Accueillir une nouvelle vague d'IDE dans les projets d'usine

Le segment des usines clés en main est considéré comme une solution d'accélération dans la course à la chaîne d'approvisionnement. Photo : Duc Thanh

Les investissements directs étrangers (IDE) augmentent fortement, le secteur manufacturier étant en tête de la tendance.

En matière d'attraction des investissements étrangers, le Vietnam reste un « point positif » : au cours des sept premiers mois de 2025, le total des IDE enregistrés a atteint 24,09 milliards de dollars, soit une augmentation de 27,3 % par rapport à la même période en 2024 ; le capital réalisé a atteint 13,6 milliards de dollars, soit une augmentation de 8,4 % par rapport à la même période.

Cela confirme le caractère positif des investissements étrangers sur le marché vietnamien. Le secteur manufacturier demeure le principal moteur de croissance, représentant 56,5 % du total des IDE au cours du premier semestre 2025, soit près de 11,97 milliards de dollars, grâce à la transformation des chaînes d'approvisionnement et à la restructuration mondiale. Sur les 759 nouveaux projets de fabrication ayant obtenu une licence (en hausse de 40 % par rapport à la même période l'an dernier), 410 projets (soit 54 %) ont opté pour la location d'usines plutôt que l'acquisition de terrains. Il s'agit d'un tournant majeur : pour la première fois, le nombre de transactions portant sur des usines dépasse celui des transactions foncières.

Le Nord reste en tête, concentrant 54 % du capital total et plus de 380 projets d'IDE au premier semestre 2025. Bac Ninh est la région la plus dynamique, avec 13 % du capital total et 115 projets. La région Centre a créé la surprise en doublant sa part de marché pour atteindre 6 %, grâce à des coûts bas et une logistique améliorée. Le Sud demeure important, avec Dong Nai et Ba Ria-Vung Tau qui s'imposent comme des destinations attractives.

Le segment des usines clés en main est considéré comme une solution d'accélération dans la course à la chaîne d'approvisionnement. Selon Cushman & Wakefield, l'offre d'usines clés en main au Vietnam a atteint environ 11 millions de mètres carrés, avec un taux d'occupation supérieur à 85 % au deuxième trimestre 2025. Les principales localités sont Hô Chi Minh-Ville (3 millions de mètres carrés), Dong Nai (2,2 millions de mètres carrés), Bac Ninh (1,6 million de mètres carrés) et Hai Phong (2,2 millions de mètres carrés).

Selon ce consultant, l'essor du marché des usines clés en main s'explique par plusieurs facteurs. Tout d'abord, la rapidité d'accès au marché. Louer une usine clé en main permet aux entreprises de gagner des mois, voire des années, par rapport au processus d'achat de terrain, d'obtention des permis, de conception et de construction. De plus, les entreprises qui louent des usines peuvent réduire le délai de mise en œuvre de 12 à 18 fois, un atout précieux dans un contexte de chaînes d'approvisionnement mondiales en constante évolution.

Grâce à ces deux avantages, le modèle d'usine préfabriquée devient un choix stratégique pour les industries qui doivent commercialiser rapidement leurs produits, telles que l'électronique, l'emballage, les équipements médicaux ou les projets ayant un cycle de vie court de 3 à 5 ans.

Le facteur suivant est la flexibilité nécessaire pour adapter la production à ses besoins. Les entreprises peuvent ainsi facilement moduler leur échelle d'opérations sans être freinées par d'importants investissements fixes. Ceci est particulièrement crucial pour les secteurs de la haute technologie, de l'électronique et de l'assemblage, qui doivent s'adapter rapidement aux fluctuations du marché.

Ce modèle permet notamment de réduire les coûts d'investissement initiaux. Au lieu de dépenser des dizaines de millions de dollars pour acheter un terrain et construire, les entreprises n'ont qu'à payer des loyers périodiques. Cela permet non seulement d'optimiser les flux de trésorerie, mais aussi de réduire les risques financiers en période de forte volatilité des marchés.

Concrètement, les entreprises doivent uniquement s'acquitter d'un loyer périodique (mensuel ou trimestriel) et de quelques frais de dépôt. Avec un prix moyen d'environ 4 à 6 USD/m²/mois dans le Nord et de 5 à 7 USD/m²/mois dans le Sud (selon Cushman & Wakefield), le coût annuel d'une usine de 10 000 m² varie de 480 000 à 840 000 USD.

Par ailleurs, si une entreprise achète un terrain et y construit elle-même, elle devra supporter de nombreux coûts, notamment un loyer foncier unique pour une durée de 50 ans (en moyenne de 100 à 250 USD/m² selon la localisation) et des coûts de construction de 200 à 350 USD/m². Pour une surface similaire de 10 000 m², le coût initial total peut atteindre 3 à 6 millions de dollars américains, sans compter les frais de licence, de conception et les coûts annexes.

Par conséquent, les usines préfabriquées permettent d'économiser 70 à 80 % des coûts d'investissement initiaux, ce qui est particulièrement important pour les entreprises en pleine expansion ou qui testent le marché.

Stimulation par la politique et le commerce mondiaux

Le 1er août 2025, le nouveau taux d'imposition américain applicable aux exportations asiatiques est officiellement entré en vigueur, à 20 %, après avoir été réduit par rapport au taux initial de 46 %. Ce taux a été jugé « acceptable », restaurant la confiance des investisseurs, ce qui a permis une forte reprise des flux de capitaux qui avaient stagné au deuxième trimestre.

La stratégie « Chine + 1 », qui se dessine depuis plus d'une décennie, s'accélère désormais et le Vietnam est devenu une destination prioritaire grâce à son coût du travail compétitif (inférieur à celui de la Thaïlande et de la Malaisie) et à sa situation géographique favorable (frontalière avec la Chine et à proximité des routes maritimes). De plus, le Vietnam dispose de politiques stables et d'un engagement fort en faveur du développement de ses infrastructures.

Selon M. Matthew Powell, directeur de Savills Hanoi, le secteur de l'immobilier industriel au Vietnam reste une destination attractive grâce à ses atouts en matière de main-d'œuvre, de coûts et de situation stratégique.

Malgré les inquiétudes liées aux barrières commerciales avec les États-Unis, le Vietnam maintient son rôle dans la chaîne d'approvisionnement mondiale.

En particulier, les limitations techniques qui constituaient autrefois les faiblesses du Vietnam sont en train d'être surmontées. Les usines disposent désormais de structures métalliques préfabriquées, de toitures isolées et anticorrosion, de hauteurs sous plafond de 4 à 13 m, compatibles avec les lignes de production automatisées ; de charges au sol de 1 000 à 4 000 kg/m² ; de systèmes de prévention des incendies, électriques et d'éclairage conformes aux normes TCVN et QCVN ; d'une intensité lumineuse de 100 à 750 lux, combinée à une ventilation naturelle et à des extracteurs d'air à pression négative.

Un exemple typique est celui de KTG Industrial, situé dans le parc industriel VSIP Bac Ninh 2 et appartenant à KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company. Sa conception est conforme à la norme ACI 117-10 et répond aux exigences de planéité, de réduction des vibrations, etc., autant de facteurs clés pour l'industrie de haute technologie. « Notre objectif est de créer un environnement de travail qui améliore la productivité tout en protégeant l'environnement, conformément aux exigences ESG de plus en plus strictes », a déclaré M. Tran Quang Trung, directeur du développement de projets chez KTG Industrial.

De même, selon Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, la tendance ne s'arrête plus à l'étape d'assemblage final : de nombreuses entreprises envisagent de délocaliser l'intégralité de leur chaîne d'approvisionnement au Vietnam. Ce phénomène dynamise fortement le marché des usines haut de gamme clés en main, un segment stratégique de l'immobilier industriel.

Ce modèle intéresse non seulement les entreprises manufacturières générales, mais aussi les sociétés de haute technologie, qui ont des exigences strictes en matière de normes techniques, allant de la charge au sol à la hauteur sous plafond, en passant par les facteurs liés à l'ESG.

Les nouveaux droits de douane américains ont accéléré la restructuration des chaînes d'approvisionnement mondiales. Dans ce contexte, les usines clés en main se sont imposées comme un atout majeur de l'immobilier industriel vietnamien. Grâce à leurs avantages en termes de coûts, leur emplacement stratégique et leur flexibilité de mise en œuvre, ce modèle permet non seulement au Vietnam de tirer parti des opportunités d'attraction des investissements directs étrangers, mais aussi de valoriser l'immobilier industriel dans le cadre de l'intégration.

Source : https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html