La réduction des prix du logement devient une nécessité urgente, car leur niveau ne cesse d'augmenter, dépassant largement les capacités financières de la majorité des ménages. Cependant, ce problème est complexe tant l'écart entre les prix théoriques et les prix réels reste important. De plus, les collectivités locales s'apprêtent à publier un barème des prix fonciers pour 2026, prévoyant une forte hausse. Le risque d'une nouvelle flambée des prix rend l'objectif de réduction du logement encore plus difficile à atteindre. Les experts s'accordent généralement à dire que, pour faire baisser les prix du logement, il est essentiel d'agir à la source.
Pressions liées à la hausse des prix fonciers et aux coûts invisibles
De nombreuses entreprises immobilières constatent que le coût du foncier représente le poste de dépense le plus important. Si le prix du foncier continue d'augmenter, les frais d'utilisation des sols, les indemnisations et les coûts de déblaiement pourraient porter l'investissement total à des centaines, voire des milliers de milliards de VND. Dans ce contexte, il est très difficile de réduire les prix du logement.
Non seulement les entreprises, mais aussi les particuliers qui doivent changer la destination de leurs terres s'inquiètent de la forte hausse des charges financières. Si un prix inférieur est proposé, le groupe dont les terres sont récupérées craint une indemnisation insuffisante et un sentiment d'injustice. Ces intérêts divergents rendent la maîtrise des coûts fonciers de plus en plus difficile.
Conformément aux normes d'évaluation vietnamiennes (Circulaire 42/2024/TT-BTC), le coût total de développement d'un projet comprend les coûts de construction, les imprévus, les frais commerciaux et financiers, les taxes et les bénéfices des investisseurs. Les coûts d'indemnisation et de déblaiement du site sont dissociés afin de refléter fidèlement la valeur des intrants. Toutefois, les données d'enquêtes menées dans de nombreuses localités restent incomplètes, ce qui conduit à des calculs de coûts basés sur d'anciennes normes, désormais éloignées des prix actuels des matériaux et de la main-d'œuvre.
Le directeur de l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VIRES), Bui Van Doanh, a indiqué que si les normes sont claires et transparentes, leur mise en œuvre concrète laisse à désirer. Cet écart rend difficile une maîtrise efficace des prix de l'immobilier.
D'un point de vue commercial, M. Nguyen Chi Thanh, directeur général de Ho Tay International Building Company, a déclaré que le coût d'investissement des projets immobiliers se décline en de nombreuses catégories, les questions foncières et juridiques constituant les deux principaux obstacles. Concernant les appartements, le coût du terrain représente souvent 30 à 40 % du capital total ; plus le terrain est facile d'accès, plus le prix est élevé.
La construction représente 35 à 40 % du coût total, incluant les fondations, la structure, l'électricité, la mécanique et l'aménagement paysager. Il convient toutefois de préciser que de nombreux frais indirects, tels que la conception, les services juridiques, le marketing et les commissions d'agence, représentent 15 à 20 % du coût, mais sont rarement mentionnés.
Parallèlement, les coûts financiers constituent également un fardeau. Pour un projet d'une valeur de plusieurs milliers de milliards de VND, les entreprises sont contraintes d'emprunter auprès des banques à des taux d'intérêt de 12 à 14 % par an. Or, si les procédures se prolongent d'une seule année, le coût du capital augmentera de plusieurs centaines de milliards de VND, a indiqué M. Thanh.
Par conséquent, pour réduire les prix du logement, les experts estiment qu'il est primordial de rendre transparents tous les éléments de coût, notamment le prix du foncier et les procédures administratives. Une fois les coûts initiaux clairement définis, l'organisme gestionnaire pourra intervenir par le biais de la fiscalité, d'un coefficient d'ajustement du prix du foncier ou de crédits, plutôt que d'appliquer des mesures administratives rigides.
Réguler à la racine
M. Bui Van Doanh a déclaré que l'intervention directe de l'État sur les prix de vente est « très difficile, voire impossible ». Il estime plutôt que l'État devrait réglementer les coûts des intrants et appliquer une politique fiscale à plusieurs niveaux afin de laisser aux entreprises la liberté de fixer leurs prix.
Il est envisageable d'appliquer un modèle d'imposition des bénéfices segmenté. Par exemple, les logements commerciaux haut de gamme seraient soumis à un taux d'imposition plus élevé car ils s'adressent à une clientèle aisée. En revanche, les logements commerciaux abordables et les logements sociaux seraient soumis à un taux d'imposition plus faible afin de réduire les coûts de production et, par conséquent, les prix de vente. Ce modèle, selon M. Doanh, instaure une plus grande équité et incite les entreprises à optimiser leurs coûts si elles souhaitent être compétitives sur le segment du logement abordable, où la demande est la plus forte.
De plus, il est nécessaire de raccourcir les délais d'approbation des projets, de garantir la transparence des données relatives aux prix des matériaux et de mettre en place un mécanisme de crédit préférentiel pour le logement social. Lorsque les entreprises réduisent les coûts fonciers, les coûts financiers et les procédures, les prix des logements baisseront automatiquement, sans intervention administrative.
« Le problème fondamental réside dans la planification et la détermination du prix des terrains. Si un projet est construit à un prix inabordable pour la population locale, alors la planification est inefficace », a souligné M. Nguyen Chi Thanh.
Les collectivités locales doivent investir dans des zones urbaines de grande envergure, dotées d'infrastructures complètes, sur des terrains nouvellement aménagés afin de rendre les prix du foncier plus raisonnables. Actuellement, une erreur fréquente consiste à utiliser les prix de vente élevés des projets antérieurs – capital créé par les grandes marques – comme base de calcul des redevances foncières pour les projets ultérieurs, ce qui entraîne une hausse irréaliste des prix du foncier.
Afin de réduire les coûts, M. Thanh a également proposé d'appliquer des modules de conception standardisés aux projets de grande envergure, ce qui permettrait de diminuer les coûts de conception et d'accélérer la mise en œuvre. En effet, la réduction des coûts de conception permet aux entreprises de baisser leurs prix tout en maintenant la qualité.
Le projet de résolution relatif au mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier est actuellement soumis à consultation publique. Il vise principalement à encadrer le crédit spéculatif et à réviser les taxes foncières. Cependant, les experts estiment qu'il ne s'agit que d'une mesure temporaire visant à freiner la hausse des prix. Pour une réduction durable des prix du logement, la politique doit s'attaquer aux causes profondes du problème, notamment en réglementant la plus-value foncière et en réformant le système de taxe foncière.
Le Dr Thai Quynh Nhu, ancien directeur de l'Institut de recherche sur la gestion foncière, a déclaré que chaque investissement public, ouverture de route ou modification du plan d'aménagement entraîne une forte hausse immédiate des prix fonciers, sans que l'État ne perçoive cette plus-value. Lorsque les prix fonciers sont artificiellement gonflés par des facteurs autres que l'investissement, les coûts des projets adjacents augmentent en conséquence, provoquant une flambée incontrôlée des prix de l'immobilier.
Par conséquent, cet expert a proposé de distinguer deux types de rente foncière. La première est la rente foncière différentielle créée par l'État et la collectivité (aménagement du territoire, infrastructures, etc.) ; la seconde est la rente foncière différentielle due aux investissements des entreprises. La rente foncière différentielle créée par l'État et la collectivité doit être recouvrée par l'État à un taux déterminé.
Par exemple, pour les projets d'infrastructures de transport, l'État peut percevoir 40 % de la valeur ajoutée ; pour les projets immobiliers, le taux de perception est de 50-50 entre l'État et l'investisseur… Ou encore, pour les projets industriels, l'État perçoit environ 30 % afin d'encourager l'investissement dans la production.
Ce mécanisme permet d'éviter les pertes de recettes, de limiter la spéculation foncière à proximité des zones d'aménagement et de réduire le coût du foncier, facteur qui représente la part la plus importante du prix des logements. Parallèlement, il est nécessaire de mettre en place un système de taxation foncière cohérent, en évitant la « taxe sur la taxe », comme le suggèrent les experts. En effet, les professionnels de l'immobilier sont actuellement soumis à de nombreuses obligations financières. Si de nouvelles taxes sont imposées sans stratification, les prix des logements pourraient encore augmenter.
De nombreux experts s'accordent à dire que la baisse des prix de l'immobilier ne se fait pas en un jour ou deux. Elle ne peut intervenir que si l'ensemble du système, de la planification aux procédures administratives, en passant par l'évaluation foncière, la fiscalité et le crédit, fonctionne de manière transparente et cohérente.
Cela signifie que les entreprises peuvent réduire leurs coûts fonciers, leurs coûts d'investissement et leurs délais. L'État peut réglementer de manière raisonnable la hausse de la valeur foncière. Les spéculateurs n'ont plus intérêt à « conserver des terrains en attendant le moment opportun ». Les personnes à revenus moyens et faibles peuvent accéder à des logements abordables.
Si les solutions sont déployées de manière synchrone, le rêve d'accéder à la propriété pour des millions de personnes se rapprochera, non pas par des ordres administratifs, mais par un mécanisme de marché transparent et équitable.
Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm
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