Décryptage des données d'inventaire immobilier

Conformément à la clause 1, article 3 du décret 44/2022/ND-CP, l'inventaire immobilier est expliqué comme la quantité de biens immobiliers d'un projet qui sont éligibles à la transaction conformément aux dispositions de la loi mais qui n'ont pas été transigés au cours de la période de référence.

Quelle est la base de détermination de l’inventaire ?

Selon le dernier rapport du ministère de la Construction , le parc immobilier en projets au premier trimestre 2024 dans 56 provinces et villes du pays s'élève à environ 23 029 unités (appartements, maisons individuelles et terrains), dont : 3 706 appartements ; 8 468 maisons individuelles ; 10 855 terrains. Par conséquent, on constate que le ratio de stock se situe principalement dans le segment des logements individuels et des terrains des projets.

Le ministère de la Construction a déclaré qu'il y avait actuellement 3 706 appartements en stock, mais le nombre réel est beaucoup plus élevé.

M. Vo Hong Thang, directeur du département R&D du groupe DKRA, a déclaré que l'inventaire immobilier est compris comme le nombre de produits dans les projets immobiliers qui n'ont pas été commercialisés avec succès.

Selon M. Thang, les données d'inventaire sont basées sur les données déclarées par les agences immobilières conformément à l'article 3, clause 1, du décret 44/2022/ND-CP. Selon ce décret, l'inventaire immobilier correspond à la quantité de biens immobiliers d'un projet éligibles à la négociation conformément aux dispositions légales, mais qui n'ont pas été négociés au cours de la période de référence.

La période de rapport sera effectuée trimestriellement et l'investisseur déclarera les informations sur le projet et l'état de la transaction (y compris les informations sur l'inventaire immobilier) conformément aux formulaires n° 10 et 12 joints au décret 44/2022/ND-CP.

Dans lequel, le formulaire n° 10 comprend des informations et des données sur les projets immobiliers et les produits immobiliers éligibles aux transactions ; le formulaire n° 12 comprend des informations et des données sur la situation des transactions immobilières du projet.

La réalité diffère des données

Les entreprises immobilières estiment que les données d'inventaire publiées par le ministère de la Construction sont inexactes. M. Ha Van Thien, directeur général adjoint de Tran Anh Group Real Estate Corporation, a déclaré qu'actuellement, les entreprises qui publient des données d'inventaire sont cotées en bourse.

Les sociétés immobilières non cotées ne publient leurs résultats financiers que dans leurs états financiers annuels. Des informations non confirmées montrent même comment les sociétés immobilières contournent le problème : certains investisseurs n'ont pas vendu leurs produits et les laissent donc acheter en leur nom par leurs employés, puis empruntent de l'argent à la banque pour générer des liquidités. Lorsque des clients achètent ces produits, la société rembourse le prêt à la banque pour les vendre à de véritables clients. Le produit est donc considéré comme vendu avec succès, mais il s'agit en réalité d'un stock. Par conséquent, les données d'inventaire publiées peuvent être inexactes.

Selon M. Thien, l'inventaire réel est plus important que les chiffres rapportés, car le nombre d'entreprises immobilières non cotées en bourse est très important, ces entreprises ont un grand nombre de projets dans les provinces et la quantité de biens vendus dure de nombreuses années.

À Binh Duong , par exemple, de nombreux projets d'appartements sont en cours de réalisation, mais le nombre de biens vendus est très faible. Le groupe Danh Khoi, avec son projet Astral City, compte 4 966 appartements, ouverts à la vente depuis 2020. Cependant, seulement 40 % environ de ces biens ont été vendus. Le groupe Le Phong, quant à lui, propose trois projets en vente, en cours de réalisation, et livre actuellement des logements dans deux autres projets. Près de 1 000 logements restent invendus.

Par ailleurs, Binh Duong compte actuellement des dizaines de projets ouverts à la vente depuis longtemps et presque terminés, mais les investisseurs continuent de proposer des logements à la vente. Par ailleurs, selon le ministère de la Construction, le marché compte actuellement environ 3 706 appartements en stock. On constate donc une grande disparité entre les données.

À Hô-Chi-Minh-Ville, en 2023, malgré le peu de projets à vendre sur le marché, l'offre est conséquente. Par exemple, le projet MT Eastmark City à Thu Duc, avec près de 2 000 appartements vendus de 2021 à aujourd'hui, est toujours en cours de vente. Le projet du District 1 du groupe Novaland , vendu de 2019 à aujourd'hui, compte encore des invendus. Le projet d'appartements du district de Binh Chanh du groupe An Gia, bien que livré, présente encore d'importants stocks. Cependant, début 2024, le service de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville a signalé que la ville ne disposait actuellement d'aucun stock.

De plus, une histoire concernant les stocks qui doit être mentionnée est qu'après une période financière difficile de 2022 à aujourd'hui, de nombreux clients qui ont commandé des produits immobiliers mais n'avaient pas suffisamment de capacité financière ont dû retourner les marchandises à l'investisseur, donc cette quantité de stocks est également assez importante.

En outre, sur la base de la clause 1, article 3 du décret 44/2022/ND-CP appliqué aux projets éligibles à la commercialisation conformément aux dispositions de la loi pour être calculés comme inventaire, il y a également un problème.

Par exemple, à Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux projets immobiliers ont été ouverts à la vente, construits et livrés aux clients, mais ne remplissent pas les conditions légales de transaction. Investisseurs et clients n'ont donc signé que des contrats d'acompte pour réserver un logement, même s'ils ont collecté jusqu'à 95 % de la valeur du bien. Ces projets, ne remplissant pas les conditions légales, sont considérés comme des projets non finalisés et ne peuvent être comptabilisés comme des stocks tant que les produits ne sont pas épuisés.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html