Préoccupation appelée « Prix spécifique du terrain »

Selon la réglementation en vigueur, la détermination des prix fonciers spécifiques comprend deux types d'application. Premièrement, elle sert de base au calcul des indemnisations versées par l'État. Deuxièmement, elle est nécessaire au financement de projets, permettant aux entreprises de s'appuyer sur ces données pour imputer des fonds au budget. Ces deux types d'application se heurtent à des obstacles différents, ce qui dissuade les bureaux d'études de participer à la détermination des prix fonciers spécifiques. Par conséquent, les organismes publics sont confrontés à d'autres préoccupations que la simple crainte de devoir déterminer les prix fonciers pour des projets hors budget. En effet, il devient impossible d'accélérer les investissements publics et de recouvrer les budgets prévus.

Le pont sur la rivière Dinh est en construction.

Après de nombreux allers-retours et ajustements, l'unité de conseil a constaté que ce n'était pas rentable et a donc décidé de ne pas le faire, même si trouver un prix spécifique du terrain pour l'indemnisation est plus simple, en multipliant simplement le prix du terrain par le coefficient K.

Indemnisation après attribution des terres

Le 27 octobre, le service de consultation a présenté un certificat indiquant le prix des terrains à exploiter pour calculer les indemnisations lors de l'expropriation par l'État des terres nécessaires à la réalisation du projet de contournement de la route DT 719 et de construction d'un pont sur la rivière Dinh, dans le quartier de La Gi. Conformément au plan, le conseil de quartier, préalablement mis en place, formulera des observations, apportera des modifications, puis transmettra le document au Conseil de développement du Fonds foncier de Ham Tan pour les étapes suivantes, avant son affichage public dans le quartier pendant 30 jours. L'approbation du prix des terrains, permettant ainsi le versement des indemnisations, est prévue aux alentours du 10 décembre. Ce délai est opportun, car il n'est pas trop éloigné de la date à laquelle 29 des 88 ménages ont accepté de céder par anticipation des terrains d'une longueur respective de 2 300 et 6 820,4 mètres de route traversant le quartier, avant et après juillet 2025, même si le montant des indemnisations n'est pas encore connu. Grâce à cet accord, un terrain a déjà été trouvé pour l'entreprise de construction. Parallèlement, le quartier poursuit ses efforts de mobilisation pour les ménages restants, en vue de l'établissement des prix des terrains pour les indemnisations susmentionnées. Pour parvenir à ce résultat, il y avait eu auparavant une série de procédures que le Comité populaire du quartier de La Gi avait déployées dans un ordre rythmé.

Photo : Ngoc Lan

Plus précisément, début juillet 2025, il a été décidé de créer le Conseil d'évaluation foncière spécifique du quartier de La Gi. Ce conseil a ensuite décidé de constituer un groupe de travail pour l'assister. En septembre 2025, le Conseil d'indemnisation, de soutien et de réinstallation pour le projet de contournement de la route nationale 719 et le pont sur la rivière Dinh dans le quartier de La Gi a été créé. Début octobre 2025, il a été décidé d'approuver l'estimation des prix fonciers spécifiques servant au calcul des indemnisations lors des expropriations réalisées par l'État pour la mise en œuvre du projet. Parallèlement, un plan a été élaboré pour sélectionner un entrepreneur chargé de déterminer ces prix. Enfin, le 10 octobre 2025, le quartier a signé un contrat de conseil en évaluation foncière avec la société par actions Vietnam Construction and Natural Resources and Environment Consulting.

Parallèlement, le quartier voisin de Phuoc Hoi, également concerné par le projet de contournement de la route nationale 719 et de pont sur la rivière Dinh (longueur : 0,72 km), a signé un contrat avec le bureau d'études du quartier de La Gi. À ce jour, Phuoc Hoi et La Gi ont tous deux finalisé l'évaluation foncière. Le 27 octobre, le bureau d'études a présenté les documents attestant de la mise en place d'une commission d'évaluation foncière, d'un comité de mobilisation des indemnisations, des aides et des programmes de relogement, ainsi que du plan de sélection des entreprises contractantes. La signature du contrat avec le bureau d'études a été effectuée par le quartier de Phuoc Hoi conformément à la réglementation. La seule différence réside dans la superficie totale des terrains à récupérer pour ce projet : 14 517,4 ^m² à Phuoc Hoi, dont 4 317,9 ^m² gérés par le quartier et 10 199,5 ^m² appartenant à 11 ménages et particuliers. Le comité populaire du quartier de Phuoc Hoi mobilise les ménages et les particuliers pour qu'ils cèdent les terrains à l'entreprise de construction à l'avance, et dans le même temps, le jour de l'approbation du prix du terrain, une indemnisation sera versée aux personnes concernées.

Route reliant la route nationale 1A à la commune de Ham Thuan. Photo : Ngoc Lan

Pas aussi difficile qu'il n'y paraît ?

Le fait que les quartiers de La Gi et Phuoc Hoi aient fixé un calendrier pour la détermination des prix fonciers spécifiques pour le projet traversant la zone susmentionnée est un signe encourageant. En effet, de nombreuses communes et quartiers de la province ont des projets de construction mais n'ont pas encore déterminé les prix fonciers spécifiques nécessaires au versement des indemnisations. Par conséquent, les terrains constructibles font défaut et les investissements publics ne peuvent être décaissés intégralement. Pour remédier à cette situation, il est indispensable de mobiliser les propriétaires fonciers afin qu'ils cèdent leurs terrains par anticipation et de manière progressive, tout en fixant les prix fonciers spécifiques. Le délai de calcul de ces prix, imposé par le service de conseil, est de 90 jours. Toutefois, selon les circonstances, ce service peut accélérer le processus, sous réserve du respect des conditions requises.

Voici comment les choses se passent dans les quartiers de La Gi et Phuoc Hoi. Il est important de noter que, selon le calendrier de mise en œuvre, ces deux quartiers ont créé un conseil d'évaluation foncière spécifique en juillet, juste après la fusion. Ces difficultés initiales expliquent en partie pourquoi de nombreuses communes et quartiers de la province sont pris par le temps et incapables d'organiser et de mener à bien des tâches telles que la détermination des prix fonciers précis nécessaires à l'indemnisation des projets dans la région. Par ailleurs, l'absence de prix foncier général pour la province de Lam Dong après la fusion engendre une confusion supplémentaire. Les prix fonciers de chaque ancienne province sont disponibles, mais leur application garantit-elle leur conformité à la réglementation ?

En réalité, d'après les communes ayant déjà fixé les prix des terrains, la réglementation est déjà en place ; il suffit de la respecter. L'essentiel est d'oser le faire. Rétrospectivement, j'ai l'impression qu'il s'agit d'une fonction nouvelle et que de nombreux responsables communaux et de quartiers ne la maîtrisent pas, voire sont désorientés, surtout face à la pénurie de cabinets de conseil spécialisés dans la fixation des prix, ce qui signifie que la demande dépasse l'offre. Par conséquent, les communes et les quartiers sont dans l'expectative, ce qui engendre des retards et contraint le marché à recourir à des cabinets de conseil, moyennant une rémunération élevée, pour fixer les prix des terrains. Or, cette fonction, bien que très responsable, n'est pas particulièrement lucrative pour les cabinets de conseil.

Les responsables de certaines communes et arrondissements ont déclaré qu'il est très difficile de trouver un organisme de conseil pour déterminer le prix précis des terrains servant de base à l'indemnisation, et qu'il est nécessaire de négocier en mendiant et en échangeant d'autres avantages. En réalité, le coût de la détermination du prix précis des terrains servant de base à l'indemnisation, conformément à la réglementation d'un projet et nécessitant parfois l'intervention de plusieurs arrondissements et communes, se situe entre 50 et 500 millions de VND. Cependant, après de nombreux allers-retours et ajustements, l'organisme de conseil juge l'opération non rentable et y renonce, alors même que la détermination du prix précis des terrains servant de base à l'indemnisation est plus simple lorsqu'il s'agit de multiplier le prix du terrain par le coefficient d'ajustement (coefficient K). Par conséquent, la tâche est moins ardue qu'on ne le pense. Il est donc essentiel de clarifier la question de la détermination du prix précis des terrains pour les projets d'investissement non budgétaires, une pratique qualifiée de dangereuse et passible de peines d'emprisonnement, d'autant plus que les méthodes de calcul utilisées, telles que la comparaison ou la méthode du plus-value, restent floues et inapplicables en pratique.

(À suivre)

Source : https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html