Les entreprises immobilières sont bloquées par les frais d'utilisation des sols.

Bien que plus de 20 étages aient été construits, le projet n'a pas encore payé les taxes d'utilisation du terrain à l'État, il ne peut donc pas vendre de logements à l'avenir, ce qui place l'entreprise dans une situation difficile.

Les entreprises sont « liées » par l'argent foncier

Entreprise majeure de la province de Binh Duong , le groupe Bcons s'est distingué depuis 2018 par la réalisation, la construction et la livraison de dizaines de projets immobiliers de gamme moyenne. Cependant, depuis 2023, malgré l'obtention continue de permis de construire pour de nouveaux projets, l'entreprise se heurte à une difficulté majeure : bien que les permis aient été accordés, elle n'a pas encore reçu la décision de paiement des taxes foncières.

Un responsable de ce groupe a déclaré que Bcons a un projet qui a déjà construit plus de 20 étages, mais que le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Binh Duong n'a pas encore annoncé sa décision concernant les frais d'utilisation des terrains que l'entreprise doit payer.

Le non-paiement des frais d'utilisation du terrain empêche l'entreprise de construire les maisons destinées à la vente au prix prévu, de soumettre les documents au ministère de l'Industrie et du Commerce pour obtenir l'autorisation de commercialiser les logements et de signer les contrats de vente. Faute de remplir les conditions requises pour la mise en vente, l'entreprise ne peut mobiliser les capitaux nécessaires à la construction.

Les insuffisances liées aux redevances d'utilisation des terres entraînent non seulement un gaspillage des ressources foncières, causant des pertes économiques pour les entreprises et les consommateurs, mais affectent également négativement le marché immobilier et l'économie en général.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville

La société immobilière Phu Dong, qui a déjà construit jusqu'au 10e étage, a annoncé avoir obtenu en 2022 l'approbation de sa politique d'investissement, de son plan d'aménagement et de son permis de construire pour un projet d'appartements à Di An (province de Binh Duong). Dès l'obtention du permis, l'investisseur a bénéficié d'un financement bancaire pour la construction. À ce jour, le bâtiment est achevé au 10e étage, mais la taxe foncière n'a pas encore été acquittée, le Département des ressources naturelles et de l'environnement n'ayant pas encore procédé à son évaluation.

À l'instar de Bcons, Phu Dong ne peut pas lancer la vente de ses projets futurs sans avoir honoré ses obligations financières.

À Binh Duong, non seulement les deux entreprises mentionnées précédemment ont des projets bloqués par le non-paiement des taxes foncières, mais de nombreux autres projets sont également concernés, comme le PiCity Sky Park du groupe Pi à Di An et l'A&T Sky Garden, un investissement de la société A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company. Long An n'est pas la seule ville touchée par ce problème. Par exemple, le projet d'appartements Destino Centro, dans le district de Ben Luc, a obtenu un permis de construire, mais n'a pas encore pu s'acquitter des taxes foncières.

M. Le Van Thang, directeur général de la société par actions immobilière Tan Dai Thanh, a déclaré qu'avant 2022, les provinces élaboraient d'abord les politiques d'investissement, puis établissaient le plan d'aménagement au 1/500, et enfin calculaient les redevances foncières afin que les entreprises puissent s'acquitter de leurs obligations financières avant de délivrer les permis de construire. Actuellement, les provinces délivrent d'abord les permis de construire, puis évaluent les redevances foncières et laissent aux entreprises le soin de les régler ultérieurement. Or, cette procédure est actuellement engorgée, ce qui place les entreprises dans une situation difficile.

« Si vous ignorez le montant de la taxe foncière à payer, vous ne pouvez pas fixer le prix de vente de votre maison. Et même si vous construisez une maison, sans avoir payé cette taxe, vous ne pourrez ni la mettre en vente, ni signer de contrats, ni encaisser les paiements. Les entreprises n'auront donc pas les fonds nécessaires pour construire. Si vous empruntez auprès d'une banque, les intérêts devront être ajoutés au prix de vente, et si ce prix est trop élevé, les clients ne l'achèteront pas… Voilà pourquoi les entreprises sont confrontées à cette taxe foncière », a expliqué M. Thang.

Il faut les «dénouer»

Selon Mme Nguyen Thi Bich Thuy, directrice adjointe du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Binh Duong, si les projets immobiliers locaux sont bloqués au stade du paiement des taxes foncières, c'est parce que la province manque d'entreprises d'évaluation et qu'il est très difficile d'en engager pour évaluer la valeur des terrains.

M. Nguyen Van Dung, directeur général de la société immobilière Hoang Long, a déclaré que le problème de la congestion dans le calcul des redevances foncières pour les projets immobiliers des entreprises n'est pas difficile à résoudre, car la loi foncière stipule que lorsqu'il est impossible de trouver une entreprise pour évaluer les prix des terrains, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose au Comité populaire provincial de constituer une équipe interdisciplinaire chargée d'évaluer les redevances foncières du projet. Cependant, dans les faits, suite à de nombreuses irrégularités dans l'évaluation des prix ayant entraîné des pertes pour le budget de l'État ces derniers temps, les responsables locaux craignent les erreurs, les responsabilités et les risques juridiques. Afin de minimiser les risques d'évaluation et d'éviter d'avoir à rendre des comptes ultérieurement, ils choisissent souvent d'approuver des prix fonciers excessifs ou de retarder leur approbation.

M. Dung a déclaré qu'il était nécessaire de « donner aux entreprises immobilières plus de latitude » pour l'approbation des redevances d'utilisation des terrains. Plus précisément, l'État examinera et recalculera les redevances d'utilisation des terrains pour les projets approuvés dont les entreprises ont signalé des délais et des méthodes de calcul inappropriés. Parallèlement, les entreprises seront exemptées des pénalités de retard de paiement s'il est conclu que le prix du projet est jugé excessif.

Pour les nouveaux projets qui achèvent les procédures d'approbation et pour lesquels les frais d'utilisation des terres n'ont pas encore été acquittés, les organismes de gestion étatiques devraient finaliser avec les entreprises les délais et la méthode de calcul afin que celles-ci puissent évaluer les coûts et l'efficacité du projet lors de sa mise en œuvre.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'approbation prolongée des prix des terrains, qui peut durer plusieurs années, voire des décennies, entraîne non seulement une stagnation, mais augmente également les coûts pour les entreprises, car pendant l'attente de l'évaluation, les entreprises doivent toujours supporter les coûts d'intérêt et les coûts d'opportunité.

Selon M. Chau, lorsque le processus d'approbation se prolonge et que la valeur d'utilisation des terres ne peut être prédite avec précision, cela engendre également des difficultés pour les entreprises en matière de prévisions et de planification financière, les exposant ainsi à un risque de pénurie financière ou d'incapacité à rembourser leurs dettes.

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