Les entreprises immobilières bloquées à cause des frais d'utilisation du sol

Bien que plus de 20 étages aient été construits, le projet n'a pas encore payé les frais d'utilisation du sol à l'État, il ne peut donc pas vendre de maisons à l'avenir, mettant l'entreprise dans une position difficile.

Les entreprises sont liées par l'argent du foncier

En tant qu'entreprise majeure de la province de Binh Duong , le groupe Bcons s'est imposé de 2018 à aujourd'hui avec des dizaines de projets immobiliers de milieu de gamme développés, construits et livrés à ses clients. Cependant, depuis 2023, malgré l'obtention continue de permis de construire pour de nouveaux projets, l'entreprise fait toujours face à une difficulté majeure : le projet a obtenu un permis de construire, mais n'a pas encore reçu de décision de paiement des droits d'utilisation du sol.

Un dirigeant de ce groupe a déclaré que Bcons a un projet de plus de 20 étages, mais le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Binh Duong n'a pas encore annoncé la décision sur les frais d'utilisation des terres que l'entreprise doit payer.

Le non-paiement des droits d'utilisation du terrain empêche l'entreprise de construire le bien immobilier au prix de vente prévu, de soumettre les documents nécessaires au ministère de l'Industrie et du Commerce pour obtenir l'autorisation de vendre le bien et de signer les contrats de vente. Si les conditions d'ouverture à la vente ne sont pas remplies, l'entreprise ne peut pas mobiliser les capitaux nécessaires à la construction.

Les insuffisances liées aux taxes foncières non seulement gaspillent les ressources foncières, entraînant des pertes économiques pour les entreprises et les clients, mais affectent également négativement le marché immobilier et l’économie en général.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville

Après avoir construit jusqu'au 10e étage, Phu Dong Real Estate Joint Stock Company a annoncé qu'en 2022, l'entreprise avait obtenu l'approbation de la politique d'investissement, de la planification et du permis de construire pour un projet d'appartements à Di An (province de Binh Duong). Immédiatement après l'obtention du permis de construire, l'investisseur a reçu un soutien financier de la banque pour la construction. À ce jour, ce projet a été construit jusqu'au 10e étage, mais les frais d'utilisation du sol n'ont pas encore été payés, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement n'ayant pas encore évalué ces frais.

Comme Bcons, Phu Dong ne peut pas ouvrir de ventes de projets futurs tant qu'elle n'a pas rempli ses obligations financières.

À Binh Duong, non seulement les deux entreprises mentionnées ci-dessus sont confrontées à des projets bloqués par des taxes foncières, mais de nombreux autres projets, comme PiCity Sky Park du groupe Pi à Di An, A&T Sky Garden, financé par A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company… Binh Duong et Long An se trouvent dans une situation similaire. Par exemple, le projet d'appartements Destino Centro, dans le district de Ben Luc, a obtenu un permis de construire, mais n'a pas pu payer les taxes foncières.

M. Le Van Thang, directeur général de la société par actions immobilière Tan Dai Thanh, a déclaré qu'avant 2022, les provinces publieraient d'abord des politiques d'investissement, puis des plans d'urbanisme à l'échelle 1/500, puis calculeraient les droits d'utilisation du sol pour que les entreprises puissent s'acquitter de leurs obligations financières avant de délivrer les permis de construire. Or, actuellement, les provinces délivrent d'abord les permis de construire, tandis que les droits d'utilisation du sol sont évalués et les entreprises les finalisent ensuite. Or, cette étape est actuellement encombrée, ce qui met les entreprises dans une situation difficile.

« Si nous ne connaissons pas le montant des droits d'utilisation du sol à payer, nous ne pouvons pas compenser le prix de la maison pour les clients. Et même si nous construisons, si nous n'avons pas payé les droits d'utilisation du sol, nous ne pourrons pas ouvrir à la vente, signer des contrats ni percevoir de l'argent auprès des clients, ce qui prive les entreprises de fonds pour construire. Si nous empruntons à la banque, les intérêts du prêt devront être ajoutés au prix de vente ultérieur de la maison, et si le prix est trop élevé, les clients ne l'achèteront pas… C'est pourquoi les entreprises sont coincées avec les droits d'utilisation du sol », a déclaré M. Thang.

Besoin d'être « délié »

Selon Mme Nguyen Thi Bich Thuy, directrice adjointe du département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Binh Duong, la raison pour laquelle les projets immobiliers locaux sont bloqués au stade du paiement des frais d'utilisation du sol est que la province manque d'entreprises d'évaluation et qu'il est très difficile d'embaucher des entreprises pour évaluer les prix des terrains.

M. Nguyen Van Dung, directeur général de la société immobilière Hoang Long, a déclaré que le problème de congestion dans le calcul des redevances foncières pour les projets immobiliers des entreprises n'est pas difficile à résoudre, car la loi foncière stipule que lorsqu'il est impossible de trouver une entreprise pour évaluer les prix des terrains, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose au Comité populaire provincial de constituer une équipe interdisciplinaire chargée d'évaluer les redevances foncières du projet. Cependant, en réalité, après de nombreuses violations dans l'évaluation des prix qui ont récemment entraîné des pertes pour le budget de l'État, les responsables locaux craignent les erreurs, la responsabilité et les risques juridiques. Pour garantir la sécurité de l'évaluation et éviter d'être tenus responsables ultérieurement, les responsables locaux choisissent souvent d'approuver des prix fonciers élevés ou de retarder leur approbation.

M. Dung a déclaré qu'il était nécessaire de « libérer » les entreprises immobilières dans l'approbation des redevances foncières. En particulier, l'État réexaminera et recalculera les redevances foncières pour les projets approuvés dont les entreprises ont signalé des délais et des méthodes de calcul déraisonnables. Parallèlement, les entreprises seront exemptées des pénalités de retard de paiement si le prix du projet est jugé déraisonnable.

Pour les nouveaux projets qui terminent les procédures d'approbation et n'ont pas encore payé les frais d'utilisation du sol, les agences de gestion de l'État doivent finaliser le calendrier et la méthode de calcul avec les entreprises afin que celles-ci puissent calculer les coûts et l'efficacité du projet lors de sa mise en œuvre.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'approbation prolongée des prix des terrains, qui peut prendre plusieurs années, voire plusieurs décennies, provoque non seulement une stagnation, mais augmente également les coûts pour les entreprises, car en attendant l'évaluation, les entreprises doivent encore supporter les coûts d'intérêt et les coûts d'opportunité.

Selon M. Chau, lorsque le processus d'approbation est prolongé et que la valeur d'utilisation du sol ne peut pas être prédite avec précision, cela entraîne également des difficultés pour les entreprises en matière de prévision et de planification financière, les exposant au risque de pénurie financière ou d'incapacité à payer leurs dettes.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html