Soyez prudent lorsque vous achetez et vendez des mini-appartements

Depuis début décembre 2023 jusqu'à aujourd'hui, à Da Nang , il y a eu beaucoup d'informations sur la vente de mini-appartements, voire la vente de nombreux mini-immeubles d'appartements de manière inhabituelle. Cette démarche est considérée par certains experts immobiliers comme une tentative de nombreux investisseurs de profiter de la réglementation prévoyant l'octroi d'un certificat de propriété pour chaque appartement (livre rose) à partir du 1er janvier 2025 pour « se débarrasser des biens », transférant les difficultés aux acheteurs d'appartements et aux investisseurs secondaires.

Au vu des évolutions actuelles du marché immobilier, les autorités doivent renforcer la gestion, l’inspection et les avertissements liés à l’achat et à la vente d’appartements et de mini-condominiums et prévenir la situation d’anticipation de nouvelles politiques de logement. Photo : HOANG HIEP

Les locataires d'appartements paient une fois pendant 50 ans

Récemment, en raison du « durcissement » de la gestion par les autorités, de nombreux investisseurs en mini-appartements n'ont pas pu vendre leurs appartements et ont limité la publication d'informations sur la vente de leurs appartements par crainte d'être inspectés et punis pour violation. Cependant, après que l'Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement (modifiée) avec un certain nombre de réglementations sur le développement de logements à plusieurs étages et à plusieurs appartements pour les particuliers (mini-appartements), y compris la délivrance de certificats de droits d'utilisation du sol (livres roses) pour chaque appartement conformément aux dispositions de la loi sur le foncier, de nombreuses informations sur des mini-appartements illégaux à vendre sont apparues avec l'invitation à « posséder un appartement bon marché ». Cette information « touche » la psychologie de nombreuses personnes disposant de peu d'argent et ayant une forte demande de logement ou d'investisseurs désirant posséder des appartements en centre-ville pour anticiper la réglementation ci-dessus consistant à se voir accorder des livres roses.

En particulier, il existe de nombreuses informations sur des mini-appartements illégaux à vendre sur la rue Truong Thi 5 (quartier Hoa Thuan Tay, district de Hai Chau) pour seulement 468 millions de VND pour un appartement d'une chambre d'une superficie de ^{35 m2} . Ils ont même proposé une coopération en matière d'investissement avec un bénéfice « irréaliste » de 36 % au cours des deux premières années et un soutien pour racheter l'appartement avec un bénéfice de 110 % après 24 mois. En fait, ce mini immeuble d'appartements n'a pas encore été construit, il n'y a qu'un terrain vide et 2 panneaux imprimés avec la perspective du bâtiment mais aucune information sur le projet ou l'investissement.

Les mini-appartements situés dans l'allée 308 de la rue Hoang Dieu (quartier Binh Hien, district de Hai Chau) avec deux côtés d'allée avec un dégagement routier de 2 m et 3,5 m contiennent également de nombreuses informations sur les appartements illégaux à vendre. Le vice-président du comité populaire du district de Hai Chau, Nguyen Van Duy, a déclaré qu'après avoir reçu l'information, le district a chargé des forces fonctionnelles d'inspecter et d'empêcher la vente d'appartements dans ce mini-immeuble d'appartements et qu'il n'y a actuellement aucune vente d'appartements. Cependant, lorsque quelqu'un a demandé à acheter un appartement, une personne prétendant être l'investisseur d'un mini-immeuble d'appartements dans la ruelle 308 Hoang Dieu a déclaré que l'appartement n'était pas à vendre, mais seulement à louer et que le locataire devait payer des frais uniques pour toute la période de location de 50 ans. Concrètement, pour un appartement de deux chambres d'une superficie de ^{46 à 48 m2} , le loyer total à payer en une seule fois est de 1,2 à 1,25 milliard de VND lors de la signature du contrat.

Les appartements du mini-immeuble d'appartements de la ruelle 308 Hoang Dieu sont annoncés à la vente sur de nombreux sites Web et réseaux sociaux. Photo : NAM TRAN

La vente de terrains pour donner des mini-immeubles d'appartements est en plein essor

Selon des recherches menées depuis près d'un mois sur de nombreux sites Internet et réseaux sociaux, on observe une « floraison » d'informations sur la vente de mini-appartements ainsi que sur les revenus provenant de la location de ces appartements. Par exemple, un mini-immeuble d'appartements dans une ruelle de la rue Le Duan (district de Thanh Khe) avec 4 étages et 5 appartements situés sur un terrain de seulement 50 ^mètres carrés de large avec un flux de trésorerie de 18 à 19 millions de VND/mois est annoncé à la vente à 3,55 milliards de VND. Le mini-immeuble d'appartements de la rue Le Thanh Nghi (district de Hai Chau) compte 6 étages, 22 appartements, une superficie de ^{204 m2} , un revenu de 100 à 150 millions de VND/mois est à vendre à 25,9 milliards de VND. Un mini-immeuble d'appartements sur la rue Trung Nu Vuong (district de Hai Chau) compte 5 étages, 28 appartements et une superficie de 200 ^mètres carrés avec un revenu de 150 millions de VND/mois, et est annoncé à la vente à 25 milliards de VND... Dans un cas, une société immobilière a même publié des informations sur la « vente d'immeubles d'appartements à revenu élevé » avec 14 autres mini-appartements dans les districts de Hai Chau, Son Tra et Ngu Hanh Son.

La « floraison » d’informations sur la vente de mini-appartements à cette époque a surpris et dérouté de nombreux courtiers et commerçants immobiliers. Un courtier immobilier (qui a demandé l'anonymat dans le district de Hai Chau) a analysé qu'actuellement, les taux d'intérêt sur les dépôts bancaires fluctuent entre 5 et 5,5 % par an. Si les revenus provenant de la location de l'appartement sont conformes à la publicité, il est clair que le taux d'intérêt annuel est bien plus élevé que le taux d'intérêt sur les dépôts bancaires. Par exemple, un mini-appartement est annoncé à la vente à 9 milliards de VND mais génère un revenu de 55 millions de VND/mois, soit un bénéfice de 7,3 %/an ; Les mini-appartements sont annoncés à la vente à 14 milliards de VND mais génèrent un revenu de 95 millions de VND/mois, ce qui signifie un bénéfice de 8,2%/an... Par conséquent, de nombreux mini-appartements sont vendus en masse, ce qui comporte de nombreuses choses inhabituelles.

Il est possible que de nombreux investisseurs subissent la pression des prêts bancaires pour investir dans des mini-appartements trop grands parce qu'ils n'ont pas pu vendre leurs appartements dans le passé en raison du « resserrement » et des inspections fréquentes des agences d'État. En revanche, remplir les conditions d'octroi des livres roses, être investisseur dans la construction de mini-appartements, la prévention et la lutte contre les incendies, les exigences en matière de normes de construction... conformément aux dispositions de la nouvelle loi sur le logement qui vient d'être votée par l'Assemblée nationale est également très difficile.

Ainsi, anticipant qu'il sera difficile d'obtenir un livre rose, de nombreux investisseurs profitent de ce moment, profitant de la psychologie de nombreux acheteurs qui pensent à tort qu'on leur remettra un livre rose pour chaque appartement, pour « se débarrasser des biens ». Si cela est vrai, alors ceux qui achètent des appartements pour y vivre réellement ou les investisseurs qui achètent des mini-appartements à l'heure actuelle pour devancer la nouvelle politique « goûteront facilement des fruits amers » plus tard.

Le directeur de l'Institut de recherche et de formation immobilière (Da Nang), Nguyen Duc Lap, a déclaré qu'il y aura un important changement des pensions et des maisons de location vers les logements sociaux dans les années à venir, car la nouvelle loi sur le logement prévoit des politiques visant à encourager et à promouvoir le fort développement du logement social, tant en termes d'offre que de demande. Les courtiers et experts immobiliers ont également demandé aux autorités de renforcer la gestion, l'inspection et les avertissements... contre les développements nouveaux et inhabituels mentionnés ci-dessus et d'anticiper les nouvelles réglementations et politiques de la loi sur le logement.

NAM TRAN

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