Déséquilibre entre l'offre et la demande immobilières et pression sociale

(CPV) - Alors que les logements sociaux et de milieu de gamme disparaissent progressivement du marché, les personnes à revenus moyens et faibles ont de plus en plus de mal à accéder à un logement stable. Le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché a non seulement des conséquences sur l' économie , mais exerce également une pression sur la vie sociale.

De nombreuses personnes à revenus faibles et moyens sont confrontées à une « soif » de logements convenables (Photo : HNV)

Le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier vietnamien devient un problème majeur et de plus en plus évoqué. Sur le marché, le logement abordable, pourtant essentiel à la majorité de la population, disparaît progressivement, laissant la place à des produits haut de gamme et luxueux. Cette situation affecte non seulement le rêve de s'installer de millions de travailleurs, mais a également des conséquences potentielles pour l'économie et la société.

Minh et Lan, un jeune couple de Hanoï , ont déclaré qu'après plus d'un an d'économies et d'emprunts auprès de leur famille, ils disposaient de près de 2 milliards de VND et souhaitaient acheter un appartement en banlieue. Cependant, en commençant à étudier les projets, ils ont découvert que les appartements à 2 milliards de VND ou moins étaient quasi inexistants. Dans la situation actuelle, le couple ne pouvait louer qu'un vieil appartement loin du centre-ville, mais s'installer durablement était encore un rêve lointain.

La pénurie d'appartements abordables s'aggrave et, selon une enquête de Batdongsan.com.vn, de nombreuses personnes à revenus moyens et faibles sont confrontées à une forte demande de logements adaptés. Les nouveaux projets affichent tous des prix élevés, compris entre 45 et plus de 100 millions de VND/m², et ne s'adressent qu'aux clients à revenus élevés, créant ainsi un déséquilibre important dans la structure de l'offre sur le marché.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la majeure partie de l'offre nouvelle sur le marché est constituée d'appartements de luxe, dont le prix moyen s'élève à 60 millions de VND/m². Les projets de luxe et haut de gamme connaissent une croissance rapide, tandis que les appartements abordables et milieu de gamme ont quasiment disparu. Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, notamment, des appartements de luxe ont même fait leur apparition, avec des prix atteignant 200 millions de VND/m². Cela signifie que le marché s'éloigne progressivement des besoins réels de la majorité de la population.

Le rapport de CBRE montre également qu'au troisième trimestre de cette année, l'offre immobilière à Hanoï provenait principalement du segment haut de gamme, représentant 75 % de l'offre totale. Ce chiffre est alarmant si l'on considère que le revenu moyen de la population ne peut pas faire face à la hausse des prix de l'immobilier. Ce déséquilibre a entraîné la formation d'une « bulle immobilière » : la plupart des produits s'adressant aux investisseurs et aux personnes à hauts revenus, évinçant progressivement les acquéreurs de biens immobiliers.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande affecte non seulement directement les familles en quête d'un logement adapté, mais engendre également des problèmes majeurs pour la société et l'économie. Un marché pauvre en appartements abordables, et exclusivement axé sur les produits haut de gamme, engendrera une profonde instabilité.

Tout d'abord, la pression sociale s'exerce sur les travailleurs et les personnes à faibles revenus, les éloignant de plus en plus du rêve d'accéder à la propriété, ce qui conduit à une multiplication des locations de longue durée. Cela peut engendrer une instabilité psychologique et nuire à la qualité de vie. De plus, l'éloignement des centres urbains complique la mobilité des travailleurs, ce qui entraîne une baisse de la productivité.

À cela s'ajoute le risque d'instabilité économique : l'offre étant principalement concentrée dans le segment haut de gamme, le marché risque d'être « gonflé », créant ainsi une bulle immobilière. Cette bulle peut éclater lorsque le marché ne parvient plus à répondre à la demande réelle, entraînant une perte de valeur des appartements de luxe et affectant l'ensemble de l'économie.

À cela s'ajoute l' accroissement des inégalités : l'immobilier étant réservé aux classes aisées et aux investisseurs, les personnes à faibles revenus seront de plus en plus exclues du marché. Cela engendre une augmentation des inégalités : une minorité peut posséder des biens importants, tandis que la majorité est incapable d'accéder à la propriété.

Pour résoudre le problème du déséquilibre entre l’offre et la demande dans l’immobilier, les experts estiment qu’il faut une intervention synchrone de l’État et du secteur privé.

Par conséquent, l'une des solutions urgentes consiste désormais à accroître le développement de logements abordables et de projets de logements sociaux. Le ministère de la Construction s'est fixé comme objectif de construire un million de logements sociaux d'ici 2025. Pour accélérer cette progression, le gouvernement pourrait envisager des mesures de soutien aux investisseurs, telles que des exonérations de taxe foncière ou de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), voire une aide aux taux d'intérêt des prêts. Ces incitations contribueront à réduire les coûts des intrants pour les entreprises, les encourageant à investir davantage dans le segment du logement abordable plutôt que de se concentrer uniquement sur des projets haut de gamme. Par ailleurs, l'ajustement de la densité de construction dans les zones dotées de bonnes infrastructures est également une solution pour accroître l'offre de logements abordables sans agrandir la superficie du territoire.

Pour empêcher la spéculation de faire grimper les prix de l'immobilier, le gouvernement pourrait imposer des contrôles plus stricts. Les experts ont évoqué des solutions telles qu'une augmentation des taxes sur les transactions à court terme, ce qui contribuerait à réduire les transactions spéculatives visant à réaliser des profits rapides. Parallèlement, la réglementation de la propriété immobilière devrait également être revue afin d'encourager les acheteurs à conserver leurs biens à long terme plutôt qu'à les revendre à court terme. Ces mesures contribueraient à stabiliser les prix de l'immobilier et à créer de meilleures conditions pour ceux qui ont de réels besoins en matière de logement.

Outre le rôle de l'État, la coopération entre les secteurs public et privé est également essentielle au développement de logements abordables. L'État peut apporter son soutien en fournissant des terrains gratuits ou à prix réduit pour les projets de logements sociaux, tandis que les entreprises sont responsables de la mise en œuvre et de la gestion du projet. Le modèle de partenariat public-privé (PPP) permettra de partager les risques et les avantages, favorisant ainsi le développement durable de logements abordables.

De plus, la transparence des informations sur le marché immobilier est essentielle pour permettre aux particuliers et aux entreprises de prendre des décisions éclairées. Les agences de gestion doivent divulguer l'intégralité des informations sur les prix, la planification et l'avancement des projets afin que chacun puisse avoir une vision juste et éviter une flambée des prix due à la spéculation. La communication doit également jouer un rôle important pour orienter la psychologie du marché, en aidant le public à comprendre la véritable valeur du logement et à éviter de se laisser emporter par la « fièvre virtuelle ».

Outre le soutien aux entreprises dans la construction de logements abordables, le gouvernement devrait également mettre en place des programmes de soutien financier pour les personnes souhaitant acquérir des logements dans ce segment. Des prêts immobiliers à taux préférentiels constitueront une option pratique, permettant aux personnes à faibles et moyens revenus d'accéder facilement au capital et d'acquérir un logement avec des mensualités à long terme. Pour les ménages en difficulté, un soutien financier direct ou une subvention partielle du prix d'achat du logement constitue également une solution utile pour leur permettre de s'installer.

Une autre solution indispensable est de moderniser les infrastructures de transport en périphérie. Les difficultés de transport obligent de nombreux travailleurs à se loger dans des zones éloignées du centre-ville, ce qui non seulement augmente le prix des logements en centre-ville, mais affecte également l'accès à l'emploi et aux services sociaux. L'amélioration du réseau de transport reliant les zones périurbaines fera de ces zones un choix idéal pour les personnes à revenus modestes, allégeant ainsi la pression sur le marché immobilier du centre-ville et créant une offre de logements plus stable.

Pour rééquilibrer l'offre et la demande sur le marché immobilier, des efforts concertés de la part du gouvernement, des entreprises et des institutions financières sont nécessaires. Des mesures telles que l'augmentation du développement de logements abordables, la lutte contre la spéculation, la promotion des partenariats public-privé et la modernisation des infrastructures de transport contribueront à améliorer la situation actuelle. La mise en œuvre de ces mesures permettra non seulement de faciliter l'accès au logement pour une population plus large, mais aussi de développer le marché immobilier de manière plus équilibrée et durable à l'avenir.

Source : https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html