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Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a indiqué que le décret gouvernemental n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 relatif aux prix fonciers prévoit cinq méthodes d'évaluation : la comparaison directe, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement des prix fonciers, ainsi que les conditions d'application de ces cinq méthodes. La circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du même ministère fournit des précisions sur les méthodes d'évaluation foncière, les procédures d'établissement des barèmes de prix fonciers, l'évaluation spécifique des terrains et les modalités de consultation relatives à la détermination des prix fonciers.
Les textes juridiques susmentionnés ont instauré un cadre légal complet pour l'évaluation foncière au niveau local. Le processus de fixation des prix fonciers a également fait l'objet d'une attention particulière et a été mis en œuvre par les provinces et les villes, conformément aux exigences. Ce processus, mené selon une procédure rigoureuse (enquête, levé topographique, approbation par le Conseil d'évaluation foncière, décision finale), aboutit à des résultats conformes à la réalité, contribuant ainsi à garantir les droits des personnes expropriées et à accroître les recettes de l'État.
Toutefois, dans un contexte de forte croissance économique et d'attraction de nombreux projets d'investissement, le processus d'évaluation foncière dans certaines régions a été tardif, faute de mécanismes et de ressources pour collecter des données et des informations exhaustives sur les prix du marché foncier. De ce fait, les évaluations n'ont pas pu être réalisées en adéquation avec la valeur marchande. L'application des méthodes d'évaluation foncière dans certaines localités a révélé des limites qu'il convient de corriger.
Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la publication d'une circulaire modifiant et complétant plusieurs articles de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT est nécessaire pour remédier rapidement aux difficultés et aux obstacles rencontrés dans le processus d'évaluation foncière.
Modifications de la réglementation sur les méthodes d'évaluation foncière : Dans le projet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a proposé de modifier et de compléter l'article 3 de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT dans la direction suivante : Préciser les sources de collecte d'informations sur les prix des terrains comparables pour les prix obtenus par adjudication, les prix enregistrés dans les contrats de transfert de droits d'utilisation des terres et les prix du marché foncier basés sur les données foncières.
En outre, les réglementations relatives aux transactions de marché réussies et à la collecte d'informations par le biais d'entretiens directs devraient être supprimées ; des réglementations spécifiques devraient être établies concernant la portée de la collecte d'informations dans les cas où la zone d'évaluation ne peut obtenir suffisamment d'informations ; et les comités populaires provinciaux devraient, en fonction de la situation réelle dans leurs localités, spécifier le tableau des taux d'ajustement pour les différents facteurs des parcelles de terrain comparables par rapport à la parcelle de terrain en cours d'évaluation.
Le Ministère a également proposé de modifier et de compléter l'article 5 de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT dans le sens suivant : préciser la période de calcul du revenu annuel moyen de la parcelle de terrain à évaluer pour les terres agricoles et non agricoles ; préciser les procédures à suivre dans les cas où les informations utilisées pour déterminer le revenu annuel moyen de la parcelle de terrain à évaluer sont incomplètes et ne reflètent pas le revenu réel tiré de l'utilisation des terres agricoles et non agricoles.
Dans le même temps, la réglementation relative au taux d'intérêt moyen (r) des dépôts d'épargne en VND à terme de 12 mois auprès des banques commerciales où l'État détient plus de 50 % du capital social de la province pour l'année (calculée du 1er janvier au 31 décembre) précédant la date d'évaluation et n est la durée restante d'utilisation du terrain de la parcelle à évaluer dans le cas d'un bail foncier avec un paiement unique pour toute la durée du bail (calculée annuellement) ; est de 70 ans dans le cas d'un bail foncier avec des paiements annuels.
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