Évaluation foncière appropriée pour dédouaner le projet

Lors de l'atelier scientifique « Évaluation foncière appropriée pour faciliter les projets », organisé par Investment Newspaper le 27 juillet 2023, des experts immobiliers et des représentants d'entreprises ont déclaré : « Si une méthode appropriée est mise en œuvre, le projet se déroulera sans accroc ; dans le cas contraire, il constituera un obstacle majeur, ralentissant la circulation des ressources sociales et freinant le développement économique . »

Scène de conférence.

Le Premier ministre a adressé la dépêche officielle n° 634/CD-TTg au ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux présidents des comités populaires des provinces et des villes administrées par le gouvernement central, leur demandant de lever d'urgence les difficultés et les obstacles à l'évaluation foncière.

La dépêche exige que, avant le 31 juillet 2023, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement soumette au Gouvernement, pour examen et promulgation, un décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 réglementant les prix fonciers ; modifiant et complétant simultanément la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 détaillant les méthodes d'évaluation foncière, l'élaboration et l'ajustement des listes de prix fonciers, l'évaluation foncière spécifique et la consultation en matière d'évaluation foncière.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement consulte actuellement les ministères, directions et agences concernés sur le projet de modification du décret 44 et de la circulaire 36. Les méthodes d'évaluation foncière que l'organisme rédacteur propose de modifier suscitent de nombreuses divergences d'opinions, notamment la suppression de la méthode du « surplus », qui est la plus controversée.

La recommandation de supprimer la méthode du surplus, telle que proposée par l'organisme rédacteur dans le projet de loi, pourrait avoir un impact considérable et entraîner un retour de l'évaluation foncière à son niveau d'avant 2007, ce qui compliquerait encore davantage cette tâche déjà ardue, a déclaré le Dr Tran Xuan Luong, spécialiste en immobilier à l'Université nationale d'économie : « La conséquence prévisible est que de nombreux segments du marché immobilier ne seront donc pas évalués correctement, ce qui entraînera une congestion du marché alors même que le Vietnam connaît une forte demande en matière de développement de projets. »

« La méthode d'évaluation foncière par excédent est scientifique et reconnue internationalement. Elle a été élaborée par de nombreux pays à travers le monde en normes d'évaluation internationales ou nationales, en combinant les approches du marché, des coûts et des revenus. Largement appliquée à l'évaluation foncière et immobilière, cette méthode est essentielle pour éviter les pertes de recettes budgétaires et permettre aux entreprises de mener à bien leurs projets plus rapidement », a affirmé le Dr Tran Xuan Luong.

Toutefois, le Dr Luong a ajouté que toutes les méthodes d'évaluation foncière, même calculées avec précision, dépendent toujours des données du marché, et qu'il s'agit d'un problème fondamental qui doit être résolu si l'on ne veut pas avoir à remanier constamment les futurs décrets et circulaires pour ajouter ou réduire les méthodes d'évaluation en conséquence.

« La méthode du surplus est une méthode scientifique qu'il est impossible d'abandonner, et les raisons de son abandon potentiel méritent un examen plus approfondi. Par ailleurs, pour les projets (complexes fonciers impliquant de nombreux produits, avec un potentiel de développement lié à la planification de l'utilisation des sols et à la planification de la construction, ainsi qu'à l'activité immobilière et à l'échelle du terrain), seule cette méthode permet de déterminer correctement les prix des terrains », a analysé l'avocat Tran Duc Phuong, du barreau de Hô Chi Minh-Ville. Selon M. Phuong : « Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit veiller, lors de l'élaboration du décret révisé, à maintenir les deux méthodes – la méthode du surplus et la méthode de la soustraction – tout en y ajoutant des dispositions plus détaillées et complètes afin d'en faciliter l'application dans la pratique. »

Selon Mme Nguyen Thi Dieu Hong, du département juridique de la VCCI, la méthode du surplus détermine le prix du terrain en fonction de sa destination et de son potentiel de développement futur, contrairement à la méthode comparative ou à la méthode du revenu qui se basent sur sa destination actuelle. Actuellement, la base de données foncières de notre pays ne reflète pas la réalité du marché. Par conséquent, l'application des trois seules méthodes d'évaluation prévues dans le projet pourrait engendrer des difficultés de mise en œuvre.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a indiqué que la méthode du plus-value est appliquée dans 87,5 % des projets immobiliers de la ville. Il s'agit de la principale méthode d'évaluation foncière depuis plus de huit ans, soit depuis l'entrée en vigueur du décret n° 44. Cette situation s'explique par la grande difficulté d'appliquer d'autres méthodes.

M. Nguyen Chi Thanh, vice-président permanent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que les entreprises ont souvent recours à la méthode du surplus car elle permet de calculer l'efficacité lors de la mise en œuvre d'un projet. Si cette méthode n'est pas efficace, aucun investisseur ne s'y engagera. C'est également la méthode utilisée par de nombreux pays dans le monde, car les autres méthodes ne permettent pas de résoudre les problèmes pratiques.

« Nous modifions la loi foncière afin qu'elle suive les prix du marché, avec leurs fluctuations. Or, les trois méthodes actuelles ne font qu'entraîner une hausse des prix, car les nouveaux projets doivent toujours afficher des prix égaux ou supérieurs à ceux des projets comparables. Cela fait grimper le prix des terrains et limite l'accès à la propriété. Nous proposons que le prix des terrains suive les prix du marché, avec leurs fluctuations, afin que ce soient les consommateurs qui fixent le prix des biens immobiliers. Si nous voulons fixer les prix de manière à maximiser les profits et à maintenir des prix élevés, nous devons changer notre approche », a suggéré M. Thanh.

Du point de vue d'un organisme public de gestion, M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a expliqué que si la méthode du surplus n'est pas appliquée rigoureusement, la subjectivité de l'évaluateur et des responsables locaux influencera fortement les résultats de l'évaluation. Sans compter que cela dépend également du taux d'augmentation des prix de l'immobilier, or nous ne disposons d'aucun organisme de contrôle ni d'informations suffisantes.

M. Chinh a également déclaré que le Département continuerait à prendre en compte les avis du marché et à les synthétiser afin de les soumettre aux dirigeants du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et du gouvernement pour s'adapter à l'évolution du marché.

Thanh Bui