Les banques sont en plein essor dans le domaine des prêts immobiliers
Le ratio de prêts immobiliers de nombreuses banques a fortement augmenté au premier semestre de cette année. Le taux de croissance du crédit de nombreuses banques atteint notamment 20 à 30 %, soit trois fois plus que le taux de croissance global du crédit de l'ensemble du système.
Le rapport financier du deuxième trimestre 2025 montre qu'au cours du premier semestre de cette année, l'immobilier a été un contributeur majeur à la croissance du crédit de nombreuses banques.
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Par exemple, chez Techcombank , au cours des six premiers mois de cette année, les prêts aux entreprises immobilières (y compris les crédits et les obligations) ont représenté 59 % du total des encours de crédit. En incluant les clients particuliers, la proportion de prêts immobiliers chez Techcombank a atteint plus de 64 % du total des encours de crédit de l'ensemble de la banque. La croissance consolidée du crédit aux entreprises immobilières de Techcombank (crédit seul) a atteint 21,5 % par rapport à fin 2024 (près du double de la croissance des prêts de la banque de 11,6 %).
Français Dans de nombreuses autres banques commerciales, les prêts aux entreprises immobilières au cours du premier semestre de l'année ont également enregistré une très forte augmentation. Plus précisément, chez HDBank, l'encours des prêts aux entreprises immobilières a atteint 83 125 milliards de VND, en hausse de 22 % par rapport au début de l'année et représentant 16,4 %. ChezSHB , l'encours des prêts immobiliers a atteint 163 754 milliards de VND, en hausse de près de 28,4 % par rapport au début de l'année, représentant 27,5 %, au lieu de 24,5 % à la fin de 2024. Chez MB, les prêts aux entreprises immobilières ont atteint 85 834 milliards de VND, en hausse de près de 34 % par rapport au début de l'année et représentant 9,72 % (contre 8,26 % à la fin de l'année dernière).
Les prêts immobiliers en cours à fin juin 2025 chez TPBank ont augmenté de 32%, chez PGBank ont augmenté de 30%, chez VietBank ont augmenté de 19%, chez MSB ont augmenté de 15%...
Au 30 juin 2025, l'encours de crédit immobilier est estimé à 3,18 millions de milliards de VND, soit 2,4 fois plus qu'à la fin de 2024 et représentant 18,5 % de l'encours total de la dette de l'ensemble du système.
Il n'est pas difficile d'expliquer pourquoi les banques se précipitent pour prêter à l'immobilier. Les analystes de SSI Research estiment que, dans un contexte d'incertitude persistante sur le marché mondial concernant les politiques fiscales, le moteur de la croissance du crédit provient principalement de l'immobilier et des infrastructures. Ces deux secteurs font également l'objet d'une attention croissante de la part des pouvoirs publics, conformément aux efforts déployés par le gouvernement pour stimuler la demande intérieure et maintenir la dynamique de croissance économique.
Cependant, M. Tran Ngoc Bau, directeur général de WiGroup (une société spécialisée dans la fourniture de données économiques et financières) a averti que la forte augmentation du crédit immobilier dans un contexte de faible production et de faible consommation pose un risque de flux de crédit « déphasé ».
Expliquant l'importance accordée aux prêts immobiliers, M. Nguyen Anh Tuan, directeur de la division Banque de détail de Techcombank, a déclaré que la demande d'accession à la propriété est très forte. Il s'agit d'une demande constante et à long terme. Les dirigeants de Techcombank ont également affirmé que les créances douteuses (NPL) sur le segment des prêts immobiliers de Techcombank sont rigoureusement contrôlées, maintenues autour de 2 %. Ce taux est étroitement maîtrisé grâce à la stratégie de sélection des garanties dès le départ et à la capacité de les gérer efficacement. Les prêts étant assortis de garanties, le taux de pertes réel est très faible.
Bien que la banque affirme que le risque est faible, les experts mettent néanmoins en garde contre ce risque. Actuellement, le programme de prêts au logement social (145 000 milliards de VND) est décaissé très lentement en raison d'une offre insuffisante. Le crédit immobilier a fortement augmenté, principalement en raison des prêts massifs accordés par les banques aux projets immobiliers haut de gamme. Si cette situation perdure, l'instabilité se fera sentir tant sur le marché immobilier que sur les banques.
Cette année, le gouvernement s'est fixé un objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. Pour atteindre cet objectif, les experts économiques estiment que le crédit pourrait augmenter jusqu'à 18 % sur l'ensemble de l'année, au lieu de l'objectif de 16 % fixé par la Banque d'État du Vietnam (SBV) en début d'année.
Récemment (31 juillet), la Banque d'État du Vietnam a annoncé une augmentation des objectifs de croissance du crédit pour les établissements de crédit. Parallèlement, elle a demandé aux établissements de crédit d'orienter les flux de capitaux vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance ; et de contrôler strictement le crédit aux secteurs potentiellement risqués, garantissant ainsi sécurité et efficacité.
Selon les experts économiques, la croissance du crédit de 18 à 20 % enregistrée cette année est conforme à la croissance du PIB et à l'inflation, et n'est pas « hypertrophiée ». Cependant, ce taux de croissance du crédit n'est sûr que si les capitaux affluaient vers les secteurs prioritaires. À l'inverse, si le crédit affluait vers des secteurs spéculatifs comme les actions, l'immobilier, etc., des bulles spéculatives pourraient se former, exerçant une pression sur les taux d'intérêt et l'inflation, entraînant des risques de créances douteuses et une instabilité macroéconomique.
« Si les capitaux affluaient vers les secteurs prioritaires, le crédit ne devrait augmenter que de 17 à 18 % cette année pour atteindre l'objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. En revanche, s'ils affluaient vers des secteurs spéculatifs comme les valeurs mobilières, l'immobilier, etc., le crédit devrait augmenter de plus de 20 % pour atteindre l'objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 % », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan, professeur associé (Université d'économie de Hô-Chi-Minh-Ville).
Dans un contexte de forte croissance du crédit, certaines banques commerciales ont commencé ces derniers mois à augmenter légèrement les taux d'intérêt sur les dépôts pour de nombreuses durées, appliqués aux dépôts importants.
Français Face à cette situation, le 4 août, la Banque d'État du Vietnam a tenu une réunion avec les banques commerciales, leur demandant de stabiliser les taux d'intérêt des dépôts ; de continuer à réduire les coûts d'exploitation, de promouvoir la transformation numérique et d'être prêtes à partager une partie de leurs bénéfices pour réduire les taux de prêt. M. Pham Chi Quang, directeur du Département de la politique monétaire (SBV), a déclaré que le taux d'intérêt moyen des dépôts nouvellement générés n'était que de 4,18 %/an, fondamentalement stable par rapport à 2024. Le taux d'intérêt moyen des prêts a diminué à 6,53 %/an, soit une baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport à fin 2024.
La Banque d'État du Vietnam exige des établissements de crédit, en plus de maintenir des taux d'intérêt stables, de s'efforcer de réduire les taux d'intérêt tout en orientant le crédit vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance ; de contrôler strictement le crédit pour les secteurs potentiellement risqués, en garantissant la sécurité et l'efficacité.
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En conséquence, le Premier ministre a demandé à la Banque d'État du Vietnam ( SBV) d'élaborer d'urgence une feuille de route et de piloter la suppression des quotas de croissance du crédit à mettre en œuvre à partir de 2026 ; dans laquelle il est nécessaire d'élaborer des normes et des critères pour que les établissements de crédit fonctionnent efficacement, sainement, aient de bonnes capacités de gouvernance et de gestion, respectent les ratios de sécurité dans les opérations bancaires et les indices de qualité de crédit de sécurité élevés..., garantissant la publicité et la transparence.
La Banque d'État est chargée de l'inspection, de l'examen, de la supervision et du post-audit, de la prévention des risques systémiques, de la garantie de la sécurité et de la sûreté du système des établissements de crédit et du contrôle de l'inflation selon l'objectif fixé.
S'efforcer d'atteindre les objectifs, les tâches et les solutions les plus élevés énoncés dans le projet « Restructuration du système des établissements de crédit associés au règlement des créances douteuses au cours de la période 2021-2025 » tel qu'approuvé par le Premier ministre dans la décision n° 689/QD-TTg du 8 juin 2022, en mettant l'accent sur la promotion du règlement des créances douteuses, la mise en œuvre de mesures visant à contrôler strictement le crédit dans les domaines à risques potentiels, l'amélioration de la qualité du crédit, la minimisation des nouvelles créances douteuses, la garantie d'une croissance sûre et saine du crédit ainsi qu'un contrôle strict des créances douteuses.
Parallèlement, renforcer le suivi, l'inspection, l'examen et la supervision étroite et complète des opérations des établissements de crédit ; prendre des mesures pour prévenir, inspecter, superviser et traiter strictement, conformément à la loi, les actes de manipulation, de propriété croisée et d'octroi de crédit aux entreprises « d'arrière-cour » et aux entreprises situées dans des écosystèmes malsains...
Le Premier ministre a également demandé à la SBV de continuer à demander aux établissements de crédit de réduire les coûts, de simplifier les procédures administratives et de promouvoir la transformation numérique... afin de créer davantage de marge de manœuvre pour réduire les taux d'intérêt des prêts, de soutenir la production et les activités des entreprises et des particuliers dans l'esprit des « avantages harmonisés, des risques partagés » ; d'orienter les capitaux de crédit vers les domaines prioritaires, les moteurs de croissance traditionnels de l'économie (investissement, exportation, consommation) et les nouveaux moteurs de croissance (science et technologie, innovation, économie numérique, économie verte, économie circulaire...) conformément à la politique du gouvernement, en garantissant une expansion sûre et efficace de la croissance du crédit.
Parallèlement, il faut revoir, développer et compléter immédiatement les mécanismes et politiques prioritaires pour mettre en œuvre de manière plus efficace et plus drastique le programme de crédit pour les jeunes de moins de 35 ans pour l’achat, la location et la location-vente de logements sociaux, le programme de crédit de 500 000 milliards de VND pour les entreprises qui investissent dans les infrastructures, la science, la technologie, l’innovation, la transformation numérique, etc. La mise en œuvre des politiques doit être opportune et efficace ; non formelle, et ne doit certainement pas permettre le décaissement de fonds.
La Banque d’État doit élaborer de toute urgence un plan de gestion de la politique monétaire pour les derniers mois de 2025 et 2026, et en faire rapport au Comité permanent du gouvernement avant le 30 août 2025.
L’Association appelle également ses membres à envisager de réduire les taux d’intérêt et de mettre en œuvre des programmes de crédit appropriés pour faciliter l’accès des particuliers et des entreprises au capital de crédit à des taux d’intérêt raisonnables, en fonction de leur capacité financière.
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Le 7 août 2025, l'Association des banques du Vietnam a publié la lettre officielle n° 423/HHNH-PLNV appelant les établissements de crédit membres (IC) à s'unir pour mettre en œuvre les directives de la Banque d'État du Vietnam (SBV) sur l'application des taux d'intérêt et du crédit, en se concentrant sur la stabilisation des taux d'intérêt et la réduction des taux de prêt pour soutenir les particuliers et les entreprises.
Plus précisément, l'Association recommande aux établissements de crédit de se coordonner étroitement dans un esprit de coopération afin de stabiliser les taux d'intérêt des dépôts à toutes les échéances, tout en continuant de promouvoir la transformation numérique, de réduire les coûts raisonnables et de créer une marge de manœuvre pour réduire les taux d'intérêt des prêts. Sur cette base, en fonction de leur capacité financière, ils devraient envisager de réduire les taux d'intérêt des prêts et de mettre en œuvre des programmes de crédit adaptés pour faciliter l'accès des particuliers et des entreprises au crédit à des taux d'intérêt raisonnables.
Annoncer publiquement et intégralement le taux d'intérêt moyen des prêts, ainsi que les programmes de crédit préférentiels, sur le site Web de l'établissement de crédit afin de garantir la transparence et d'aider les clients à accéder facilement au crédit.
Donner la priorité à l’allocation des capitaux de crédit aux secteurs de production et d’affaires, secteurs prioritaires et moteurs de la croissance économique, tout en contrôlant strictement le crédit aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir que les objectifs de croissance du crédit vont de pair avec la sécurité opérationnelle.
Coordonner étroitement avec l'Association bancaire pour promouvoir le travail de communication afin que les particuliers et les entreprises puissent comprendre les politiques et les produits et services des établissements de crédit afin de répondre aux besoins en capitaux de la production et des affaires et d'utiliser efficacement les produits et services des établissements de crédit.
Lors de la réunion régulière en ligne du gouvernement avec les provinces et les villes gérées par le gouvernement central, tenue le 7 août et présidée par le Premier ministre Pham Minh Chinh, Mme Nguyen Thi Hong, gouverneure de la Banque d'État du Vietnam, a déclaré que jusqu'à présent, le niveau des taux d'intérêt des prêts a continué de baisser d'environ 0,4 %/an par rapport à la fin de 2024, montrant des efforts de gestion flexibles, soutenant la réduction des coûts financiers pour l'économie.
Toutefois, le taux de change subit une pression considérable, sous l'effet conjugué des facteurs économiques et de la psychologie du marché. À ce jour, le taux de change VND/USD a augmenté de 2,9 % par rapport à fin 2024. Dans ce contexte, le gouverneur a déclaré que si la pression continue de s'intensifier fortement, la Banque d'État envisagera de ne pas réduire davantage les taux d'intérêt afin d'éviter d'affecter la stabilité du taux de change et de provoquer ainsi une instabilité macroéconomique.
« Nous suivrons de près l'évolution de la situation et établirons des priorités appropriées pour chaque étape, visant l'objectif commun de stabilité macroéconomique et de soutien à une croissance économique durable », a affirmé la gouverneure Nguyen Thi Hong.
En ce qui concerne le crédit, la Banque d'État a déclaré que le crédit à l'échelle du système au cours des 7 premiers mois de l'année a augmenté d'environ 10 % par rapport à la fin de 2024 - une augmentation assez élevée par rapport aux 6 % de la même période l'année dernière.
Préoccupée par l'afflux massif de crédits vers l'immobilier et les valeurs mobilières, la gouverneure Nguyen Thi Hong a analysé : « Le taux de croissance du crédit dans ces deux secteurs est certes supérieur à la moyenne, mais cela est cohérent avec la volonté de lever les obstacles sur le marché immobilier. Une fois le projet levé, le besoin de capitaux pour sa mise en œuvre est inévitable. »
Dans le secteur des valeurs mobilières, malgré un taux de croissance élevé, cette proportion ne représente que 1,5 % de l'encours total des prêts, sans engendrer de risques systémiques. La Banque d'État affirme surveiller de près les indicateurs de sécurité. Le ratio de fonds propres à court terme utilisé pour les prêts à moyen et long terme reste inférieur au seuil de 30 %. Parallèlement, elle demande en permanence aux établissements de crédit d'équilibrer leurs fonds propres en fonction de leur échéance, garantissant ainsi la sécurité du système.
Investir massivement en prévision de la haute saison
Le crédit s'est accéléré au premier semestre et devrait poursuivre sa tendance positive au second semestre. Les banques augmentent progressivement leurs prêts et les taux d'intérêt restent stables.
M. Pham Toan Vuong, directeur général d'Agribank, a déclaré qu'à la fin du mois de juin 2025, le solde créditeur en cours d'Agribank a atteint plus de 1,85 million de milliards de VND, soit une augmentation de 7,6 % par rapport au début de l'année. Agribank a rapidement mis en œuvre 13 programmes/produits de crédit d'une envergure de 400 000 milliards de VND pour stimuler la croissance du crédit depuis le début de l'année ; augmentant l'échelle et élargissant la portée des programmes de crédit pour le secteur de l'agriculture, de la sylviculture et de la pêche à 20 000 milliards de VND. En particulier, Agribank a proactivement éliminé les difficultés, réduit les coûts et réduit les taux d'intérêt des prêts pour soutenir les clients.
Quant à l'ACB, en application de la résolution n° 68-NQ/TW du Politburo sur le développement économique privé, cette banque a construit des groupes de solutions stratégiques, comme le déploiement d'un ensemble de crédits de 20 000 milliards de VND exclusivement destinés aux petites et moyennes entreprises avec des taux d'intérêt au moins 2 % inférieurs à la normale par an, en passant aux prêts sans exiger de garantie...
À la fin des 6 premiers mois de l'année, le solde créditeur en cours de l'ACB a atteint 634 000 milliards de VND, en hausse de 9,1 % par rapport au début de l'année, avec une structure équilibrée entre particuliers et entreprises ; le bénéfice avant impôts a atteint 10 700 milliards de VND, en hausse de 2 % par rapport à la même période en 2024.
Jusqu'à présent, les banques ont publié leurs résultats pour les six premiers mois de l'année. Le « club » des banques affichant des bénéfices dépassant les 10 000 milliards de VND comprend MB, BIDV, Techcombank, VPBank et ACB… La bonne croissance du crédit a eu un impact positif sur les bénéfices de ces banques.
Par exemple, au cours des six premiers mois de l'année, le bénéfice avant impôts consolidé de MB a atteint près de 15 900 milliards de VND, en hausse de 18,3 % par rapport à la même période. Le total des actifs consolidés de MB a atteint près de 1,3 million de milliards de VND, en hausse de 14,2 % par rapport à fin 2024. Les prêts à la clientèle ont atteint près de 880 000 milliards de VND, en hausse de 13,3 % par rapport au début de l'année. Par conséquent, le revenu net d'intérêts de MB a atteint plus de 24 064 milliards de VND, en hausse de 23 % par rapport à la même période de l'année dernière.
Selon M. Tu Tien Phat, directeur général de l'ACB, les besoins en capitaux des clients augmentent souvent pendant la haute saison commerciale de fin d'année.
Pour réaliser une percée dans la croissance du crédit, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a déclaré que l'ensemble du secteur a mis en œuvre une série de programmes de crédit, tels qu'un programme de prêt pour construire des logements sociaux et des logements pour les travailleurs ; rénover et reconstruire de vieux appartements (145 000 milliards de VND) ; un programme de crédit pour prêter à l'investissement dans les infrastructures et la technologie numérique afin de mettre en œuvre des projets nationaux clés et importants dans les domaines des transports, de l'électricité et de la technologie numérique (500 000 milliards de VND) ; un programme de prêt pour le secteur de l'agriculture, de la sylviculture et de la pêche (portant l'échelle à 100 000 milliards de VND).
Selon les dernières statistiques de la Banque d'État du Vietnam, fin juillet 2025, le crédit de l'ensemble du système avait augmenté de 9,64 % par rapport à la fin de l'année dernière. Dans le cadre de l'accélération du crédit, la Banque d'État du Vietnam a récemment relevé l'objectif de crédit de nombreuses banques, orientant parallèlement les flux de capitaux vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de la croissance économique.
M. Dinh Duc Quang, directeur du département des opérations de change (UOB Vietnam Bank), a déclaré que la croissance du crédit pour l'ensemble de l'année 2025 devrait atteindre 18 à 20 %. Il s'agit d'un facteur de soutien important à la croissance économique. Dans le scénario le plus optimiste, si la Réserve fédérale américaine (Fed) réduit ses taux d'intérêt en dollars américains au cours des derniers mois de l'année, si l'impact des droits de douane est limité et si le marché boursier se redresse, attirant ainsi d'importants flux de capitaux étrangers, on peut espérer une baisse plus marquée des taux d'intérêt en dongs vietnamiens, ce qui aurait un impact positif sur la croissance économique en 2026.
Français Le vice-gouverneur de la Banque d'État du Vietnam, Pham Thanh Ha, a déclaré que dans la gestion des taux d'intérêt au premier semestre 2025, l'agence de gestion continuera de maintenir les taux d'intérêt opérationnels, créant ainsi les conditions permettant aux établissements de crédit d'accéder aux sources de capitaux de la Banque d'État à faible coût, créant ainsi des conditions pour soutenir l'économie. Le niveau des taux d'intérêt des prêts continue de baisser. Le taux d'intérêt moyen des prêts pour les nouvelles transactions des banques commerciales est actuellement de 6,29 %/an, en baisse de 0,64 point de pourcentage par rapport à la fin de l'année dernière. Au cours des derniers mois de l'année, conformément à la politique du gouvernement, la Banque d'État du Vietnam continuera d'exiger des banques qu'elles réduisent les coûts afin de réduire davantage les taux d'intérêt des prêts et de stimuler la demande de crédit.
Les banques se retrouvent coincées avec des actifs reçus suite à l’exécution de jugements.
Pour les actifs garantis reçus de l'organisme d'exécution, les établissements de crédit ne peuvent pas les vendre et ne peuvent pas demander à l'organisme d'exécution de continuer à les vendre aux enchères, car la nature de ces actifs a connu de nombreuses ventes aux enchères infructueuses.
L'Association des banques du Vietnam (VNBA) vient de publier le document n° 421/HHNH-PLNV daté du 5 août 2025, demandant au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, au ministère de la Justice et à la Banque d'État du Vietnam de résoudre les difficultés et les problèmes auxquels sont confrontés les établissements de crédit membres (IC) lorsqu'ils reçoivent des biens immobiliers en garantie pour gérer les créances douteuses.
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D'après les retours des établissements de crédit membres, l'une des mesures importantes pour gérer les créances douteuses consiste à accepter des biens immobiliers en garantie pour se substituer aux obligations de remboursement des clients. Cela se fait principalement de deux manières : la banque et le client conviennent de compenser la dette, ou l'établissement de crédit récupère la garantie auprès de l'autorité de recouvrement après de nombreuses enchères infructueuses.
Conformément à la loi sur les établissements de crédit, les banques ne sont pas autorisées à faire du commerce de biens immobiliers, mais sont autorisées à conserver ces biens pendant une période maximale de 5 ans pour recouvrer leurs dettes.
Cependant, la réalité est que les bureaux d’enregistrement foncier et le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement de nombreuses localités ont refusé d’enregistrer les changements et de transférer la propriété des actifs garantis aux établissements de crédit.
Ces organismes exigent que les établissements de crédit obtiennent l'approbation écrite de la politique de transfert du Comité populaire provincial et qu'ils mettent en œuvre les procédures de conversion des terres à des fins d'utilisation.
Cette exigence, selon les établissements de crédit, n’est pas cohérente avec la nature de la détention d’actifs pour gérer les créances douteuses, qui n’est pas une activité commerciale ou l’achat d’actifs pour une utilisation directe.
Le fait que les établissements de crédit n’enregistrent pas la propriété a eu de nombreuses conséquences.
Premièrement, le bien ne peut pas être vendu aux enchères : comme leurs noms ne figurent pas sur le certificat de droits d'utilisation du sol, les établissements de crédit ne peuvent pas vendre ou transférer le bien à l'acheteur eux-mêmes. Les organisations notariales refusent également de légaliser les contrats de vente pour cette raison.
Deuxièmement, l'impasse concernant les actifs de l'organisme d'exécution : l'établissement de crédit ne peut vendre les actifs reçus de l'organisme d'exécution. Il est impossible de les renvoyer à l'organisme d'exécution pour une nouvelle vente aux enchères, car la nature de ces actifs a fait l'objet de nombreuses ventes aux enchères infructueuses.
Troisièmement, les problèmes comptables : selon la réglementation de la Banque d'État (Décision 479/2004/QD-NHNN), pour enregistrer la valeur des actifs au compte de bilan (compte 387), les établissements de crédit doivent disposer de documents complets prouvant la propriété légale. Faute d'enregistrement, les établissements de crédit ne peuvent comptabiliser cet actif, ce qui rend leur réception impossible.
Quatrièmement, le risque de litige : même si le client a cédé le bien, ses dettes demeurent légalement imputées et continuent de naître. Cela présente un risque de litiges et de poursuites judiciaires à l'avenir, notamment en cas de hausse des prix de l'immobilier, où l'ancien propriétaire pourrait récupérer le bien.
Face aux difficultés susmentionnées, l'Association bancaire du Vietnam recommande au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de publier un document guidant les départements de l'Agriculture et de l'Environnement à l'échelle nationale, permettant aux établissements de crédit d'enregistrer le transfert de droits/l'enregistrement des modifications des actifs immobiliers dans les deux cas : réception de garanties par le biais d'un accord et réception de l'organisme d'exécution, afin que les établissements de crédit aient pleine autorité pour vendre les actifs aux enchères et transférer le nom à l'acheteur.
Après l'enregistrement du transfert de droits ou de la modification, l'établissement de crédit est tenu de surveiller, de vendre, de transférer ou de racheter proactivement le bien immobilier dans les cinq ans suivant la date de la décision de gestion. En cas de manquement de l'établissement de crédit, les dispositions légales s'appliqueront.
Pour la Banque d'État du Vietnam, l'Association bancaire du Vietnam propose d'étudier et de publier un document guidant la reconnaissance des actifs affectés à la dette et des actifs reçus en remplacement des obligations d'exécution pour guider les établissements de crédit dans la comptabilisation des actifs immobiliers lorsque les établissements de crédit reçoivent en remplacement des obligations de remboursement de la dette des clients et détiennent des garanties pendant 5 ans et doivent vendre, transférer ou racheter des biens immobiliers pour recouvrer la dette conformément à la clause 3 de l'article 139 de la loi sur les établissements de crédit.
Orientations sur la provision pour risques dans le cas où un établissement de crédit reçoit des garanties en lieu et place d'obligations et les conserve pendant 5 ans.
Coordonner avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère de la Justice pour résoudre les recommandations de l'Association bancaire concernant les problèmes d'enregistrement des changements d'actifs, afin que les établissements de crédit aient le droit de gérer les actifs et de transférer la propriété aux acheteurs.
M. Shaokai Fan : L’or ne peut pas être comparé aux actions et à l’immobilier.
L'or s'avère moins attractif que d'autres sources d'investissement comme les actions et l'immobilier dans la course à la hausse des prix. Cependant, s'adressant au journal en ligne Dau Tu, un représentant du Conseil mondial de l'or a déclaré que la position de l'or était irremplaçable.
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| M. Shaokai Fan, directeur régional pour l’Asie-Pacifique (hors Chine) et directeur mondial des banques centrales au World Gold Council. |
Selon le World Gold Council, la demande d'or au Vietnam a diminué de 20 % au deuxième trimestre 2025 par rapport à la même période l'an dernier, contrairement à la tendance mondiale (en hausse de 3 %). Cette baisse de la demande d'or au Vietnam est due à la dévaluation de la monnaie nationale et à la hausse du cours du dollar américain, qui ont fait grimper le prix de l'or à un niveau record et ont entravé la capacité de paiement des consommateurs.
Outre le prix élevé de l'or, nombreux sont ceux qui pensent que l'une des raisons du récent ralentissement du cours de l'or est sa lente augmentation, alors que les prix des actions et de l'immobilier ont progressé rapidement. Cela rend l'or moins attractif comme investissement au deuxième trimestre.
Répondant à une question du journal électronique d'investissement Baodautu.vn le 7 août, M. Shaokai Fan, directeur de la région Asie-Pacifique (hors Chine) et directeur de la Banque centrale mondiale au Conseil mondial de l'or, a déclaré qu'il existait de nombreux canaux d'investissement et différents types d'actifs, chacun possédant des caractéristiques spécifiques. L'or est un actif très particulier auquel tout investisseur doit prêter attention lors de la gestion de son portefeuille.
Selon M. Shaokai Fan, l'or ne peut être comparé à d'autres canaux d'investissement, car sa nature est très différente de celle des actions, de l'immobilier, etc. Plus précisément, l'or possède des propriétés défensives et d'absorption des risques, augmentant la résilience du portefeuille. C'est une propriété que les autres canaux d'investissement et types d'actifs ne possèdent pas, et c'est cette propriété qui confère à l'or son caractère irremplaçable.
En fait, dans le contexte d’un monde de plus en plus imprévisible et marqué par de nombreux facteurs instables, l’or devient un actif défensif sûr choisi par de nombreux investisseurs et grands marchés à travers le monde, y compris les banques centrales.
Une enquête du World Gold Council montre que la plupart des banques centrales du monde prévoient toujours d’augmenter leurs achats, à la fois pour diversifier leurs portefeuilles de réserves de change et pour se protéger contre les risques politiques croissants.
« Nous constatons qu'au cours des cinq dernières années, de nombreux risques majeurs sont apparus à l'échelle mondiale : la Covid-19, le conflit russo-ukrainien, le conflit dans la bande de Gaza, la guerre commerciale… En période de grands risques, l'or est un actif qui aide les investisseurs à surmonter la crise. C'est également la raison pour laquelle les banques centrales et les grands investisseurs du monde entier ajoutent continuellement de l'or à leurs portefeuilles d'investissement. Le Vietnam est une économie tournée vers l'exportation. Dans le contexte complexe de la guerre commerciale actuelle, les investisseurs doivent également prêter attention à l'or pour accroître la résilience de leurs portefeuilles », a déclaré M. Shaokai Fan.
Au Vietnam, la demande d'or a diminué de 20 % en volume, mais sa valeur a tout de même augmenté de 12 % au deuxième trimestre 2025, ce qui témoigne d'une forte demande d'or. Le gouvernement modifie actuellement le décret 24/2012/ND-CP sur le marché de l'or afin de supprimer le monopole et d'augmenter la limite d'importation d'or. Cet expert estime que l'assouplissement des importations d'or apportera de nombreux avantages au marché.
Commentant l'évolution du prix de l'or à venir, M. Shaokai Fan a déclaré que celui-ci continuait de bénéficier de la forte demande d'achat des banques centrales et des fonds négociés en bourse (ETF). Par ailleurs, les tensions commerciales se poursuivent, d'autant plus que le monde attend les résultats définitifs des négociations fiscales entre les États-Unis et la Chine. La Réserve fédérale américaine (Fed) subit une forte pression pour baisser ses taux d'intérêt, ce qui soutient également le prix de l'or.
Le rapport du World Gold Council montre que la demande mondiale d'or continue d'augmenter au deuxième trimestre 2025. L'investissement dans les fonds négociés en bourse (ETF) sur l'or reste le principal moteur de la demande totale, avec des entrées de 170 tonnes au cours du trimestre, contrairement aux faibles sorties du deuxième trimestre 2024. Les fonds cotés en Asie ont contribué de manière significative avec 70 tonnes, à égalité avec les fonds américains.
Combinée aux entrées record du premier trimestre, la demande totale d'or des ETF mondiaux sur l'or a atteint 397 tonnes, soit le niveau le plus élevé du premier semestre depuis 2020.
Les banques centrales ont continué d'acheter de l'or, quoique à un rythme plus lent, avec 166 tonnes supplémentaires au deuxième trimestre. Malgré ce ralentissement, leurs achats restent très élevés en raison de l'incertitude économique et géopolitique persistante.
L'enquête annuelle du World Gold Council auprès des banques centrales montre que 95 % des gestionnaires de réserves estiment que les réserves d'or des banques centrales mondiales augmenteront au cours des 12 prochains mois.
M. Shaokai Fan a commenté : « L'investissement dans l'or reste élevé en raison de la demande d'actifs refuges et de l'augmentation des flux de capitaux sur le marché. »
Les émissions d'obligations ont fortement augmenté en juillet, les obligations immobilières ont atteint un pic à échéance en août 2025
Les obligations non bancaires arrivant à échéance au second semestre de cette année s'élèvent à environ 102 000 milliards de VND, soit le double du montant du premier semestre (44 400 milliards de VND), principalement immobilières. Rien qu'en août 2025, les obligations immobilières arrivant à échéance se sont élevées à 17 500 milliards de VND.
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Selon les données de l'Association du marché obligataire du Vietnam, à la date de publication des informations du 25 juillet 2025, le montant des obligations d'entreprise émises en juillet 2025 était de 20 134 milliards de VND.
Depuis le début de l'année jusqu'à la date d'annonce de l'information le 25 juillet, la valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises s'est élevée à environ 287 000 milliards de VND (dont 90,3 % d'obligations privées). Jusqu'à 75 % des obligations émises provenaient du groupe bancaire.
Ainsi, les émissions d'obligations d'entreprises se redressent fortement (les émissions cumulées d'obligations d'entreprises au cours des 7 premiers mois de 2024 ont atteint 183 000 milliards de VND).
Selon l'Association, la valeur totale des obligations arrivant à échéance d'ici la fin de l'année est de plus de 118 000 milliards de VND, dont 52,2 % de la valeur des obligations sur le point d'arriver à échéance appartenant au groupe immobilier.
Les données agrégées de FiinGroup montrent qu'à la fin du mois de juin 2025, la taille totale du marché a atteint 1 350 milliards de VND. Par méthode d'émission, les obligations d'entreprises individuelles en circulation ont atteint près de 1 200 milliards de VND à la fin du mois de juin 2025, en hausse de 4,3 % par rapport au mois précédent et représentant environ 88,6 % de la valeur totale des obligations d'entreprises en circulation. En revanche, la valeur des obligations d'entreprises publiques en circulation a légèrement diminué de -0,8 % par rapport au mois précédent, tombant à 154 800 milliards de VND, après le rachat avant échéance du lot d'obligations publiques de LPB Bank (émis en juin 2023).
Au cours des six premiers mois de l'année, les nouvelles émissions d'obligations ont atteint près de 200 000 milliards de VND, soit une augmentation de près de 109 % par rapport à la même période de l'année dernière.
Selon Fiingroup, environ 102 000 milliards de VND d'obligations d'entreprises (à l'exclusion des banques) doivent être paiement au second semestre de cette année. Ce chiffre est le double de celui du premier semestre (VND44 400 milliards), montrant la pression existante sur le flux de trésorerie de paiement.
Les entreprises immobilières ont besoin de 65 300 milliards de VND pour des obligations matures au second semestre. La pression de maturité a culminé ce mois-ci à environ 17 500 milliards de VND, 3,8 fois plus élevé que l'échelle de maturité moyenne au cours des 7 premiers mois de 2025 (VND4,6 billions). Cependant, la pression de l'échéance diminuera progressivement à 6 000 à 12 000 milliards de VND par mois.
Selon Fiingroup, certaines entreprises avec de grands volumes d'obligations à maturation comprennent Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 milliards de VND), Trung Nam Land (VND2 500 milliards) et SETRA (VND2 000 milliards).
On estime que les entreprises non bancaires doivent payer 6 600 milliards de VND d'intérêt obligataire en août. L'immobilier continue de tenir compte d'une proportion écrasante avec environ 4 200 milliards de VND, ce qui équivaut à 63% des obligations de paiement des intérêts.
La valeur des obligations d'entreprise rachetées en juin 2025 a atteint un record de plus de 62,9 billions de VND, en hausse de 190% par rapport au mois précédent et de 139% sur la même période, principalement du secteur bancaire. Au cours des 6 premiers mois de 2025, la valeur totale des rachats a atteint près de VND123,3 billion, en hausse de 31% sur la même période.
En termes de flux de trésorerie de paiement, les émetteurs ont payé 91,4 billions de VND 4 billions de principes et d'intérêts sur les obligations de sociétés depuis le début de l'année, ce qui équivaut à 32% de l'obligation de paiement attendue pour tout 2025. Le flux de trésorerie de paiement attendu est VND201,2 milliards de dollars au deuxième semestre de l'année, y compris le VND48.1 milliard de VND en août.
Les banques ne donnent plus la priorité aux «économies»?
Ce n'est pas seulement un «coussin de sécurité», mais les réserves de risque sont également des «économies» pour les banques. Récemment, de nombreuses banques ont géré les dettes qui ont été différées ou reportées au stade précédent, ils ont donc réduit les dispositions des risques ou acceptés pour réduire les dispositions pour hiérarchiser la croissance.
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Le rapport financier du deuxième trimestre de 2025 montre que 85% des banques cotées à la Bourse ont enregistré une croissance positive des bénéfices, plus de la moitié des banques avaient une croissance des bénéfices à deux chiffres. En particulier, de nombreuses banques ont enregistré une augmentation des bénéfices de 30 à 80%, comme SHB, PGBANK, Sacombank, Vietinbank, Seabank, etc.
Cependant, les rapports financiers montrent également que pour maintenir une croissance des bénéfices élevée au premier semestre de cette année, de nombreuses banques ont dû accepter la réduction de leurs tampons de risque.
Le groupe des banques commerciales publiques («Big 4»), mais parmi lesquelles, seul Agribank a augmenté son ratio de couverture de création de création de création de création de création de création de création de créateurs de créations de créances publiques est le groupe de banques commerciales publiques. Le rapport financier séparé de mi-année montre que, fin juin 2025, la couverture de la dette de mauvaise Agribank était de 148,6%, soit une augmentation de 16,8% par rapport au début de l'année.
Pendant ce temps, la couverture de la dette de mauvaise BIDV (selon le rapport financier Consolidated) n'est que de 88%, une forte baisse contre 133,7% à la fin de 2024 et 96,8% à la fin du premier trimestre de 2025. pour diminuer fortement.
Bien que VietCombank soit toujours le champion en termes de couverture de créance de mauvaise à travers le système (213,8%), il a également connu une baisse par rapport à la fin de l'année dernière (223,3%). À Vietinbank, la couverture de la créance mauvaise n'est que de 134,8%, au lieu de 170,7% à la fin de l'année dernière.
La plupart des banques commerciales conjointes privées sont également dans un état de tampons de risque qui diminuent progressivement, actuellement, seules quelques banques ont un ratio de couverture de créance de mauvais augure de plus de 100%.
Plus précisément, chez MB, le ratio de couverture de créances méchants à la fin de juin 2025 n'était que de 88,9%, au lieu de 92,3% à la fin de 2024. À HDBANK, la couverture de la dette n'était que de 47,1%, bien inférieure au niveau de près de 68% à la fin de l'année dernière. À SHB, la couverture de la créance mauvaise est actuellement de 58%, tandis qu'à la fin de l'année dernière, elle était de près de 64%. De même, LPBank a également réduit son ratio de couverture de la dette de mauvaise dette de 83,3% à la fin de l'année dernière à 75% à la fin du deuxième trimestre de 2025. Certaines banques avec de faibles ratios de couverture de créance de mauvaise création sont VIB (37,16%), Namabank (39%), Eximbank (41%), MSB (55,5%) ... ...
De 2022 à maintenant, la couverture de la dette médiocre de l'ensemble du système bancaire a fortement diminué. Si au troisième trimestre de 2022, la couverture de la dette de mauvaise était de 143,2%, puis au troisième trimestre de 2023, elle était tombée en dessous de 100% et à la fin du premier trimestre de 2025, elle n'était qu'environ 80%.
Il est compréhensible que les banques commerciales acceptent de réduire les dispositions pour hiérarchiser la croissance, lorsque la pression sur la croissance des bénéfices des actionnaires est très élevée. En outre, le contexte économique actuel a également de nombreuses différences par rapport à la période précédente, ce qui fait de la réduction du ratio d'approvisionnement une tendance au cours des dernières années.
Selon les experts, au cours de la période 2020-2022, les créances douteuses ont gonflé en raison de l'impact de Covid-19, de nombreuses banques ont dû restructurer les dettes, étendre et reporter les dettes pour les clients. Au cours de cette période également, les banques ont augmenté les dispositions des risques. Cependant, toutes les dettes étendues et différées au cours de la période ci-dessus ont été traitées, de sorte que les banques, en particulier le groupe "Big 4", n'ont pas besoin de maintenir un ratio de couverture de créance de mauvaise mauvaise qualité.
Ces dernières années, lorsque la résolution n ° 42/2017 / QH14 sur le pilotage du règlement de crédits de crédibilité des établissements de crédit a expiré, certaines banques étaient préoccupées par la difficulté de récupérer et de gérer les garanties lorsque les "débiteurs" étaient lents et non coopératifs, ils ont donc toujours augmenté activement les dispositions. Cependant, récemment, la loi sur les établissements de crédit (modifiée) a été adoptée, le droit de saisir les garanties des établissements de crédit a été légalisé, cette préoccupation des banques a également été soulagée. Par conséquent, bien que la couverture de la créance de mauvaise a diminué, elle n'est pas trop risquée pour les banques.
En fait, non seulement c'est un "coussin de sécurité", mais les réserves de risque sont également "d'épargne" pour les banques et à plusieurs reprises, ce montant contribue grandement à la croissance des bénéfices bancaires.
Au cours du premier semestre de cette année, de nombreuses banques ont enregistré des bénéfices importants grâce à une augmentation de la collecte de dettes et de la manipulation des risques (des réserves). Plus précisément, au cours des 6 premiers mois de l'année, le bénéfice net d'Agribank des autres activités a atteint près de 6 000 milliards de VND (juste derrière le segment de crédit) et a augmenté de plus de 91%. Chez TechCombank, alors que la plupart des activités commerciales ont diminué par rapport à la même période en 2024, le bénéfice net des autres activités n'a augmenté que 3,1 fois par rapport à la même période (plus de 66% du bénéfice de ce segment provenait de la dette qui avait été traitée avec des risques). De même, chez ACB, LPBANK ..., le bénéfice net d'autres activités a également augmenté de 2 à 3 fois (principalement de la collection de créances de créances méchantes avec des dispositions de risque).
Par conséquent, les analystes recommandent que les banques doivent améliorer leur capacité de réserve, protéger les actifs et renforcer la confiance du marché. Dans le contexte du système bancaire du Vietnam étant toujours sous-capitalisé (le ratio adéquat du capital est à un niveau bas dans la région), la croissance du crédit est rapide et la banque d'État vient de desserrer la "salle" pour certaines banques, le renforcement du tampon de réserve est encore plus nécessaire.
Source: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tutu-nam-2026-d354104.html
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