« Resserrer » le crédit immobilier : éviter d’assimiler les acheteurs de logements à des « spéculateurs et des surfeurs »

TPO - Actuellement, la plupart des investisseurs collaborent avec les banques pour proposer des solutions de crédit aux acquéreurs de logements. Cette politique est essentielle : elle stimule le marché et facilite l’accès au logement, ce qui influe directement sur la liquidité et l’absorption des produits. Un resserrement du crédit doit toutefois distinguer la spéculation des besoins légitimes d’accumulation afin d’éviter tout impact négatif sur le marché.

Évitez les objectifs confus

Le ministère de la Construction a récemment proposé un plafonnement des prêts immobiliers commerciaux : pas plus de 50 % de la valeur du contrat pour l’achat d’une résidence secondaire et pas plus de 30 % pour une résidence principale ou plus. Cette mesure vise à limiter la spéculation et à favoriser un fonctionnement plus sain du marché.

Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), cette proposition devrait éviter d'assimiler les « spéculateurs » à ceux qui acquièrent une résidence secondaire ou tertiaire à des fins légitimes, telles que l'exploitation d'une activité commerciale ou la constitution d'un patrimoine pour leurs enfants. D'après cet institut, les investisseurs qui achètent en vue de la location ou de l'accumulation à long terme contribuent positivement à l'augmentation de la liquidité et au dynamisme du marché.

« Si une politique de restriction du crédit est appliquée uniformément, sans distinction de sujets, il est fort probable qu’elle élimine toute dynamique positive du marché », a commenté VARS IRE.

Le resserrement du crédit ne devrait pas être appliqué de manière universelle.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que les Vietnamiens ont l'habitude d'acquérir des biens immobiliers à titre d'investissement ou pour leurs enfants et petits-enfants. « Il s'agit d'un besoin légitime qu'il convient d'encourager. L'achat d'un logement pour le louer ou y ouvrir un commerce contribue également à satisfaire la demande sur le marché. Si la demande réelle est assimilée à la spéculation, la demande diminuera et les entreprises rencontreront des difficultés », a-t-il affirmé.

Selon M. Dinh, le resserrement du crédit ou l'imposition de taxes ne devraient pas être appliqués de manière généralisée, mais cibler les spéculateurs par des mesures techniques. Autrement, le marché se déséquilibrera, réduisant la liquidité et affectant la compétitivité des entreprises.

VARS IRE estime que la solution à long terme pour faire baisser les prix du logement réside dans le développement de logements commerciaux abordables. Selon le rapport du deuxième trimestre de cette année, les appartements de luxe représentent plus de 60 % de l'offre totale, tandis que les logements abordables sont quasi inexistants et n'apparaissent que dans certains programmes de logements sociaux.

Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, le logement abordable a quasiment disparu depuis des années, créant un déséquilibre entre l'offre et la demande et entraînant une flambée des prix. VARS IRE a souligné que « lorsque la demande excède l'offre, la hausse des prix est inévitable », et que l'augmentation de l'offre est donc une solution fondamentale, plutôt qu'un resserrement généralisé du crédit.

VARS IRE recommande aux organismes de réglementation d'élaborer des politiques souples et réalisables, en évitant une application mécanique des réglementations du programme de logement social, qui présente encore de nombreuses lacunes. Les solutions réglementaires doivent poursuivre un double objectif : contrôler la spéculation sans réduire la demande légale et stabiliser le marché à long terme.

Il convient de rémunérer le marché comme il se doit.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré que le plus important maintenant est de rétablir le rôle qui revient au marché dans l'allocation des ressources et des flux de capitaux.

Selon M. Vo, l'économie de marché est le modèle qui respecte le mieux le mécanisme de capitalisation, c'est-à-dire qu'elle permet aux capitaux de circuler librement et de trouver le lieu où ils sont le plus efficaces. « Il ne faut pas instaurer de réglementations qui entravent le processus de capitalisation. Interdire la capitalisation, c'est interdire le marché, c'est aller à l'encontre du marché », a souligné M. Vo.

M. Vo a déclaré que de nombreuses réglementations actuelles ont encore tendance à constituer un mécanisme de subvention, faussant les règles du marché et entravant le développement.

« Nous gérons le marché selon une logique de subventions, ce qui nuit gravement à la croissance économique. Le Vietnam demande souvent aux pays d'être reconnu comme une économie de marché, mais jusqu'à présent, la plupart des pays du G7 ne l'ont pas reconnu car ils estiment que nous fonctionnons selon une mentalité dépassée, prenant des décisions contraires aux principes du marché », a analysé M. Vo.

D'après M. Vo, le problème des prix de l'immobilier ne réside pas dans le resserrement ou l'assouplissement du crédit, mais dans la politique de l'offre. « L'évolution des prix de l'immobilier est intimement liée à l'offre. Si l'offre n'est pas augmentée dans tous les segments, notamment pour les logements destinés aux personnes à faibles revenus et à la classe moyenne, les prix continueront d'augmenter. C'est la responsabilité de l'État en la matière », a déclaré M. Vo.

Toutefois, M. Vo a également souligné que, dans une économie de marché, ce sont les entreprises, et non l'État, qui décident de l'orientation de leurs investissements. « Les entreprises investiront dans le secteur le plus rentable, c'est une loi naturelle. L'État ne peut ni ne doit intervenir en restreignant le crédit ou en interdisant aux entreprises d'investir dans tel ou tel domaine. Agir ainsi va à l'encontre du mécanisme du marché », a affirmé le professeur Vo.

Selon M. Vo, le rôle de l’État n’est pas de prendre des décisions au nom des entreprises, mais de créer un cadre transparent et équitable afin que tous les secteurs économiques puissent fonctionner conformément aux lois inhérentes au marché.

« Une fois que nous avons choisi le modèle économique de marché, nous devons véritablement faire confiance au mécanisme du marché et le respecter, au lieu d'intervenir administrativement dans une optique de subvention », a ajouté M. Vo.

Source : https://tienphong.vn/siet-tin-dung-bat-dong-san-tranh-danh-dong-nguoi-mua-nha-voi-nhom-dau-co-luot-song-post1785745.tpo