Alors que de nombreuses entreprises et personnes sont confrontées à des difficultés à emprunter des capitaux auprès des banques, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a récemment publié la circulaire 06 ajoutant 4 besoins en capitaux que les établissements de crédit (IC) ne sont pas autorisés à prêter.
De nombreux experts estiment que la circulaire 06 a créé des barrières supplémentaires, rendant l’accès au crédit plus difficile qu’auparavant, car elle a augmenté le nombre de cas dans lesquels les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter de 6 à 10.
Créer des goulots d'étranglement, poussant les entreprises dans des situations difficiles
En réponse à VTC News , M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a exprimé ses inquiétudes quant au « goulot d'étranglement » du flux de crédit pour l'immobilier qui pourrait être créé par la circulaire 06. Selon M. Diep, dans le contexte des entreprises immobilières aux prises avec des difficultés prolongées, la circulaire 06 de la Banque d'État du Vietnam, qui entrera en vigueur à partir du 1er septembre 2023, créera involontairement une « porte étroite » qui rendra encore plus difficile l'accès des capitaux aux entreprises, poussant potentiellement de nombreuses entreprises immobilières dans une situation où il est difficile d'accéder aux prêts.
M. Diep a souligné que la circulaire 06 a ajouté quatre cas de clients (passant de six à dix) « ayant besoin de capitaux mais n'étant pas autorisés à emprunter », entravant et étouffant involontairement la capacité des entreprises à accéder au crédit. « Les articles 8, 9 et 10 créeront une situation où certaines entreprises des secteurs économiques ayant besoin d'emprunter des capitaux, notamment les agences immobilières, les acheteurs de logements et les investisseurs immobiliers, auront des difficultés à accéder au crédit », a déclaré M. Diep.
Les experts affirment que la circulaire 06 compliquera l'accès au crédit pour les entreprises immobilières. (Photo d'illustration)
Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a analysé que l'ajout dans la circulaire 06 de cas de non-accès au capital de crédit affecte non seulement les activités commerciales immobilières dans les « secteurs d'investissement et d'affaires conditionnels », mais a également un impact « négatif » sur l'investissement et le développement en général, car certains autres projets d'investissement tomberont également dans des cas d'interdiction de prêt, tels que les projets d'investissement selon la méthode PPP (investissement sous forme de partenariat public-privé) pour mettre en œuvre des travaux d'infrastructure, des ponts, des routes, des ports, des aéroports, des centrales électriques, des hôpitaux, des écoles, l'agriculture, la foresterie, la pêche, etc.
La circulaire 06 rendra difficile l’accès au crédit pour les entreprises immobilières et les acheteurs de maisons.
Après avoir été reconnue par un organisme public compétent comme investisseur d'un projet PPP, l'entreprise dispose d'un statut juridique suffisant et, à ce stade, il est nécessaire de mobiliser des capitaux pour financer les investissements nécessaires à la mise en œuvre du projet, ou de trouver un tiers pour solliciter un apport de capitaux, une coopération en matière d'investissement ou une coopération commerciale afin de mettre en œuvre le projet. Cependant, l'article 8, clause 9, de la circulaire 39/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par l'article 1, clause 2, de la circulaire 06/2023/TT-NHNN) stipule que les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter à des tiers.
À l'inverse, lorsque ces projets PPP sont qualifiés pour être mis en service, c'est-à-dire au moment de leur achèvement, l'investisseur en perçoit les revenus. Par exemple, une fois le projet d'investissement en production d'électricité achevé, raccordé, testé et fixé au prix de vente de l'électricité, l'investisseur n'a plus besoin de mobiliser de capitaux pour le mettre en œuvre.
Par conséquent, selon le président de l'HoREA, la circulaire 06 n'a pas créé les conditions nécessaires à la coopération entre investisseurs dans le cadre de projets immobiliers. M. Chau a déclaré que l'emprunt de capitaux de crédit « pour financer des apports en capital conformément à des contrats d'apport en capital, des contrats de coopération d'investissement ou des contrats de coopération commerciale pour la mise en œuvre de projets d'investissement » pendant la phase de construction du projet, mais « ne remplissant pas les conditions de mise en exploitation » (bien que le projet dispose de documents juridiques complets tels qu'une « décision approuvant la politique d'investissement » ou un « permis de construire »), n'est pas satisfaisant.
M. Chau a proposé que le Premier ministre et la Banque d'État modifient la circulaire 06 pour permettre aux entreprises immobilières d'emprunter des capitaux dès que le projet sera éligible à la mise en œuvre.
« Les banques se sont trop bien protégées »
M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) - président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction (VACC), a déclaré que la réglementation selon laquelle les projets immobiliers doivent remplir les conditions pour être mis en service avant de pouvoir emprunter des capitaux est déraisonnable, « les banques se sont protégées trop soigneusement ».
M. Hiep a demandé : « Les entreprises immobilières doivent d'abord construire des infrastructures et satisfaire aux exigences techniques avant de pouvoir ouvrir à la vente. Une fois le projet admissible à la vente, à quoi bon emprunter ? Qui a encore besoin d'emprunter ? »
Parallèlement, lors de l'approbation des prêts aux entreprises, les banques examinent attentivement les plans d'affaires et n'accordent pas de prêts à la légère. Elles exigent également des entreprises immobilières qu'elles hypothèquent leurs projets et leurs actifs supplémentaires. « Si le crédit est ainsi restreint, le développement du secteur immobilier sera très difficile. Je pense que cette réglementation doit être revue », a souligné M. Hiep.
Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a convenu que la Banque d'État devrait reconsidérer le projet dans le sens où il pourrait ne pas répondre aux conditions actuelles mais pourrait répondre aux conditions à l'avenir (sous la forme d'« actifs formés à l'avenir ») selon l'évaluation des institutions de crédit, alors les prêts de crédit devraient être autorisés.
Les experts ont également déclaré que la réglementation interdisant le prêt de capitaux pour financer des apports en capital dans le cadre de contrats d'apport, de contrats de coopération en investissement ou de contrats de coopération commerciale vise à bloquer les futurs acquéreurs immobiliers. Jusqu'à présent, les investisseurs n'avaient qu'à achever les fondations du bâtiment après approbation pour être autorisés à vendre à des clients et à lever des capitaux supplémentaires afin de poursuivre l'achèvement du projet.
Actuellement, tous les contrats de vente reposent sur des contrats d'apport en capital ou des contrats de coopération commerciale, et les banques accordent des prêts pour permettre aux clients d'acquérir des logements. Si la Circulaire 06 entre en vigueur, les investisseurs ne pourront pas mobiliser de capitaux auprès des acheteurs, ce qui signifie qu'ils devront investir leurs propres capitaux pour mener à bien le projet et vendre ensuite les produits. Cela posera des difficultés aux investisseurs, car peu de personnes disposent des capitaux nécessaires pour mener à bien le projet.
Ngoc Vy - Bich Dao
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![[Photo] Le président de l'Assemblée nationale, Tran Thanh Man, reçoit le président de l'Association d'amitié Maroc-Vietnam](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/26/b5fb486562044db9a5e95efb6dc6a263)
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