de se retrouver dans une situation difficile.

Nguyen Duc Lap, directeur de l'Institut de recherche et de formation immobilière de Da Nang, a indiqué que le logement social connaîtra une forte transition des pensions et des locations vers les logements sociaux dans les années à venir, la nouvelle loi sur le logement prévoyant des mesures visant à encourager et à promouvoir le développement du logement social, tant au niveau de l'offre que de la demande. Les agents immobiliers et les experts ont également demandé aux autorités de renforcer la gestion, l'inspection et la prévention de ces développements inhabituels, et d'anticiper les nouvelles réglementations et politiques de la loi sur le logement.

NAM TRAN

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