En achetant une maison de ville au « mauvais endroit », de nombreux investisseurs subissent des pertes doubles

Double perte à cause du shophouse

Début 2022, de nombreux produits de type « shophouse » ont été lancés sur le marché avec une fièvre virtuelle, propulsant leurs prix à des sommets. De nombreux investisseurs, animés par des logiques spéculatives et spéculatives, se sont alors précipités sur le marché, à la recherche d'opportunités de profit à court terme, quels que soient les risques.

Après avoir acheté une maison de commerce de plus de 140 mètres carrés dans un projet immobilier à Thu Duc (HCMV) pour plus de 20 milliards de VND, M. Long, investisseur à HCMV, est sur la sellette, car la vague de retours fonciers a rendu sa maison de commerce impossible à trouver des locataires. De plus, la majeure partie de l'investissement provenant de prêts bancaires, M. Long doit payer chaque mois des dizaines de millions d'intérêts.

Pour de nombreux investisseurs, l’achat d’une maison de ville est une double préoccupation. — Le Shophouse est un type de propriété qui a attiré l'attention de nombreux investisseurs, en particulier dans les grandes zones urbaines et les zones touristiques .

« Autrefois, lorsque la location était facile, cette maison générait un cash-flow d'environ 20 millions de VND par mois. Mais ces dernières années, je l'ai laissée vide, faute de locataire et de temps pour profiter de l'affaire. Actuellement, je la vends à perte par rapport à son prix initial de 3 milliards de VND, mais je n'ai pas trouvé d'acheteur. Certains clients, qui ont été amenés par des courtiers, l'ont simplement visitée et l'ont laissée là… », a expliqué M. Long.

Cet investisseur a également déclaré qu'au moment de l'achat de cette maison, l'agent immobilier lui avait promis une trésorerie abondante pour compenser le capital emprunté. Parallèlement, avec le développement urbain, la valeur de cette maison augmentera et générera facilement un bénéfice de 30 à 40 % au bout de deux ans. Cependant, en raison de l'épidémie de COVID-19, il n'a pas pu louer la maison après l'avoir reçue. Lorsqu'il a trouvé un locataire, il n'a pas pu prolonger le contrat en raison de la mauvaise performance commerciale.

M. Long a déclaré que la location d'une partie du local commercial était difficile en raison du manque de places de stationnement, de la faible population et de l'éloignement du quartier du complexe d'appartements. Pour cette raison, cet investisseur a déclaré avoir investi au mauvais endroit, faute d'avoir étudié attentivement l'activité et la rentabilité du produit.

Sans compter que les investisseurs ont constamment lancé de nombreux produits de type « shophouse » sur le marché ces dernières années, même si les anciens produits n'ont pas été épuisés. Ces raisons expliquent l'absence de hausse des prix de l'immobilier, la difficulté des affaires et la nécessité de payer régulièrement les intérêts bancaires, ce qui entraîne des pertes doubles pour les investisseurs initiaux.

Comme dans le cas précédent, M. Nguyen Truong Giang ( Hanoï ) est également « coincé » avec une maison de ville dans une grande zone urbaine. M. Giang a dû emprunter près de 10 milliards de dongs à la banque pour devenir propriétaire d'une maison de plus de 100 m², d'une valeur de 18 milliards de dongs.

Malgré des dépenses importantes, M. Giang n'a pu gagner que 30 millions de VND par mois en louant cette maison, malgré les loyers élevés qu'elle lui a coûtés. Les revenus locatifs ne lui ont pas permis de payer la banque chaque mois et il a dû trouver d'autres sources de financement.

Pour de nombreux investisseurs, l’achat d’une maison de ville est une arme à double tranchant. — Il y a des périodes où le nombre de maisons de commerce sur le marché est si important que l’offre dépasse la demande.

Il convient de noter que depuis début 2023, la maison de M. Giang n'a pas trouvé de locataire. Fatigué par la pression bancaire, il la revend également pour 14 milliards de VND.

« Beaucoup de mes amis et de ma famille subissent également des pertes en investissant dans des shophouses dans de nombreuses villes comme Hanoï, Hai Phong, Hô-Chi-Minh-Ville et Kien Giang … La plupart d'entre eux sont bloqués dans ce type de biens depuis la forte croissance du marché début 2022, et la moitié d'entre eux doivent également vendre à perte. Cependant, à ce stade, je pense qu'il est également très difficile de limiter les pertes », a déclaré M. Giang.

Faire du profit avec une shophouse n'est pas facile

Avec l'effondrement du marché fin 2022, de nombreuses personnes n'ayant pas pu vendre leur bien à temps ont dû trouver des locataires en attendant une amélioration du marché. Cependant, en raison des prix élevés et du recours à un endettement important, les flux de trésorerie ont été insignifiants comparés aux intérêts bancaires. Par conséquent, de nombreux projets présentant une offre excédentaire ont subi des pertes, notamment dans les zones urbaines peu peuplées et éloignées du centre-ville.

Certains investisseurs, forts de nombreuses années d'expérience dans la gestion de maisons-boutiques, ont également indiqué que, dans certaines régions, leur taux de rentabilité n'est que de 2 à 3 % par an, soit 3 à 4 fois inférieur au taux d'intérêt des dépôts d'épargne. Sans compter que, actuellement, les locaux commerciaux sont éclipsés par le commerce en ligne. La vague de retours de locaux a mis de nombreux propriétaires dans l'embarras, les empêchant de trouver des locataires depuis plusieurs mois.

Pour de nombreux investisseurs, l’achat d’une maison de ville pose un double problème. — Choisir le « bon emplacement » pour une maison de ville est un facteur important pour tirer profit de ce produit.

De plus, de nombreux biens immobiliers de type « shophouses » perdent de la valeur au fil du temps, car leur durée de propriété est de 50 ans. Dans certains projets, de nombreuses maisons de ville sont restées vacantes pendant 5 à 10 ans en raison de retards de mise en œuvre dus à de nombreux problèmes de procédure. Si les investisseurs ne disposent pas d'informations claires, ils rencontreront des difficultés lors de l'achat de ces maisons, la durée de propriété étant raccourcie.

De plus, choisir un shophouse au bon endroit est crucial pour en tirer profit. Selon les experts, le choix d'un shophouse rentable repose sur de nombreux facteurs, tels qu'une zone densément peuplée, un prix raisonnable, une bonne qualité de construction et un emplacement propice au développement des infrastructures.

De plus, les acheteurs doivent choisir des produits au design adapté pour faciliter l'activité et ainsi trouver plus facilement des locataires. De plus, la surface du shophouse ne doit pas être trop petite, car elle serait difficile à exploiter commercialement.

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