Avez-vous déjà touché la maison de vos rêves ?!

Actuellement, dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, les prix des maisons et des terrains sont très élevés.

Le point le plus important lorsqu'on discute de l'efficacité d'une baisse des taux d'intérêt est l'écart entre les prix de l'immobilier et les revenus des habitants. Actuellement, dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, les prix de l'immobilier sont très élevés. À ce prix, même avec un taux d'intérêt abaissé à 5 % par an, de nombreuses familles ne peuvent toujours pas rembourser leur prêt immobilier. Imaginez une famille type avec un revenu moyen d'environ 25 à 30 millions de VND par mois, confrontée à un emprunt de 2 milliards de VND sur 20 ans. Même avec un taux d'intérêt de 5 % par an, elle doit encore rembourser environ 13 millions de VND par mois en capital et intérêts. Ce montant représente une part importante du revenu total de la famille, sans compter les autres dépenses courantes, ce qui fait que beaucoup hésitent à contracter un prêt immobilier, même avec une bonification d'intérêts.

Un rapport de VCBS Securities Company montre également qu'au premier semestre 2024, les crédits immobiliers à la consommation n'ont augmenté que de plus de 1 %, tandis que les crédits immobiliers aux entreprises ont progressé de plus de 10 %. Cela reflète le fait que la demande d'achats de logements ne s'est pas réellement redressée, malgré la baisse des taux d'intérêt. La principale raison reste le prix trop élevé des logements par rapport aux revenus de la plupart des gens. Le ratio prix de l'immobilier/revenu étant 4 à 5 fois supérieur au niveau recommandé, l'accession à la propriété est devenue un objectif lointain, même pour les personnes aux revenus moyens.

Parallèlement, un autre problème nécessitant une attention particulière est la capacité des banques à fournir des capitaux à long terme. Selon le Dr Nguyen Tri Hieu, la plupart des banques commerciales mobilisent actuellement des capitaux à court terme (généralement moins de 12 mois), tandis que les prêts immobiliers ont une durée de 10 à 20 ans. Cette inadéquation entre les sources de capitaux et les conditions de prêt expose les banques à un risque de liquidité. Sans le soutien du gouvernement ni des mesures financières plus flexibles, les banques devront augmenter les taux d'intérêt sur les dépôts pour garantir les flux de prêts à long terme. Cela exerce non seulement une pression sur les taux débiteurs, mais réduit également l'efficacité des programmes de crédit préférentiels.

Pour résoudre ce problème, le Dr Nguyen Tri Hieu et de nombreux experts ont proposé que le gouvernement mobilise des capitaux provenant d'obligations d'État à long terme (10 à 30 ans). Ces capitaux pourraient être alloués aux banques politiques ou commerciales pour mettre en œuvre des programmes de prêts immobiliers. Cela contribuerait non seulement à réduire la pression sur les liquidités des banques, mais aussi à garantir la stabilité des programmes de soutien à long terme.

Malgré de nombreux efforts pour mettre en œuvre des programmes de crédit préférentiels, le décaissement progresse encore lentement. Des programmes de crédit de 120 000 et 30 000 milliards de VND ont été approuvés par le gouvernement pour soutenir l'accès à la propriété, mais à la mi-2024, les banques commerciales n'avaient déboursé qu'environ 1 600 milliards de VND. La principale raison réside dans la réglementation stricte des conditions de prêt et la complexité des procédures administratives, qui empêchent de nombreux investisseurs d'accéder aux prêts. De nombreux projets de logements sociaux, bien qu'approuvés, ne peuvent être réalisés en raison de problèmes liés aux actifs hypothécaires ou aux conditions de solde créditeur.

De plus, la hausse continue des prix de l'immobilier a également affaibli l'efficacité des mesures de soutien. Selon les experts de VPBank Securities Company, les prix de l'immobilier dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville sont actuellement hors de portée de la plupart des ménages. La surévaluation de l'immobilier affecte non seulement les acheteurs, mais réduit également la liquidité du marché immobilier. Au lieu d'emprunter pour acheter une maison, de nombreuses personnes ont opté pour l'épargne bancaire afin de bénéficier de taux d'intérêt plus stables.

La hausse des prix de l'immobilier demeure l'un des principaux obstacles à l'accession à la propriété, notamment pour les personnes à faibles revenus. Selon un rapport de Savills Vietnam, environ 60 % des consommateurs recherchent actuellement des appartements dont le prix se situe entre 1,5 et 2 milliards de VND. Cependant, compte tenu des prix actuels de l'immobilier, même les appartements à bas prix deviennent de plus en plus difficiles d'accès, surtout dans les grandes villes. De ce fait, l'accès à la propriété est devenu impossible, même lorsque les taux hypothécaires ont baissé.

La hausse continue des prix de l'immobilier a réduit l'attrait de l'immobilier, non seulement pour les acquéreurs, mais aussi pour les investisseurs. Au lieu d'investir dans l'immobilier, les petits investisseurs ont privilégié d'autres canaux de placement, comme l'épargne, pour garantir leur sécurité financière et bénéficier de taux d'intérêt stables. Cette situation a fortement affecté le dynamisme du marché immobilier et a réduit la capacité de reprise du secteur.

Un autre point important à prendre en compte est l'impact de la macroéconomie et de l'inflation sur la politique de taux d'intérêt. Dans un contexte de hausse de l'inflation mondiale, les banques seront contraintes d'augmenter les taux d'intérêt sur les dépôts pour maintenir leurs liquidités. Cela pourrait entraîner une nouvelle hausse des taux d'intérêt sur les prêts, réduisant ainsi l'efficacité des mesures de soutien. Selon le Dr Nguyen Hoang Duong, dans le contexte économique actuel, maintenir des taux d'intérêt bas à long terme deviendra difficile sans un contrôle strict du gouvernement.

Maintenir des taux d'intérêt bas facilite non seulement l'accès au crédit immobilier, mais contribue également à stabiliser la macroéconomie dans un contexte d'inflation galopante. Cependant, si l'inflation n'est pas maîtrisée, de nouvelles baisses de taux d'intérêt exerceront une forte pression sur le système bancaire et pourraient conduire à une crise financière.

L'analyse ci-dessus montre que la réduction des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers peut apporter certains avantages à court terme, contribuant ainsi à alléger le fardeau financier des ménages. Cependant, cela ne constitue pas une solution complète pour résoudre complètement le problème de l'accession à la propriété au Vietnam. Le cœur du problème réside toujours dans le prix trop élevé des logements par rapport aux revenus des habitants, ainsi que dans la pénurie de logements sociaux et l'inefficacité des dispositifs d'aide.

Pour rendre le logement véritablement accessible à tous, il est nécessaire d'harmoniser les mesures financières et les politiques du logement. Le gouvernement doit renforcer le contrôle des prix de l'immobilier, développer l'offre de logements sociaux et simplifier les procédures administratives afin de faciliter l'accès aux crédits préférentiels. Sans ces mesures globales, la baisse des taux d'intérêt ne peut être qu'une solution temporaire, insuffisante pour induire des changements durables sur le marché immobilier vietnamien.

Source : https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html