Des experts montrent comment fixer le prix d'un terrain proche du prix du marché

La Commission permanente de l'Assemblée nationale vient de rendre son avis sur l'explication, l'acceptation et la révision du projet de loi foncière (modifié). L'un des points qui suscite encore de nombreuses inquiétudes concerne l'évaluation des terres à un prix proche du prix du marché.

Selon une enquête du ministère de la Construction , plus de 50 % des projets immobiliers sont confrontés à des difficultés, des obstacles et une mise en œuvre lente en raison de la difficulté à déterminer la méthode d'évaluation des terrains en fonction des prix du marché.

Toutefois, les experts affirment qu’il est difficile d’établir un prix de vente des terrains proche du prix du marché, mais cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a pas de solutions.

Le professeur Dr. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré : « Le recours à des services d'évaluation sous l'inspection et la supervision des autorités fiscales est la seule solution pour rendre les valeurs immobilières transparentes. »

Citant certains pays ayant adopté cette pratique, M. Vo a indiqué qu'en Australie et en Nouvelle-Zélande, la loi oblige les parties impliquées dans une transaction à faire appel à un service d'évaluation immobilière afin que l'acheteur et le vendeur disposent chacun de leur propre certificat d'évaluation. L'évaluateur est légalement responsable du certificat d'évaluation qu'il a signé. Le bureau d'enregistrement des transactions se base uniquement sur les résultats du certificat d'évaluation pour décider de son acceptation.

Faire appel à des services d’évaluation foncière est un moyen d’être transparent et de fixer un prix proche du prix du marché.

Au Vietnam, M. Vo a indiqué que l'administration fiscale peut être chargée de contrôler le certificat d'évaluation. En cas de doute, elle le confie à un prestataire de services d'évaluation tiers pour examen et conclusion.

« Tous les frais d'évaluation sont à la charge des parties impliquées dans la transaction. Dans un premier temps, ce mécanisme d'évaluation ne s'appliquera qu'aux biens immobiliers de grande valeur, puis s'étendra progressivement à tous les types de biens immobiliers », a recommandé le professeur Dang Hung Vo.

Partageant le même point de vue, le professeur associé Dr Ngo Tri Long a également déclaré que l'évaluation foncière proche du prix du marché est une exigence importante dans le projet de loi foncière (modifiée) et que ce n'est pas une question simple.

Selon M. Long, la meilleure solution serait que les prix des terrains soient déterminés par des organismes et agences d’évaluation foncière indépendants et professionnels.

Ces organisations sont également tenues de se conformer aux normes, principes et méthodes d'évaluation des « Normes d'évaluation immobilière du Vietnam », garantissant la cohérence de l'évaluation foncière, notamment en reflétant honnêtement les prix du marché, les principes d'indépendance et d'objectivité des entités de conseil et de détermination des prix fonciers, et le respect des mécanismes d'inspection et de supervision...

Ce n’est qu’à cette condition que les activités d’évaluation foncière peuvent garantir l’objectivité, la transparence et refléter avec précision la valeur du marché.

D'un autre point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'évaluation foncière ne devrait être réglementée que par une seule agence d'État, et que la chose la plus raisonnable est de confier au Département des ressources naturelles et de l'environnement la présidence et la coordination avec le Département des finances et les agences concernées pour la mise en œuvre.

Dans le même temps, le représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement agit en tant que membre permanent du Conseil d'évaluation foncière, assurant le bon déroulement des activités d'évaluation foncière et d'évaluation foncière.

En résumant l’expérience pratique de près de 10 ans de mise en œuvre de la loi foncière de 2013, il est démontré que les réglementations spécifiques sur les prix des terrains constituent un point d’échec.
Le prix spécifique du terrain décidé par le Comité populaire provincial est utilisé comme base de calcul des indemnisations, du soutien et de la réinstallation lorsque l'État récupère des terres sans le consentement de nombreuses personnes dont les terres sont récupérées ; les litiges et les plaintes liés aux prix d'indemnisation, de soutien et de réinstallation représentent toujours une proportion élevée (environ 60 % des plaintes des personnes) car le prix spécifique du terrain est déterminé en dessous du prix réel de transfert du droit d'utilisation du terrain sur le marché.

Chau Anh

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