Difficulté d'emprunter de l'argent pour acheter une maison dans le contexte actuel

Je cherche à acheter un appartement dans un projet dans le quartier de Binh Trung, à Ho Chi Minh-Ville, pour environ 3,4 à 3,5 milliards de VND, mais au cours des dernières semaines, M. Manh Nam n'a pas trouvé de banque commerciale appropriée pour emprunter des capitaux.

Toutes sortes d'incitations, mais il est toujours difficile d'emprunter de l'argent pour acheter une maison

Avant d'investir, M. Nam avait passé plusieurs mois à étudier l'emplacement du projet, le prix de transaction et le cadre de vie. Cependant, après avoir contacté quatre ou cinq banques commerciales proposant des conditions de prêt immobilier préférentielles, telles que Vietcombank, MB, HDBank et TPBank, une seule a accepté de soutenir l'achat de l'appartement qui l'intéressait.

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De nombreuses banques proposent des formules de prêts immobiliers préférentielles mais il reste difficile de remplir les conditions.

Les responsables du crédit bancaire ont déclaré que, comme ce projet ne bénéficie pas d'un carnet rose, il est sur la liste d'examen et a temporairement cessé d'accorder des prêts. Actuellement, seule la TPBank accepte des prêts, avec des taux d'intérêt d'environ 6,6 %/an sur les 12 premiers mois, 7,1 %/an sur les 18 premiers mois et 7,9 %/an sur les 36 premiers mois. Après la période préférentielle, la marge d'intérêt sera ajustée à environ 3 %/an, a informé M. Nam.

Les agents de crédit de certaines banques ont également « conseillé » aux clients qu'ils pouvaient utiliser des biens immobiliers d'autres banques comme garantie pour emprunter de l'argent afin d'acheter des appartements dans le projet mentionné ci-dessus. M. Nam s'est interrogé : « Tout le monde n'a pas de biens immobiliers à hypothéquer. La plupart des emprunteurs utilisent souvent l'appartement qu'ils envisagent d'acheter comme garantie. »

La même situation se produit pour de nombreux clients souhaitant emprunter pour acheter des appartements dans des résidences ne disposant pas de carnets roses, mais uniquement de contrats de vente. En effet, les autorités ont récemment déployé des efforts considérables pour lever les difficultés et les obstacles à la délivrance de carnets roses. Cependant, de nombreux projets, déjà habités depuis de nombreuses années, n'ont toujours pas obtenu de carnet.

Les derniers chiffres du Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville montrent que la ville compte encore plus de 81 000 dossiers non résolus en raison de problèmes dans les procédures d'octroi de livres roses dans les projets de développement de logements commerciaux.

Tout le monde n'a pas de difficulté à accéder au capital pour acheter un logement. M. Ngoc Quoc (résidant dans le quartier de Hiep Binh, à Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré que Vietcombank venait de lui accorder un prêt de plus de 1,5 milliard de VND pour l'achat d'un appartement, avec un taux d'intérêt préférentiel de 5,5 % par an pendant les trois premières années, pour une durée maximale de 40 ans. En moyenne, il rembourse chaque mois plus de 10 millions de VND (capital et intérêts), après quoi le montant à rembourser diminuera progressivement, avec un taux d'intérêt d'environ 9 % par an après la période préférentielle.

« Ma femme et moi avons tous deux moins de 35 ans, ce qui nous permet de bénéficier d'un crédit préférentiel pour les jeunes. La demande de prêt est simple et la durée du prêt peut aller jusqu'à 40 ans, ce qui nous rassure », a déclaré M. Quoc.

Choses à noter

Selon les informations du journaliste, une série de banques commerciales telles que Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... lancent de nombreux programmes d'incitation pour les emprunteurs de prêts immobiliers, en particulier pour les jeunes clients, conformément aux politiques du gouvernement et de la Banque d'État.

Ces offres préférentielles appliquent principalement des taux d'intérêt d'environ 6 à 7 % par an pendant les 12 premiers mois, puis de 7,5 à 8,5 % par an pendant les 12 à 36 mois suivants. Par la suite, le taux d'intérêt est variable, ajoutant généralement une marge d'environ 3 % par an au taux de base. En cas de remboursement anticipé, les pénalités sont moins élevées qu'auparavant, généralement de 1 à 2,5 % du montant restant dû pendant les 1 à 3 premières années.

De plus, la différence avec les offres de crédit précédentes réside dans le fait que de nombreuses banques ont étendu la durée du prêt à 30, 40, voire 50 ans, permettant ainsi aux clients de réduire la pression du remboursement mensuel de leurs dettes et d'élaborer facilement des plans financiers à long terme. Certaines banques accordent également un différé d'amortissement du capital de 5 à 10 ans pour l'achat d'une maison de ville avec un prêt de 10 à 20 milliards de VND.

Toutefois, M. Trinh Bang Vu, directeur de la division des activités de détail de la Shinhan Bank Vietnam, a déclaré que les emprunteurs immobiliers devront prêter une attention particulière aux taux d'intérêt d'ici la fin de l'année. En effet, à la fin du troisième trimestre et au début du quatrième trimestre, les taux d'intérêt des prêts augmentent souvent.

« Les emprunteurs devraient profiter de la période de taux bas pour bénéficier de capitaux bon marché, s'ils ont un plan clair. Ils doivent également envisager la possibilité d'une hausse des taux d'intérêt en fin d'année afin d'évaluer leur capacité de remboursement », a recommandé M. Vu.

L'expert financier Dr Huynh Trung Minh a déclaré que le niveau des taux d'intérêt des prêts devrait augmenter légèrement au second semestre 2025 et 2026. Selon lui, les acheteurs de logements doivent comprendre la nature des taux d'intérêt préférentiels. Les taux d'intérêt très bas, tels que 3,99 %/an ou 5 %/an, ne sont généralement appliqués que pendant les 6 à 2 premiers mois, après quoi ils passent à des taux d'intérêt variables. À ce moment-là, le taux d'intérêt réel peut augmenter fortement, en fonction du taux d'intérêt de base majoré de la marge (généralement 3 à 4 % supplémentaires par an).

M. Minh a cité : « Par exemple, au cours de la période 2022-2023, les taux d'intérêt variables sont passés de 8 % à 14 % par an en raison de la forte hausse des taux d'intérêt de référence – généralement le taux d'intérêt des dépôts à terme à un an –, ce qui a entraîné une augmentation des charges d'intérêt de 30 à 40 %. Les emprunteurs doivent calculer leur capacité de remboursement dans un scénario de hausse des taux d'intérêt. »

De plus, les emprunteurs doivent examiner attentivement les conditions du contrat de crédit, notamment les pénalités en cas de remboursement anticipé (généralement de 1 à 5 % du montant restant dû) et les exigences obligatoires telles que l'assurance prêt et les modalités de recouvrement anticipé. Les acheteurs de biens immobiliers devraient consulter au moins trois banques pour trouver la formule la plus adaptée.

« Les emprunteurs doivent également prêter attention aux risques juridiques liés à l'immobilier, tels que les projets « suspendus » ou les problèmes avec les contrats de vente, pour éviter la situation de payer mais de ne pas recevoir la maison », a noté le Dr Minh.

Les prêts aux entreprises immobilières augmentent fortement

Les données de la Banque d'État au 30 juin montrent que la croissance du crédit à l'économie a atteint plus de 17,2 quadrillions de VND, soit une augmentation de 9,9 % par rapport à la fin de l'année dernière.

La croissance du crédit s'est principalement concentrée sur les secteurs prioritaires, la production et les entreprises. Le crédit aux seules activités immobilières a augmenté de 18,47 %.

Source : https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm