La raison pour laquelle très peu d'entreprises peuvent négocier 100 % de la superficie du terrain

Éliminer les obstacles et les problèmes

Le 21 juin, conformément au programme de travail de la 5e session, l’Assemblée nationale a consacré toute la journée à l’examen du projet de loi foncière (modifiée).

S'adressant à Nguoi Dua Tin en marge de l'Assemblée nationale, le député Quan Minh Cuong, chef de la délégation de la province de Dong Nai à l'Assemblée nationale, a donné son avis sur certains points concernant l'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets de développement socio-économique .

Concernant la réglementation relative à l'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets de développement socio-économique par le biais d'accords d'acquisition ou de détention de droits d'utilisation des terres, M. Cuong a déclaré qu'actuellement, pour la mise en œuvre de l'attribution et de la location de terres pour les projets utilisant des terres, le projet de loi prévoit la priorité suivante : la location de terres par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres, la sélection des investisseurs par appel d'offres pour les projets utilisant des terres, et l'utilisation des terres par le biais d'un accord comme solution de dernier recours.

Quan Minh Cuong, délégué à l'Assemblée nationale - Chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai .

En réalité, l'accord sur les droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets de développement socio-économique a permis d'accélérer la réalisation du projet, d'optimiser l'utilisation des terres et d'éviter les litiges liés au déblaiement des sites, à l'indemnisation, au soutien et au relogement, sur la base d'un accord volontaire, bénéficiant ainsi du consensus populaire. Parallèlement, l'État perçoit également des recettes budgétaires grâce aux redevances perçues pour la conversion des terres.

Toutefois, selon les dispositions du point b, clause 1, article 27, « Dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, il est permis de convenir de recevoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et un terrain autre qu'un terrain résidentiel. »

Ainsi, si le périmètre du projet ne comprend pas « au moins 1 m² » de terrain résidentiel, aucun accord ne sera autorisé et cela entraînera de nombreuses conséquences.

« Par conséquent, j'estime qu'il faudrait établir une réglementation distincte pour les terrains non résidentiels. Dès lors qu'ils respectent les types de planification, les conditions de changement de destination et les autres conditions de mise en œuvre du projet, cette réglementation autoriserait l'exécution de l'accord. Ainsi, les difficultés et les lacunes seraient résolues », a déclaré M. Cuong.

En outre, M. Cuong a également proposé d'étudier et d'autoriser la mise en œuvre d'accords sur les terres agricoles pour la réalisation de projets de logements commerciaux.

Limiter les plaintes concernant la valeur de l'indemnisation et du soutien

Dans le même temps, il est recommandé d'étudier l'application d'une méthode « neutre » de défrichement des terrains en vue de la mise en œuvre de projets de développement socio-économique.

Selon M. Cuong, un accord volontaire sur les droits d'utilisation des terres entre les entreprises et les utilisateurs des terres permettra d'accélérer la mise en œuvre des projets, de promouvoir l'efficacité de l'utilisation des terres et d'éviter les plaintes, ce qui présente donc des avantages évidents.

Cependant, en réalité, très peu d'entreprises peuvent négocier 100 % de la superficie du terrain, car il arrive souvent qu'une minorité d'utilisateurs du terrain ne coopèrent pas avec l'investisseur du projet, notamment lorsque les utilisateurs du terrain savent que l'emplacement de la parcelle de terrain ne peut être dissocié des limites du projet, et exigent des prix déraisonnablement élevés, même plusieurs fois supérieurs au prix du marché.

À ce moment-là, les investisseurs doivent soit accepter des prix excessivement élevés pour pouvoir mener à bien le projet, ce qui entraîne des conséquences telles que la hausse des prix des terrains, des difficultés en matière d'indemnisation, de soutien à la réinstallation ou de négociation des droits d'utilisation des terres pour d'autres projets dans la région.

Si l'investisseur juge le prix trop élevé, cela entraînera des engorgements dans le développement du projet et un gaspillage des ressources foncières pour la majeure partie de la zone concernée par les droits d'utilisation des terres.

Par conséquent, la plupart des investisseurs souhaitent que l'État procède à des travaux de remblaiement pour mener à bien leurs projets, mais ces opérations suscitent souvent des plaintes, notamment concernant le montant des indemnisations.

« Par conséquent, j’estime nécessaire d’étudier et de mettre en œuvre une méthode « neutre » qui favorise les avantages et atténue les inconvénients des deux méthodes susmentionnées, en encourageant les accords sur les droits d’utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets de développement socio-économique. »

« Si l’investisseur a donné son accord sur 80 % de la superficie et rencontre des difficultés de négociation en raison des prix exorbitants exigés par la minorité restante d’utilisateurs du terrain, l’État soutiendra la récupération des 20 % restants de la superficie », a analysé M. Cuong.

L'acquisition de terrains suscite souvent des plaintes, notamment concernant le montant des indemnisations.

Le chef de la délégation de Dong Nai a indiqué que le projet de loi prévoit également une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché, ainsi que le calcul des prix spécifiques des terrains gagnés sur la mer par l'État. Il est ainsi possible de se référer aux prix unitaires convenus par les investisseurs dans d'autres régions pour les appliquer aux cas de remblaiement. De plus, le projet de loi encadre les recours relatifs aux indemnisations et aux valeurs de soutien, garantissant ainsi les droits des personnes dont les terres sont expropriées.

Ainsi, cela permettra de résoudre les problèmes liés aux projets de développement socio-économique mis en œuvre par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des terres, dans lesquels une minorité d'utilisateurs des terres exige une valeur d'accord trop élevée, ce qui entraîne des engorgements dans le développement des projets.

Concernant les méthodes d'évaluation foncière, M. Cuong a indiqué que le projet de loi ne prévoit que quatre méthodes et supprime la méthode du surplus. Or, dans la pratique, cette dernière est largement utilisée pour déterminer le prix des grands terrains et des projets immobiliers à usage mixte, combinant logements, commerces, services, bureaux, hôtels, etc.

« La question est donc de savoir si les autres méthodes d'évaluation foncière peuvent jouer le rôle de la méthode du surplus ? », s'est-il demandé.

Il a précisé que différentes méthodes d'évaluation seraient appliquées en fonction du type de bien immobilier. Par exemple, pour les grands terrains à usages multiples, l'application de la méthode comparative est très difficile, voire impossible, faute d'informations sur des biens comparables présentant des caractéristiques similaires en termes de superficie, de destination et de critères d'aménagement.

La méthode d'évaluation par les revenus s'applique aux projets mis en service, exploités et générant un flux de trésorerie annuel. Quant à la méthode d'ajustement des prix fonciers, elle se heurte à la difficulté de disposer de données annuelles fiables sur les prix des terrains (pour établir le barème annuel) et nécessite de quantifier les facteurs non pertinents liés à la planification et à l'utilisation des sols de la parcelle à évaluer.

« Au lieu d’abandonner la méthode du surplus en raison de facteurs hypothétiques, il est nécessaire d’élaborer une réglementation standard et plus précise sur les paramètres appliqués dans le calcul afin de synchroniser et d’unifier le travail de détermination des prix fonciers, et de promouvoir les avantages de l’application de cette méthode à certains cas nécessitant la détermination de prix fonciers spécifiques », a suggéré M. Cuong .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html