Le marché montre des signes de dynamisme, les transactions d'appartements restent prédominantes, l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville est en pleine effervescence avec de nouveaux projets.

Le marché est en croissance positive, mais des signes de « surchauffe » apparaissent : les transactions d’appartements sont nombreuses et l’offre d’appartements dans l’est d’Hô-Chi-Minh-Ville explose… Voici les dernières nouvelles immobilières.

Le marché immobilier vietnamien a affiché une reprise positive au troisième trimestre en particulier et, plus généralement, au cours des neuf premiers mois de 2024, après une période difficile. (Photo : Linh An)

Le volume des transactions d'appartements continue de « submerger » le marché

Selon le rapport sur le marché immobilier vietnamien pour le troisième trimestre et les neuf premiers mois de 2024 récemment publié par l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), tous les segments immobiliers, du logement à l'immobilier commercial en passant par l'immobilier industriel, montrent des signes de croissance positive.

Le marché immobilier vietnamien a affiché une reprise positive au troisième trimestre et durant les neuf premiers mois de 2024, après une période difficile, grâce à la stabilité de l' économie et aux politiques de soutien du gouvernement. Lors de la présentation du rapport sur le marché immobilier pour cette période, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de VARs IRE, a indiqué que le marché de l'immobilier résidentiel commençait à montrer des signes de dynamisme.

Le marché des enchères foncières est plus frénétique que jamais, avec des ventes organisées du jour au lendemain. Des centaines, voire des milliers de personnes sont prêtes à patienter pour tenter d'obtenir un terrain. Le prix d'adjudication atteint des sommets historiques, équivalents à celui de terrains constructibles dotés d'infrastructures de qualité.

Le marché immobilier est également particulièrement dynamique, notamment grâce au segment des appartements, dont les prix atteignent sans cesse de nouveaux sommets, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion. Cette forte demande entraîne des milliers d'appels réguliers de propriétaires souhaitant vendre leur logement. Malgré ces prix élevés, les nouveaux programmes immobiliers d'appartements affichent d'excellents taux d'absorption.

Cependant, outre les effets réels de l'offre et de la demande, le marché montre également des signes de surchauffe. Cette situation se traduit par une spéculation foncière, qui fait grimper les prix de l'immobilier et engendre des transactions opaques. De nombreux petits investisseurs interviennent sur le marché dans un but spéculatif, ce qui contribue à une hausse déraisonnable des prix.

Des signes de tension se manifestent également sur le marché des appartements, avec des prix de plus en plus élevés pour les logements transférés, du fait de l'intervention de certains groupes spéculatifs. Ces signes découlent tous d'une pénurie d'offre, même si celle-ci s'est améliorée.

Plus précisément, Mme Mien a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, le marché immobilier résidentiel a continué d'enregistrer une offre de 22 412 produits proposés sur le marché, avec environ 14 750 nouveaux produits à vendre, en baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais en hausse de 60 % par rapport à la même période en 2023.

Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché a enregistré 38 797 nouveaux produits mis en vente. L’offre restait très différenciée. Ainsi, 70 % des nouvelles constructions provenaient du segment des appartements. Parmi celles-ci, les biens dont le prix de vente dépassait 50 millions de VND/m² représentaient la grande majorité. Le marché était quasiment dépourvu d’appartements commerciaux abordables. Géographiquement, le Nord dominait le marché des nouvelles constructions avec 46 %, suivi du Centre avec 29 % et du Sud avec 25 %.

Les données de VARS montrent également que, malgré une offre principalement axée sur le segment haut de gamme et de luxe, le marché a enregistré environ 10 400 transactions réussies au troisième trimestre, soit un taux d'absorption de 51 %. Ceci témoigne de l'intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si la plupart de ces nouvelles constructions répondent à des normes élevées et que les coûts d'investissement, notamment fonciers, sont en hausse.

Le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté respectivement de 80 % et de 28 points de pourcentage par rapport à la même période en 2023. Le volume des transactions d'appartements est resté prépondérant, représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre, les nouveaux programmes immobiliers affichant un taux d'absorption moyen de 75 %. À Hanoï, certains programmes immobiliers ont même enregistré un taux d'absorption de 90 % peu après leur mise en vente.

La tendance à construire de petits appartements pour réduire leur prix et mieux répondre aux besoins et aux moyens financiers des célibataires et des jeunes couples est de plus en plus marquée. C'est également le type de bien immobilier qui présente la meilleure liquidité.

La ville d'Hô Chi Minh publiera la liste des prix des terrains au plus tard le 20 octobre.

L'après-midi du 14 octobre, la délégation de l'Assemblée nationale de Hô Chi Minh-Ville a tenu une séance de travail avec le Comité populaire de la ville sur la situation socio-économique, la mise en œuvre des résolutions de l'Assemblée nationale et le contenu des textes inscrits pour approbation lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale.

Lors de la réunion, la déléguée Nguyen Tran Phuong Tran (présidente de l'Union des femmes de Hô Chi Minh-Ville) a soulevé la question de la date de publication de la liste des prix fonciers de la ville et a déclaré que les électeurs étaient très intéressés par cette question.

En réponse, un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que la nouvelle liste des prix fonciers avait été soumise au Conseil d'évaluation de la ville.

« Ce matin, le Conseil s'est réuni et a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de finaliser le dépôt et la signature du dossier. La liste des prix fonciers devrait être publiée au plus tard le 20 octobre pour l'année 2025 », a déclaré un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Fin septembre, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a présenté au Conseil populaire de la ville un rapport sur l'état d'avancement et le contenu du tableau d'ajustement des prix fonciers. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement finalisera prochainement son rapport et le soumettra au Conseil. Une réunion d'évaluation est prévue avant le 10 octobre. Le tableau des prix fonciers ajustés devrait être publié par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville avant le 15 octobre.

Pendant la période où la liste de prix ajustée n'est pas disponible, le 21 septembre, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé que les départements, les succursales, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts appliquent la liste de prix fonciers actuelle et le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour déterminer les obligations financières et les taxes.

Un district de la périphérie d'Hanoï « clôture » une vente aux enchères de terrains après 20 heures

Le 13 octobre, le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai s'est coordonné avec la Société nationale par actions de vente aux enchères n° 5 pour organiser une vente aux enchères de 54 parcelles de terrain dans la zone de vente aux enchères du village de Son Trung, commune de Yen Son, district de Quoc Oai, d'une superficie totale de près de 5 200 mètres carrés.

Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie de 92,5 à 121,4 m2, avec un prix de départ de près de 12,5 millions de VND/m2.

La vente aux enchères a attiré près de 300 clients, avec plus de 1 000 candidatures, soit l'équivalent de plus de 5 clients intéressés par un terrain.

La vente aux enchères se déroule par vote direct en plusieurs tours, avec un minimum de 5 tours obligatoires. Le prix de base des parcelles est de 2 millions de VND/m². La vente prend fin lorsqu'il n'y a plus de participants.

Après près de 20 heures et 12 tours d'enchères, vers 2 heures du matin le 14 octobre, 54 parcelles de terrain ont été vendues avec succès. Le prix le plus élevé a atteint près de 55 millions de VND/m², soit 4,4 fois le prix de départ. Le prix le plus bas s'est établi à près de 45 millions de VND/m², soit 3,6 fois le prix de départ.

Le montant total des recettes de la vente aux enchères pour le district de Quoc Oai s'élève à près de 243 milliards de VND, soit une différence de près de 180 milliards de VND par rapport au prix de départ.

Selon une enquête menée sur certains sites web immobiliers, le prix des biens immobiliers à vendre sur le marché dans la commune de Yen Son varie de 28 à 50 millions de shillings/m².

Sur le marché foncier actuel, malgré une hausse des prix dans certaines régions, le volume des transactions est resté relativement faible. Ailleurs, des investisseurs confrontés à des difficultés financières ont baissé leurs prix pour limiter leurs pertes, mais les transactions demeurent difficiles.

L'offre d'appartements à Hô Chi Minh-Ville est en plein essor dans l'est

En novembre prochain, le marché immobilier résidentiel d'Hô-Chi-Minh-Ville accueillera le projet King Crown Infinity, dont la commercialisation débutera officiellement. Situé rue Vo Van Ngan (quartier Binh Tho, ville de Thu Duc), King Crown Infinity se compose de deux tours de 30 étages, Apollo et Artemis, offrant 729 appartements. Le prix de vente des appartements à King Crown Infinity débutera à 90 millions de VND/m², en fonction de l'emplacement et de la superficie.

Un autre projet immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville, Eaton Park, développé par Gamuda Land, a officiellement lancé de nouveaux produits ces derniers mois dans l'est de la ville. Situé rue Mai Chi Tho, Eaton Park propose 2 000 appartements de luxe. Le prix de la première phase est d'environ 120 millions de VND/m², soit environ 6 à 7 milliards de VND pour un appartement d'une chambre, de 8 à 10 milliards de VND pour un appartement de deux chambres et de 13 à 15 milliards de VND pour un appartement de trois chambres. Après la vente de la quasi-totalité des bâtiments A5 et A6, Eaton Park lancera au quatrième trimestre 2024 les bâtiments A1 et A2, soit 550 appartements, à un prix moyen de 142 millions de VND/m².

Au quatrième trimestre 2024, l'offre d'appartements dans l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville sera également enrichie par le projet Opus One, situé au sein du complexe Vinhomes Grand Park. Ce projet, fruit d'une collaboration entre l'investisseur Vinhomes et son partenaire japonais SAMTY, comprendra quatre tours et proposera 2 000 appartements de luxe à partir de 80 millions de VND/m².

L'Est de la ville accueillera également de nouveaux appartements à Hô Chi Minh-Ville grâce au projet Fiato Uptown, situé dans le quartier de Tam Phu, à Thu Duc. Fiato Uptown comprend quatre immeubles d'appartements sur un terrain de 1,6 hectare, offrant près de 400 logements et des appartements avec services commerciaux. Le prix de vente des appartements à Fiato Uptown débute à 55 millions de VND/m².

Les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn montrent que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont connu une hausse continue ces dernières années. De 2015 à 2023, l'indice de croissance des prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville a dépassé le taux de croissance des revenus. Sur cette période de huit ans, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont augmenté de 56 %, tandis que les revenus des habitants des zones urbaines n'ont progressé que de 39 %.

D'après un rapport de Cushman & Wakefield, le prix moyen des appartements à Hô Chi Minh-Ville a augmenté d'environ 12 % par an au cours des dix dernières années. Sur le marché du neuf, le prix de vente moyen des appartements à Hô Chi Minh-Ville dépasse 60 millions de VND/m². Sur le marché de l'occasion, le prix moyen est de 45 millions de VND/m².

Au troisième trimestre 2024, selon les données de Batdongsan.com.vn, les appartements à Hô Chi Minh-Ville ont affiché la plus forte croissance du marché, avec une hausse de 19 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Les appartements sont également le type de bien immobilier dont le prix de vente a le plus augmenté par rapport à la même période l'an dernier, atteignant 12 %. Il convient de noter que malgré ces prix élevés, certains projets conservent une bonne liquidité sur le marché, notamment ceux qui disposent de tous les documents juridiques nécessaires et qui sont portés par de grands investisseurs réputés. Le taux de liquidité des projets dépasse les 60 % à chaque lancement.

Face à cette situation, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a déclaré que, dans les faits, l'offre future est très limitée en raison de la rareté des terrains constructibles. Les obstacles juridiques, encore en cours de résolution, compliquent la mise en œuvre de nouveaux projets par les investisseurs. Par ailleurs, les fortes pressions financières empêchent nombre d'entre eux de disposer des capitaux nécessaires.

Par ailleurs, la nouvelle disposition de la loi foncière de 2024 relative à l'ajustement du barème des prix fonciers aura une incidence sur les coûts de production des entreprises et les prix de vente aux consommateurs, entraînant une tendance à la hausse des prix de vente futurs. Les appartements représentent toujours une part importante de la demande en matière d'investissement immobilier à long terme. De ce fait, ils continueront de bénéficier d'une bonne absorption sur le marché et leurs prix de vente poursuivront leur progression.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html