Droit des affaires immobilières 2023 et nouveautés à noter

La loi n° 29/2023/QH15 relative aux activités immobilières (ci-après dénommée « Loi de 2023 ») a été adoptée par la 15e Assemblée nationale le 28 novembre 2023. Elle remplace la loi n° 66/2014/QH13 relative aux activités immobilières, modifiée et complétée par plusieurs articles de la loi n° 61/2020/QH14. Cette loi, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, comprend 10 chapitres et 83 articles régissant les activités immobilières, les droits et obligations des organisations et des particuliers dans le secteur immobilier, ainsi que la gestion publique des activités immobilières. Elle comprend les nouveaux éléments clés suivants :

1. Clarification du champ d'application de la réglementation de la loi sur les activités immobilières

La loi de 2023 sur les affaires immobilières modifie et complète les réglementations actuelles afin de garantir qu'il n'y ait pas de chevauchement avec le Code civil, le droit foncier, le droit du logement, la loi sur l'exécution des jugements civils, le droit des entreprises, le droit des investissements, etc. Complétant les réglementations sur les cas où la loi sur les affaires immobilières ne s'applique pas, tels que : Vente de maisons, travaux de construction, transfert des droits d'utilisation des terres en raison d'une faillite, dissolution, division, séparation ; transfert de propriété de maisons, travaux de construction, droits d'utilisation des terres en raison d'une division, séparation, consolidation, fusion ; vente, transfert, location de biens immobiliers qui sont des biens publics ; vente de maisons, travaux de construction, transfert des droits d'utilisation des terres conformément aux jugements des tribunaux, décisions ou jugements, décisions d'arbitrage commercial, décisions des agences d'État compétentes lors de la résolution des litiges ; location de logements sociaux aux travailleurs et ouvriers lorsque la Confédération générale du travail du Vietnam est l'agence de gestion du projet conformément aux dispositions de la loi sur le logement, etc.

La loi définit également clairement le champ d'application des affaires immobilières à petite échelle : la vente de maisons, d'ouvrages de construction et de surfaces de construction dans des travaux de construction non à des fins commerciales ; la vente, la location et la location-vente de maisons, d'ouvrages de construction et de surfaces de construction dans des travaux de construction à petite échelle.

La délégation de l'Assemblée nationale de la province de Long An a tenu une conférence pour apporter son avis sur les projets de loi sur le foncier (amendé), de loi sur le logement (amendé) et de loi sur les affaires immobilières (amendé) soumis à la 6e session de la 15e Assemblée nationale.

2. Compléter et compléter la réglementation sur les conditions pour les organisations et les particuliers lorsqu'ils exercent des activités immobilières.

Plus précisément, la loi de 2023 sur les activités immobilières a ajouté un certain nombre de conditions plus strictes pour sélectionner les entreprises immobilières ayant une capacité financière suffisante pour participer au marché, telles que : le ratio entre le crédit en cours, les obligations d'entreprise en circulation et les capitaux propres, et l'allocation des capitaux propres pour garantir un ratio minimum par rapport au capital d'investissement total du projet dans le cas d'une entreprise immobilière mettant en œuvre simultanément plusieurs projets.

Parallèlement, la loi réglemente les politiques relatives aux Vietnamiens résidant à l'étranger et aux organisations économiques à capitaux d'investissement étrangers afin d'assurer la cohérence avec la loi sur l'investissement de 2020 et la loi foncière de 2024. En particulier, la loi sur les affaires immobilières de 2023 stipule que les Vietnamiens résidant à l'étranger sont des citoyens vietnamiens ayant tous les droits de mener des affaires immobilières, d'acheter, de louer et de louer-vente des biens immobiliers comme les particuliers nationaux ; les organisations économiques à capitaux d'investissement étrangers qui doivent remplir les conditions et effectuer les procédures d'investissement prescrites pour les investisseurs nationaux ont tous les droits de mener des affaires immobilières, d'acheter, de louer et de louer-vente des biens immobiliers comme les organisations nationales.

3. Informations publiques sur l'immobilier et les projets immobiliers

La Loi sur les affaires immobilières de 2023 a complété la réglementation relative à la divulgation d'informations sur les biens immobiliers et les projets immobiliers mis en exploitation, institutionnalisant ainsi la Résolution n° 18-NQ/TW du Comité central du Parti. La divulgation d'informations est ainsi devenue une condition obligatoire pour l'exercice d'une activité immobilière, contribuant ainsi à améliorer la transparence du marché et à protéger les droits des acheteurs, des locataires et des acquéreurs-bailleurs. Parallèlement, la réglementation relative à la construction, à la gestion, à l'exploitation et à l'exploitation du système d'information sur le marché du logement et de l'immobilier est complétée, assurant la connexion et le partage avec la base de données nationale sur le foncier et d'autres bases de données pertinentes, jetant ainsi les bases du développement de l'administration en ligne.

L'Assemblée nationale a voté l'adoption de la loi sur les affaires immobilières 2023 lors de la 6e session.

4. Modification et complément des règlements sur les principes, les conditions et la mise en œuvre des activités de logement, des travaux de construction et de la surface de plancher de construction dans les travaux de construction existants et futurs.

La loi de 2023 sur l'immobilier a renforcé et perfectionné la réglementation relative aux principes, conditions et modalités de mise en œuvre des activités immobilières, des travaux de construction et des surfaces de construction des projets existants et futurs, contribuant ainsi au développement d'un marché immobilier durable. Elle a également renforcé la réglementation relative aux dépôts lors de l'achat et de la location-vente de logements, des travaux de construction et des surfaces de construction des futurs projets afin de prévenir la mobilisation illégale de capitaux, de minimiser les risques de fraude, d'appropriation de biens et de capitaux des clients, et de filtrer les entreprises immobilières sur le marché. Enfin, elle a renforcé la réglementation relative aux garanties lors de la vente et de la location-vente de futurs logements, permettant aux clients de choisir de garantir les obligations financières de l'investisseur envers eux en cas de non-livraison du logement comme promis.

5. Réglementation relative aux investisseurs échangeant des droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques dans des projets immobiliers

La loi de 2023 a renforcé la réglementation relative aux conditions et exigences de négociation des droits d'utilisation des sols avec infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers. Il est interdit de transférer des droits d'utilisation des sols avec infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers à des particuliers qui construisent des logements par division et vente de parcelles dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III.

6. Compléter et compléter la réglementation sur le transfert de projets immobiliers

En conséquence, la loi autorise les investisseurs à transférer des projets immobiliers s'ils ont pris une décision concernant l'attribution des terres, le bail foncier, l'autorisation de modifier l'affectation des terres et ont rempli leurs obligations financières. Il n'est alors pas nécessaire de détenir un certificat de droits d'utilisation des terres. Elle complète la réglementation concernant les cas où le Premier ministre autorise le Comité populaire de la province à décider d'autoriser le transfert d'une partie d'un projet immobilier pour lequel il a défini la politique d'investissement, approuvé la politique d'investissement et approuvé l'investissement.

7. Perfectionner la réglementation sur les activités de services immobiliers

La loi de 2023 sur les activités immobilières encourage les organisations et les particuliers à effectuer des transactions d'achat, de vente, de transfert, de location, de location-achat et de sous-location de logements, de travaux de construction et de droits d'utilisation des sols par l'intermédiaire de salles de marché immobilières. Les personnes exerçant le courtage immobilier doivent obligatoirement exercer dans une salle de marché immobilière ou une entreprise de courtage immobilier.

8. Définir clairement les types de contrats dans le secteur immobilier

Plus précisément, la loi charge le gouvernement de prescrire des contrats types pour les contrats commerciaux immobiliers afin d'en contrôler le contenu essentiel et de garantir les droits des parties impliquées dans les transactions immobilières. Elle exige que les investisseurs de projets, les entreprises immobilières et les entreprises de services immobiliers perçoivent les paiements au titre des contrats commerciaux et des contrats de services immobiliers de la part des clients via des comptes ouverts auprès d'établissements de crédit nationaux ou de succursales de banques étrangères opérant légalement au Vietnam, afin de contrôler les flux de trésorerie liés aux transactions immobilières et de prévenir les actes illégaux tels que l'évasion fiscale et le blanchiment d'argent.

9. Compléter la réglementation sur la régulation du marché immobilier

Conformément à la réglementation, la régulation du marché immobilier s'effectue par le biais de la planification, des plans d'aménagement du territoire, des plans de construction, des programmes et plans d'urbanisme et de logement, des ajustements de projets immobiliers, des politiques fiscales et de crédit, entre autres. Elle vise à garantir l'équilibre entre l'offre et la demande, ainsi qu'une structure de produits immobiliers adaptée à chaque étape du marché, et à garantir un développement sain, sûr et durable du marché immobilier. Le ministère de la Construction est chargé de superviser et de coordonner avec les ministères, les organismes de niveau ministériel et les comités populaires provinciaux l'étude et la proposition de mesures visant à réguler le marché immobilier.

Parallèlement aux dispositions de la loi foncière et de la loi sur le logement adoptées par l'Assemblée nationale, la loi de 2023 sur les activités immobilières contribuera à créer un corridor juridique pour éliminer les goulots d'étranglement, favorisant ainsi le développement sain et durable du marché immobilier dans les temps à venir.

Outre les nouveaux points mentionnés ci-dessus, la loi de 2023 sur les activités immobilières prévoit 13 cas qui seront transférés après l'entrée en vigueur de la loi, à savoir :

(1) Les entreprises immobilières et les entreprises de services immobiliers opérant avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi qui ne satisfont pas encore aux conditions prescrites par la présente loi doivent compléter toutes les conditions dans un délai de 6 mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

(2) Un projet immobilier qui a satisfait aux exigences d'un projet d'investissement immobilier à des fins commerciales telles que prescrites dans la loi n° 66/2014/QH13 avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi n'est pas tenu de satisfaire aux exigences d'un projet immobilier telles que prescrites à l'article 11 de la présente loi ; dans le cas où un projet immobilier effectue des procédures d'ajustement après la date d'entrée en vigueur de la présente loi, il doit satisfaire aux exigences d'un projet immobilier telles que prescrites dans la présente loi.

(3) Le dossier de transfert de la totalité ou d'une partie d'un projet immobilier valide a été reçu conformément aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13 mais les résultats n'ont pas été retournés à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, continuera à être mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13 ; dans le cas où la procédure de transfert de la totalité ou d'une partie d'un projet immobilier est remise en œuvre après la date d'entrée en vigueur de la présente loi, le transfert sera mis en œuvre conformément aux dispositions de la présente loi.

(4) Les entreprises à capitaux étrangers, conformément aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13, effectuent des procédures pour recevoir le transfert de tout ou partie d'un projet immobilier, mais n'ont pas achevé, à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, les procédures foncières pour le projet ou la partie du projet à transférer, la mise en œuvre des procédures foncières doit être effectuée conformément aux dispositions de la clause 3 de l'article 42 de la présente loi.

(5) Les logements et les travaux de construction créés à l'avenir qui sont éligibles à être mis en activité conformément aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13 mais qui n'ont pas encore signé de contrat de vente ou de location-vente au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi continueront à effectuer les procédures de vente ou de location-vente conformément aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13 mais doivent divulguer publiquement des informations sur les biens immobiliers et les projets immobiliers mis en activité conformément aux dispositions de l'article 6 de la présente loi avant de signer le contrat de vente ou de location-vente.

(6) L'investisseur de projet immobilier qui a été approuvé par la banque de garantie pour émettre une garantie pour les obligations financières de l'investisseur envers l'acheteur ou le locataire-acquéreur du futur logement n'est pas tenu de refaire les procédures d'émission de garantie conformément aux dispositions de la présente loi.

(7) Les contrats de vente et d'achat ou de location-vente de logements futurs qui ont été garantis par une banque délivrant un certificat garantissant les obligations financières de l'investisseur envers les clients avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi ne sont pas tenus d'exécuter la garantie conformément aux dispositions de la présente loi.

(8) Les contrats de vente et d'achat ou de location-vente de logements futurs établis en vertu de la loi n° 66/2014/QH13 et des règlements détaillés et des directives d'application avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi, mais le logement n'a pas été remis, ne sont pas soumis aux dispositions de la clause 3 de l'article 26 de la présente loi.

(9) Les contrats commerciaux immobiliers établis en vertu de la loi n° 66/2014/QH13 avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi continueront d'être mis en œuvre conformément à la loi n° 66/2014/QH13 et aux règlements et directives détaillés pour leur mise en œuvre ; en cas de modifications ou de compléments de contrat après la date d'entrée en vigueur de la présente loi, les parties doivent ajuster ou compléter le contenu pertinent du contrat conformément aux dispositions de la présente loi.

(10) Les salles de marché immobilières opérant avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi qui ne satisfont pas encore aux conditions prescrites dans la présente loi doivent compléter les conditions prescrites à l'article 55 de la présente loi dans un délai de 6 mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

(11) Les établissements de formation et de promotion pour la pratique du courtage immobilier et les opérations de négociation immobilière qui fonctionnaient avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi mais qui ne remplissaient pas les conditions prescrites par la présente loi doivent compléter toutes les conditions dans les 6 mois suivant la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

(12) Les certificats d’exercice du courtage immobilier délivrés avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent valables pendant la durée indiquée sur le certificat.

(13) Les établissements de crédit, les succursales de banques étrangères, les sociétés de gestion d'actifs d'établissements de crédit, les sociétés de gestion d'actifs d'établissements de crédit vietnamiens établies et opérant conformément aux dispositions de la loi sur les établissements de crédit qui ont soumis des dossiers de transfert de tout ou partie de projets immobiliers en garantie et reçus par les autorités compétentes avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi doivent continuer à se conformer aux dispositions de la loi n° 66/2014/QH13 et aux règlements détaillés et aux instructions de mise en œuvre.

Espérons que les nouveaux points mentionnés ci-dessus, ainsi que les dispositions de la loi foncière et de la loi sur le logement adoptées par l'Assemblée nationale, qui entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025, et la loi de 2023 sur les activités immobilières, contribueront à créer un corridor juridique pour éliminer les goulots d'étranglement, favorisant le développement sain et durable du marché immobilier du pays dans les temps à venir.

Kien Quoc

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