Est-il possible d'atteindre la maison de vos rêves ?!

Actuellement, dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les prix des maisons et des terrains sont très élevés.

Le point crucial lorsqu'on aborde l'efficacité de la baisse des taux d'intérêt réside dans le décalage entre les prix de l'immobilier et les revenus. Actuellement, dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les prix des logements sont très élevés. À ce niveau, même avec un taux d'intérêt abaissé à 5 % par an, de nombreuses familles ne pourraient toujours pas contracter un prêt immobilier. Prenons l'exemple d'une famille type, avec un revenu mensuel moyen d'environ 25 à 30 millions de VND, confrontée à un prêt de 2 milliards de VND sur 20 ans. Même avec un taux d'intérêt de 5 % par an, elle devrait rembourser environ 13 millions de VND par mois, capital et intérêts compris. Ce montant représente déjà une part importante du revenu total de la famille, sans compter les autres dépenses courantes, ce qui dissuade nombre de personnes d'emprunter pour acheter un logement, même avec des taux d'intérêt subventionnés.

Un rapport de VCBS Securities Company indique également qu'au premier semestre 2024, les crédits immobiliers aux particuliers n'ont progressé que d'un peu plus de 1 %, tandis que les crédits aux entreprises immobilières ont bondi de plus de 10 %. Ceci démontre que la demande de logements ne s'est pas véritablement redressée, malgré la baisse des taux d'intérêt. La principale raison demeure le prix exorbitant des logements par rapport aux revenus de la majorité de la population. Avec un ratio prix/revenu déjà quatre à cinq fois supérieur au niveau recommandé, l'accession à la propriété reste un objectif lointain, même pour les ménages aux revenus supérieurs à la moyenne.

Par ailleurs, la capacité des banques à fournir des financements à long terme constitue un autre point crucial. Selon le Dr Nguyen Tri Hieu, la plupart des banques commerciales mobilisent actuellement des capitaux à court terme (généralement inférieurs à 12 mois), alors que les prêts immobiliers s'étendent de 10 à 20 ans. Ce décalage entre les sources de financement et les conditions des prêts expose les banques à des risques de liquidité. Sans soutien gouvernemental ni mesures financières plus souples, les banques seront contraintes d'augmenter les taux d'intérêt sur les dépôts afin de maintenir leurs fonds propres disponibles pour les prêts à long terme. Cette situation exerce une pression à la baisse sur les taux d'intérêt et réduit l'efficacité des offres de crédit à taux préférentiels.

Pour remédier à ce problème, le Dr Nguyen Tri Hieu et de nombreux experts ont suggéré que le gouvernement lève des capitaux par le biais d'obligations d'État à long terme, d'une échéance de 10 à 30 ans. Ces capitaux pourraient être alloués aux banques publiques et commerciales pour la mise en œuvre de programmes de prêts immobiliers. Cela permettrait non seulement d'alléger les tensions de liquidité sur les banques, mais aussi de garantir la pérennité des dispositifs de soutien.

Malgré de nombreux efforts pour mettre en œuvre des dispositifs de crédit préférentiels, le décaissement des fonds reste lent. Les plans de crédit de 120 000 milliards de VND et de 30 000 milliards de VND, approuvés par le gouvernement pour faciliter l’accès au logement, n’ont permis de décaisser qu’environ 1 600 milliards de VND à la mi-2024. Ce retard s’explique principalement par la rigueur des conditions d’octroi des prêts et la complexité des procédures administratives, qui empêchent de nombreux promoteurs d’obtenir des financements. De nombreux projets de logements sociaux, même ceux déjà approuvés, ne peuvent être mis en œuvre en raison d’obstacles liés aux garanties ou aux encours de crédit.

Par ailleurs, la hausse continue des prix de l'immobilier a rendu les dispositifs de soutien moins efficaces. Selon les experts de VPBank Securities, les prix des logements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville sont actuellement hors de portée pour la plupart des ménages. La surévaluation de l'immobilier affecte non seulement les acheteurs, mais réduit également la liquidité du marché. Au lieu d'emprunter pour acheter un logement, de nombreuses personnes ont opté pour le dépôt de leur argent sur des comptes d'épargne afin de bénéficier de taux d'intérêt plus stables.

La hausse des prix de l'immobilier demeure l'un des principaux obstacles à l'acquisition d'un logement, notamment pour les ménages à faibles revenus. Selon un rapport de Savills Vietnam, environ 60 % des consommateurs recherchent actuellement des appartements dont le prix se situe entre 1,5 et 2 milliards de VND. Cependant, compte tenu des prix actuels, même les appartements de ce segment abordable deviennent de plus en plus inaccessibles, en particulier dans les grandes villes. De ce fait, l'achat d'un logement reste hors de portée pour beaucoup, même avec des taux d'intérêt hypothécaires réduits.

La hausse continue des prix de l'immobilier a réduit l'attrait du secteur, tant pour les acheteurs que pour les investisseurs. Les petits investisseurs, au lieu d'investir dans l'immobilier, se sont tournés vers d'autres placements, comme les comptes d'épargne, pour garantir leur sécurité financière et bénéficier de taux d'intérêt stables. Cette situation freine considérablement le dynamisme du marché immobilier et compromet sa capacité de reprise.

Un autre point important à considérer est l'impact de la conjoncture macroéconomique et de l'inflation sur la politique de taux d'intérêt. Face à une inflation mondiale orientée à la hausse, les banques seront contraintes d'augmenter les taux d'intérêt sur les dépôts afin de maintenir leur liquidité. Ceci pourrait entraîner une remontée des taux d'intérêt sur les prêts, réduisant ainsi l'efficacité des mesures de soutien. Selon le Dr Nguyen Hoang Duong, dans le contexte économique actuel, le maintien de taux d'intérêt bas à long terme sera difficile sans un contrôle strict de l'État.

Le maintien de taux d'intérêt bas facilite non seulement l'accès au crédit immobilier pour le grand public, mais contribue également à stabiliser l'environnement macroéconomique face à l'inflation croissante. Cependant, si l'inflation reste incontrôlée, de nouvelles baisses de taux d'intérêt exerceront une pression considérable sur le système bancaire et pourraient engendrer une crise financière.

L'analyse précédente montre que la réduction des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers peut apporter certains avantages à court terme, en allégeant la charge financière des ménages. Toutefois, il ne s'agit pas d'une solution globale pour régler définitivement le problème de l'accès à la propriété au Vietnam. Le cœur du problème réside toujours dans le prix excessif des logements par rapport aux revenus, conjugué à la pénurie de logements sociaux et à l'efficacité limitée des dispositifs de soutien mis en place.

Pour véritablement rendre le logement plus accessible à la population, il est indispensable d'instaurer une synergie entre les mesures financières et les politiques du logement. Le gouvernement doit renforcer le contrôle des prix de l'immobilier, développer l'offre de logements sociaux et simplifier les procédures administratives afin de faciliter l'accès aux crédits à taux préférentiels. Sans ces mesures globales, les baisses de taux d'intérêt ne constituent qu'une solution temporaire, insuffisante pour instaurer un changement durable sur le marché immobilier vietnamien.

Source : https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html