Mal de tête lors du calcul de la taxe foncière

Dans un récent rapport à l'Assemblée nationale, le ministère des Finances a proposé un nouveau plan d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) pour les transferts immobiliers : une taxe de 20 % sur le bénéfice (prix de vente moins prix d'achat et frais juridiques), en plus du plan actuel de 2 % sur le prix de transfert total. L'objectif est d'accroître l'équité et la transparence dans la gestion fiscale, tout en limitant la spéculation et la hausse des prix. Cependant, nombreux sont ceux qui se demandent si cette politique va réellement pénaliser les spéculateurs ou augmenter involontairement les prix de l'immobilier, affectant ainsi les acheteurs réels.

Taxe anti-spéculation ?

Maître Nguyen Phuong Lien, avocat au cabinet SENLAW, estime que le plan d'imposition de 20 % est proche de la pratique internationale et reflète le principe de prélèvement sur le revenu réel, contribuant ainsi à accroître les recettes budgétaires et à limiter les pertes fiscales. Cependant, le principal défi réside dans la capacité d'application, car de nombreuses transactions immobilières manquent actuellement de données complètes sur les prix d'achat, en particulier pour les actifs à long terme, les biens immobiliers hérités, les biens immobiliers donnés ou les achats manuscrits. Les systèmes d'évaluation et de gestion de l'information ne sont pas encore synchronisés, ce qui complique la détermination des bénéfices et facilite les contestations.

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Les options en matière d’impôt sur le revenu des personnes physiques dans les transactions immobilières sont encore controversées de nombreux côtés.

De plus, s’ils ne calculent pas les coûts raisonnables tels que les intérêts, les coûts de rénovation et les facteurs d’inflation, les vendeurs peuvent augmenter les prix pour compenser les taxes, faisant ainsi involontairement grimper les prix des maisons.

De nombreux experts s'accordent à dire que l'impôt sur les bénéfices est raisonnable et équitable, reflétant la véritable nature des revenus plutôt que les recettes. Cependant, sa mise en œuvre nécessite des directives détaillées sur les dépenses déductibles, notamment les intérêts, les frais juridiques, les réparations et les facteurs d'amortissement pour les biens immobiliers détenus à long terme. Maître Lien a souligné que le marché immobilier est actuellement atone. Si la nouvelle taxe est appliquée sans synchroniser l'infrastructure juridique et les données, la liquidité pourrait diminuer et les prix des logements augmenter, car les vendeurs incluent les coûts fiscaux dans le prix de vente. Cela compliquera l'accès au logement pour les acheteurs réels.

Des solutions intermédiaires sont proposées, telles que : l’application flexible de deux options en fonction de la capacité à prouver le prix initial de la transaction ; l’exonération ou l’application de taxes préférentielles sur le logement social et le logement à loyer modéré ; et la conversion progressive de l’impôt forfaitaire à l’impôt sur les bénéfices selon une feuille de route précise. Cependant, le principal défi consiste à obliger les contribuables à déclarer honnêtement leurs dépenses, tout en prévenant les fausses déclarations afin de réduire les obligations fiscales en l’absence d’outils de contrôle efficaces et d’un cadre juridique complet.

Envisagez deux options

Mme Ngoc Mai (district de Binh Tan, Hô-Chi-Minh-Ville), propriétaire de nombreux biens immobiliers, a déclaré que, compte tenu de sa situation financière stable et de la nécessité d'investir dans le crédit-bail, elle avait opté pour l'option de 2 %, car elle est rapide et ne nécessite pas de déclaration détaillée. Quant à M. Bui Thanh Long (district 7, Hô-Chi-Minh-Ville), investisseur immobilier, il a opté pour l'option de 20 %, car il pouvait calculer les profits et les pertes réels.

M. Tran Khanh Quang, directeur de la société immobilière Viet An Hoa, a déclaré que le taux d'imposition actuel de 2 % est relativement uniforme. En période de forte activité, les vendeurs réalisent des bénéfices importants et ne s'y opposent pas, mais en période de baisse, ils doivent tout de même payer un impôt de 2 %, ce qui est très déraisonnable. Les dommages sont encore plus flagrants, notamment pour les biens immobiliers de grande valeur. Il a donné l'exemple d'une personne qui achète un bien immobilier à 100 milliards de VND et qui, au bout d'un an, ne vend que 105 milliards de VND, soit juste assez pour rembourser sa dette ou redresser son capital, doit tout de même payer un impôt de 2 % (2,1 milliards de VND), sans compter les intérêts, les frais de notaire et de courtage, ce qui entraîne une perte. Si un impôt de 20 % est appliqué sur les bénéfices, le vendeur est alors quasiment exempt d'impôt. Selon M. Quang, laisser le choix entre les deux options est raisonnable et flexible, en fonction de chaque cas.

M. Nguyen Tan Phong, directeur du Centre de conseil juridique (Association vietnamienne du commerce électronique), approuve l'idée d'une imposition basée sur les bénéfices afin de refléter les revenus réels. Cependant, pour une application réaliste et équitable, il est nécessaire de maintenir deux options parallèles. L'option de 20 % devrait être appliquée lorsque les personnes disposent de justificatifs complets de dépenses ; l'option de 2 % est appliquée lorsque le prix de revient ne peut être déterminé. Cela permet de limiter les risques liés aux transactions liées aux actifs détenus à long terme, aux donations, aux héritages, etc. « L'impôt n'est pas seulement une obligation, c'est aussi un gage d'équité. Pour que cette politique soit efficace, il est nécessaire de mettre en place des directives spécifiques et unifiées à l'échelle nationale, afin d'éviter que chaque localité ne l'applique différemment, ce qui engendrerait des difficultés pour les personnes », a souligné M. Phong.

L'avocat Nguyen Phuong Lien a également déclaré que la proposition d'instaurer une taxe de 20 % était en principe appropriée. Cependant, elle devait être soigneusement examinée compte tenu du manque d'uniformité et de transparence du système de données sur les prix et les coûts. L'État doit rapidement établir un cadre juridique clair et compléter la base de données pour une mise en œuvre efficace.

Dr. TRAN QUANG THANG, Directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô Chi Minh-Ville : Fiscalité progressive ou impôt par zone

L'application de la taxe foncière secondaire avec ces deux options peut avoir de nombreux impacts sur le marché, notamment : si le taux d'imposition est trop élevé, le propriétaire du second bien peut réduire son intérêt à investir, notamment dans le secteur locatif ou l'investissement à long terme. Les investisseurs peuvent se tourner vers d'autres actifs tels que l'or et les actions plutôt que vers l'immobilier. Si la taxe est prélevée sur le prix de transfert (2 %), cela peut entraîner une hausse des prix des logements, car les vendeurs ajusteront le prix de vente pour compenser la taxe. Si la taxe est basée sur les bénéfices (20 %), les prix des logements peuvent ne pas être directement affectés, mais les investisseurs peuvent effectuer des calculs plus précis avant d'acheter et de vendre. Les propriétaires peuvent conserver le bien plus longtemps pour éviter l'impôt au lieu d'acheter et de vendre continuellement. Il existe un risque d'évasion fiscale, comme le recours à des intermédiaires ou l'ajustement des bénéfices pour réduire le montant de l'impôt à payer.

À mon avis, il existe un certain nombre d’autres options fiscales qui peuvent être envisagées pour garantir l’équité et promouvoir le développement durable du marché immobilier, telles que : l’impôt progressif basé sur le nombre de biens immobiliers possédés ; l’impôt basé sur la superficie ou la valeur du bien ; l’impôt sur les transactions immobilières à court terme ; l’impôt basé sur les bénéfices découlant des infrastructures.

Source : https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm