Les prix de l'immobilier atteignent un sommet malgré la pression sur les échéances des obligations

Les échéances des obligations atteignent un pic

Selon un rapport du fournisseur de données et d'analyses financières FiinGroup, plus de 100 000 milliards de VND d'obligations de sociétés immobilières doivent être remboursées au second semestre de cette année. Ce chiffre illustre la pression actuelle sur les flux de trésorerie liés aux paiements. En août dernier, le montant des obligations émises par les sociétés immobilières arrivant à échéance a atteint un pic d'environ 17 500 milliards de VND.

Les statistiques de VNDirect Securities Company montrent qu'au troisième trimestre de cette année, la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance était estimée à 67 000 milliards de VND, soit le niveau le plus élevé de l'année. Le secteur immobilier en représentait notamment plus de 57 %, soit près de 38 200 milliards de VND, principalement des obligations dont l'échéance a été prolongée depuis 2023.

Malgré la pression pour rembourser les obligations, de nombreuses entreprises immobilières maintiennent toujours la stratégie de « maintien des prix », n'acceptant pas de baisses de prix pour récupérer des flux de trésorerie.

Selon les entreprises, la principale raison pour laquelle elles ne peuvent pas baisser leurs prix est la pression des coûts d'investissement et des obligations financières envers les détenteurs d'obligations. Les lots d'obligations immobilières affichent actuellement des taux d'intérêt courants de 10 à 12 % par an, bien supérieurs à ceux des prêts bancaires. Si les actifs sont vendus rapidement à bas prix, le produit de la vente ne suffira pas à payer le principal et les intérêts des obligations, et pourrait violer les conditions de l'engagement envers les détenteurs d'obligations. Par conséquent, les prix de l'immobilier, tous segments confondus, ont continué de grimper fortement depuis le début de l'année.

Selon le rapport du ministère de la Construction sur le marché immobilier au deuxième trimestre , le segment des appartements dans les grandes villes est une exception, continuant à « régner » et établissant le niveau de prix le plus élevé depuis près d'une décennie.

À Hanoï , le prix de vente moyen au deuxième trimestre a atteint 80 millions de VND/m², en hausse de 5,6 % par rapport au trimestre précédent et de 33 % par rapport à la même période de l'année dernière. Selon l'enquête, de nombreux projets d'appartements à Hanoï ont enregistré une hausse de prix d'environ 5 à 6 %. En particulier, certains projets haut de gamme ont enregistré des prix de vente « choquants » comme le projet Noble Crystal à 160-270 millions de VND/m², The Matrix One à 120-150 millions de VND/m².

En août dernier, le montant des obligations émises par les sociétés immobilières arrivant à échéance a atteint un pic d'environ 17 500 milliards de VND. Photo d'illustration : VOV.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix moyen des appartements a atteint 89 millions de VND/m², soit une faible fluctuation par rapport au trimestre précédent, mais une hausse d'environ 36 % par rapport à la même période l'an dernier. Bien que globalement stable, certains segments de luxe ont néanmoins enregistré des hausses locales et établi de nouveaux niveaux de prix, principalement grâce à des infrastructures exceptionnelles telles que les lignes de métro, les rocades, les tunnels de Cat Lai et l'extension de nombreuses lignes clés à Thu Thiem, Thao Dien, An Phu et Thanh My Loi.

Le segment des villas et des maisons de ville du projet a également enregistré une légère augmentation par rapport au trimestre précédent, notamment à Ho Chi Minh-Ville et à Khanh Hoa .

Un défaut de paiement des obligations peu probable

Les experts de SSI Securities Corporation estiment que la stratégie de maintien des prix immobiliers pour survivre ne sera que de courte durée. Si la confiance du marché continue de décliner, la retenue ne sera plus une solution, mais deviendra un risque de liquidité généralisé. Par conséquent, des solutions et des politiques fortes et synchrones sont nécessaires pour réduire la pression sur les échéances et restaurer la liquidité du marché.

Les experts ont déclaré que, dans un avenir proche, le mécanisme d'émission d'obligations individuelles doit continuer à être amélioré dans le sens de la divulgation obligatoire d'informations, d'audits périodiques et du renforcement des notations de crédit indépendantes ; il est nécessaire d'élargir le cadre juridique de la restructuration de la dette, comme la conversion des obligations en actions, ou la prolongation conditionnelle pour les projets ayant un statut juridique complet et des progrès clairs.

La stratégie consistant à maintenir les prix de l'immobilier bas pour survivre ne dure qu'un temps. Photo d'illustration.

À long terme, le crédit au secteur immobilier doit être réglementé de manière sélective, en privilégiant le logement social et le logement locatif, et en limitant les flux de capitaux vers des projets spéculatifs. Le marché immobilier s'améliore progressivement ; tant que les entreprises pourront vendre leurs produits, l'échéance des obligations ne sera plus un problème.

Le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV, a déclaré que la pression sur les obligations cette année n'était pas inquiétante. Les défauts de paiement sont moins probables car le marché immobilier est progressivement devenu plus positif. De nombreuses entreprises n'ont besoin que d'une décote d'environ 10 % pour vendre leurs produits, contre 40 à 50 % la période précédente.

Selon les analystes, le secteur immobilier poursuit sa forte croissance cette année. Le pays a achevé la restructuration administrative et stabilisé le contexte politique. Le secteur immobilier bénéficie de la faiblesse des taux d'intérêt et des réformes institutionnelles. Les trois lois sur l'immobilier, la résolution visant à piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol, les efforts visant à stimuler l'investissement public et à simplifier les procédures administratives…

Les efforts récents du gouvernement pour supprimer les obstacles juridiques aux projets immobiliers créeront les conditions permettant aux entreprises de rétablir la mise en œuvre des projets et d'améliorer les flux de trésorerie, ce qui permettra aux entreprises d'ouvrir plus facilement à la vente prochainement et d'avoir des plans financiers pour rembourser la dette aux détenteurs d'obligations.