Transactions immobilières par contrat de prêt : les acheteurs regrettent ! (2e partie)

Sous couvert de « coopération mutuellement avantageuse », le contrat de prêt est cependant une « astuce » permettant aux investisseurs de s'approprier facilement des capitaux ou d'exploiter une « position » préétablie pour opprimer les clients. Non seulement il laisse les clients de MB 584 s'agiter, mais des centaines d'acheteurs immobiliers ayant signé des contrats de prêt par erreur se retrouvent également bloqués lorsque des conflits et des litiges surviennent.

La deuxième phase du projet de quartier résidentiel et d'espaces verts dans la zone urbaine de la ville de Thanh Hoa Sud est également en cours de mise en œuvre. Photo : pV

Des « offres » qui désavantagent les acheteurs...

Après avoir dépensé plus de 1 milliard 800 millions de VND avec le désir d'acheter un terrain de maison de ville dans le projet de logement et de parc vert dans la zone urbaine du sud de la ville de Thanh Hoa, phase 2 (selon MBQH 2125/QD-UBND, daté du 11 juin 2015 du président du Comité populaire provincial) dans le quartier de Dong Ve, ville de Thanh Hoa, Mme LD, dans la ville de Thanh Hoa, ne tenait en main qu'un contrat de prêt avec l'investisseur - Hiraku Joint Stock Company.

Selon ce contrat, l'investisseur a l'avantage lorsque les conditions du prêt sont axées sur les intérêts de l'entreprise et négligent ceux du client. En règle générale, l'article 1 présente le contenu du contrat : l'objet du prêt, sa durée et ses intérêts. Si la durée du prêt est ignorée, le taux d'intérêt est unanimement de 0 % par an. À l'article 3, relatif au mode de paiement du principal et des intérêts, conformément à l'article 1, le taux d'intérêt est bien sûr de 0 % ; le principal est versé par la partie B (l'investisseur) à la partie A (le client) à l'échéance du prêt. Cependant, conformément à l'article 1, la date d'échéance du prêt n'est pas connue.

Grâce aux conditions « contraignantes » mentionnées ci-dessus, une fois ce contrat de prêt signé, les clients n'oseront plus jamais l'annuler. Bien que des « accords supplémentaires » soient toujours présents pour « dissimuler » ces contrats, chacun comprend que les entreprises ne transigeront jamais à leur propre détriment et qu'il ne s'agit pas d'une condition obligatoire.

Revenons au quartier résidentiel de Dong Nam, dans l'agglomération de Dong Phat (MB 584) , arrondissement de Quang Thanh (ville de Thanh Hoa), investi par BNB Company Limited. Dans les contrats de prêt, outre le taux d'intérêt de 0 %, et compte tenu des clauses de violation du contrat, le client est toujours désavantagé. Par exemple : si la partie A (investisseur) est en retard de remboursement, la pénalité n'est que de 0,01 % d'intérêt par jour ; si la partie B (client) ne respecte pas le calendrier de décaissement du prêt, la pénalité est de 0,05 % d'intérêt par jour. Si la partie A résilie unilatéralement le contrat, elle ne devra payer qu'une amende de 184 millions de VND ; en revanche, la partie B « n'est pas autorisée à résilier unilatéralement le contrat de prêt ni à retirer le prêt avant la date d'échéance, quelle qu'en soit la raison ». Plus ironiquement, si la partie A résilie unilatéralement le contrat parce que la partie B ne débourse pas dans les délais, la partie B sera condamnée à une amende d’un montant égal à 50 % de la valeur déboursée par la partie B.

On constate que ces contrats de prêt ont été soigneusement étudiés et élaborés afin d'optimiser les bénéfices de l'entreprise, faisant supporter entièrement les risques au client. Le client, le prêteur, peut ne pas lire attentivement le contrat pour déceler les clauses et conditions complexes ; il peut aussi en être conscient, mais effectuer une transaction intentionnellement, car son objectif est de conclure un contrat pour acquérir des biens immobiliers, et non pour percevoir des intérêts.

D'un autre point de vue, pendant le boom du marché immobilier, il y avait trop d'investisseurs secondaires participant au marché, de nombreux investisseurs à cette époque faisaient encore la « queue » dans de longues files ; ils utilisaient même de nombreuses relations pour « mettre de l'argent » dans des projets avec le désir de « surfer » pour faire du profit, profiter de la différence, ils n'ont donc pas prêté beaucoup d'attention aux développements ultérieurs du projet.

... bloqué lorsque l'entreprise « bascule »

Verser la totalité du montant du prêt à l'investisseur en fonction de l'avancement du dossier, ainsi que l'enregistrement du désir d'acheter chaque parcelle de terrain ; cependant, les contraintes peu contraignantes sur la responsabilité de l'investisseur pour ce type de contrat lui permettent facilement de « se laver les mains » et d'abandonner les intérêts de ses clients.

À MB 584, le projet a jusqu'à présent achevé toutes les infrastructures techniques. L'entreprise a rempli ses obligations budgétaires envers l'État pour ce projet depuis le 6 août 2020 (selon le document n° 3419/CCT-TTTBBTK du 6 août 2020 du service des impôts de la ville de Thanh Hoa - Dong Son). Le 13 avril 2021, le projet a également reçu l'avis n° 2314/SXD-QLN du ministère de la Construction concernant l'annonce des futurs logements éligibles à la vente et à la location-vente (phase 1) ; cependant, l'investisseur n'a toujours pas légalisé les accords de « promesse d'achat, promesse de vente », tels que l'enregistrement des souhaits du client, et n'a pas converti les contrats de prêt en contrats de vente de futurs logements.

De nombreux clients de ce quartier sont actuellement confrontés à un dilemme : s'ils ne construisent pas de maison, le terrain sera vendu à quelqu'un d'autre ; en revanche, s'ils construisent une maison tout en ne détenant que le contrat de prêt, ils ne peuvent être rassurés. « Nous avons demandé à plusieurs reprises de transformer le contrat de prêt en contrat de vente, mais l'investisseur refuse toujours de résoudre le problème », s'inquiète M. LTC, un client ayant acheté un terrain sur la MB 584.

Par ailleurs, le contrat de prêt ne contenant aucune information précise sur le bien immobilier, l'avancement des travaux, la réception, etc., de nombreux clients se montrent passifs et regrettent de recevoir un bien qui ne correspond ni à sa fonction ni au budget familial. Pour conserver leur droit d'achat, les clients doivent accepter les réglementations imposées par le nouvel investisseur.

Assis à côté d'une maison de quatre étages en construction au MBQH 2125, M. NH, de Thanh Hoa, soupire : « Comme le terrain était beau et facilement accessible, ma femme et moi l'avons recherché et acheté, prévoyant d'économiser davantage pour construire une maison dans quelques années. Mais depuis l'année dernière, l'entreprise oblige les ménages à construire selon le calendrier. S'ils ne construisent pas, l'entreprise réalisera le gros œuvre selon le plan, et les clients la paieront ; sinon, l'entreprise remboursera le prêt conformément aux termes du contrat. »

Il convient de noter que le terrain acheté par M. NH a été vendu à de nombreuses personnes, son prix étant donc supérieur au prix initial convenu avec l'entreprise. Si la maison n'est pas construite, l'entreprise ne remboursera que les sommes prévues au contrat de prêt initial, à 0 % d'intérêt, ce qui représente une double perte. Par conséquent, même s'ils n'ont pas les fonds nécessaires pour construire la maison selon le calendrier de l'entreprise, le couple doit trouver des moyens d'emprunter pour construire le gros œuvre conformément à la réglementation, et ne le terminer que lorsqu'ils auront les fonds nécessaires.

Cependant, lors de l'achèvement des procédures de construction de la maison, l'entreprise a exigé de M. NH qu'il lui verse 50 millions de VND pour superviser la construction selon le plan approuvé, qu'il lui verse 20 millions de VND pour la conception de la maison, et que M. H. prévoyait également de dépenser plus de 100 millions de VND pour les procédures d'achèvement, et des dizaines de millions de VND pour la réalisation du livre rouge... Cependant, l'aménagement intérieur de la maison de l'entreprise n'était pas adapté à l'usage de la famille, M. H. a dû dépenser près de 20 millions de VND supplémentaires pour engager un autre architecte afin de la réaménager. Les exigences en matière de conditions, de documents et de procédures liés à l'achèvement de la maison étaient également assez complexes, de sorte que M. H. a dû faire appel à une autre entreprise pour la réaliser.

D'après nos recherches et les retours d'expérience, dans certains cas, en raison de capacités financières limitées, les investisseurs ont délibérément prolongé les délais de procédure pour demander à l'organisme de gestion de l'État de délivrer aux clients des certificats de propriété et des biens fonciers, en guise de « promesse » lors de l'emprunt. Dans certains cas, après avoir reçu le « livret général », l'investisseur l'a hypothéqué auprès de la banque et n'a pu garantir la date d'exécution de sa responsabilité envers le client, bien qu'il ait perçu 100 % du montant du terrain, et non 95 % comme prévu.

En règle générale, dans la phase 1 du projet MBQH 2125, située dans le quartier de Dong Ve, à Thanh Hoa, les ménages ont construit leur maison il y a plus de trois ans, mais jusqu'à présent, l'investisseur n'a pas finalisé les procédures de délivrance des certificats de propriété et des biens fonciers. Mme TA, une résidente du quartier, a déclaré : « Les ménages du quartier ont demandé à plusieurs reprises à l'investisseur de finaliser les procédures de délivrance des certificats de propriété et des biens fonciers, mais ils sont restés silencieux pendant de nombreuses années. L'absence de documents juridiques clairs concernant les terres familiales a créé un sentiment d'insécurité chez de nombreux ménages et leur a fait perdre de nombreuses opportunités lorsqu'ils ont voulu hypothéquer la banque pour obtenir des fonds afin d'investir dans la production et les affaires. »

Français Ou dans le cas de M. Le Van H., à Thanh Hoa City, en 2020, par le biais d'un contrat d'apport en capital, sa famille a acheté 240 mètres carrés de terrain dans le projet de zone urbaine écologique de Nui Long, ville de Thanh Hoa. En 2022, M. H. a versé 100 % du montant du terrain à la société et celle-ci a converti le contrat d'apport en capital en contrat de vente et d'achat de logements. Cependant, à ce jour, sa famille ainsi que les ménages environnants n'ont pas encore demandé à la société d'accomplir les procédures légales pour demander à l'agence de gestion de l'État de délivrer un certificat de propriété du logement et des biens attachés au terrain. Bien que les ménages vivant sur ce projet aient écrit à plusieurs reprises aux autorités, l'affaire n'a pas encore été résolue.

Suite aux « accords » qui placent les acheteurs en position de faiblesse, sous forme de contrats de prêt avec des investisseurs à « faible capital », des centaines de clients sont dans un état de « mi-pleurer, mi-rire », « debout, assis » et agités, faute d'argent pour construire leur maison, face aux signes de promesses non tenues et au comportement des investisseurs qui « renoncent à leurs engagements ». De ce fait, de nombreuses familles sont « sans repos », car elles « investissent » dans des terrains, des maisons, et doivent même rembourser des prêts bancaires chaque mois.

Groupe de reporters

Leçon finale : Comprendre la loi, limiter les risques.

Source : https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm