Les prix des terres et l'orientation stratégique du Secrétaire général

(Chinhphu.vn) - "Les prix des terrains selon le marché sont facilement manipulés et gonflés" - la déclaration du secrétaire général To Lam lors de la récente réunion avec les électeurs à Hanoi a provoqué un fort écho.

Le secrétaire général To Lam a souligné que l'État doit garantir des droits fonciers justes et effectifs pour tous. Photo : VNA.

Auparavant, le Secrétaire général avait également rencontré les organismes compétents pour élaborer une réforme de la loi foncière. Selon lui, l'État doit garantir le droit à une utilisation juste et efficace des terres pour tous, assurer une utilisation efficace des terres, une répartition et une allocation justes et efficaces de la valeur foncière, éviter le gaspillage et optimiser l'efficacité des ressources foncières pour le développement du pays.

La déclaration du Secrétaire général n'est pas seulement une observation pratique, elle souligne également un principe fondamental de la gestion foncière au Vietnam. Cette brève déclaration soulève une question théorique et pratique majeure : dans un contexte où la terre appartient à l'ensemble de la population et est gérée par l'État, forcer mécaniquement les prix fonciers à « suivre le marché » est contraire à ce principe et comporte de nombreuses conséquences potentiellement dangereuses.

Pour y voir clair, il est nécessaire d’analyser en profondeur du point de vue de la propriété, de l’économie et des politiques publiques.

La propriété foncière publique et les caractéristiques uniques du Vietnam

Contrairement à de nombreux pays qui reconnaissent la propriété privée des terres, la Constitution vietnamienne affirme que la terre appartient à tout le peuple, l'État représentant le propriétaire et la gérant de manière uniforme. Cela crée une différence fondamentale dans la formation des prix fonciers.

Dans une économie de marché classique, les prix fonciers sont déterminés par la concurrence entre de nombreux propriétaires. L'offre et la demande sont diverses, de sorte que les prix sont fixés sur la base d'une concurrence réelle. Or, au Vietnam, l'État est le seul fournisseur sur le marché primaire. Tous les besoins d'accès à la terre doivent être soumis à des décisions de l'État concernant l'attribution des terres, la location des terres et le changement d'affectation des terres. Autrement dit, le marché foncier vietnamien est un marché particulier, où l'État est à la fois fournisseur et régulateur.

Dans ce contexte, si l'État « laisse à la localité le soin de déterminer les prix des terrains en fonction du marché », il les abandonne aux fluctuations facilement manipulées par les spéculateurs, les courtiers et les groupes d'intérêt. Dès lors, les prix des terrains ne reflètent plus la valeur d'usage réelle, mais sont faussés par les anticipations spéculatives. D'où le paradoxe : de nombreuses terres abandonnées affichent encore des prix exorbitants, les entreprises de production peinent à accéder aux terres et les spéculateurs s'enrichissent grâce aux différences de prix.

Le marché foncier vietnamien est un marché particulier où l’État est à la fois le fournisseur et le régulateur.

Les risques liés à l'imposition du principe du « prix du marché »

Lorsqu’un bien public appartenant à tous est soumis à un mécanisme de tarification « basé sur le marché », une série de risques graves peuvent immédiatement survenir.

Premièrement, les prix des terrains sont excessivement gonflés. Une seule information non vérifiée concernant l'urbanisme ou les infrastructures peut déclencher une véritable fièvre foncière. Les courtiers fonciers et les spéculateurs créent facilement des prix virtuels, les faisant grimper de plusieurs fois leur valeur réelle, transformant ainsi le concept de « prix du marché » en un jeu de manipulation.

Deuxièmement, les impacts sociaux négatifs. La hausse déraisonnable des prix fonciers se traduit par une hausse des prix de l'immobilier, des loyers, des frais de subsistance et des coûts de production, qui pèsent tous sur les particuliers et les entreprises. Le rêve de s'installer s'éloigne de plus en plus pour les classes moyennes ; les entreprises perdent leur avantage concurrentiel en raison du coût élevé des terrains ; le marché du logement social est asphyxié.

Troisièmement, les distorsions dans l'allocation des ressources. Lorsque les prix fonciers virtuels deviennent un moyen de s'enrichir rapidement, le capital social est attiré par la spéculation immobilière au détriment de la production, de la technologie et de l'innovation. Nombreux sont ceux qui abandonnent la production pour se lancer dans la spéculation foncière, créant ainsi une économie à court terme, non durable et potentiellement risquée.

Quatrièmement, le risque d'instabilité macroéconomique. La bulle immobilière représente un risque pour le système bancaire, car la plupart des garanties sont constituées de biens immobiliers. Parallèlement, l'écart entre riches et pauvres se creuse, car une minorité s'enrichit rapidement grâce à la spéculation foncière, tandis que la majorité est exclue de l'accès à la terre pour s'installer et développer sa carrière.

L’avertissement du Secrétaire général est donc non seulement fidèle à la réalité, mais il a également une valeur politique extrêmement importante.

Le rôle inévitable de l'État dans l'évaluation foncière

Dans un régime de propriété publique, l'État ne peut se dérober à sa responsabilité en matière d'évaluation foncière. Au contraire, il a l'obligation d'établir un cadre standard pour le prix des terres, car c'est le seul moyen de protéger les intérêts de tous et d'éviter la perte de biens publics.

Si nous laissons le marché s'autoréguler, nous cédons en réalité le pouvoir de déterminer la valeur des actifs publics à un groupe de spéculateurs. Cette pratique est non seulement erronée au regard des principes de gestion des actifs publics, mais aussi dangereuse en termes de conséquences sociales.

La détermination des prix fonciers par l'État ne signifie pas nier le rôle du marché. Au contraire, il s'agit de concevoir un marché contrôlé, dans lequel le prix foncier émis par l'État joue le rôle d'« étalon de référence », tandis que les transactions civiles peuvent fluctuer dans une fourchette raisonnable. Ce modèle concilie la flexibilité du marché et la nécessaire stabilité de la gestion étatique.

En particulier, les prix fonciers émis par l’État constituent également un outil politique stratégique pour aider à : garantir l’accès des populations à la terre pour l’installation et le développement de carrière ; créer un environnement de coûts stable pour les entreprises, améliorer la compétitivité ; orienter le capital social vers la production plutôt que vers la spéculation ; augmenter les recettes budgétaires publiques et transparentes et prévenir la perte de biens publics.

Le point de vue du Secrétaire général repose donc sur une base théorique solide : l'évaluation foncière par l'État n'est pas une intervention administrative arbitraire, mais une exigence inévitable d'un régime de propriété spécial - la propriété publique des terres.

Mécanisme approprié pour déterminer les prix des terrains au Vietnam

Pour mettre en œuvre cette vision, il est nécessaire de construire un mécanisme de tarification scientifique, réalisable et transparent.

Premièrement, il faut établir un cadre national standard pour la tarification foncière. Un Conseil national d'évaluation foncière indépendant doit établir un cadre pour la tarification foncière, fondé sur le big data, la consultation d'experts et une supervision étroite. Il est impossible de laisser chaque localité fixer ses propres prix, ce qui pourrait facilement tomber dans la zone d'ombre des intérêts collectifs.

Deuxièmement, créer une base de données foncière unifiée. Elle constituera le « système nerveux central » de la gestion foncière, enregistrant en temps réel toutes les transactions, ainsi que les informations fiscales et de crédit, reflétant ainsi avec précision l'offre et la demande objectives et éliminant les transactions virtuelles.

Troisièmement, appliquer une taxe anti-spéculation . Taxer progressivement les terres abandonnées ou celles achetées et vendues sur une courte période afin d'éliminer les motivations spéculatives et de permettre aux terres de retrouver leur fonction productive et vitale.

Quatrièmement, mettre en place un mécanisme de recouvrement des différences de rente foncière. Lorsque l'État investit dans des infrastructures qui augmentent la valeur foncière, cette plus-value doit être collectée par l'État au moyen d'impôts, de taxes ou d'enchères. Il s'agit d'un principe d'équité : cette valeur appartient à l'ensemble de la population et ne peut être perçue par un seul groupe d'individus.

Cinquièmement, assurer la transparence et la supervision. Le processus d'évaluation foncière doit être transparent et supervisé par l'Assemblée nationale, le Front de la Patrie, la presse et le peuple. Seule la transparence peut prévenir les intérêts particuliers et renforcer la confiance sociale.

Sixièmement, il faut permettre une marge de fluctuation raisonnable. Les prix des transactions civiles peuvent différer des prix pratiqués par les États dans une certaine mesure, sans toutefois dépasser le plafond, afin de préserver la flexibilité tout en restant stables.

Ces mécanismes, s’ils sont conçus et mis en œuvre avec sérieux, créeront un marché foncier juste, transparent et durable – exactement comme l’a affirmé le Secrétaire général.

Orientation stratégique pour modifier fondamentalement la politique foncière

Le secrétaire général To Lam a proposé une orientation stratégique visant à réformer fondamentalement la politique foncière. Dans un régime de propriété publique, il n'existe pas de « prix de marché » correct si l'État ne le fixe pas. Seul un prix standard établi par l'État peut garantir l'intérêt public, prévenir la spéculation et remettre le marché foncier sur la voie du développement durable.

Ceci nous rappelle qu'il est essentiel de mettre fin au laxisme, à l'inflation des prix et à la spéculation foncière, et nous appelle également à repenser le mécanisme de tarification foncière pour plus d'équité et de transparence. L'État doit être l'architecte du marché foncier ; la tarification ne relève pas d'une intervention administrative, mais sert à créer les bases du développement.

Le message est très clair : déterminer les prix des terrains publics est la responsabilité historique de l’État, et constitue également la clé pour que le marché immobilier vietnamien sorte de la spirale spéculative, entre dans une orbite stable et équitable, créant ainsi les prémisses d’un développement durable.

Dr Nguyen Si Dung

Source : https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm