Selon le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2024 de PropertyGuru Vietnam, après six ans, le prix moyen des appartements à Hanoï a augmenté de 70 %. Plus précisément, le prix moyen des appartements à Hanoï s'élève à 46 millions de VND/m², contre 48 millions de VND/m² pour ceux à Hô-Chi-Minh-Ville.
Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville n'était que de 27 et 31 millions de VND/m2.
Les prix des logements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont augmenté continuellement au fil des ans. (Source : PropertyGuru Vietnam).
Les prix des maisons sont près de 24 fois supérieurs aux revenus.
Le dernier rapport de Numbeo.com (un site Web spécialisé dans les statistiques sur le niveau de vie dans les villes et les pays du monde entier à travers des enquêtes) montre que le prix moyen d'une maison au Vietnam en 2024 est près de 24 fois supérieur au revenu annuel moyen des ménages.
Graphismes : Huy Manh. (Source : Numbeo)
À Ho Chi Minh-Ville, selon Mme Giang Huynh, directrice adjointe de la recherche et du S22M, Savills Ho Chi Minh-Ville, les prix des appartements sont actuellement environ 30 fois plus élevés que le revenu moyen des habitants de la ville.
Plus précisément, le revenu moyen d'un ménage à Hô-Chi-Minh-Ville n'est que d'environ 15 millions de VND par mois. Parallèlement, le prix moyen d'un appartement dans un nouveau projet est actuellement de 5,5 à 6 milliards de VND. Si les gens parviennent à économiser 40 à 50 % par mois, il leur faudra plusieurs décennies pour pouvoir acheter un logement, sans recourir au crédit ou sans le soutien de leurs proches.
« Il sera très difficile pour un ménage disposant de revenus moyens d'acheter une maison à Hô-Chi-Minh-Ville en ce moment. Il faut disposer de revenus assez élevés et d'un soutien financier pour pouvoir acheter un appartement moyen », a déclaré Mme Giang.
De nombreuses études ont également montré qu'au fil des ans, le taux de croissance des prix de l'immobilier est bien supérieur à celui des revenus. Selon un rapport de Savills Vietnam, Hanoï s'efforce d'atteindre un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023, contre 6 % en 2019.
Parallèlement, la croissance des prix des appartements de 2019 au premier semestre 2023 s’élève à 13 % par an.
« Ce chiffre montre que la croissance du revenu par habitant à Hanoi est presque deux fois inférieure à la croissance des prix des appartements », a déclaré Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi.
Mme Hang a averti que l’accession à la propriété deviendrait encore plus difficile si cet écart se creusait.
Le Dr Le Xuan Nghia, expert en finances et en banques, a également cité des preuves de l'énorme écart entre les prix des logements et les revenus des gens.
Plus précisément, un travailleur de 30 ans ou moins disposant d'un revenu moyen d'environ 15 millions de VND par mois, déduction faite des frais de subsistance dans les grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville ou Hanoï, dispose d'environ 6 millions de VND. Il lui faudrait donc au moins 20 ans pour épargner 1,5 milliard de VND. Avec un revenu de 20 à 30 millions de VND par mois, il lui faudrait 10 à 15 ans pour épargner pour acheter un appartement à 1,5 milliard de VND.
Selon PropertyGuru Vietnam, le prix de vente moyen de tous types de logements à Hanoï est de 22,8 milliards de VND par unité pour les maisons de ville ; de 17,8 milliards de VND par unité pour les villas ; de 6,3 milliards de VND par unité pour les maisons individuelles et de 3,1 milliards de VND par unité pour les appartements. Par ailleurs, le revenu moyen des travailleurs à Hanoï en 2023 est estimé à 135 millions de VND par an.
Ainsi, pour posséder une maison avec vue sur la rue à Hanoi, il faut « travailler dur » pendant 169 ans, pour posséder une maison privée, il faut 132 ans et pour acheter un appartement, il faut 23 ans (en supposant que les travailleurs utilisent tous leurs revenus pour acheter une maison).
Pourquoi les prix de l’immobilier augmentent-ils seulement et ne diminuent-ils pas ?
Selon les experts, les prix de l'immobilier augmentent en raison d'une forte demande et d'une offre limitée. Expliquant cette offre limitée, le ministère de la Construction a indiqué que de nombreux projets immobiliers rencontrent actuellement de nombreuses difficultés de mise en œuvre (arrêts temporaires, retards, reports de travaux, difficultés d'accès au crédit, d'émission d'obligations et de mobilisation de capitaux).
Les prix des logements continuent d’augmenter en raison de la rareté de l’offre et des coûts de construction élevés. (Photo : Cong Hieu).
Une autre raison, selon M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, est que les prix de l'immobilier dépendent de nombreux facteurs tels que les prix des terrains, les coûts de construction, la légalité... Si ces facteurs affectent en même temps, il sera difficile pour les entreprises de réduire les prix des logements.
Plus précisément, pour un projet immobilier, le coût du terrain est l'un des principaux facteurs de coût qui influencent le prix de revient. En moyenne, en zone urbaine, les frais d'utilisation du sol représentent environ 10 % du prix d'un appartement, 20 à 30 % de celui d'une maison de ville de faible hauteur et environ 50 % de celui d'une villa.
Ces dernières années, les prix des terrains ont augmenté de 15 à 30 %, ce qui fait grimper les prix des logements de 2 à 8 %.
Non seulement les prix des terrains ont fortement augmenté, mais aussi ceux des matériaux de construction tels que le fer, l'acier et le sable. Par exemple, les prix du fer et de l'acier ont augmenté d'environ 15 à 20 %, tandis que le coût des matières premières représente 65 à 70 % de la valeur estimée des projets de construction.
De plus, le coût de mise en œuvre du projet a également augmenté en raison de nombreux problèmes juridiques qui ont prolongé la durée des travaux. M. Tuan a indiqué que certains projets nécessitent jusqu'à quatre à cinq ans de procédures juridiques.
M. Tuan a également expliqué que si une entreprise achète un terrain d'une valeur de 500 milliards de VND, elle perdra 10 % de ses intérêts d'emprunt chaque année, soit 50 milliards de VND. L'entreprise est obligée d'ajouter cette dépense au prix.
Français Partageant l'avis ci-dessus, M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Company, a déclaré qu'un obstacle majeur qui rend difficile la baisse des prix de l'immobilier est le coût d'investissement trop élevé. « Dans la structure actuelle des coûts des projets, les coûts de construction ont presque doublé par rapport à il y a 4-5 ans, passant de 7-7,5 millions de VND/m3 à plus de 12 millions de VND/m2 », a déclaré M. Quang.
Selon le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements de DGCapital, lors de la mise en œuvre d'un projet, l'investisseur hypothèque à la fois le terrain et les actifs futurs pour emprunter des capitaux à la banque. La baisse du prix de vente aura une incidence sur la valeur de la garantie bancaire.
Selon les experts, la meilleure façon de contrôler les prix de l’immobilier est d’augmenter l’offre.
Selon les experts, il est nécessaire d'augmenter l'offre pour faire baisser les prix de l'immobilier. (Illustration : Minh Duc)
Pour y parvenir, selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), deux mesures importantes doivent être prises. La première consiste à lever les obstacles juridiques liés aux projets afin de garantir leur mise en œuvre et leur construction.
Deuxièmement, il est nécessaire de résoudre le problème du crédit et de stimuler les flux de trésorerie en promouvant des politiques ciblant les personnes ayant de réels besoins en matière de logement et en aidant les entreprises à développer des projets répondant à ces besoins. Par exemple, il est nécessaire de résoudre les difficultés de construction de logements sociaux et de logements commerciaux abordables, afin d'accroître l'offre.
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, il est nécessaire de promouvoir la construction et la modernisation des réseaux de transports publics, notamment des lignes de métro. Des transports pratiques inciteront les habitants à quitter le centre-ville, réduisant ainsi la pression sur la demande de logements dans les quartiers centraux.
Source
![[Maritime News] Plus de 80 % de la capacité mondiale de transport maritime par conteneurs est entre les mains de MSC et des principales alliances maritimes](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
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