Réaliser son rêve de devenir propriétaire - Partie 3 : Les obstacles liés au « goulot d’étranglement » du crédit

L'objectif de construire au moins un million de logements sociaux d'ici 2030 est fortement encouragé.

Paradoxalement, seuls 3 400 milliards de VND environ des 145 000 milliards de VND de crédits alloués à ce secteur ont été décaissés, soit moins de 3 % du programme. Face aux obstacles bureaucratiques rencontrés par les entreprises et aux difficultés d’accès au crédit, les fonds à taux préférentiel n’ont pas véritablement profité à ceux qui ont le plus besoin de se loger.

Des clients effectuent des transactions au siège de Vietcombank à Hanoï. (Photo d'illustration : Tran Viet/TTXVN)

Le capital est là, mais il n'a pas encore afflué de manière significative.

Après une longue période de croissance lente, le secteur du logement social entre dans une nouvelle phase de développement accéléré.

Conformément à la résolution gouvernementale n° 07/NQ-CP relative à la fixation d'objectifs de construction de logements sociaux par les collectivités locales pour la période 2026-2030, le pays tout entier doit achever la construction de plus de 158 700 appartements pour la seule année 2026. Au cours des quatre premiers mois de cette année seulement, 40 projets de logements sociaux supplémentaires ont été lancés, représentant environ 36 590 appartements.

Selon le ministère de la Construction , à l'échelle nationale, 226 projets de construction, représentant environ 228 725 appartements (soit 144 % de l'objectif fixé), ont débuté. Par ailleurs, près de 5 426 appartements sont déjà achevés et occupés ; 25 localités ont atteint, voire dépassé, leurs objectifs de démarrage de chantier pour l'année.

Pour soutenir l'offre, le secteur bancaire a mis en place un programme de crédits préférentiels pour le développement du logement social, d'une valeur actuelle d'environ 145 000 milliards de VND. Ce programme est considéré comme un outil financier important pour atteindre l'objectif de sécurité du logement.

Cependant, les décaissements effectifs n'ont pas suivi le rythme prévu. À ce jour, seules 38 des 63 localités ont publié la liste des projets éligibles aux prêts. Au total, une centaine de projets sont éligibles au programme, pour un besoin de capitaux d'environ 70 000 milliards de VND.

Toutefois, le capital total décaissé n'a atteint qu'environ 3 400 milliards de VND, soit moins de 3 % du budget total du programme. Sur ce montant, environ 2 940 milliards de VND ont été versés aux investisseurs dans 21 projets ; les acquéreurs de logements n'ont eu accès qu'à environ 460 milliards de VND dans 19 projets.

Selon les experts, l'écart important entre la taille du plan de crédit et le montant des capitaux décaissés reflète la faible capacité encore présente du marché à absorber des capitaux.

Le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la Banque vietnamienne d'investissement et de développement (BIDV), estime que si les crédits bancaires se concentrent de plus en plus sur la demande de logements, le marché immobilier évoluera de manière plus durable. Toutefois, pour que ces flux de capitaux soient efficaces, il est indispensable de s'attaquer simultanément aux problèmes d'offre, de cadre juridique et de prix de l'immobilier.

Ces obstacles ont également suscité une vive préoccupation chez le secrétaire général et président To Lam lors d'une récente session de travail avec le Comité du Parti, le gouvernement et les organismes compétents sur le développement du logement social. En effet, le droit à un logement légal est un droit fondamental des citoyens, et l'État a mis en œuvre une politique de développement du logement visant à garantir à chacun un toit. Pour atteindre cet objectif, les procédures relatives à l'investissement, à la planification, à l'attribution des terrains, aux permis de construire et à l'accès au crédit à taux préférentiel doivent être simplifiées, en garantissant la facilité d'accès, des délais clairs et une responsabilisation individuelle.

L'un des principaux obstacles actuels réside dans la longueur du processus de mise en œuvre des projets, due au chevauchement des procédures. De nombreux projets prennent des années à finaliser les procédures liées à la planification, à l'attribution des terrains, à la fixation des prix de vente, à l'approbation des acheteurs admissibles et aux procédures d'investissement.

« Pour augmenter l’offre et faire baisser les prix des logements, nous devons d’abord améliorer le processus d’octroi des permis, simplifier les procédures administratives et raccourcir les délais de mise en œuvre des projets », a souligné le Dr Can Van Luc.

Partageant le même avis, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, estime que si les obstacles liés à la planification et aux procédures ne sont pas levés, même avec une augmentation du volume de crédit, il sera difficile d'améliorer l'efficacité.

Lorsque les personnes à faible revenu ont des difficultés à accéder au capital.

Si les entreprises peuvent avoir du mal à accéder au financement pour le développement de projets, le plus grand obstacle pour les acheteurs de maisons réside dans la pression financière à long terme.

Après des années de location à Hanoï, Le Xuan, ouvrier mécanicien, avait étudié à plusieurs reprises les programmes de logements sociaux afin de pouvoir s'y installer. Cependant, face à la durée de remboursement d'un prêt bancaire de plus de 20 ans, sa famille hésitait encore à prendre une décision définitive.

D'après M. Xuan, le taux d'intérêt préférentiel initial est avantageux, mais ce qui inquiète le plus les travailleurs, c'est le taux d'intérêt après la période préférentielle. Avec des revenus suffisant tout juste à couvrir les dépenses courantes et les frais de scolarité des enfants, toute fluctuation du coût du crédit peut peser lourdement sur le budget familial.

Pour Mme Nguyen Thi Mai, une entrepreneuse indépendante dans le secteur de la restauration à Hanoï, l'obstacle réside quant à elle dans le respect des conditions d'octroi de prêt de la banque.

Mme Mai a indiqué que sa famille avait accumulé des fonds de contrepartie et était admissible à un logement social. Cependant, en se renseignant sur les démarches à suivre pour obtenir un prêt, elle a constaté que prouver un revenu stable était loin d'être simple.

« Mes revenus sont bien réels, mais ils ne figurent pas toujours sur mes bulletins de salaire ou mes contrats de travail. Lors de ma demande de prêt, j'ai dû fournir de nombreux documents à plusieurs reprises, ce qui a rallongé le délai d'approbation », a expliqué Mme Mai.

Des clients effectuent des transactions au siège social d'Agribank. Photo : Tran Viet/TTXVN

Selon la réglementation en vigueur, en plus de remplir les conditions requises pour bénéficier des politiques de logement social, les emprunteurs doivent également satisfaire à certaines conditions de crédit, telles que la capacité de rembourser la dette comme convenu, la possession d'un contrat valide d'achat ou de location-achat de logement social et la mise en œuvre des mesures de garantie de prêt prescrites.

Ces exigences visent à garantir la sécurité du crédit pour les banques, mais en réalité, elles rendent également difficile l'accès aux prêts pour une partie des travailleurs à faibles revenus ou à revenus instables.

Ces préoccupations sont également partagées par de nombreux experts.

M. Nguyen Xuan Bac, directeur adjoint du département du crédit aux secteurs économiques (Banque d'État du Vietnam), a déclaré qu'il était absolument nécessaire de mettre en place un mécanisme de taux d'intérêt stable et à long terme pour les acheteurs de logements sociaux.

« Les acquéreurs de logements sociaux ont généralement des revenus faibles ou moyens et des ressources financières limitées. La mise en place d'un mécanisme de taux d'intérêt préférentiels et stables sur une longue période leur permettra de se sentir en sécurité pour emprunter et d'avoir une meilleure capacité de remboursement », a déclaré M. Bac.

Selon M. Bac, grâce au programme de prêts prévu par le décret gouvernemental n° 100/2024/ND-CP détaillant certaines dispositions de la loi sur le logement concernant le développement et la gestion du logement social, les acheteurs peuvent emprunter à un taux d'intérêt d'environ 5,4 % par an et avec une durée de prêt maximale de 25 ans.

Cependant, de nombreux experts estiment que pour les ménages à faibles revenus, l'important n'est pas seulement de bénéficier de taux d'intérêt préférentiels, mais aussi la stabilité des politiques de crédit à long terme. La possibilité d'anticiper ses mensualités permettra aux personnes de se sentir plus en confiance pour acheter un logement.

D'un autre point de vue, l'avocat et consultant juridique Nguyen Van Dinh soutient qu'il existe un décalage entre la politique et la pratique. Nombre de personnes éligibles au logement social n'ont pas les moyens financiers d'emprunter pour acheter un logement, tandis que celles qui en ont les moyens ne peuvent y prétendre.

« Avec des revenus à peine suffisants pour vivre, les gens peinent souvent à rembourser le capital de leurs prêts immobiliers, sans parler des intérêts. Par ailleurs, ces faibles revenus rendent également difficile la démonstration de leur capacité de remboursement, ce qui conduit les banques à refuser le prêt », a analysé M. Dinh.

Cela conduit au paradoxe selon lequel ceux qui ont le plus besoin de logements sont aussi ceux qui ont le moins accès au capital.

Nous ne pouvons pas nous fier uniquement au marché.

Dans une récente conclusion sur l'orientation du développement du logement, le secrétaire général et président To Lam a souligné : « L'État ne subventionne pas le logement, mais il ne le laisse pas non plus entièrement au marché pour se réguler. »

D'après les experts, c'est également cet esprit qu'il convient d'insuffler à l'élaboration des politiques de crédit pour le logement social. Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, estime que le faible taux de décaissement des programmes de crédit pour le logement social révèle des lacunes dans leur organisation et leur mise en œuvre.

« Nous mélangeons les mécanismes du marché et les mécanismes de protection sociale de l'État. Le logement social relève de la politique de sécurité sociale et, en tant que telle, l'État doit utiliser ses outils pour le réguler, or nous utilisons actuellement les outils du marché », a souligné M. Cuong.

Selon lui, le logement social est un programme humanitaire, il a donc besoin d'un mécanisme de crédit humain qui crée les conditions les plus favorables pour permettre aux gens d'accéder au capital, qu'il s'agisse des procédures de prêt ou des taux d'intérêt.

Par ailleurs, de nombreux experts suggèrent que le Fonds national du logement soit mis en place rapidement, constituant ainsi des sources de capitaux à long terme pour le développement du logement social au lieu de dépendre principalement du crédit commercial.

Il convient de noter que la nouvelle orientation du Parti et de l'État s'oriente fortement vers le développement du logement locatif. Le secrétaire général et président To Lam a demandé que le développement du logement locatif soit une priorité, notamment le modèle des appartements locatifs dans les grandes villes, les zones industrielles, les zones économiques et les zones à fort potentiel de développement.

L'avocat Nguyen Van Dinh estime que cette approche répond aux besoins concrets des travailleurs. Pour attirer les entreprises privées, l'État a besoin de mécanismes financiers solides afin d'encourager l'investissement. « L'État pourrait soutenir un programme de prêts couvrant 80 % de l'investissement total du projet, avec une durée de plus de 20 ans et un taux d'intérêt préférentiel inférieur à 3 % par an », a proposé M. Dinh.

L’objectif d’un million de logements sociaux d’ici 2030 témoigne de la ferme détermination du Parti, de l’État, des ministères et des agences à garantir le droit au logement pour tous. Toutefois, pour que ces logements soient véritablement accessibles aux ménages à faibles revenus, il est indispensable d’orienter simultanément des flux de capitaux préférentiels des entreprises vers les acquéreurs. Ce n’est qu’en levant les obstacles liés aux procédures, aux taux d’intérêt et aux mécanismes de crédit que le logement social pourra pleinement jouer son rôle de pilier durable de la protection sociale au sein de l’économie.

Article 4 : Da Nang recherche des solutions par le biais de logements sociaux à louer.

Source : https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm