Le casse-tête du calcul des impôts fonciers.

Les experts estiment que, pour garantir l'équité et la faisabilité pratique, les deux méthodes de calcul des impôts devraient être maintenues en parallèle.

Dans un récent rapport à l'Assemblée nationale, le ministère des Finances a proposé un nouveau régime d'imposition sur le revenu des personnes physiques (IRPP) pour les transactions immobilières : une taxe de 20 % sur le profit (prix de vente moins prix d'achat et frais légitimes), en sus de la taxe actuelle de 2 % sur le prix total de la transaction. L'objectif est d'accroître l'équité et la transparence de la gestion fiscale tout en freinant la spéculation et la manipulation des prix. Cependant, nombreux sont ceux qui s'interrogent sur l'efficacité de cette politique : ciblera-t-elle réellement les spéculateurs ou risquera-t-elle, par inadvertance, de faire grimper les prix de l'immobilier, pénalisant ainsi les acheteurs sérieux ?

Faut-il imposer des taxes anti-spéculation ?

Selon Me Nguyen Phuong Lien, avocate au cabinet SENLAW, le taux d'imposition de 20 % est conforme aux pratiques internationales et reflète fidèlement le principe de l'imposition sur le revenu réel, contribuant ainsi à accroître les recettes budgétaires et à limiter la fraude fiscale. Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure représente un défi majeur, car de nombreuses transactions immobilières ne disposent pas de données complètes sur les prix d'achat, notamment pour les biens acquis et revendus il y a longtemps, les biens hérités ou reçus en donation, ou encore les biens acquis dans le cadre d'accords informels. Les systèmes d'évaluation et de gestion de l'information ne sont pas encore interconnectés, ce qui complique le calcul des bénéfices et favorise les litiges.

Les options concernant l'imposition des revenus personnels issus des transactions immobilières restent controversées à bien des égards.

De plus, si des coûts raisonnables tels que les intérêts d'emprunt, les coûts de rénovation et l'inflation ne sont pas pleinement pris en compte, les vendeurs peuvent augmenter les prix pour compenser les taxes, ce qui fait involontairement grimper les prix des maisons.

De nombreux experts s'accordent à dire qu'une taxe sur les bénéfices est raisonnable et équitable, reflétant fidèlement la nature du revenu plutôt que le chiffre d'affaires. Cependant, sa mise en œuvre exige des directives précises sur les dépenses déductibles, notamment les intérêts, les frais juridiques, les réparations et l'inflation pour la détention de biens immobiliers à long terme. Maître Lien a souligné la stagnation actuelle du marché immobilier. Si cette nouvelle taxe est appliquée sans infrastructure juridique et données harmonisées, la liquidité pourrait diminuer et les prix des logements pourraient augmenter, les vendeurs intégrant les coûts fiscaux dans le prix de vente. Il deviendrait alors encore plus difficile pour les acheteurs de se loger.

Plusieurs solutions intermédiaires sont envisagées : appliquer de manière flexible les deux options en fonction de la possibilité de justifier le coût initial de la transaction ; exonérer ou appliquer des taux d’imposition préférentiels aux logements sociaux et aux logements abordables ; et passer progressivement d’un impôt forfaitaire à un impôt sur les bénéfices selon un calendrier précis. Toutefois, la principale difficulté réside dans la manière d’inciter les contribuables à déclarer honnêtement leurs dépenses tout en empêchant les déclarations frauduleuses visant à réduire leurs obligations fiscales, en l’absence d’outils de vérification efficaces et d’un cadre juridique complet.

Considérez les deux options.

Mme Ngoc Mai (district de Binh Tan, Hô Chi Minh-Ville), propriétaire de plusieurs biens immobiliers, a déclaré qu'avec une situation financière stable et un besoin d'investissement locatif, elle avait opté pour le taux d'imposition de 2 % car il est rapide et ne nécessite pas de déclaration détaillée. De son côté, M. Bui Thanh Long (7e arrondissement, Hô Chi Minh-Ville), investisseur immobilier, a choisi le taux de 20 % car il lui permet de calculer précisément ses profits et pertes.

M. Tran Khanh Quang, directeur de la société immobilière Viet An Hoa, a fait remarquer que le taux d'imposition actuel de 2 % est relativement « uniforme ». Il a expliqué que si cette taxe ne pose pas de problème lorsque le marché est florissant et que les vendeurs réalisent des bénéfices importants, son application en période de repli du marché est, quant à elle, tout à fait injustifiée. Cela est particulièrement vrai pour les biens immobiliers de grande valeur, où les pertes sont encore plus marquées. Il a donné un exemple : une personne achète un bien d'une valeur de 100 milliards de VND, mais ne le revend qu'à 105 milliards de VND un an plus tard – juste de quoi rembourser son emprunt ou récupérer son capital – et doit néanmoins s'acquitter de la taxe de 2 % (2,1 milliards de VND), sans compter les intérêts, les frais de notaire, les frais d'agence, etc., ce qui engendre une perte. Si une taxe de 20 % était appliquée aux bénéfices, le vendeur serait quasiment exonéré d'impôt. Selon M. Quang, laisser aux particuliers le choix entre ces deux options est une solution raisonnable et flexible, adaptée à chaque situation.

M. Nguyen Tan Phong, directeur du Centre de conseil juridique (Association vietnamienne du commerce électronique), approuve l'orientation vers une imposition basée sur le bénéfice afin de refléter le revenu réel. Cependant, par souci de faisabilité et d'équité, les deux options devraient être maintenues simultanément. L'option à 20 % devrait s'appliquer lorsque les justificatifs de dépenses sont complets ; l'option à 2 % devrait s'appliquer lorsque le coût de base ne peut être déterminé. Ceci permet de limiter les risques pour les transactions portant sur des actifs détenus à long terme, des donations, des successions, etc. « L'imposition n'est pas seulement une obligation, mais aussi un gage d'équité. Pour que cette politique soit efficace, des directives précises et unifiées à l'échelle nationale sont nécessaires, afin d'éviter une application différenciée selon les localités, source de difficultés pour les contribuables », a souligné M. Phong.

L'avocate Nguyen Phuong Lien estime également que la proposition d'instaurer une taxe de 20 % est, en principe, justifiée. Toutefois, une analyse approfondie s'impose compte tenu du manque de synchronisation et de transparence des données relatives aux prix et aux coûts. L'État doit rapidement établir un cadre juridique clair et compléter la base de données pour une mise en œuvre efficace.

Dr Tran Quang Thang, directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô Chi Minh-Ville : Imposition progressive ou imposition basée sur la superficie.

L'application d'une seconde taxe foncière selon ces deux options pourrait avoir plusieurs répercussions sur le marché : si le taux est trop élevé, les propriétaires de résidences secondaires pourraient être moins incités à investir, notamment dans l'immobilier locatif ou les placements à long terme. Les investisseurs pourraient se tourner vers d'autres actifs comme l'or ou les actions. Si la taxe est prélevée sur le prix de transfert (2 %), les prix de l'immobilier pourraient augmenter, les vendeurs ajustant leurs prix de vente pour compenser la taxe. Si la taxe est basée sur le bénéfice (20 %), les prix de l'immobilier ne seraient pas directement affectés, mais les investisseurs pourraient se montrer plus prudents avant d'acheter ou de vendre. Les propriétaires pourraient conserver leurs biens plus longtemps pour éviter la taxe, au lieu d'acheter et de vendre fréquemment. Il existe un risque de fraude fiscale, notamment par le biais de transactions via des sociétés intermédiaires ou par la manipulation des bénéfices pour réduire le montant de l'impôt à payer.

À mon avis, plusieurs autres options fiscales pourraient être envisagées pour garantir l'équité et promouvoir le développement durable du marché immobilier, telles que : une taxation progressive basée sur le nombre de propriétés possédées ; une taxation basée sur la superficie ou la valeur de la propriété ; une taxation des transactions immobilières à court terme ; et une taxation basée sur les avantages découlant des infrastructures.

Source : https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm