Déséquilibre entre l'offre et la demande immobilières et pression sociale

(CPV) – Alors que les logements sociaux et de gamme moyenne disparaissent progressivement du marché, les personnes à revenus moyens et faibles éprouvent de plus en plus de difficultés à se loger de façon stable. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a des répercussions non seulement sur l’ économie , mais exerce également une pression sur la vie sociale.

De nombreuses personnes à revenus faibles et moyens sont confrontées à une « soif » de logements convenables (Photo : HNV)

Le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier vietnamien est un problème de plus en plus préoccupant et largement commenté. Sur ce marché, les logements abordables, pourtant essentiels pour la majorité de la population, se raréfient progressivement, laissant place aux biens haut de gamme et de luxe. Cette situation compromet non seulement le rêve de millions de travailleurs de s'installer durablement, mais risque également d'avoir des répercussions sur l'économie et la société.

Minh et Lan, un jeune couple hanoïen , racontent qu'après plus d'un an d'économies et d'emprunts familiaux, ils avaient réuni près de 2 milliards de dongs et souhaitaient acheter un appartement en périphérie. Cependant, en commençant leurs recherches, ils ont constaté que les appartements à 2 milliards de dongs ou moins étaient quasiment tous vendus. Dans ces conditions, le couple n'avait d'autre choix que de louer un vieil appartement excentré, et s'installer durablement restait un rêve lointain.

La pénurie de logements abordables s'aggrave et, selon une enquête de Batdongsan.com.vn, de nombreuses personnes aux revenus moyens et faibles sont confrontées à une pénurie de logements convenables. Les nouveaux programmes immobiliers affichent des prix élevés, de 45 à plus de 100 millions de VND/m², s'adressant uniquement à une clientèle aisée et créant ainsi un déséquilibre important sur le marché.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la plupart des nouveaux logements sur le marché sont des appartements de luxe, avec un prix moyen de 60 millions de VND/m². Les projets de luxe et haut de gamme connaissent une croissance rapide, tandis que les appartements abordables et de milieu de gamme ont quasiment disparu. Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, on trouve notamment des appartements de luxe dont le prix peut atteindre 200 millions de VND/m². Cela signifie que le marché s'éloigne progressivement des besoins réels de la majorité de la population.

Le rapport de CBRE montre également qu'au troisième trimestre de cette année, l'offre immobilière à Hanoï provenait principalement du segment haut de gamme, représentant 75 % de l'offre totale. Ce chiffre est alarmant, car le revenu moyen de la population ne permet pas de suivre la hausse des prix de l'immobilier. Ce déséquilibre entraîne la formation d'une bulle immobilière, où la plupart des biens sont destinés aux investisseurs et aux personnes à hauts revenus, excluant progressivement les acheteurs de logements sociaux du marché.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande affecte non seulement directement les familles en quête d'un logement convenable, mais engendre également des problèmes majeurs pour la société et l'économie. Un marché du logement, en manque d'appartements abordables et centré uniquement sur les produits haut de gamme, créera une profonde instabilité.

Tout d'abord, la pression sociale croissante éloigne les travailleurs et les personnes à faibles revenus du rêve d'accéder à la propriété, ce qui explique la multiplication des locations de longue durée. Cette situation peut engendrer une instabilité psychologique et nuire à la qualité de vie. Par ailleurs, l'obligation de vivre loin des centres-villes limite la mobilité des travailleurs, ce qui entraîne une baisse de la productivité.

De plus, la concentration de l'offre sur le segment haut de gamme engendre un risque d'instabilité économique , le marché risquant de se surévaluer et de créer une bulle immobilière. Cette bulle peut éclater lorsque le marché ne parvient plus à satisfaire la demande réelle, provoquant une dépréciation des appartements de luxe et affectant l'ensemble de l'économie.

Parallèlement, les inégalités s'accroissent lorsque l'immobilier ne profite qu'aux classes aisées et aux investisseurs, excluant de plus en plus les personnes à faibles revenus du marché. Il en résulte une augmentation des inégalités, quelques-uns pouvant posséder des biens importants, tandis que la majorité de la population est incapable d'acquérir un logement.

Pour résoudre le problème du déséquilibre entre l'offre et la demande dans l'immobilier, les experts affirment qu'une intervention simultanée de l'État et du secteur privé est nécessaire.

Par conséquent, l'une des solutions urgentes consiste à accélérer le développement de logements abordables et de logements sociaux. Le ministère de la Construction s'est fixé pour objectif la construction d'un million de logements sociaux d'ici 2025. Afin d'accélérer ce développement, le gouvernement peut envisager des mesures de soutien aux investisseurs, telles que des exonérations de taxe foncière ou de TVA, voire des taux d'intérêt préférentiels sur les prêts. Ces incitations contribueront à réduire les coûts de production des entreprises, les encourageant ainsi à investir davantage dans le logement abordable plutôt que de se concentrer uniquement sur des projets haut de gamme. Par ailleurs, l'ajustement de la densité de construction dans les zones bien desservies constitue également une solution pour accroître l'offre de logements abordables sans augmenter la surface constructible.

Pour empêcher la spéculation de faire flamber les prix de l'immobilier, le gouvernement pourrait renforcer les contrôles. Des experts ont évoqué des solutions telles que la taxation accrue des transactions à court terme, ce qui contribuerait à limiter les opérations spéculatives visant à réaliser des profits rapides. Parallèlement, la réglementation relative à la propriété immobilière devrait être revue afin d'inciter les acquéreurs à conserver leurs biens immobiliers sur le long terme plutôt que de les revendre rapidement. Ces mesures permettraient de stabiliser les prix de l'immobilier et d'améliorer l'accès au logement pour ceux qui en ont réellement besoin.

Outre le rôle de l'État, la coopération entre les secteurs public et privé est essentielle au développement du logement abordable. L'État peut apporter son soutien en fournissant gratuitement des terrains ou en proposant des réductions sur leur prix pour les projets de logements sociaux, tandis que les entreprises sont responsables de la mise en œuvre et de la gestion du projet. Le modèle de partenariat public-privé (PPP) permet de partager les risques et les bénéfices, favorisant ainsi le développement durable du logement abordable.

Par ailleurs, la transparence de l'information sur le marché immobilier est essentielle pour permettre aux particuliers et aux entreprises de prendre des décisions éclairées. Les agences immobilières doivent divulguer intégralement les informations relatives aux prix, à la planification et à l'avancement des projets afin que chacun puisse se faire une idée juste et éviter ainsi une flambée des prix due à la spéculation. La communication joue également un rôle primordial pour influencer positivement la psychologie du marché, en aidant les particuliers à comprendre la valeur réelle du logement et à se prémunir contre les spéculations.

Outre le soutien aux entreprises pour la construction de logements abordables, le gouvernement devrait également mettre en place des programmes d'aide financière pour les personnes souhaitant acquérir un logement dans ce segment. Des prêts immobiliers à taux préférentiels constitueraient une solution pratique, permettant aux personnes à revenus moyens et faibles d'accéder plus facilement au crédit et d'acheter un logement à crédit sur une longue durée. Pour les ménages en difficulté, un soutien financier direct ou une prise en charge partielle du prix d'achat serait également une solution utile pour leur permettre de s'installer durablement.

Une autre solution indispensable consiste à moderniser les infrastructures de transport en périphérie. La circulation dense contraint de nombreux travailleurs à chercher un logement loin du centre-ville, ce qui non seulement fait grimper les prix de l'immobilier en centre-ville, mais limite également l'accès à l'emploi et aux services publics. L'amélioration du réseau de transport reliant les zones périurbaines permettra à ces dernières de devenir un choix idéal pour les personnes aux revenus moyens, réduisant ainsi la pression sur le marché du logement en centre-ville et assurant une offre de logements plus stable.

Pour rééquilibrer l'offre et la demande sur le marché immobilier, une action concertée des pouvoirs publics, des entreprises et des institutions financières est indispensable. Des mesures telles que le développement de logements abordables, la lutte contre la spéculation, la promotion des partenariats public-privé et la modernisation des infrastructures de transport contribueront à améliorer la situation actuelle. La mise en œuvre de ces solutions permettra non seulement à un plus grand nombre de personnes d'accéder au logement, mais aussi au marché immobilier de se développer de manière plus équilibrée et durable.

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