Conversion de terres agricoles en terres résidentielles : panique face à l'augmentation soudaine des taxes foncières

« Visage déformé » lorsqu'on envisage de convertir des terres

M. P. (commune de Ba Vi, Hanoï ) a partagé sa surprise récente lorsqu'il a demandé le changement d'affectation de plus de 210 m² de terres destinées à des cultures pérennes en terrains résidentiels, mais a perdu plus de 911 millions de VND en frais d'utilisation du terrain et en frais d'enregistrement, conformément à la réglementation. Or, selon l'ancienne réglementation, la famille de M. P. n'avait dû payer qu'environ 455 millions de VND.

Plus précisément, conformément au décret n° 45 du 15 mai 2014 du gouvernement réglementant les frais d'utilisation des terres, les gens ne doivent payer que 50 % de la différence entre le prix des terrains résidentiels et le prix des terrains agricoles pour les jardins et les étangs adjacents aux maisons sur le même terrain.

Toutefois, dans le décret n° 103 du 30 juillet 2024 du gouvernement réglementant les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers, les personnes doivent payer 100 % des frais d'utilisation des terres résidentielles lors du changement d'usage des terres agricoles, moins les frais d'utilisation des terres ou les loyers des terres agricoles.

Dans la zone de M. P., le prix des terrains résidentiels est de 4,4 millions de VND/m² et celui des terrains destinés aux cultures pérennes est de 63 000 VND/m². La différence pour le calcul des droits d'utilisation du sol est donc de 4 337 000 VND/m². En cas de conversion de 210,2 m² de terrain, M. P. devra s'acquitter de plus de 911 millions de VND en droits d'utilisation du sol et en frais d'enregistrement, comme prescrit.

« Pour les ruraux comme nous, cette somme est trop importante, nous ne pouvons pas la gérer. Payer un montant de conversion aussi élevé revient à racheter nos propres terres », a déclaré M. P.

En réalité, M. P. n'a pas été le seul à être surpris par les frais exorbitants liés à la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels. L'opinion publique a récemment été émue par la nouvelle selon laquelle, à Nghe An, M. Tran Duy Dong (né en 1965) et son épouse Nguyen Thi Hong (née en 1970) possédaient un terrain de 300 m² en jardinage. S'ils souhaitaient le convertir en terrain résidentiel, ils devraient débourser près de 4,5 milliards de VND.

Selon l'ancienne loi, la redevance foncière que Mme Hong devait payer pour ce terrain s'élevait à 1,9 million de VND/m², soit près de 600 millions de VND. Cependant, selon la nouvelle réglementation, le montant à payer est de 15 millions de VND/m², soit 4,5 milliards de VND.

Mme Hong a déclaré que sa famille avait déjà entendu dire que la province de Nghe An appliquerait la taxe foncière conformément à la nouvelle loi à partir du 21 mai. Par conséquent, sa famille a soumis la demande le 17 mai. Cependant, l'agent des impôts a déclaré que la demande ne serait pas envoyée à l'autorité fiscale avant le 19 juin, ce qui obligerait sa famille à être imposée selon le nouveau prix.

« Le terrain de ma famille est à côté du cimetière du village. Si nous le vendons, l'argent que nous obtiendrons ne suffira pas à couvrir les frais, sans compter qu'il n'y aura pas beaucoup d'acheteurs », a déclaré Mme Tran Van Anh (la fille de Mme Hong).

Ne doit pas être appliqué de manière rigide

Face à cette situation, selon les experts, le calcul des frais d’utilisation des terres lors de la conversion de terres agricoles en terres résidentielles devrait être effectué de manière flexible et non rigide.

L'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet d'avocats TAT, a souligné que la conversion des terres à des fins d'utilisation résidentielle doit être clairement classée, avec des orientations transparentes et des mécanismes de soutien appropriés, au lieu d'appliquer de manière rigide un niveau de calcul de prix unique.

Tous les cas de conversion d'affectation des sols ne doivent pas être intégrés dans le même cadre politique. Si un ménage convertit son logement pour y construire une maison et s'y installer, il est nécessaire d'envisager une exonération, une réduction ou une prolongation du barème des redevances d'affectation des sols. À l'inverse, si la conversion concerne un lotissement ou un commerce, l'application du prix du marché est appropriée.

Les frais de conversion de terres agricoles en terres résidentielles doivent être flexibles.

« Il est très important de faire la distinction entre les besoins réels en matière de logement et le comportement des investissements et des entreprises afin d'appliquer de manière flexible les méthodes de calcul des frais d'utilisation du sol.

La loi foncière de 2024 constitue une réforme majeure, mais pour être efficace, les décrets et les directives doivent préciser les critères de classification, les modalités de traitement des demandes déposées avant l'entrée en vigueur des nouveaux prix fonciers et les mécanismes de soutien aux groupes vulnérables. Cette politique ne jouera son rôle que si elle crée les conditions permettant aux personnes de vivre de manière stable sur leurs terres légales, au lieu de les contraindre à supporter des charges financières dépassant leurs capacités simplement par manque d'encadrement en temps opportun », a souligné M. Tu.

Partageant le même point de vue, le Dr Le Dang Doanh, ancien directeur de l'Institut central de gestion économique, a également déclaré que les frais d'utilisation des terres lors de la conversion doivent être basés sur l'objectif de la conversion.

Si vous changez l’usage prévu et que vous le vendez ensuite, vous devez percevoir le pourcentage qui a été exonéré.

En ce qui concerne les cas de changement de destination en terrain résidentiel, il existe un pourcentage approprié et des réglementations sur la durée pendant laquelle il ne peut pas être transféré pour contrôler le transfert des droits d'utilisation du terrain, puis leur vente pour profiter de la politique.

Selon M. Doanh, pour ce faire, il faut se baser sur la limite d’utilisation des terres de chaque individu, ménage, zone et région.

Par exemple, si une personne atteint l'âge du mariage mais ne possède pas de terre, et reçoit une terre de son père, mais doit transférer le droit d'usage d'autres types de terres à un terrain résidentiel, quel pourcentage sera perçu ? Ce cas est différent de celui où l'on possède un terrain résidentiel mais où l'on bénéficie néanmoins d'incitations lors du transfert du droit d'usage.

La politique doit être appliquée avec souplesse pour garantir l'équité, en visant l'objectif que chacun ait un logement où vivre. Les localités à l'avenir, lorsqu'elles annonceront les prix des terrains, devront suivre de près l'infrastructure sociale de cette zone, l'urbanisation, la planification, les transactions réelles, la demande et les prix des terrains à l'époque précédente pour arriver à la liste de prix la plus précise.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a également déclaré qu'il était nécessaire de prendre en compte l'objectif spécifique de la conversion des terres. Si la conversion vise à agrandir des terrains résidentiels pour des besoins familiaux, et non pour des raisons commerciales, il est alors permis d'appliquer une différence de prix entre les terrains résidentiels et les terrains agricoles.

Si les droits d’utilisation du sol sont transférés à des fins commerciales, les frais sont perçus conformément à la liste des prix du marché.

« La politique de financement foncier doit avoir des limites pour savoir quels cas sont à des fins commerciales et quels cas sont à des fins d'utilisation. Lors du transfert des droits à quelle fin, il faut comprendre que cela ne peut pas être appliqué mathématiquement », a souligné M. Vo.

Français Lors d'une conférence de presse l'après-midi du 2 juillet sur le plan visant à « résoudre les difficultés » des personnes qui doivent payer 100 % de la différence entre les prix des terrains résidentiels et les prix des terrains agricoles, Mme Nguyen Thi Thoa, directrice adjointe du Département de la gestion des biens publics (ministère des Finances) a déclaré que le ministère des Finances avait envoyé un document aux localités demandant des rapports et des évaluations sur la collecte des redevances d'utilisation des terres pour les particuliers et les ménages. De la loi foncière de 2013 à la loi foncière de 2024, il n'y a aucune distinction dans les dispositions sur les obligations financières des ménages et des particuliers lors de l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres, de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres ou du changement d'affectation des terres.

La loi foncière de 2024 supprime le cadre de tarification foncière et charge les localités de publier des barèmes de prix fonciers afin de se rapprocher des prix du marché. Nous avons anticipé une éventuelle augmentation du barème, tandis que les obligations financières sont toujours calculées en fonction des prix qui y figurent. Après avoir synthétisé les rapports des localités, le ministère procédera à une évaluation complète et se coordonnera avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement pour examiner et proposer des modifications aux dispositions de la loi », a informé Mme Thoa.

Selon Mme Thoa, le ministère des Finances sollicite des commentaires sur le projet de décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret n° 103/2024 (règlement sur les redevances d'utilisation des sols et les loyers fonciers). Le ministère propose notamment d'ajouter la clause 6 à l'article 52 pour gérer les cas transitoires.

Plus précisément, ce supplément s'applique aux ménages et aux particuliers qui changent l'affectation du sol d'un terrain agricole sur la même parcelle de terrain avec une maison (auparavant identifié comme terrain de jardin, étang sur la même parcelle de terrain avec une maison mais non reconnu comme terrain résidentiel) à un terrain résidentiel.

Le ministère des Finances propose que les frais d'utilisation des terres soient perçus à hauteur de 50 % de la différence entre les frais d'utilisation des terres basés sur les prix des terrains résidentiels et les prix des terrains agricoles, au moment où l'autorité compétente émet une décision autorisant le changement d'affectation des terres.

« Nous sommes en train de finaliser le projet de décret pour recueillir les commentaires du ministère de la Justice », a déclaré le directeur adjoint du département de la gestion des biens publics.

Source : https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html