« Resserrement » du crédit immobilier : il faut éviter d'assimiler les acheteurs de maisons à des « spéculateurs et des surfeurs »

TPO – Actuellement, la plupart des investisseurs coopèrent avec les banques pour proposer des offres de crédit aux acquéreurs de logements. Il s'agit d'une mesure importante, qui stimule le marché et facilite l'accès au logement, ce qui a un impact direct sur la liquidité et l'absorption des produits. Le resserrement du crédit doit distinguer la spéculation des besoins légitimes d'accumulation afin d'éviter tout impact négatif sur le marché.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Évitez les objectifs confus

Le ministère de la Construction a récemment proposé un plafond de prêt pour le logement commercial : pas plus de 50 % du montant du contrat pour un prêt destiné à l'acquisition d'une résidence secondaire, et pas plus de 30 % pour une résidence secondaire ou plus. Cette mesure devrait limiter la spéculation et favoriser un marché plus sain.

Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), cette proposition devrait éviter d'assimiler les spéculateurs et les surfeurs à ceux qui achètent des résidences secondaires ou tertiaires à des fins légitimes, telles que l'exploitation commerciale ou l'accumulation de biens pour leurs enfants. Selon cet institut, les investisseurs qui achètent pour une exploitation locative ou une accumulation à long terme ont un impact positif, contribuant à accroître la liquidité et à promouvoir un marché plus dynamique.

« Si une politique de restriction de crédit est appliquée de manière uniforme, sans distinction de sujets, il est très probable qu'elle élimine toute dynamique positive du marché », a commenté VARS IRE.

Le resserrement du crédit ne devrait pas être appliqué de manière universelle.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré que les Vietnamiens ont l'habitude d'accumuler des biens immobiliers pour investir ou pour leurs enfants et petits-enfants. « C'est un besoin légitime qui doit être encouragé. Acquérir une maison pour la louer ou ouvrir un commerce contribue également à répondre à la demande de logements sur le marché. Si la demande réelle est assimilée à de la spéculation, la demande diminuera et les entreprises rencontreront des difficultés », a déclaré M. Dinh.

Selon M. Dinh, le resserrement du crédit ou l'imposition de taxes ne devraient pas être généralisés, mais devraient cibler les spéculateurs par des mesures techniques. Dans le cas contraire, le marché sera déséquilibré, ce qui réduira la liquidité et affectera la compétitivité des entreprises.

VARS IRE estime que la solution à long terme pour réduire les prix de l'immobilier réside dans le développement de logements commerciaux abordables. Selon le rapport du deuxième trimestre de cette année, les appartements de luxe représentent plus de 60 % de l'offre totale, tandis que les appartements abordables sont quasi absents, n'apparaissant que dans certains projets de logements sociaux.

Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, le segment du logement abordable a disparu depuis de nombreuses années, entraînant une hausse des prix due au déséquilibre entre l'offre et la demande. VARS IRE a fait remarquer que « lorsque la demande dépasse l'offre, les prix augmentent inévitablement ». L'augmentation de l'offre nouvelle est donc une solution fondamentale, plutôt qu'un resserrement généralisé du crédit.

VARS IRE recommande aux organismes de réglementation d'élaborer des politiques souples et réalisables, évitant une application mécanique des réglementations du programme de logement social, qui présente encore de nombreux problèmes. Les solutions réglementaires doivent atteindre deux objectifs : contrôler la spéculation sans réduire la demande légale et stabiliser le marché à long terme.

Le marché devrait jouer un rôle juste

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré que le plus important aujourd'hui est de rétablir le rôle approprié du marché dans l'allocation des ressources et des flux de capitaux.

Selon M. Vo, l'économie de marché est le modèle qui respecte le plus le mécanisme de capitalisation, c'est-à-dire qui permet au capital de fonctionner avec souplesse, en trouvant le moyen le plus efficace. « Il ne faut pas instaurer de réglementations qui entravent le processus de capitalisation. Interdire la capitalisation revient à interdire le marché, c'est aller à l'encontre du marché », a souligné M. Vo.

M. Vo a déclaré que de nombreuses réglementations actuelles ont encore tendance à fonctionner comme des mécanismes de subvention, à fausser les règles du marché et à entraver le développement.

« Nous utilisons une logique de subventions pour gérer le marché, ce qui nuit gravement à la croissance économique. Le Vietnam demande souvent aux autres pays de le reconnaître comme une économie de marché, mais jusqu'à présent, la plupart des pays du G7 ne l'ont pas reconnue, car ils constatent que nous fonctionnons avec une mentalité dépassée et prenons des décisions contraires aux principes du marché », a analysé M. Vo.

Concernant les prix de l'immobilier, selon M. Vo, le problème ne réside pas dans le resserrement ou l'assouplissement du crédit, mais dans la politique de l'offre. « L'évolution des prix de l'immobilier est liée à l'offre. Si l'offre dans tous les segments, en particulier pour les personnes à faibles revenus et les classes moyennes, n'augmente pas, les prix de l'immobilier continueront d'augmenter. C'est la responsabilité politique de l'État », a déclaré M. Vo.

Cependant, M. Vo a également souligné que dans une économie de marché, ce sont les entreprises, et non l'État, qui décident de l'orientation des investissements. « Les entreprises investissent dans le secteur rentable, c'est la loi naturelle. L'État ne peut ni ne doit intervenir en restreignant le crédit ou en interdisant aux entreprises d'investir dans tel ou tel domaine. Cela irait à l'encontre des mécanismes du marché », a affirmé le professeur Vo.

Selon M. Vo, le rôle de l’État n’est pas de prendre des décisions au nom des entreprises, mais de créer un cadre transparent et équitable afin que tous les secteurs économiques puissent fonctionner selon les lois inhérentes au marché.

« Une fois que nous avons choisi le modèle économique de marché, nous devons véritablement faire confiance et respecter le mécanisme du marché, au lieu d'une intervention administrative avec une mentalité de subvention », a ajouté M. Vo.