Quel est le prix attendu pour les investisseurs fonciers ?

Liquidités « gelées » en raison de la difficulté à s'entendre sur un prix

D'après certains investisseurs, la liquidité de ce segment ne s'est pas améliorée récemment car beaucoup ont constaté que les propriétaires fonciers ne sont pas réellement confrontés à une situation de « surcharge foncière ». C'est notamment le cas pour les terrains situés dans des endroits de qualité, présentant un fort potentiel de profit à moyen terme, et pour lesquels les propriétaires ne subissent pas actuellement de fortes pressions financières.

M. Pham Khai, investisseur foncier de longue date dans les zones limitrophes d'Hô-Chi-Minh-Ville telles que Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria et Vung Tau, a déclaré que par le passé, lui et des amis recherchaient activement des terrains à des prix raisonnables. Cependant, la plupart des belles parcelles sont souvent difficiles à vendre en raison de désaccords sur le prix.

« Les propriétaires fonciers maintiennent des prix encore assez élevés par rapport à notre estimation. Certains refusent même de négocier à la baisse, car ils estiment que le prix actuel est correct. En particulier, beaucoup de propriétaires pensent que le marché se redressera bientôt et ne réduisent donc leurs pertes que de façon minime. C'est pourquoi, ces trois derniers mois, je n'ai pu acquérir qu'une seule parcelle de terrain supplémentaire à Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, pour plus d'un milliard de yuans », a expliqué M. Khai.

Cet investisseur a également indiqué que, même si certains terrains sont actuellement détenus par la banque, les propriétaires fonciers n'ont pas encore ramené les prix à un niveau jugé satisfaisant. Nombre d'entre eux ont même majoré les prix de plusieurs centaines de millions par rapport à l'évaluation de la banque et de certaines sociétés d'évaluation.

Les terrains à bâtir sont un choix privilégié de nombreux investisseurs.

Le fait que le propriétaire ait utilisé le prix record de 2022 comme référence pour fixer une décote a empêché de nombreux investisseurs potentiels de conclure la transaction. Même une décote de 50 % représente une perte en capital pour ceux qui investissent sur le long terme.

De plus, du point de vue du vendeur, certains acheteurs entrent sur le marché en période de forte demande foncière, ce qui peut faire grimper les prix des terrains de plusieurs centaines de pour cent. Sans compter les frais d'agence, les honoraires d'avocat et les prêts à intérêt contractés pour investir dans l'immobilier. Par conséquent, même s'ils acceptent de vendre au prix initial au bout d'un an, ils subiront une perte considérable de plusieurs centaines de millions. C'est pourquoi, face à la pression des acheteurs sur les prix, de nombreux propriétaires fonciers refusent la transaction, ce qui paralyse la liquidité du marché.

Par ailleurs, certains investisseurs ont fait remarquer qu'actuellement, seuls les terrains et les produits agricoles des provinces limitrophes d'Hô-Chi-Minh-Ville, notamment sur le marché foncier qui n'a pas encore atteint son point culminant, affichent des prix d'achat raisonnables. Cependant, les risques futurs sont également plus élevés en raison du manque de vision en matière de développement. Dans les zones qui ont surmonté la phase de forte croissance, une réduction de prix de 30 à 40 % reste à prendre en compte.

Les prix peuvent-ils encore baisser ?

Selon un rapport sur le marché immobilier publié par Batdongsan.com.vn, les prix des terrains devraient chuter fortement en 2023 dans le secteur de l'immobilier spéculatif, constitué de stocks destinés à attendre une hausse des prix (ne répondant pas aux besoins réels en logement, mais exploitant la consommation). En revanche, les prix des terrains en général n'ont baissé que de 8 à 12 %. Les maisons de ville, les villas et les appartements en construction ont enregistré les baisses les plus importantes, de l'ordre de 15 à 30 %, avec seulement quelques cas exceptionnels atteignant un plancher de 40 % par rapport au deuxième trimestre 2022.

Parallèlement, les segments de marché adaptés aux acheteurs ayant un réel besoin de logement et disponibles immédiatement se vendent très peu. Certains projets enregistrent encore des baisses de prix en raison de l'impact psychologique sur l'ensemble du marché, mais ces baisses restent limitées. On n'observe pas de ventes paniques pour limiter les pertes.

D'après une enquête psychologique menée auprès d'acheteurs immobiliers par Batdongsan.com.vn, environ 56 % prévoient une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier durant les derniers mois de l'année, tandis que seulement 23 % anticipent une hausse. Par ailleurs, 54 % des répondants estiment que les taux d'intérêt continueront d'augmenter dans les prochains mois, et environ 20 % pensent qu'à partir du troisième trimestre, ils pourraient baisser, mais qu'un retour aux niveaux de 2020-2021 est peu probable.

La plupart des personnes interrogées ont choisi les terrains comme type de bien qu'elles souhaitent acheter prochainement.

Au contraire, parmi les vendeurs, l'enquête révèle que 49 % des ventes sont motivées par une restructuration de portefeuille, 23 % par un manque d'utilité et seulement 22 % par des difficultés financières . Le nombre de vendeurs réalisant des pertes en raison de pressions financières étant faible, la plupart d'entre eux conservent leurs actifs et espèrent réaliser un bénéfice.

Plus précisément, jusqu'à 42 % des détenteurs d'actifs souhaitent réaliser un profit d'au moins 10 % supérieur au prix d'achat, tandis que 38 % acceptent une différence de profit inférieure à 10 %. Seuls 16 % environ acceptent une décote de 5 à 20 % pour se débarrasser de leurs biens. Le pourcentage d'investisseurs acceptant une décote supérieure à 20 % n'est que d'environ 3 %.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, le marché immobilier est au plus bas : la spéculation a disparu, les investissements ont diminué et seuls les achats immobiliers subsistent. Le marché a perdu de nombreux investisseurs, ce qui affecte la liquidité et devrait impacter les prix des terrains en 2023.

Les transactions immobilières restent difficiles à mener à bien car les attentes des vendeurs et des acheteurs divergent encore largement. Actuellement, les questions juridiques sont en cours de résolution par le gouvernement et les collectivités locales. Les banques ont également enregistré plusieurs signaux positifs suite à la baisse des taux d'intérêt. Le marché immobilier résidentiel, répondant aux besoins réels en logements, pourrait bientôt se redresser.

Parallèlement, les acheteurs privilégient les biens immobiliers disponibles immédiatement, qui conservent bien leur valeur, sont sûrs et très liquides. De ce fait, la liquidité de ce segment de marché devrait s'améliorer prochainement. Dans le même temps, les prix des biens immobiliers spéculatifs pourraient continuer de baisser.

Source: https://www.congluan.vn/dau-la-muc-gia-ki-vong-cua-nhung-nha-dau-tu-dat-nen-post259591.html