Enquête sur les prix des appartements neufs dans le district de Dong Da : prix le plus bas à partir de 75 millions de VND/m² ; Hanoï a annoncé l’autorisation de vendre 5 projets immobiliers à des étrangers, la plupart étant des appartements de luxe… Voici quelques-unes des actualités immobilières marquantes de la semaine dernière.
Sous-ministre de la Construction : Les prix des logements ont augmenté de façon spectaculaire même si le marché des transactions n'était pas vraiment actif.
Lors de la conférence de presse gouvernementale régulière de l'après-midi du 7 octobre, le vice-ministre de la Construction, Nguyen Viet Hung, a répondu à la presse au sujet de la hausse soudaine des prix du logement dans certaines grandes villes, des prix virtuels même si le marché des transactions n'est pas réellement actif.
En conséquence, M. Hung a exposé les causes de cette situation. Premièrement, il s'agit du résultat d'un déséquilibre entre l'offre et la demande, cette dernière étant nettement supérieure à l'offre. Deuxièmement, la hausse des prix, notamment par l'inflation et la vente aux enchères de terrains dans certaines localités, contribue à cette situation. Enfin, la hausse constante des coûts de développement des projets immobiliers est un autre facteur à l'origine de l'augmentation des prix du logement.
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| M. Vu Hong Thanh, président du Comité économique, a pris la parole lors de la réunion du matin du 9 octobre. |
Le vice-ministre de la Construction a déclaré que de nombreuses dispositions légales interdisent la manipulation du marché et la inflation des prix. En particulier, le Code pénal, la loi foncière et surtout la loi de 2023 sur les transactions immobilières contiennent des dispositions très claires sur les actes prohibés dans le secteur immobilier.
M. Hung a déclaré que le ministère de la Construction avait publié un document analysant la structure des coûts, le prix de vente, les raisons de l'augmentation des prix de l'immobilier et proposant un certain nombre de solutions pour réduire les prix des logements et des terrains et stabiliser le marché immobilier.
Le ministère a également adressé aux comités populaires des provinces et des villes un document visant à renforcer la gestion et le contrôle des fluctuations des prix de l'immobilier ; dans lequel il propose des solutions et recommande aux ministères, aux directions et aux provinces de mettre en œuvre des tâches spécifiques.
Forte demande sur le marché immobilier
Voici le commentaire du professeur Dr Hoang Van Cuong, membre de la commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, lors de l'atelier intitulé « Le marché immobilier vietnamien dans le contexte de la modification de la loi sur le foncier, le logement et le commerce immobilier ».
D'après M. Cuong, la demande du marché est actuellement très forte, notamment à Hanoï où de nombreux projets affichent complet dès leur lancement. Toutefois, cela ne constitue pas nécessairement un bon signe.
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| Le professeur Dr. Hoang Van Cuong nous parle de la situation du marché immobilier. |
« Ces derniers temps, des problèmes juridiques ont entraîné une baisse de l'offre. De plus, les coûts de mise en œuvre des projets augmentent et l'accès à des terrains non viabilisés devient plus difficile. Actuellement, l'offre se compose principalement de projets déjà lancés », a déclaré M. Cuong.
Selon un membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, la flambée des prix de l'immobilier, conjuguée à une diminution des stocks et à une absence d'augmentation de l'offre, risque de déséquilibrer le marché. Dans ce contexte, ce sont les spéculateurs qui en tireront le plus grand profit, et non les véritables acquéreurs.
Lors de l'atelier, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que la flambée des prix de l'immobilier résulte simplement de la loi de l'offre et de la demande. Si l'on souhaite freiner la hausse des prix, il faut agir sur l'offre, et non recourir à des mesures administratives.
« Le marché est actuellement divisé en deux segments. Le premier est le segment haut de gamme, destiné aux personnes aisées et aux investisseurs. Le second est celui du logement social. Il convient de souligner que les logements abordables, le segment intermédiaire, sont quasiment inexistants », a insisté M. Dinh.
Le directeur de VARS a déclaré que les projets de logements abordables correspondent aux aspirations de la majorité des gens et constituent l'élément essentiel qui manque au tableau d'ensemble du marché. Les décideurs politiques doivent mettre en place une réglementation spécifique pour promouvoir ce segment, condition indispensable à une véritable stabilisation du marché.
Le nombre de nouveaux appartements à Hanoï augmente, mais les prix de l'immobilier ne diminuent toujours pas.
Selon CBRE, l'offre de logements neufs à Hanoï est en hausse. Au troisième trimestre 2024 seulement, plus de 8 200 appartements étaient disponibles à la vente. Ces neuf derniers mois, l'offre totale de logements neufs pourrait atteindre 19 000 unités, dépassant ainsi l'offre totale de l'année 2023. Il s'agit également du chiffre le plus élevé jamais enregistré à Hanoï ces cinq dernières années.
Dans le même esprit, le segment des maisons de ville a également connu une forte augmentation de l'offre. Au troisième trimestre 2024, plus de 3 200 nouvelles unités étaient disponibles à la vente, dont 80 % dans les zones urbaines du district de Dong Anh. Ce chiffre dépasse le total des nouvelles constructions de l'année précédente. Au total, 3 500 nouvelles unités ont été mises en vente ces neuf derniers mois, un niveau jamais atteint depuis cinq ans.
Selon Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de la succursale CBRE de Hanoï, il est prévu que d'ici la fin de l'année, l'offre d'appartements et de maisons de ville comportera près de 5 000 nouvelles unités à vendre, provenant principalement de projets de Vinhomes, Sunshine Group et Nam Cuong Group dans l'ouest et l'est de la ville.
Cette année, le nombre d'appartements et de maisons de ville nouvellement mis sur le marché devrait atteindre un niveau record depuis de nombreuses années, avec respectivement près de 30 000 et 5 000 unités. Forte de ces chiffres, Mme An a affirmé que le cycle de pénurie de logements qu'a connu Hanoï ces quatre dernières années est désormais terminé.
Malgré l'augmentation de l'offre, les prix de vente restent très élevés. Le prix moyen des appartements neufs s'établit à 69 millions de VND/m², soit une hausse de 6 % par rapport au trimestre précédent et de 28 % sur un an. De même, le prix des maisons de ville neuves atteint 235 millions de VND/m², en progression de 16 % par rapport au trimestre précédent et de près de 27 % sur un an.
Étude comparative des prix des appartements neufs dans le district de Dong Da : prix le plus bas à partir de 75 millions de VND/m².
Selon une enquête menée par un journaliste du journal Investment Electronic Newspaper, dans le district de Dong Da, l'un des districts les plus animés et les plus densément peuplés de Hanoï, trois nouveaux projets d'appartements sont mis en vente.
Le premier est le complexe Ninety (rue Lang, quartier Nga Tu So), il s'agit d'un appartement-résidence hôtelière, les clients signeront un contrat de location de 50 ans avec l'investisseur.
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| Le projet Ninety Complex est situé rue Lang, dans le quartier de Nga Tu So. Photo : Thanh Vu |
Le prix des appartements devrait osciller entre 75 et 80 millions de VND/m². Pour les appartements bien situés, le prix de vente atteindra 90 millions de VND/m². Les charges de copropriété s'élèvent à 20 000 à 25 000 VND/m²/mois. La livraison des appartements est prévue pour le premier trimestre 2025.
Il est important de noter que les acheteurs doivent porter une attention particulière aux aspects juridiques des projets de résidences hôtelières. Actuellement, les projets de ce segment sont toujours bloqués à l'étape de la délivrance du titre de propriété, malgré le décret gouvernemental n° 10/2023/ND-CP visant à résoudre ce problème. D'après nos échanges avec les agents immobiliers, le projet The Ninety Complex envisage encore la possibilité de délivrer des titres de propriété aux clients.
« À l’expiration du contrat, les frais de renouvellement seront calculés en fonction de la taxe foncière en vigueur à cette date. De plus, si l’appartement obtient ultérieurement un titre de propriété, l’investisseur prendra en charge les frais d’inscription. Ces frais seront à la charge des résidents », a précisé l’agent immobilier.
Vient ensuite le projet immobilier Gloria (rue Nguyen Hong, quartier Lang Ha). Les appartements du 3e au 8e étage sont proposés à la vente par l'investisseur en pleine propriété. Les appartements situés aux étages supérieurs seront exploités comme appartements hôteliers en location et ne seront pas mis en vente.
Le projet a livré ses premiers logements au troisième trimestre 2024. Actuellement, tous les appartements disponibles à la vente directement auprès du promoteur sont épuisés ; les clients peuvent uniquement acquérir des appartements transférés à des résidents. Le prix moyen des appartements se situe entre 115 et 120 millions de VND/m².
Selon l'agent immobilier, si le client confie la gestion de son bien à un tiers, un appartement de deux chambres peut rapporter en moyenne environ 18 millions de VND par mois (hors charges). En revanche, s'il le loue lui-même, les revenus peuvent atteindre 25 millions de VND par mois.
Vient ensuite l'immeuble résidentiel HD Mon Central (quartier de Lang Ha, district de Dong Da). Ce projet sera mis en vente en novembre 2024. Tous les appartements proposés bénéficient d'un bail emphytéotique. Le prix au mètre carré sera d'environ 135 millions de VND pour les appartements situés aux étages inférieurs et d'environ 150 millions de VND pour ceux situés aux étages supérieurs.
Hanoï a annoncé que cinq projets immobiliers pouvaient être vendus à des étrangers, la plupart étant des appartements de luxe.
Le département de la construction de Hanoï a récemment annoncé une liste de projets qui permettront aux organisations et aux particuliers étrangers d'acquérir des biens immobiliers dans la ville, à compter d'octobre 2024.
Le premier projet est le bâtiment HH2-1A, appartenant au complexe résidentiel, commercial et de services Golden Palace A, commercialisé sous le nom de The Matrix One (quartiers Me Tri et Phu Do, district de Nam Tu Liem). L'investisseur est la société par actions Mai Linh Investment. Actuellement, le prix des appartements y oscille entre 90 et 100 millions de VND/m².
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| 4 des 5 projets annoncés sont situés dans le district de Nam Tu Liem. Photo : Thanh Vu |
Vient ensuite le projet Viha Complex (rue Nguyen Tuan, district de Thanh Xuan), réalisé par un consortium comprenant Xuan Loc Tho Company Limited et Thong Nhat Printing and Trading Joint Stock Company. Les appartements y comptent tous au moins deux chambres, et leur superficie minimale est de 72 m². Le prix actuel est d'environ 90 millions de VND/m².
Viennent ensuite les immeubles d'habitation du promoteur HBI JSC. Plus précisément, les bâtiments Z38M.1, Z38.1 et U39.1 situés sur les parcelles F2 – F4 – CH04. On trouve également les bâtiments Z38M.1 et Z38.1 sur les parcelles F2 – F4 – CH05.
D'après le communiqué du ministère de la Construction, ce projet se situe dans le quartier de Tay Mo, district de Nam Tu Liem. Il est donc fort probable qu'il s'agisse de bâtiments appartenant au projet Imperia Smart City. Actuellement, des appartements neufs y sont proposés à la vente au prix d'environ 70 millions de VND/m².
Enfin, les appartements U35.1, U35.2 et U35.3 sont situés sur le lot F2 - CH01 du nouveau quartier urbain Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park, commercialisé sous le nom de Vinhomes Smart City (quartier de Tay Mo, district de Nam Tu Liem). Le promoteur du projet est la société par actions SV Tay Ha Noi Real Estate Development and Business.
Dans un rapport récent, Cushman & Wakefield a indiqué que le Vietnam est un marché émergent attractif pour les investissements grâce à ses taux de rentabilité intéressants. Actuellement, le taux de profit du secteur de l'immobilier résidentiel se situe entre 8 et 10 % par an, supérieur aux 2 à 3 % par an enregistrés dans les autres pays de la région.
Le centre commercial Aeon a perdu plus de 7 millions de dollars américains en raison de l'annulation d'un projet dans le district de Hoang Mai.
Le rapport financier d'Aeon Mall pour le premier semestre de l'exercice 2024-2025 a révélé que l'annulation du projet dans le district de Hoang Mai (Hanoï) a entraîné une perte d'environ 1,1 milliard de yens pour le groupe, soit l'équivalent de 7,4 millions de dollars américains.
En 2019, Aeon Mall Vietnam avait proposé aux autorités municipales de Hanoï un projet de parking intégré à un centre commercial. Début février 2023, le Comité populaire de la ville a approuvé le plan d'aménagement détaillé du projet. La zone concernée se situe dans les quartiers de Dai Kim et Thinh Liet, district de Hoang Mai.
La superficie totale prévue est d'environ 8 hectares, dont 1,97 hectare est destiné à la circulation urbaine et 6,06 hectares à la recherche sur le projet.
L'objectif du projet est de créer un modèle de construction de parking intégrant des zones fonctionnelles de centre commercial moderne, de bureaux et d'entrepôt, connectées de manière synchrone, scientifique et utilisant des technologies de pointe.
Le centre commercial Aeon Mall Hoang Mai devrait devenir le troisième centre commercial du groupe japonais à Hanoï, après Aeon Mall Long Bien et Aeon Mall Ha Dong, et devrait contribuer de manière significative au marché du commerce de détail de la capitale.
Cependant, au début de cette année, le projet Aeon Mall Hoang Mai ne figurait plus dans le plan du groupe Aeon concernant le développement de centres commerciaux au Vietnam.
Cependant, M. Furusawa Yasuyuki, directeur général d'Aeon Vietnam, a affirmé que, dans une perspective à long terme, le Vietnam reste le deuxième marché clé, après le Japon, dans la stratégie d'Aeon.
Le rapport semestriel d'Aeon Mall pour l'exercice 2024 indique que le marché vietnamien a généré près de 8,2 milliards de yens, soit environ 55 millions de dollars américains, de revenus pour le groupe, en hausse de 15 % par rapport à la même période l'année précédente.
Da Nang accueille 941 nouveaux appartements de luxe le long du fleuve Han.
M. Tran Van Hoang, directeur adjoint du département de la construction de la ville de Da Nang, vient de signer un avis concernant les futurs logements du projet de complexe d'appartements situé sur les rives du fleuve Han, qui sont éligibles à la vente.
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| Le projet de complexe d'appartements sur les rives du fleuve Han est en cours de construction des fondations et du sous-sol. |
Selon le Département de la Construction, le nombre de futurs logements éligibles à la vente dans le projet de complexe d'appartements Han River, investi par la société par actions Dong Do Group, est de 941 appartements d'une superficie allant de 45,1 m2 à 264,9 m2, pour une superficie totale de 67 522,8 m2.
Selon le premier certificat d'enregistrement d'investissement délivré par le Département de la planification et de l'investissement de la ville de Da Nang le 13 janvier 2022, le projet de complexe d'appartements sur les rives du fleuve Han comprend un total de 941 appartements, pour un capital d'investissement total de plus de 1 324 milliards de VND.
Actuellement, le projet est commercialisé sous le nom de Peninsula Da Nang. Athena Luxury Investment Company Limited en est le promoteur, et Vietnam Smart City Joint Stock Company (groupe Dat Xanh) en est le distributeur exclusif. Le projet propose des appartements de luxe (dont 28 appartements de 3 chambres, 164 appartements d'une chambre et 749 appartements de deux chambres) ainsi que des commerces dans le rez-de-chaussée.
Le prix de vente moyen du projet est d'environ 53,5 millions de VND/m², après déduction des conditions préférentielles de la première vente. Il est prévu que l'investisseur procède à des ajustements de prix tous les 15 jours en octobre, novembre et décembre 2024.
La société par actions Dong Do Group a remporté l'enchère des droits d'utilisation du terrain A2-1, situé dans la zone résidentielle du village de pêcheurs de Nai Hien Dong (rue Le Van Duyet, quartier de Nai Hien Dong, district de Son Tra), le 3 août 2020, avec une offre gagnante de 43,3 millions de VND/m². Le prix de départ était supérieur à 42,17 millions de VND/m², pour une superficie totale de 7 167,5 m².
![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside la deuxième réunion du Comité directeur sur le développement économique privé.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
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