Transactions immobilières avec contrats de prêt : les acheteurs le regrettent ! (Dernier article)

Le marché immobilier a connu sa phase la plus faste. Cependant, les transactions immobilières financées par des prêts restent d'actualité, avec des conséquences qui persistent. Par conséquent, avant que l'agence de gestion de l'État ne renforce la réglementation, il est essentiel d'examiner attentivement les termes du contrat de prêt avant de s'engager dans une transaction immobilière, afin d'éviter toute mauvaise surprise.

Transactions immobilières avec contrats de prêt : les acheteurs le regrettent amèrement ! (1re partie) – Extrait du point névralgique du plan 584

Transactions immobilières avec contrats de prêt : les acheteurs le regrettent ! (Partie 2) – Le « piège » de la coopération ou de la mobilisation de capitaux

Les clients doivent se renseigner et choisir des produits immobiliers bénéficiant d'un statut juridique clair et proposés par des investisseurs réputés (Photo : Zone urbaine de Xuan Hung, quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa ). Photo : PV

« Le stylo tombe, le poulet meurt »

Revenons à l'histoire de Mme LD, une cliente qui a acheté un terrain dans le lotissement MBQH 2125, phase 2. Mme LD a déclaré : « Après avoir conclu un accord de vente avec le propriétaire du terrain, j'ai entrepris les démarches pour transférer le contrat de prêt à la société. Avant de signer le contrat, je n'ai pas étudié attentivement les aspects juridiques du projet, notamment les informations concernant le bien que j'allais acquérir (une maison en construction). Je pensais simplement acheter un terrain. J'ignorais l'importance de la procédure de prêt pour le droit d'achat. Lorsque l'investisseur a annoncé que je devais construire une maison en urgence, j'ai relu le contrat et j'ai alors découvert les dispositions légales. J'ai réalisé que les transactions par le biais de contrats de prêt étaient très risquées. Désormais impuissante, ma famille a dû se plier aux exigences de l'investisseur. »

« Si nous étudions attentivement les informations relatives aux conditions d'achat et de vente de logements futurs, ainsi qu'à la légalité du contrat de prêt et aux procédures complexes impliquées, non seulement moi, mais beaucoup d'autres personnes n'achèteront pas de terrains sous cette forme, mais rechercheront des parcelles de terrain ayant un statut juridique clair pour effectuer la transaction », a ajouté Mme LD.

Le client LT C, qui a acheté un terrain à MB 584, a déclaré : « Avant de signer le contrat de prêt, le courtier m’a emmené au siège social de BNB LLC pour me présenter le sous-dossier et m’a promis que dès que le projet serait validé, le certificat de droit d’utilisation du terrain serait transféré immédiatement. Faisant confiance à l’investisseur et au courtier, j’ai signé un contrat de prêt pour acheter deux lots contigus. Maintenant, si je construis une maison, j’ai peur de tout perdre ; mais si je ne construis pas, je ne sais pas quand je pourrai récupérer mon investissement… »

L'investisseur du projet immobilier mixte Lot A-TM3 (ci-après dénommé Site A-TM3), situé dans le quartier de Dong Huong, à Thanh Hoa, la société BNB Company Limited, a suscité la controverse suite aux vives réactions des clients concernant ses pratiques commerciales depuis avril 2023. Selon de nombreux clients du Site A-TM3, l'investisseur a fait preuve d'ambiguïté quant aux informations relatives au produit, notamment en proposant des terrains à la vente mais en livrant des maisons inachevées ; par ailleurs, il exige des sommes exorbitantes des clients souhaitant investir dans la construction de leur propre maison.

Cependant, au moment où l'entreprise a mobilisé des capitaux sous forme de contrat de prêt, le Plan A-TM3 avait déjà approuvé la sélection des investisseurs. La décision n° 3345/QD-UBND du Comité populaire provincial, datée du 21 août 2019, précisait clairement l'envergure du projet : le produit était un logement inachevé, avec des façades finies. Les clients, ayant signé ces contrats « par inadvertance », n'ont eu d'autre choix que de les accepter, car même s'ils souhaitaient les annuler, récupérer leur investissement s'avérait complexe, notamment dans le contexte actuel de morosité du marché immobilier et de difficultés pour les entreprises.

Auparavant, le journal Thanh Hoa avait également reçu une pétition de plusieurs familles des districts de Nong Cong et Thieu Hoa, dans la ville de Thanh Hoa, demandant de l'aide concernant l'« achat » de terrains dans le cadre d'un contrat de prêt. Or, lors de la remise des terrains à l'« acheteur », ces derniers étaient occupés par une autre personne.

Selon l'avocate Le Thi Phuong, directrice de la société Le Phuong Hoang Law Company Limited, membre du barreau de la province de Thanh Hoa, il existe deux formes de contrats de prêt, et dans les deux cas, les clients sont désavantagés.

Premièrement, si le contrat de prêt ne stipule pas que le montant du prêt est lié à la valeur du terrain ou des biens qui y sont rattachés dans le cadre du projet de l'emprunteur, il n'impose pas à ce dernier (qui est également l'investisseur du projet) de transférer au prêteur les droits d'usage du terrain et les biens spécifiques qui y sont rattachés. Ce contrat n'est alors qu'un simple contrat de prêt civil. Le risque est que, lorsque le bien immobilier devient cessible et que sa valeur augmente, l'investisseur, dans son propre intérêt, ne conclue pas d'acte de transfert de propriété et se contente de rembourser le capital et les intérêts (le cas échéant) au prêteur, ce qui entraîne une perte financière pour ce dernier.

Deuxièmement, le contrat contient une clause établissant un lien entre le montant du prêt et le terrain/la maison du projet de l'emprunteur. Ce contrat de prêt pourrait constituer une opération fictive, dissimulant une transaction réelle : la vente immobilière, qui aura lieu ultérieurement (le projet n'étant pas encore légalement vendable). En cas de litige, si l'une des parties porte l'affaire devant les tribunaux, il existe un risque que le prêt et la vente immobilière soient tous deux invalidés. La conséquence juridique serait que le prêteur (l'acheteur) ne récupère que le prêt, sans acquérir le bien immobilier.

Apprenez attentivement la loi

Toutefois, en tant que canal d'investissement potentiel, l'immobilier futur comporte de nombreux risques potentiels si l'acheteur ne vérifie pas soigneusement la légalité du projet afin de garantir des transactions légales.

La loi comporte désormais des réglementations très précises concernant les modalités des transactions immobilières. Selon M. Vu Thanh Binh, directeur adjoint du département de la construction de Thanh Hoa, depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le commerce immobilier, le département a mis en œuvre de nombreuses actions de sensibilisation et de communication auprès des organisations et des particuliers afin de les inciter à respecter les dispositions légales relatives aux transactions immobilières, notamment celles concernant les projets immobiliers futurs.

Conformément à l'article 55 de la loi immobilière n° 66/2014/QH13, les conditions de mise en vente d'un bien immobilier en construction sont les suivantes : documents relatifs aux droits d'utilisation du sol, documents de projet, plans de construction approuvés par les autorités compétentes, permis de construire le cas échéant, et documents attestant la réception des travaux d'infrastructure technique nécessaires au projet. Dans le cas d'immeubles d'habitation ou d'immeubles à usage mixte (résidentiel ou résidentiel) en construction, un certificat de réception des fondations est également requis. Par ailleurs, avant toute vente, location ou acquisition d'un logement en construction, l'investisseur doit en informer par écrit l'agence provinciale de gestion du logement.

Par ailleurs, l'article 19 du décret n° 99/2015/ND-CP stipule également la signature de contrats de mobilisation de capitaux pour le développement de logements commerciaux. En conséquence, la signature de tels contrats pour un investissement dans la construction de logements commerciaux ne peut se faire qu'au moyen des formulaires prescrits aux alinéas 2, 3 et 4 de l'article 69 de la loi sur le logement et doit respecter les dispositions suivantes : les parties participant à un apport en capital, une coopération en matière d'investissement, une coopération commerciale, une coentreprise ou une association ne sont autorisées à répartir les bénéfices (en numéraire ou en actions) qu'au prorata de leur apport en capital convenu dans le contrat ; les investisseurs ne sont pas autorisés à utiliser le formulaire de mobilisation de capitaux prévu au présent article ni aucun autre formulaire de mobilisation de capitaux pour répartir les logements, accorder la priorité à l'enregistrement, au dépôt de garantie et au droit d'achat des logements, ni à céder les droits d'utilisation du sol du projet à la partie mobilisatrice de capitaux.

De nombreux clients faisant construire des maisons sur le lot A-TM3 du projet de zone commerciale et résidentielle, dans le quartier de Dong Huong, à Thanh Hoa, s'inquiètent car ils ignorent quand l'investisseur entreprendra les démarches nécessaires à la délivrance du certificat de droit d'utilisation du sol. Photo : PV

M. Vu Thanh Binh recommande : « Lors de transactions immobilières, les clients doivent bien comprendre les dispositions légales, notamment les documents juridiques du projet, la capacité de l'investisseur et la réglementation relative aux conditions d'achat et de vente de capitaux pour le développement de futurs logements, afin d'éviter les risques liés à l'engagement dans des projets au statut juridique incertain. »

Cependant, en réalité, pour « contourner » la réglementation de l'État, les investisseurs utilisent de nombreuses « astuces » différentes et, le plus souvent, l'achat et la vente de logements futurs ou la mobilisation de capitaux se font par le biais de transactions civiles avec les concepts de « contrats de prêt », de « dépôts », de « contrats de coopération »... « Les agences de gestion étatiques n'ont aucune base pour contrôler ces formes de transactions », a ajouté M. Vu Thanh Binh.

Avec l'effervescence du marché immobilier de Thanh Hoa, les prix des biens immobiliers sont exorbitants. La plupart des projets ont été vendus et ont transité par de nombreux investisseurs secondaires dès leur conception. Or, selon les données du Département de la Construction, seuls 30 des 104 projets approuvés au titre de la politique d'investissement ont été notifiés comme éligibles à l'achat, à la vente ou à la levée de fonds, ce qui prouve que les transactions immobilières illégales sont monnaie courante. Heureusement, nous avons rencontré un investisseur de confiance qui a utilisé les fonds levés à bon escient, garantissant ainsi les droits du client. En revanche, lorsqu'on tombe sur un investisseur malhonnête qui détourne l'argent pour investir dans un autre projet, le client ne reçoit pas son bien immobilier ou rencontre des difficultés par la suite, ce qui a de lourdes conséquences.

Face aux difficultés rencontrées actuellement par les clients, notamment le chevauchement des attributions foncières et les retards dans la délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols, Maître Le Thi Phuong, directrice du cabinet Le Phuong Hoang Law Company Limited et membre du barreau provincial de Thanh Hoa, conseille : Si l'investisseur n'a pas encore finalisé les démarches pour l'obtention des certificats de droit d'utilisation des sols au profit de l'acquéreur, un litige peut survenir entre les deux parties. En cas d'échec des négociations et de la conciliation, l'acquéreur peut intenter une action en justice contre le vendeur. Si l'investisseur signe un contrat de prêt avec inscription de souhaits, ou même un contrat de vente avec plusieurs clients pour une même parcelle de terrain, cela constitue une infraction présumée d'appropriation frauduleuse de biens, au sens de l'article 174 du Code pénal de 2015, modifié et complété en 2017. Dans ce cas, les clients doivent déposer une plainte auprès des services d'enquête de la police.

Groupe de journalistes

Source : https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm