Les entreprises immobilières sont-elles à court d’options pour émettre des obligations en masse ?

La loi sur l'immobilier de 2023 entre en vigueur le 1er août. L'un de ses principaux points forts est la réglementation relative à la capacité des investisseurs dans les projets immobiliers.

Le décret n° 96/2024, récemment publié par le gouvernement, précisant et encadrant la mise en œuvre de plusieurs articles de la loi sur les activités immobilières, a apporté des précisions. Plus précisément, les articles 5 et 6 du décret 96 prévoient des règles détaillées sur la mobilisation de capitaux pour la mise en œuvre de projets et les fonds propres des entreprises immobilières.

Les prêts en cours ne dépassent pas 4 à 5,67 fois les capitaux propres

Le décret 96 stipule que le ratio solde créditeur et dette/fonds propres des entreprises immobilières doit garantir 3 conditions.

Premièrement, respecter les ratios de sécurité financière de l’entreprise, se conformer aux dispositions de la loi sur le crédit et de la loi sur les obligations d’entreprise.

Deuxièmement, dans le cas où une entreprise immobilière emprunte auprès d'un établissement de crédit et émet des obligations d'entreprise pour mettre en œuvre un projet immobilier qui a été approuvé par une agence d'État compétente en tant qu'investisseur, elle doit s'assurer que le solde total du prêt en cours auprès de l'établissement de crédit, le solde des obligations d'entreprise en cours et les capitaux propres requis pour chaque projet ne dépassent pas 100 % du capital d'investissement total de ce projet.

Troisièmement, le ratio total des prêts en cours auprès des établissements de crédit et des obligations d'entreprise en cours pour la mise en œuvre du projet ne doit pas dépasser 4 fois les capitaux propres de l'entreprise pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation des terres inférieure à 20 hectares et ne doit pas dépasser 5,67 fois les capitaux propres pour chaque projet immobilier ayant une échelle d'utilisation des terres de 20 hectares ou plus.

Les capitaux propres sont basés sur les états financiers ou sur les résultats des rapports sur les capitaux propres audités réalisés au cours de l’année.

Si, au moment prescrit, l'entreprise ne dispose pas d'états financiers vérifiés ou de rapports sur les éléments de capitaux propres, les états financiers vérifiés ou les rapports sur les éléments de capitaux propres de l'exercice précédent doivent être utilisés.

Pour les entreprises créées et en activité depuis moins de 12 mois, les capitaux propres sont déterminés en fonction du capital social apporté conformément aux dispositions de la loi.

Un quartier résidentiel à Hanoi (Photo : Tran Khang).

Les retards de paiement des dettes obligataires des entreprises continuent d'augmenter

Dans un récent rapport d'analyse, VnDirect Securities Company a constaté que, malgré une remontée du marché immobilier, il restait morose. Face à de nombreuses difficultés, de nombreux émetteurs, notamment les sociétés immobilières, continuent de rencontrer des difficultés de trésorerie, ce qui entraîne des retards de paiement de leurs obligations obligataires.

Au 15 juillet, plus de 80 entreprises figuraient sur la liste des obligations de paiement en retard des intérêts ou du principal des obligations d'entreprise, selon l'annonce de HNX.

Le montant total du principal dû au cours des 6 premiers mois de l'année qui était en souffrance et la valeur des obligations d'une maturité de 6 mois dont la maturité a été prolongée s'élevaient à environ 43 500 milliards de VND, soit 43,5 % de la valeur totale de maturité au premier semestre de l'année, et 62 % de la valeur totale de maturité en excluant le groupe bancaire.

Cette unité estime que l'encours total des obligations individuelles de ces 80 entreprises s'élève à environ 190 000 milliards de VND, soit environ 18,7 % de l'encours total des obligations individuelles de sociétés sur l'ensemble du marché. La majorité de ces obligations sont émises par des entreprises du secteur immobilier.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm