Lors d'une récente réunion du Comité permanent du gouvernement sur la situation du marché immobilier, le Premier ministre a demandé aux ministères, aux secteurs et aux localités de prendre d'urgence des mesures pour clarifier les causes de l'augmentation des coûts et des prix de l'immobilier, et en même temps de supprimer les obstacles pour promouvoir un développement sain du marché, adapté aux revenus de la majorité de la population.
Goulots d'étranglement réduisant l'offre
La directive du chef du gouvernement met l'accent sur la nécessité de réduire d'au moins 30% le temps et le coût des procédures administratives liées à l'investissement, à la construction et au développement de projets, et de traiter strictement les actes de spéculation, créant une fièvre virtuelle et manipulant le marché.
Le déphasage et la rareté des appartements de milieu de gamme ont eu un impact considérable sur les prix de ce marché ces derniers temps. Photo : TAN THANH
En réalité, le marché immobilier ne s'est pas développé à la hauteur de son potentiel et de nombreux goulets d'étranglement persistent depuis longtemps. Selon un rapport du ministère de la Construction , l'une des principales raisons du maintien des prix élevés de l'immobilier est un déséquilibre dans la structure des produits. Alors que le segment haut de gamme (villas, maisons basses) est excédentaire, les logements abordables sont extrêmement rares, notamment dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Le prix de vente de nombreux produits est actuellement bien au-delà des moyens de la majorité de la population, notamment des groupes à revenus moyens et faibles. « L'augmentation des prix de l'immobilier est en partie due à la forte hausse des coûts des intrants, notamment des coûts liés au foncier lors de l'application de la nouvelle grille tarifaire, ainsi qu'à des taux de réussite inhabituellement élevés lors des enchères foncières. Il arrive fréquemment que des investisseurs se regroupent pour participer aux enchères, puis abandonnent leurs dépôts afin de créer des niveaux de prix virtuels à des fins lucratives », a déclaré le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh.
De plus, la spéculation et l'inflation des prix pratiquées par des courtiers non qualifiés et sans certificat d'exercice ont entraîné une perte de transparence du marché. « De nombreux courtiers indépendants opèrent de manière anarchique, s'entendant pour augmenter les prix, ce qui entraîne des pertes et une perte de confiance dans le marché », indique le rapport du ministère de la Construction.
D'un point de vue commercial, M. Dang Anh Tu, directeur général de la Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, a déclaré que la hausse des prix de l'immobilier est la conséquence directe de la flambée des coûts des intrants. « La longueur des procédures administratives entraîne une augmentation des prêts. Un projet d'une durée de 3 à 6 ans peut entraîner une augmentation du coût total de 20 à 30 %, entraînant une hausse correspondante des prix de vente », a-t-il expliqué. Il a souligné que si la directive du Premier ministre visant à réduire de 30 % le temps et le coût des procédures était correctement mise en œuvre, le coût du produit diminuerait considérablement et les acheteurs en bénéficieraient pleinement.
Concernant la structure de l'offre et de la demande, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a analysé : « Les prix actuels de l'immobilier reflètent une situation où l'offre ne peut pas suivre la demande. Si la demande réelle de logements reste élevée, l'offre est saturée car les projets tardent à résoudre les problèmes juridiques. » Selon lui, les efforts déployés récemment pour lever les obstacles sont louables, mais comparés à la longue période de stagnation, l'impact des politiques de suppression n'est pas suffisant pour calmer le marché.
S'appuyant sur des données du marché de Hô-Chi-Minh-Ville, le rapport de mai du groupe DKRA montre que les appartements de catégorie A représentent 76 % de l'offre neuve. Parallèlement, les segments adaptés aux revenus moyens sont quasiment sous-développés. La consommation totale du marché a atteint moins de 1 200 unités, en baisse de 11 % sur un an, ce qui témoigne d'un pouvoir d'achat réel toujours faible, même si les prix ne progressent plus comme en 2021-2022.
Le rapport du ministère de la Construction pour le premier trimestre 2025 indique que le pays ne compte que 3 813 appartements commerciaux achevés, soit une augmentation de 40 % par rapport à la même période, mais toujours en deçà de la demande. Il est à noter que, bien que les capitaux de crédit pour l'immobilier aient atteint plus de 1,56 million de VND, soit une augmentation de 7 % par rapport au quatrième trimestre 2024, le décaissement reste difficile en raison du manque de garanties des entreprises et de l'absence de procédures légales pour de nombreux projets.
De plus, l'instabilité des marchés financiers, notamment ceux des actions, de l'or et des obligations, incite les investisseurs à se réfugier dans l'immobilier, ce qui crée une pression à la hausse des prix, même en l'absence de transactions réelles. L'absence de base de données d'évaluation foncière complique également la détermination des obligations financières par les agences de gestion et les entreprises, ce qui retarde encore davantage la mise en œuvre des projets et augmente les coûts.
Délier la loi, ouvrir la voie aux flux de capitaux
Face aux nombreux obstacles sur le marché, le Comité permanent du gouvernement a chargé les agences compétentes de revoir, modifier et éliminer d'urgence les réglementations redondantes et inappropriées. Il est notamment nécessaire de se concentrer sur les obstacles courants tels que les suspensions de planification, les difficultés de détermination des prix des terrains, les procédures de conversion des usages fonciers, l'évaluation des investissements et l'obtention des permis de construire.
Selon les statistiques du Groupe de travail 1435, 788 projets immobiliers sont actuellement en difficulté à l'échelle nationale, dont seulement 136, soit 17,3 %, ont été résolus. Jusqu'à 251 projets sont confrontés à des problèmes fonciers, soit plus de 40 % du nombre total de projets en difficulté. Cela montre que la suppression des goulets d'étranglement dans les procédures foncières et d'investissement est la solution essentielle pour accroître l'offre et réduire les prix.
En matière de politique de crédit, la Banque d'État a été chargée d'inciter les banques commerciales à privilégier le versement de prêts pour des projets de logements commerciaux abordables et à rechercher des formules de crédit spécifiques pour les jeunes primo-accédants. L'accent a également été mis sur la réduction de l'accès au capital afin de faciliter la vie des entreprises et des acquéreurs.
Par ailleurs, il est nécessaire d'améliorer le système juridique du logement, de l'urbanisme, de l'investissement dans la construction et de l'immobilier. Le ministère de la Construction travaille en coordination avec l'Assemblée nationale pour élaborer une résolution visant à piloter un mécanisme spécifique de développement du logement social. Favoriser les flux de capitaux vers ce segment permettra de résoudre le problème du logement des catégories de population à revenus moyens et faibles, pourtant importantes mais actuellement négligées sur le marché.
Une proposition notable consiste à augmenter les inspections a posteriori et à réduire les inspections préalables. Au lieu d'exiger trop de procédures dès le départ, certaines exigences pourraient être reportées à une étape ultérieure, ce qui permettrait de raccourcir le temps d'investissement tout en garantissant la qualité de la construction et la sécurité juridique. « Si les procédures d'un projet prennent entre trois et cinq ans avant sa construction, le coût augmentera certainement. Il convient de privilégier des politiques visant à accroître l'offre dès que possible », a souligné M. Vo Hong Thang.
Il est notamment nécessaire d'améliorer la capacité de surveillance et de répression des actes de manipulation et de création d'une véritable fièvre sur le marché. Le ministère de la Construction recommande de renforcer les activités des particuliers et des groupes de courtage non professionnels, tout en renforçant les normes professionnelles afin de garantir la transparence. La mise en place d'un système unifié et transparent de données de marché constitue également un fondement important pour un meilleur contrôle des prix et des activités commerciales.
Dans le contexte d'un objectif de croissance économique de 8 % en 2025 et d'une croissance à deux chiffres les années suivantes, le développement d'un marché immobilier stable et durable est non seulement une exigence économique, mais aussi un enjeu de sécurité sociale. Par conséquent, la suppression des obstacles juridiques, la réforme administrative, la réorientation de la structure des produits et le déblocage des flux de capitaux seront des leviers importants pour faire baisser les prix de l'immobilier et rapprocher l'immobilier des besoins réels.
Source : https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm
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