Les banques accordent massivement des prêts immobiliers ; suppression pilote de la marge de crédit à partir de 2026

Les banques sont débordées de prêts immobiliers, testent la suppression progressive des marges de crédit à partir de 2026, l'Association bancaire appelle à une baisse des taux d'intérêt, les perspectives du prix de l'or dans les prochains mois, la réduction de la couverture des créances douteuses... sont les faits saillants de l'actualité bancaire de la semaine passée.

Les banques croulent sous les prêts immobiliers

Le ratio des prêts immobiliers de nombreuses banques a fortement augmenté au premier semestre de cette année. En particulier, le taux de croissance du crédit de plusieurs d'entre elles a atteint 20 à 30 %, soit trois fois plus que le taux de croissance global du crédit pour l'ensemble du système.

Le rapport financier du deuxième trimestre 2025 montre qu'au cours du premier semestre de cette année, l'immobilier a largement contribué à la croissance du crédit de nombreuses banques.

Par exemple, chez Techcombank , au cours du premier semestre de cette année, les prêts aux entreprises immobilières (crédits et obligations inclus) ont représenté 59 % du total des encours de crédit. En incluant les particuliers, la part des prêts immobiliers chez Techcombank a atteint plus de 64 % du total des encours de crédit de la banque. La croissance consolidée des crédits aux entreprises immobilières de Techcombank (crédits uniquement) a atteint 21,5 % par rapport à fin 2024 (près du double de la croissance des prêts de la banque, qui s'élevait à 11,6 %).

Dans de nombreuses autres banques commerciales, les prêts immobiliers aux entreprises ont également enregistré une très forte hausse au premier semestre. Plus précisément, chez HDBank, l'encours de ces prêts a atteint 83 125 milliards de VND, soit une augmentation de 22 % par rapport au début de l'année et représentant 16,4 % du marché. ChezSHB , cet encours s'est élevé à 163 754 milliards de VND, soit une hausse de près de 28,4 % par rapport au début de l'année et représentant 27,5 % du marché, contre 24,5 % fin 2024. Enfin, chez MB, l'encours des prêts immobiliers aux entreprises a atteint 85 834 milliards de VND, soit une augmentation de près de 34 % par rapport au début de l'année et représentant 9,72 % du marché (contre 8,26 % fin 2019).

L'encours des prêts immobiliers aux entreprises à fin juin 2025 a augmenté de 32 % chez TPBank , de 30 % chez PGBank, de 19 % chez VietBank et de 15 % chez MSB...

Au 30 juin 2025, l'encours des crédits immobiliers est estimé à 3,18 millions de milliards de VND, soit 2,4 fois plus qu'à la fin de 2024 et représentant 18,5 % de la dette totale en cours de l'ensemble du système.

Il est aisé d'expliquer l'engouement des banques pour le financement immobilier. Les analystes de SSI Research estiment que, dans un contexte d'incertitude persistante quant aux politiques fiscales mondiales, la croissance du crédit est principalement tirée par l'immobilier et les infrastructures. Ces deux secteurs font également l'objet d'une attention politique croissante, conformément aux efforts déployés par le gouvernement pour stimuler la demande intérieure et maintenir la dynamique de croissance économique.

Cependant, M. Tran Ngoc Bau, directeur général de WiGroup (une société spécialisée dans la fourniture de données économiques et financières), a averti que la forte augmentation du crédit immobilier dans un contexte de faible production et de faible consommation présente un risque de flux de crédit « désynchronisé ».

Expliquant l'importance accordée aux prêts immobiliers, M. Nguyen Anh Tuan, directeur de la division Banque de détail de Techcombank, a déclaré que la demande d'accession à la propriété est très forte. Il s'agit d'un besoin constant et durable. Les dirigeants de Techcombank ont ​​également affirmé que le taux de créances douteuses (NPL) sur le segment des prêts immobiliers de la banque est rigoureusement maîtrisé et maintenu aux alentours de 2 %. Ce taux est maîtrisé grâce à une stratégie de sélection des garanties dès le départ et à une gestion efficace de ces garanties. Les prêts étant assortis de garanties, le taux de pertes effectif est très faible.

Bien que les banques affirment que le risque est faible, les experts restent vigilants. Actuellement, le programme de prêts au logement social (145 000 milliards de VND) est décaissé très lentement en raison d'une offre insuffisante. Le crédit immobilier a fortement progressé, principalement parce que les banques ont privilégié les projets immobiliers haut de gamme. Si cette situation perdure, une instabilité risque de se manifester tant sur le marché immobilier que dans le secteur bancaire.

Cette année, le gouvernement a fixé un objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. Pour atteindre cet objectif, les experts économiques estiment que le crédit pourrait augmenter jusqu'à 18 % sur l'ensemble de l'année, au lieu des 16 % prévus par la Banque d'État du Vietnam (SBV) en début d'année.

Le 31 juillet dernier, la Banque d'État du Vietnam a annoncé un relèvement de l'objectif de croissance du crédit pour les établissements de crédit. Parallèlement, elle leur a demandé d'orienter les flux de capitaux vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance, et de contrôler rigoureusement le crédit aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir la sécurité et l'efficacité des opérations.

D'après les experts économiques, la croissance du crédit de 18 à 20 % cette année est conforme au taux de croissance du PIB et au niveau d'inflation, et n'est donc pas encore considérée comme excessive. Cependant, ce taux de croissance du crédit n'est viable que si les capitaux sont investis dans les secteurs prioritaires. En revanche, si le crédit est investi dans des secteurs spéculatifs tels que les actions ou l'immobilier, des bulles spéculatives pourraient se former, exerçant une pression à la hausse sur les taux d'intérêt et l'inflation, et engendrant des risques de créances douteuses et une instabilité macroéconomique.

« Si les capitaux sont investis dans les secteurs prioritaires, le crédit n’aura besoin d’augmenter que de 17 à 18 % cette année pour répondre à la demande de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. En revanche, s’ils sont investis dans des secteurs spéculatifs tels que les valeurs mobilières, l’immobilier, etc., le crédit devra augmenter de plus de 20 % pour atteindre l’objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 % », a déclaré le professeur agrégé Nguyen Huu Huan (Université d’économie de Hô Chi Minh-Ville).

Dans un contexte de forte croissance du crédit, certaines banques commerciales ont commencé ces derniers mois à augmenter légèrement les taux d'intérêt sur les dépôts à long terme, appliqués aux dépôts importants.

Face à cette situation, la Banque d'État a tenu une réunion le 4 août avec les banques commerciales, leur demandant de stabiliser les taux d'intérêt sur les dépôts, de poursuivre la réduction de leurs coûts d'exploitation, de promouvoir leur transformation numérique et d'accepter de partager une partie de leurs bénéfices afin de réduire les taux d'intérêt sur les prêts. M. Pham Chi Quang, directeur du Département de la politique monétaire (SBV), a indiqué que le taux d'intérêt moyen sur les nouveaux dépôts s'établissait à seulement 4,18 % par an, un niveau globalement stable par rapport à 2024. Le taux d'intérêt moyen sur les prêts a quant à lui diminué de 0,4 point de pourcentage par rapport à fin 2024, pour atteindre 6,53 % par an.

La Banque d'État du Vietnam exige des établissements de crédit, outre le maintien de taux d'intérêt stables, qu'ils s'efforcent de réduire ces taux tout en orientant les crédits vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance ; qu'ils contrôlent strictement les crédits accordés aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir la sécurité et l'efficacité.

Suppression de la salle de crédit pilote à partir de 2026

Le Premier ministre a demandé à la Banque d'État d'élaborer d'urgence une feuille de route et de mettre à l'essai la suppression de la mesure consistant à fixer des objectifs de croissance du crédit (marge de crédit) à mettre en œuvre à partir de 2026.

Le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de signer le décret officiel 128/CD-TTg le 6 août demandant aux ministères, aux branches et aux localités de déployer un certain nombre de tâches et de solutions pour promouvoir la croissance, contrôler l'inflation et stabiliser la macroéconomie, assurant ainsi les principaux équilibres de l'économie.

En conséquence, le Premier ministre a demandé à la Banque d'État du Vietnam ( SBV) d'élaborer d'urgence une feuille de route et de mettre à l'essai la suppression des quotas de croissance du crédit à mettre en œuvre à partir de 2026 ; dans laquelle il est nécessaire d'élaborer des normes et des critères pour que les établissements de crédit fonctionnent efficacement et sainement, disposent de bonnes capacités de gouvernance et de gestion, respectent les ratios de sécurité dans les opérations bancaires et des indices de qualité de crédit de haute sécurité..., en assurant la publicité et la transparence.

La Banque d'État est chargée de l'inspection, de l'examen, de la supervision et du contrôle a posteriori, de la prévention des risques systémiques, de la garantie de la sécurité du système des établissements de crédit et du contrôle de l'inflation conformément à l'objectif fixé.

S’efforcer d’atteindre les objectifs, les tâches et les solutions les plus ambitieux définis dans le projet « Restructuration du système des établissements de crédit associés au règlement des créances douteuses pour la période 2021-2025 », tel qu’approuvé par le Premier ministre dans la décision n° 689/QD-TTg du 8 juin 2022, en mettant l’accent sur la promotion du règlement des créances douteuses, la mise en œuvre de mesures visant à contrôler strictement le crédit dans les zones à risques potentiels, l’amélioration de la qualité du crédit, la minimisation des nouvelles créances douteuses, la garantie d’une croissance saine et sûre du crédit, ainsi que sur un contrôle strict des créances douteuses.

Parallèlement, renforcer le suivi, l'inspection, l'examen et la supervision étroite et complète des opérations des établissements de crédit ; prendre des mesures pour prévenir, inspecter, superviser et traiter strictement, conformément à la loi, les actes de manipulation, de participation croisée et d'octroi de crédits à des entreprises écrans et à des entreprises opérant dans des écosystèmes malsains…

Le Premier ministre a également demandé à la Banque d'État de continuer à inciter les établissements de crédit à réduire leurs coûts, à simplifier leurs procédures administratives et à promouvoir la transformation numérique... afin de dégager davantage de marge de manœuvre pour réduire les taux d'intérêt des prêts, soutenir la production et l'activité des entreprises et des particuliers dans un esprit de « bénéfices harmonieux, risques partagés » ; d'orienter les capitaux de crédit vers les secteurs prioritaires, les moteurs de croissance traditionnels de l'économie (investissement, exportation, consommation) et les nouveaux moteurs de croissance (science et technologie, innovation, économie numérique, économie verte, économie circulaire...) conformément à la politique du gouvernement, garantissant ainsi une expansion du crédit sûre et efficace.

Parallèlement, il convient de revoir, de développer et de compléter immédiatement les mécanismes et politiques prioritaires afin de mettre en œuvre plus efficacement et de manière plus radicale le programme de crédit destiné aux jeunes de moins de 35 ans pour l'achat, la location ou la location-vente de logements sociaux, ainsi que le programme de crédit de 500 000 milliards de VND pour les entreprises investissant dans les infrastructures, la science, la technologie, l'innovation, la transformation numérique, etc. La mise en œuvre de ces politiques doit être rapide et efficace ; non pas formelle, et surtout ne pas permettre le décaissement de fonds.

La Banque d'État doit élaborer d'urgence un plan de gestion de la politique monétaire pour les derniers mois de 2025 et 2026, et en faire rapport au Comité permanent du gouvernement avant le 30 août 2025.

L'Association bancaire appelle ses membres à s'engager à stabiliser les taux d'intérêt et à contrôler le crédit dans les secteurs à risque.  

L’Association a également invité ses membres à envisager de réduire les taux d’intérêt des prêts et de mettre en œuvre des programmes de crédit adaptés à leurs capacités financières afin de faciliter l’accès des particuliers et des entreprises au capital de crédit à des taux d’intérêt raisonnables.

Le 7 août 2025, l'Association des banques du Vietnam a publié la circulaire officielle n° 423/HHNH-PLNV appelant les établissements de crédit membres à unir leurs efforts pour mettre en œuvre les directives de la Banque d'État du Vietnam (SBV) concernant l'application des taux d'intérêt et du crédit, en mettant l'accent sur la stabilisation des taux d'intérêt et la réduction des taux de prêt afin de soutenir les particuliers et les entreprises.

L’Association recommande notamment aux établissements de crédit de collaborer étroitement afin de stabiliser les taux d’intérêt sur les dépôts, tout en poursuivant leurs efforts de transformation numérique, en réduisant les coûts raisonnables et en créant des marges de manœuvre pour abaisser les taux d’intérêt sur les prêts. Dans cette optique, et en fonction de leurs capacités financières, ils devraient envisager de réduire ces taux et de mettre en œuvre des programmes de crédit adaptés pour faciliter l’accès au crédit à des taux raisonnables pour les particuliers et les entreprises.

Annoncer publiquement et intégralement le taux d'intérêt moyen des prêts, ainsi que les programmes de crédit préférentiels, sur le site web de l'établissement de crédit afin de garantir la transparence et d'aider les clients à accéder facilement au crédit.

Prioriser l’allocation de capitaux de crédit aux secteurs de la production et des entreprises, aux secteurs prioritaires et aux moteurs de la croissance économique, tout en contrôlant strictement le crédit aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir que les objectifs de croissance du crédit aillent de pair avec la sécurité opérationnelle.

Collaborer étroitement avec l'Association bancaire pour promouvoir la communication afin que les particuliers et les entreprises puissent comprendre les politiques, les produits et les services des établissements de crédit, répondre à leurs besoins en capitaux pour la production et les affaires, et utiliser efficacement ces produits et services.

Lors de la réunion gouvernementale en ligne régulière de juillet avec les provinces et les villes administrées par le gouvernement central, qui s'est tenue le 7 août sous la présidence du Premier ministre Pham Minh Chinh, Mme Nguyen Thi Hong, gouverneure de la Banque d'État du Vietnam, a déclaré que jusqu'à présent, le niveau des taux d'intérêt des prêts avait continué de diminuer d'environ 0,4 % par an par rapport à fin 2024, témoignant d'efforts de gestion flexibles et contribuant à la réduction des coûts financiers pour l'économie.

Toutefois, le taux de change subit une forte pression en raison de l'influence conjuguée de facteurs économiques et de la psychologie des marchés. À ce jour, le taux de change VND/USD a augmenté de 2,9 % par rapport à fin 2024. Dans ce contexte, le gouverneur a déclaré que si cette pression continue de s'accentuer fortement, la Banque d'État envisagera de ne pas baisser davantage les taux d'intérêt afin de préserver la stabilité du taux de change et d'éviter ainsi une instabilité macroéconomique.

« Nous suivrons de près l’évolution de la situation et définirons des priorités appropriées pour chaque étape, en vue d’atteindre l’objectif commun de stabilité macroéconomique et de soutenir une croissance économique durable », a affirmé la gouverneure Nguyen Thi Hong.

En ce qui concerne le crédit, la Banque d'État a indiqué que le crédit à l'échelle du système avait augmenté d'environ 10 % au cours des sept premiers mois de l'année par rapport à fin 2024, soit une hausse relativement importante comparée aux 6 % enregistrés sur la même période l'an dernier.

Préoccupée par l'afflux important de crédits vers l'immobilier et les valeurs mobilières, la gouverneure Nguyen Thi Hong a analysé : « Le taux de croissance du crédit dans ces deux secteurs est certes supérieur à la moyenne, mais cela s'inscrit dans la logique de la simplification du marché immobilier. Une fois les obstacles juridiques levés, le besoin de capitaux pour la mise en œuvre d'un projet est inévitable. »

Concernant le secteur des valeurs mobilières, malgré un taux de croissance élevé, sa part ne représente que 1,5 % de l'encours total de la dette, ne présentant ainsi aucun risque systémique. La Banque d'État affirme surveiller de près les indicateurs de sécurité. Le ratio des fonds propres à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme demeure inférieur au seuil de 30 %. Parallèlement, elle encourage les établissements de crédit à équilibrer leurs fonds propres en fonction de leur échéance, garantissant ainsi la sécurité du système.

Investissements massifs en prévision de la haute saison  

Le crédit s'est accéléré au premier semestre et devrait poursuivre sa progression au second semestre. Les banques augmentent progressivement leurs prêts, tandis que les taux d'intérêt restent stables.

M. Pham Toan Vuong, directeur général d'Agribank, a déclaré qu'à fin juin 2025, l'encours de crédit d'Agribank dépassait 1,85 million de milliards de VND, soit une hausse de 7,6 % par rapport au début de l'année. Agribank a rapidement mis en œuvre 13 programmes et produits de crédit d'un montant de 400 000 milliards de VND afin de dynamiser la croissance du crédit depuis le début de l'année, et a étendu son programme de crédit au secteur de l'agriculture, de la sylviculture et de la pêche pour atteindre 20 000 milliards de VND. Agribank a notamment pris des mesures proactives pour faciliter l'accès au crédit, réduire les coûts et abaisser les taux d'intérêt afin de soutenir ses clients.

Quant à ACB, en application de la résolution n° 68-NQ/TW du Politburo relative au développement économique privé, cette banque a mis en place des groupes de solutions stratégiques, notamment en déployant un programme de crédit de 20 000 milliards de VND exclusivement destiné aux petites et moyennes entreprises avec des taux d’intérêt inférieurs d’au moins 2 % aux taux habituels, et en privilégiant les prêts sans garantie…

À la fin du premier semestre, l'encours de crédit d'ACB a atteint 634 000 milliards de VND, en hausse de 9,1 % par rapport au début de l'année, avec une structure équilibrée entre particuliers et entreprises ; le bénéfice avant impôt a atteint 10 700 milliards de VND, en hausse de 2 % par rapport à la même période en 2024.

À ce jour, toutes les banques ont publié leurs résultats pour le premier semestre. Le « club » des banques affichant des bénéfices supérieurs à 10 000 milliards de VND comprend MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB… La bonne croissance du crédit a contribué positivement aux bénéfices de ces établissements.

Par exemple, au cours des six premiers mois de l'année, le bénéfice consolidé avant impôt de MB a atteint près de 15 900 milliards de VND, soit une hausse de 18,3 % par rapport à la même période de l'année précédente. L'actif consolidé total de MB a atteint près de 1,3 million de milliards de VND, en progression de 14,2 % par rapport à fin 2024. Les prêts à la clientèle ont atteint près de 880 000 milliards de VND, soit une hausse de 13,3 % par rapport au début de l'année. En conséquence, le produit net d'intérêts de MB a dépassé 24 064 milliards de VND, en progression de 23 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Selon M. Tu Tien Phat, directeur général d'ACB, les besoins en capitaux des clients augmentent souvent pendant la haute saison des affaires, en fin d'année.

Pour réaliser une percée dans la croissance du crédit, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a déclaré que l'ensemble du secteur avait mis en œuvre une série de programmes de crédit, tels qu'un programme de prêts pour la construction de logements sociaux et de logements pour les travailleurs ; la rénovation et la reconstruction d'anciens appartements (145 000 milliards de VND) ; un programme de crédit pour investir dans les infrastructures et les technologies numériques afin de mettre en œuvre des projets nationaux clés et importants dans les domaines des transports, de l'électricité et des technologies numériques (500 000 milliards de VND) ; un programme de prêts pour le secteur de l'agriculture, de la sylviculture et de la pêche (dont le montant a été porté à 100 000 milliards de VND).

D'après les dernières statistiques de la Banque d'État, le crédit total du système a progressé de 9,64 % à fin juillet 2025 par rapport à fin 2018. Dans ce contexte d'accélération du crédit, la Banque d'État a récemment relevé les objectifs de crédit de nombreuses banques, tout en orientant les flux de capitaux vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de la croissance économique.

M. Dinh Duc Quang, directeur du département des opérations de change (UOB Vietnam Bank), a indiqué que la croissance du crédit pour l'ensemble de l'année 2025 devrait atteindre 18 à 20 %. Ce facteur constitue un soutien important à la croissance économique. Dans le scénario le plus optimiste, si la Réserve fédérale américaine (Fed) abaisse ses taux d'intérêt sur le dollar américain au cours des derniers mois de l'année, que l'impact des droits de douane reste limité et que le marché boursier se redresse, attirant ainsi de forts flux de capitaux étrangers, on peut espérer une baisse plus marquée des taux d'intérêt sur le dong vietnamien, ce qui aura un impact positif sur les perspectives de croissance économique pour 2026.

Le vice-gouverneur de la Banque d'État du Vietnam, Pham Thanh Ha, a déclaré que, pour la gestion des taux d'intérêt au premier semestre 2025, l'autorité de régulation maintiendrait les taux directeurs, permettant ainsi aux établissements de crédit d'accéder à des sources de financement auprès de la Banque d'État à moindre coût et contribuant ainsi au soutien de l'économie. Le niveau des taux d'intérêt des prêts continue de baisser. Le taux d'intérêt moyen des nouveaux prêts accordés par les banques commerciales s'établit actuellement à 6,29 % par an, soit une baisse de 0,64 point de pourcentage par rapport à la fin de l'année dernière. Au cours des derniers mois de l'année, conformément à la politique gouvernementale, la Banque d'État du Vietnam continuera d'exiger des banques qu'elles réduisent leurs coûts afin de faire baisser davantage les taux d'intérêt des prêts et de stimuler la demande de crédit.

Les banques se retrouvent avec des actifs saisis suite à l'exécution de jugements.  

Concernant les actifs garantis reçus de l'organisme d'exécution, l'établissement de crédit ne peut ni les vendre ni demander à l'organisme d'exécution de poursuivre leur mise aux enchères, car la nature de ces actifs a déjà fait l'objet de nombreuses ventes aux enchères infructueuses.

L'Association des banques du Vietnam (VNBA) vient de publier le document n° 421/HHNH-PLNV daté du 5 août 2025, demandant au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, au ministère de la Justice et à la Banque d'État du Vietnam de s'attaquer aux difficultés et aux problèmes auxquels sont confrontés les établissements de crédit membres (EC) lorsqu'ils reçoivent des biens immobiliers en garantie pour gérer les créances douteuses.

D'après les retours des établissements de crédit membres, l'une des principales mesures de gestion des créances irrécouvrables consiste à accepter un bien immobilier en garantie pour compenser le client. Cette pratique s'effectue principalement de deux manières : soit la banque et le client conviennent d'une compensation, soit l'établissement de crédit récupère le bien immobilier auprès de l'autorité de recouvrement après plusieurs ventes aux enchères infructueuses.

Selon la loi sur les établissements de crédit, les banques ne sont pas autorisées à exercer des activités immobilières, mais peuvent détenir ces biens pendant une période maximale de 5 ans pour gérer le recouvrement des créances.

Cependant, la réalité est que, dans de nombreuses localités, les bureaux d'enregistrement foncier et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ont refusé d'enregistrer les changements et de transférer la propriété des biens immobiliers aux établissements de crédit.

Ces organismes exigent que les établissements de crédit obtiennent une approbation écrite de la politique de transfert de la part du Comité populaire provincial et qu'ils mettent en œuvre les procédures de conversion des finalités d'utilisation des terres.

Selon les établissements de crédit, cette exigence n'est pas compatible avec la nature de la détention d'actifs destinés à gérer les créances douteuses, qui ne constitue pas une activité commerciale ni l'acquisition d'actifs pour un usage direct.

Le défaut d'enregistrement de la propriété par les établissements de crédit a entraîné de nombreuses conséquences.

Premièrement, la propriété ne peut être vendue aux enchères : comme leurs noms ne figurent pas sur le certificat de droits d’utilisation du sol, les établissements de crédit ne peuvent ni vendre ni transférer la propriété à l’acheteur. Les ordres notariés refusent également d’authentifier les actes de vente pour cette raison.

Deuxièmement, blocage des actifs issus du recouvrement : les établissements de crédit ne peuvent pas vendre les actifs reçus des organismes de recouvrement. Il est impossible de les renvoyer à ces organismes pour de nouvelles ventes aux enchères, car ces actifs ont déjà fait l’objet de nombreuses ventes infructueuses.

Troisièmement, des problèmes comptables : conformément à la décision 479/2004/QD-NHNN de la Banque d’État, pour inscrire la valeur des actifs au bilan (compte 387), les établissements de crédit doivent disposer de tous les documents attestant de leur propriété légale. Faute d’inscription, ces établissements ne peuvent comptabiliser cet actif, ce qui rend impossible la réalisation de l’objectif visé.

Quatrièmement, le risque de litiges : même si le client a cédé le bien, ses dettes restent juridiquement inscrites et continuent de s’accumuler. Cela engendre un risque de litiges et de poursuites judiciaires, notamment en cas de hausse des prix de l’immobilier, où l’ancien propriétaire pourrait récupérer le bien.

Face aux difficultés susmentionnées, l'Association bancaire vietnamienne recommande au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de publier un document à l'intention des directions de l'Agriculture et de l'Environnement à l'échelle nationale, autorisant les établissements de crédit à enregistrer le transfert de droits/les modifications d'inscription des actifs immobiliers dans les deux cas suivants : réception de garanties par le biais d'un accord et réception de celles-ci auprès d'un organisme d'exécution, afin que les établissements de crédit aient pleine autorité pour vendre aux enchères les actifs et en transférer le nom à l'acheteur.

Une fois l'inscription du transfert de propriété/modification effectuée, l'établissement de crédit est tenu d'assurer un suivi proactif, la vente, le transfert ou le rachat du bien immobilier dans un délai de cinq ans à compter de la date de la décision relative à la gestion du bien. Tout manquement à cette obligation sera passible de poursuites judiciaires.

Pour la Banque d'État du Vietnam, l'Association bancaire vietnamienne propose d'étudier et de publier un document d'orientation sur la comptabilisation des actifs affectés à la dette et des actifs reçus en lieu et place d'obligations de paiement, afin de guider les établissements de crédit dans la comptabilisation des actifs immobiliers lorsque ces établissements reçoivent en lieu et place des obligations de remboursement de dettes de leurs clients et détiennent des garanties pendant 5 ans et doivent vendre, transférer ou racheter des biens immobiliers pour recouvrer la dette conformément à l'article 139, paragraphe 3, de la loi sur les établissements de crédit.

Recommandations relatives à la constitution de provisions pour risques dans le cas où les établissements de crédit reçoivent des garanties en lieu et place d'obligations et les conservent pendant 5 ans.

Se coordonner avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère de la Justice pour résoudre la requête de l'Association bancaire concernant les problèmes d'enregistrement des changements de propriété, afin que les établissements de crédit aient le droit de gérer la propriété et d'en transférer le nom à l'acheteur.  

M. Shaokai Fan : L'or ne peut être comparé aux actions et à l'immobilier.  

  L'or se révèle moins attractif que d'autres placements comme les actions et l'immobilier dans la course à la hausse des prix. Cependant, un représentant du Conseil mondial de l'or a déclaré au journal Investment Electronic Newspaper que la place de l'or demeure irremplaçable.

M. Shaokai Fan, directeur régional pour l'Asie-Pacifique (hors Chine) et directeur des banques centrales mondiales au sein du Conseil mondial de l'or.

D'après un rapport du Conseil mondial de l'or, la demande d'or au Vietnam a diminué de 20 % au deuxième trimestre 2025 par rapport à la même période de l'année précédente, contrairement à la tendance mondiale (hausse de 3 %). Cette baisse s'explique par la dévaluation de la monnaie nationale et le cours élevé du dollar américain, ce qui a entraîné une flambée des prix de l'or au Vietnam, atteignant des niveaux records et rendant l'achat d'or plus difficile pour la population.

Outre le prix élevé de l'or, de nombreux observateurs estiment que le récent repli des cours s'explique notamment par la lenteur de leur hausse, contrastant avec la forte progression des actions et de l'immobilier. De ce fait, l'or s'est révélé un placement moins attractif au deuxième trimestre.

En réponse à une question du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , le 7 août, M. Shaokai Fan, directeur de la région Asie-Pacifique (hors Chine) et directeur des banques centrales mondiales au sein du Conseil mondial de l'or, a déclaré qu'il existe effectivement de nombreux canaux d'investissement et de nombreux types d'actifs différents, chacun présentant des caractéristiques propres. L'or est un actif très particulier auquel tout investisseur doit accorder une attention particulière dans la gestion de son portefeuille.

Selon M. Shaokai Fan, l'or est incomparable aux autres placements, car sa nature est fondamentalement différente de celle des actions, de l'immobilier, etc. L'or possède notamment des propriétés défensives et d'absorption des risques, renforçant ainsi la résilience d'un portefeuille. Cette caractéristique unique, absente chez les autres placements et actifs, confère à l'or son caractère irremplaçable.

En effet, dans un monde de plus en plus imprévisible et marqué par de nombreux facteurs d'instabilité, l'or devient une valeur refuge plébiscitée par de nombreux investisseurs et de grands marchés à travers le monde, y compris les banques centrales.

Une enquête du World Gold Council montre que la plupart des banques centrales du monde prévoient toujours d'accroître leurs achats, à la fois pour diversifier leurs portefeuilles de réserves de change et pour se prémunir contre les risques politiques croissants.

« Ces cinq dernières années, de nombreux risques majeurs ont émergé à l'échelle mondiale : la COVID-19, le conflit russo-ukrainien, le conflit dans la bande de Gaza, la guerre commerciale… En période de fortes incertitudes, l'or est un actif qui aide les investisseurs à surmonter la crise. C'est pourquoi les banques centrales et les grands investisseurs du monde entier intègrent régulièrement de l'or à leurs portefeuilles. Le Vietnam étant une économie tournée vers l'exportation, dans le contexte actuel de guerre commerciale complexe, les investisseurs doivent également s'intéresser à l'or afin de renforcer la résilience de leurs portefeuilles », a déclaré M. Shaokai Fan.

Au Vietnam, la demande d'or a diminué de 20 % en volume, mais sa valeur a tout de même progressé de 12 % au deuxième trimestre 2025, témoignant d'un fort désir d'achat. Le gouvernement travaille actuellement à la modification du décret 24/2012/ND-CP relatif au marché de l'or, afin de supprimer le monopole et de relever le plafond des importations. Cet expert estime que l'assouplissement des restrictions à l'importation d'or sera très bénéfique pour le marché.

Concernant l'évolution du cours de l'or dans les prochains mois, M. Shaokai Fan a déclaré que les prix de l'or bénéficient toujours d'une forte demande de la part des banques centrales et des fonds négociés en bourse (ETF). Par ailleurs, les tensions commerciales persistent, notamment dans l'attente des résultats définitifs des négociations fiscales entre les États-Unis et la Chine. Enfin, la forte pression exercée sur la Réserve fédérale américaine (Fed) pour qu'elle baisse ses taux d'intérêt soutient également les cours de l'or.

Le rapport du World Gold Council indique que la demande mondiale d'or continuera d'augmenter au deuxième trimestre 2025. L'investissement dans les fonds négociés en bourse (ETF) aurifères demeure le principal moteur de la demande totale, avec des entrées de capitaux de 170 tonnes au cours du trimestre, contrairement aux légères sorties de capitaux enregistrées au deuxième trimestre 2024. Les fonds cotés en Asie ont contribué de manière significative avec 70 tonnes, un volume équivalent à celui des fonds américains.

Conjuguée aux entrées record du premier trimestre, la demande totale d'or provenant des ETF aurifères mondiaux a atteint 397 tonnes, soit le niveau le plus élevé du premier semestre depuis 2020.

Les banques centrales ont continué d'acheter de l'or, quoique à un rythme plus lent, en ajoutant 166 tonnes au deuxième trimestre. Malgré ce ralentissement, les achats des banques centrales restent considérablement élevés en raison de la persistance de l'incertitude économique et géopolitique.

L'enquête annuelle du Conseil mondial de l'or auprès des banques centrales montre que 95 % des gestionnaires de réserves estiment que les réserves d'or des banques centrales mondiales augmenteront au cours des 12 prochains mois.

M. Shaokai Fan a commenté : « L'investissement dans l'or reste élevé en raison de la demande d'actifs refuges et de la dynamique croissante des flux de capitaux vers le marché. »

Les émissions obligataires ont fortement augmenté en juillet, les obligations immobilières atteignant un pic à échéance en août 2025.   

Les obligations non bancaires arrivant à échéance au second semestre de cette année représentent environ 102 000 milliards de VND, soit le double du montant du premier semestre (44 400 milliards de VND), et sont principalement des titres immobiliers. Pour le seul mois d'août 2025, les obligations immobilières arrivant à échéance ont atteint 17 500 milliards de VND.

Selon les données de l'Association du marché obligataire vietnamien, à la date de publication de l'information du 25 juillet 2025, le montant des obligations d'entreprises émises en juillet 2025 était de 20 134 milliards de VND.

Depuis le début de l'année jusqu'à la date de publication de l'information, le 25 juillet, la valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises s'élève à environ 287 000 milliards de VND (dont 90,3 % d'obligations émises par des particuliers). Près de 75 % des obligations émises proviennent du groupe bancaire.

Ainsi, les émissions d’obligations d’entreprises se redressent fortement (les émissions cumulées d’obligations d’entreprises au cours des 7 premiers mois de 2024 ont atteint 183 000 milliards de VND).

Selon l'Association, la valeur totale des obligations arrivant à échéance d'ici la fin de l'année dépasse 118 000 milliards de VND, dont 52,2 % appartiennent au groupe immobilier.

Số liệu tổng hợp của FiinGroup cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2025, quy mô toàn thị trường đạt 1,35 triệu tỷ đồng. Xét theo hình thức phát hành, dư nợ TPDN riêng lẻ đạt gần 1,2 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025, tăng 4,3% so với tháng trước và chiếm khoảng 88,6% tổng giá trị TPDN lưu hành. Ngược lại, giá trị lưu hành TPDN công chúng giảm nhẹ -0,8% so với tháng trước, xuống còn 154,8 nghìn tỷ đồng, sau khi lô trái phiếu công chúng của ngân hàng LPB (phát hành vào tháng 6/2023) đã được mua lại trước hạn

Lũy kế 6 tháng đầu năm, phát hành trái phiếu mới đạt gần 200.000 tỷ đồng, tăng gần 109% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng theo FiinGroup, khoảng 102.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (trừ ngân hàng) đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm nay. Con số này gấp đôi giai đoạn nửa đầu năm (44.400 tỷ đồng), cho thấy áp lực dòng tiền thanh toán hiện hữu.

Doanh nghiệp bất động sản cần 65.300 tỷ đồng để đáo hạn trái phiếu nửa cuối năm. Áp lực đáo hạn đạt đỉnh vào tháng này với khoảng 17.500 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần quy mô đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm 2025 (4,6 nghìn tỷ đồng). Tuy vậy, áp lực đáo hạn sẽ giảm dần còn 6.000-12.000 tỷ mỗi tháng.

Theo FiinGroup, một số doanh nghiệp có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn gồm Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ) và Setra (2.000 tỷ).

Ước tính các doanh nghiệp phi ngân hàng cần trả lãi trái phiếu 6.600 tỷ đồng trong tháng 8. Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% nghĩa vụ trả lãi.

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong tháng 6/2025 đạt mức cao kỷ lục hơn 62,9 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 190% so với tháng trước và tăng 139% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ khối Ngân hàng. Lũy kế 6 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt gần 123,3 nghìn tỷ đồng tăng 31% so với cùng kỳ.

Về dòng tiền thanh toán, các tổ chức phát hành đã thanh toán 91,4 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay, tương đương 32% nghĩa vụ thanh toán dự kiến cho cả năm 2025. Dòng tiền phải trả dự kiến là 201,2 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm bao gồm 48,1 nghìn tỷ đồng trong tháng 8.

Ngân hàng không còn ưu tiên “của để dành”?  

Không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng. Gần đây, nhiều ngân hàng đã xử lý được các khoản nợ giãn, hoãn ở giai đoạn trước, nên giảm trích lập dự phòng rủi ro, hoặc chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, có 85% ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, hơn một nửa ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận 2 con số. Đặc biệt, nhiều ngân hàng ghi nhận lợi nhuận tăng 30-80%, như SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank…

Tuy nhiên, báo cáo tài chính cũng cho thấy, để giữ mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận giảm bộ đệm dự phòng rủi ro.

Dẫn đầu về tỷ lệ bao phủ nợ xấu là nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (“Big 4”), song trong số này, chỉ có Agribank tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu trong nửa đầu năm nay. Báo cáo tài chính riêng lẻ giữa niên độ cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2025, bao phủ nợ xấu của Agribank là 148,6%, tăng 16,8% so với đầu năm.

Trong khi đó, bao phủ nợ xấu của BIDV (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chỉ còn 88%, giảm khá mạnh so với mức 133,7% cuối năm 2024 và 96,8% cuối quý I/2025. Tổng nợ xấu của BIDV tăng 49% trong 6 tháng đầu năm 2025, lên tới 43.140 tỷ đồng, trong khi trích lập dự phòng chỉ tăng 9,5%, khiến bao phủ nợ xấu giảm mạnh.

Vietcombank tuy vẫn là quán quân về bao phủ nợ xấu toàn hệ thống (213,8%), song cũng chứng kiến sự suy giảm so với cuối năm ngoái (223,3%). Tại VietinBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 134,8%, thay vì mức 170,7% cuối năm ngoái.

Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết cũng trong tình trạng đệm dự phòng rủi ro giảm dần, hiện chỉ có vài ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html