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| Le marché immobilier a enregistré une augmentation progressive du volume des transactions depuis début 2023. (Source : DT) |
Signes d'amélioration
Le rapport de l'Association vietnamienne de l'immobilier (Vnrea), intitulé « Évaluation du processus de reprise du marché immobilier vietnamien au troisième trimestre 2023 et prévisions de la situation du marché au quatrième trimestre 2023 », vient d'être finalisé. Il indique clairement que la liquidité du marché immobilier s'est améliorée au troisième trimestre 2023 par rapport à la période difficile de fin 2022 et aux premiers mois de l'année. Le marché a commencé à enregistrer de nombreux signes encourageants dans des localités telles que Hanoï , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville, où les investissements dans les infrastructures et les transports sont encouragés et où l'offre est abondante et adaptée à la demande.
D'après une enquête récente de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), jusqu'à 60 % des investisseurs actifs sur le marché immobilier maintiendraient leurs investissements si les taux d'intérêt bancaires continuaient de baisser. Le marché immobilier a enregistré une hausse progressive du volume des transactions depuis le début de l'année. Si, au deuxième trimestre 2023, 3 700 transactions ont été enregistrées, soit une augmentation de 37 % par rapport aux 2 700 transactions du premier trimestre, le marché a quant à lui enregistré près de 6 000 transactions au troisième trimestre, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre et plus du double qu'au premier trimestre.
Selon des représentants du secteur immobilier, le marché des appartements et des logements dans les grandes villes montre actuellement des signes de bonne absorption, se concentrant sur le segment de prix inférieur à 10 milliards de VND dans le centre-ville.
Pour que le cycle de croissance actuel du marché se poursuive, des mécanismes et des politiques sont nécessaires pour remédier à la stagnation de l'offre. Les politiques immobilières doivent cibler toutes les classes sociales.
Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de Vnrea, a indiqué que la demande réelle de logements est en hausse et augmentera certainement avec la croissance économique et l'urbanisation. Il est prévu que lors du Forum immobilier de fin 2023, Vnrea annonce des indices immobiliers qui serviront de référence aux promoteurs immobiliers. Ainsi, lors de la conception d'un projet, celui-ci pourra répondre à 60-70 % de la demande réelle, répondant ainsi aux exigences nécessaires pour attirer les investisseurs nationaux et étrangers.
Les experts immobiliers ont également fait remarquer que le projet de loi sur le logement, la loi foncière et la loi sur le commerce immobilier, adoptés lors de la 6e session de la 15e Assemblée nationale, qui ont permis de lever les « goulets d’étranglement » juridiques, de rétablir les sources de capitaux et de restaurer la confiance des investisseurs sur le marché principal, seront des conditions déterminantes pour un véritable retour à la normale du marché.
Le marché immobilier du quatrième trimestre 2023 constituera une étape préparatoire à la reprise du marché à partir de 2024, notamment dans les zones présentant un fort potentiel de développement, une planification moderne et harmonieuse, des infrastructures ciblées, des investissements et des niveaux de prix bas...
Le marché foncier suburbain se redresse.
Récemment, le marché foncier s'est progressivement amélioré suite à la levée progressive de l'interdiction de division et de vente des terrains. Dans de nombreuses zones périurbaines de Hanoï et dans les provinces voisines telles que Bac Ninh, Bac Giang et Ninh Binh, des transactions ont recommencé à apparaître, bien qu'elles restent encore marginales.
Par exemple, dans les communes de Binh Yen et Tan Xa, dans le district de Thach That (Hanoï), le prix des terrains viabilisés donnant sur des routes de 4 à 5 mètres de large est actuellement affiché entre 16 et 20 millions de VND/m², soit une baisse d'environ 30 % par rapport à la période de forte spéculation foncière. En particulier, le prix des terrains viabilisés situés dans des impasses n'est que de 11 à 12 millions de VND/m², soit une baisse de 40 à 50 % par rapport à cette même période.
Après une période d'absence, les agents immobiliers font leur retour et proposent de nouveau des terrains à la vente. Sur de nombreux sites spécialisés, les prix des terrains à vendre varient de 600 millions à plus d'un milliard de VND.
D'après le rapport du marché immobilier du troisième trimestre de VARS, le segment des terrains viagers et des logements commerciaux de moins de 2 milliards de VND a connu une hausse significative du volume des transactions. Plus particulièrement dans les zones bénéficiant d'investissements en infrastructures ou à proximité de parcs industriels, les prix de vente ont augmenté de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.
C'est également le seul segment positif de ce type de terrain, car avec des terrains dont le prix commence à 3 milliards de VND/parcelle ou plus, la situation des transactions reste assez sombre.
Le potentiel des terrains périurbains demeure, mais selon les experts, les investisseurs doivent faire preuve de prudence car le marché actuel présente encore des risques potentiels, notamment en termes de liquidité. Sans compter que le marché des terrains à lotir reste, dans une certaine mesure, sous le contrôle des grands acteurs.
L'expert immobilier Tran Khanh Quang a commenté que le marché de cette année offre des opportunités, mais qu'elles sont encore assez limitées ; ces opportunités ne se concrétiseront peut-être réellement qu'en 2024. Le foncier restera un segment à fort potentiel de profit, mais il n'est actuellement pas accessible à la majorité et nécessite une sélection rigoureuse.
M. Quang a indiqué que ce terrain représenterait une opportunité pour deux catégories de personnes : les investisseurs professionnels et les acquéreurs disposant de liquidités. Les investisseurs amateurs ne devraient pas se précipiter, ou, s’ils souhaitent investir, ils doivent prévoir des rentrées d’argent à long terme, avec un horizon de placement de 3 à 5 ans.
« En fonction de la situation, les investisseurs peuvent proposer une réduction de 30 %, puis de 25 %, et enfin de 20 %. Les acheteurs devraient négocier avec assurance et envisager de conclure la transaction avec une réduction de 15 à 20 %, ce qui est tout à fait envisageable. La fin de cette année et le début de 2024 pourraient être les périodes les plus propices pour investir », a souligné l’expert.
Parallèlement, certains investisseurs professionnels estiment que le marché foncier urbain, en périphérie des grandes villes, est quasiment saturé et que le taux de rendement sera donc plus faible. Cependant, dans de nombreuses provinces et régions, les prix des terrains restent relativement bas, ce qui laisse entrevoir une plus-value importante.
Cependant, des profits élevés s'accompagnent également de risques importants. Par conséquent, pour minimiser les risques, les investisseurs qui investissent dans des terrains en province doivent tenir compte du délai d'attente, qui peut atteindre 3 à 5 ans, voire plus. Ce type d'investissement convient uniquement aux personnes disposant de liquidités disponibles ; le recours à l'effet de levier financier est fortement déconseillé.
Binh Dinh appelle à des investissements dans de nombreux domaines, avec un projet d'une valeur de 14 milliards de dollars américains.
Le portail d'information électronique du Comité populaire de la province de Binh Dinh vient de publier une liste de 151 projets d'investissement dans la région, couvrant de nombreux secteurs. L'immobilier, les services, le commerce et le tourisme comptent à eux seuls 80 projets, soit la majorité des annonces.
Le projet bénéficiant du plus important investissement est celui de la zone urbaine de la sous-zone n° 1, zone écotouristique urbaine de Nhon Hoi, avec un capital total d'environ 14 milliards de dollars américains et une superficie de plus de 57 hectares. Vient ensuite le projet d'aménagement de la zone urbaine de la sous-zone n° 3, également dans la zone écotouristique urbaine de Nhon Hoi, avec un investissement de 10 milliards de dollars américains et une superficie de 36 hectares. Enfin, un autre projet concerne la zone hôtelière de grande hauteur du point n° 1, dans la zone touristique maritime de Nhon Ly - Cat Tien, d'une superficie de près de 34 hectares et d'un investissement de 2 milliards de dollars américains.
Certains projets couvrent de vastes superficies, comme la zone de ferme écotouristique de la commune de Tay Phu (300 ha) ; la zone résidentielle, de services et commerciale côtière de la ville de Hoai Nhon (300 ha) ; le projet écotouristique de La Vuong (250 à 300 ha) ; le complexe écotouristique haut de gamme de Bai Con (100 ha) ; la zone touristique du barrage de Van Phong (70 ha), avec un capital d'investissement dépendant de l'échelle.
Le Comité populaire provincial de Binh Dinh se concentre également sur le secteur des infrastructures avec 30 projets de parcs et de zones industrielles. Parmi ceux-ci, le seul parc industriel est le parc industriel de Bong Son, d'une superficie de 250 hectares, situé dans le quartier de Dien Khanh, à Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Les 29 autres zones industrielles sont réparties sur différents sites et couvrent une superficie inférieure à 100 hectares.
En outre, la province de Binh Dinh a également lancé un appel à investissements pour 9 projets agricoles et aquatiques ; 2 projets de santé ; 8 projets d'industries de soutien ; 12 projets dans le domaine de la collecte et du traitement des eaux usées et des eaux domestiques ; 3 projets de construction de cimetières ; 3 projets énergétiques ; et 4 projets de marché.
D'après les derniers chiffres du Département de la planification et de l'investissement de la province de Binh Dinh, au cours des neuf premiers mois de l'année, la province a attiré six nouveaux projets d'investissement direct étranger (IDE) enregistrés, pour un capital d'investissement total de 46,2 millions de dollars américains. Concernant les investissements nationaux, la province a attiré 62 nouveaux projets, représentant un capital enregistré total de près de 13 387 milliards de dongs.
Au cours des neuf premiers mois, la province a attiré 68 nouveaux projets, représentant un capital enregistré total de 17 960 milliards de VND, soit 13 % de plus que l’objectif annuel. Parmi ceux-ci, 17 projets se situaient dans des zones économiques et des parcs industriels, pour un capital enregistré total de plus de 2 431 milliards de VND ; 51 projets se situaient hors de ces zones, pour un capital d’investissement total de plus de 15 529 milliards de VND.
Réglementation relative à l'indemnisation foncière lorsque l'État récupère des terrains résidentiels
L’article 79 de la loi foncière de 2013 stipule clairement l’indemnisation foncière lorsque l’État récupère des terrains résidentiels.
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| Lorsque l'État récupère des terrains attenants à des habitations, les ménages et les particuliers doivent déménager sans pouvoir prétendre à une indemnisation. S'ils n'ont pas d'autre logement, l'État vendra, louera ou proposera en location-vente leur logement, ou leur attribuera un terrain résidentiel grâce aux taxes foncières perçues. (Source : CafeF) |
Plus précisément, les ménages et les particuliers utilisant des terrains résidentiels, les Vietnamiens résidant à l'étranger qui possèdent des maisons attachées à des droits d'utilisation des terres au Vietnam et qui ont droit à une indemnisation conformément à l'article 75 de la présente loi lorsque l'État reprend possession des terres, seront indemnisés comme suit :
S’il n’existe aucun autre terrain ou maison d’habitation dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l’indemnisation se fera sous forme de terrain ou de maison d’habitation ; s’il n’y a pas besoin d’indemnisation sous forme de terrain ou de maison d’habitation, l’État indemnisera en espèces.
Si la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré comprend encore des habitations ou des logements, l'indemnisation sera versée en espèces. Pour les localités disposant d'un fonds foncier résidentiel suffisant, une indemnisation sous forme de terrain résidentiel pourra être envisagée.
Lorsque l'État récupère un terrain attenant à un logement, les ménages et les particuliers doivent déménager sans pouvoir prétendre à une indemnisation. S'ils n'ont pas d'autre logement, l'État vendra, louera ou proposera en location-vente leur logement, ou leur attribuera un terrain résidentiel moyennant le paiement de taxes foncières.
Les organisations économiques, les Vietnamiens de l'étranger et les entreprises à capitaux étrangers utilisant des terres pour réaliser des projets de construction de logements lorsque l'État récupère des terres, seront indemnisés pour les terres s'ils remplissent les conditions d'indemnisation prescrites à l'article 75 de la présente loi.
Le gouvernement précisera les modalités de cet article. En conséquence, lorsqu'il n'existe aucun autre terrain résidentiel ou logement dans la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré, l'indemnisation sera versée sous forme de terrain résidentiel ou de logement ; lorsqu'une telle indemnisation n'est pas nécessaire, l'État versera une indemnité en numéraire.
Si la commune, le quartier ou la ville où le terrain est récupéré comprend encore des habitations ou des logements, l'indemnisation sera versée en espèces. Pour les localités disposant d'un fonds foncier résidentiel suffisant, une indemnisation sous forme de terrain résidentiel pourra être envisagée.
Conformément à l’article 66 de la loi foncière de 2013, le pouvoir de récupérer des terres est stipulé comme suit :
Le Comité populaire provincial décide de l'expropriation dans les cas suivants : expropriation de terres appartenant à des organisations, des établissements religieux, des Vietnamiens résidant à l'étranger, des organisations étrangères à vocation diplomatique et des entreprises à capitaux étrangers, à l'exception des cas prévus au point b, paragraphe 2 du présent article ; expropriation de terres agricoles appartenant au fonds foncier public des communes, des quartiers et des villes.
Le comité populaire de district décide des expropriations dans les cas suivants : expropriation de terrains appartenant à des ménages, des particuliers et des ensembles résidentiels ; expropriation de terrains résidentiels appartenant à des Vietnamiens de l’étranger autorisés à posséder des maisons au Vietnam.
Dans le cas où la zone de récupération des terres comprend à la fois les sujets spécifiés aux paragraphes 1 et 2 du présent article, le Comité populaire provincial décide de récupérer les terres ou autorise le Comité populaire de district à décider de récupérer les terres.
Source
![[Photo] Vénération de la statue de Tuyet Son - un trésor vieux de près de 400 ans à la pagode Keo](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764679323086_ndo_br_tempimageomw0hi-4884-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[Photo] Le président de l'Assemblée nationale, Tran Thanh Man, reçoit le premier vice-président du Conseil de la Fédération de l'Assemblée fédérale de la Fédération de Russie.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764648408509_ndo_br_bnd-8452-jpg.webp&w=3840&q=75)
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