Envisager de supprimer l'enregistrement des prix fonciers dans les décisions d'attribution et de location de terrains.
Lors de l'examen du projet de résolution, les députés de l'Assemblée nationale ont globalement approuvé la nécessité de promulguer cette résolution afin de créer un mécanisme plus souple, transparent et réalisable, favorisant ainsi un déploiement foncier plus synchrone et efficace ; et ont approuvé de nombreux points du projet de résolution.
L’article 5, paragraphe 4, du projet de résolution stipule : « Les autorités et les personnes habilitées doivent consigner les prix des terrains et les coûts de construction des infrastructures (le cas échéant) dans les décisions relatives à l’attribution des terrains, à la location des terrains, à l’autorisation de changer la destination des terrains, à la prolongation de l’utilisation des terrains, à l’ajustement de la durée d’utilisation des terrains et au changement de la forme d’utilisation des terrains ».
Le député Tran Chi Cuong ( Da Nang ), s'appuyant sur son expérience de la mise en œuvre des lois foncières, a constaté que la réglementation susmentionnée allongeait considérablement le processus d'attribution des terrains aux investisseurs. En effet, ce processus repose entièrement sur la détermination des prix fonciers et des coûts d'infrastructure par des organismes spécialisés. Dans de nombreux cas, l'évaluation des prix fonciers doit se faire en plusieurs étapes, faire l'objet de consultations intersectorielles et d'analyses de données, ce qui retarde les projets de plusieurs mois, voire de plusieurs trimestres, avant que les décisions relatives à l'attribution et à la location des terrains puissent être prises.
« Parallèlement, l’objectif principal de la loi foncière et de la résolution de l’Assemblée nationale est d’accélérer la mise en service des terrains, de raccourcir les délais de préparation des investissements, de créer les conditions permettant aux investisseurs d’accéder rapidement aux terrains pour mener à bien les procédures de construction, les questions environnementales, la prévention et la lutte contre les incendies, de mobiliser des capitaux et de mettre en œuvre les projets. »
Compte tenu de la pratique observée, les délégués ont proposé d'envisager la suppression de l'obligation d'enregistrer les prix fonciers et les coûts d'infrastructure dans les décisions d'attribution et de location de terrains. Parallèlement, la réglementation de cette disposition, de sorte que les décisions d'attribution et de location de terrains soient rendues à l'avance, dispenserait de l'enregistrement immédiat des prix fonciers et des coûts d'infrastructure. Le processus de détermination des prix fonciers, des coûts d'infrastructure et des autres formalités financières liées au foncier serait mené en parallèle, après la prise de décision. Les investisseurs ne pourraient effectuer le paiement et prendre possession du terrain qu'une fois leurs obligations financières remplies, conformément aux résultats déterminés par les autorités compétentes.
Selon le délégué Tran Chi Cuong, cette approche permet non seulement de garantir le strict respect des obligations budgétaires, mais aussi de réduire de moitié les délais administratifs, sans engendrer de risques juridiques, tout en contribuant fortement à l'amélioration de l'environnement des investissements.
Partageant le même avis, la députée à l'Assemblée nationale Nguyen Thi Thu Thuy ( Gia Lai ) a proposé de ne pas inclure de réglementations rigides dans le projet de résolution, mais de charger le gouvernement de fournir des réglementations détaillées, garantissant une flexibilité dans la mise en œuvre, conformément à la capacité du système de prix foncier et aux exigences de la réforme des procédures administratives à chaque période.
Par ailleurs, le délégué a également souligné que le règlement relatif à l'attribution et à la location des terres en fonction de l'avancement des acquisitions foncières, des indemnisations, des aides et des réinstallations (article 4, paragraphe 1) doit être réexaminé en raison de ses nombreuses lacunes en pratique. En effet, la division de l'attribution et de la location des terres selon l'avancement de chaque acquisition foncière entraîne une fragmentation, une réduction de la taille des projets, une gestion complexe, un allongement des délais de mise en œuvre, la multiplication des procédures administratives et des difficultés pour la détermination des obligations financières et la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres.
« En réalité, des réglementations similaires avaient été appliquées lors des phases précédentes, mais ont été supprimées en raison de leur inefficacité, engendrant des retards et des obstacles dans la mise en œuvre des indemnisations, le déblaiement des sites et l'établissement des documents juridiques. » Soulignant cet obstacle, le délégué a proposé de n'envisager l'attribution et la location des terrains qu'en fonction de l'avancement des indemnisations, des aides et des réinstallations, et ce, uniquement lorsque le projet d'investissement a été approuvé par l'autorité compétente et que des phases d'avancement clairement définies en matière de récupération des terres ont été établies.
« La mise en œuvre de l’option 2 garantira les droits légitimes des personnes dont les terres sont recouvrées. »
Sur la base des avis des députés de l'Assemblée nationale lors de la discussion au sein du Groupe le matin du 19 novembre, le Comité de rédaction a ajouté des réglementations sur le traitement des cas survenant lors de la récupération de terres pour la mise en œuvre de projets par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres qui ont été convenus pour plus de 75 % de la superficie des terres et plus de 75 % du nombre d'utilisateurs des terres au point b, clause 2, article 3.
Toutefois, compte tenu des divergences d'opinions sur cette question, le Comité de rédaction a proposé deux options. La première option est la suivante : l'indemnisation, le soutien et la réinstallation des populations pour la superficie restante seront appliqués comme en cas de récupération des terres par l'État, conformément aux articles 78 et 79 de la loi foncière et aux points a et c de l'article 3, paragraphe 2.
La seconde option est la suivante : si le montant total des indemnités et aides perçues conformément au plan d’indemnisation, d’aide et de réinstallation, calculé par unité de surface, est inférieur au prix moyen convenu du terrain, la personne dont le terrain est récupéré recevra le montant excédentaire. L’investisseur devra alors payer la différence entre le montant calculé sur la base du prix moyen convenu du terrain et le montant des indemnités et aides prévu par le plan d’indemnisation, d’aide et de réinstallation ; cette différence sera intégrée au coût d’investissement du projet.
Les députés de l'Assemblée nationale Do Thi Viet Ha (Bac Ninh), Tran Chi Cuong (Da Nang), Dang Thi My Huong (Khanh Hoa) et Nguyen Thi Thu Thuy (Gia Lai) ont approuvé la deuxième option.
Selon la déléguée Do Thi Viet Ha, la mise en œuvre de ce plan garantira les droits légitimes des personnes dont les terres sont récupérées lorsque le projet porte sur plus de 75 % de la superficie concernée. Un mécanisme de paiement de la différence permettra aux personnes de recevoir une indemnisation au moins égale au prix convenu, assurant ainsi l'équité, limitant les litiges et respectant le principe de l'accord de négociation préalable pour la récupération des terres restantes. Cette différence sera prise en charge par l'investisseur et intégrée au coût du projet, sans impacter le budget.
La députée Dang Thi My Huong a déclaré que la réglementation prévue par la deuxième option permettrait de pallier en partie le problème des indemnisations souvent inférieures aux prix du marché, ce qui pénalise les personnes dont les terres sont récupérées. Cette réglementation définit également clairement la responsabilité financière des investisseurs, ce qui facilitera sa mise en œuvre.
Le député de l'Assemblée nationale Tran Van Tien (Phu Tho) a proposé qu'il soit nécessaire de clarifier la base de la disposition du point b, clause 2, article 3 du projet de résolution sur le cas d'utilisation de terres pour la mise en œuvre d'un projet par le biais d'un accord sur l'obtention de droits d'utilisation des terres qui a été convenu pour plus de 75 % de la superficie des terres et plus de 75 % des utilisateurs des terres, alors le Conseil populaire provincial examinera et approuvera la récupération des terres restantes pour les attribuer ou les louer à l'investisseur.
Le délégué a indiqué qu'il serait difficile pour le projet de satisfaire simultanément aux critères suivants : « plus de 75 % de la superficie du terrain a fait l'objet d'un accord » et « plus de 75 % des utilisateurs du terrain ont été concernés ». La décision actuelle d'approbation de la politique d'investissement ne prévoit aucun délai d'exécution ni de date limite pour la conclusion de l'accord. Par conséquent, si elle est mise en œuvre conformément au projet de résolution, l'approbation de la politique d'investissement, sous réserve d'un accord d'indemnisation, devra être modifiée.
La déléguée Nguyen Thi Thu Thuy a demandé des précisions sur les critères de calcul du seuil de 75 % et sur les modalités d'application de ce règlement aux projets, car, de fait, ces derniers diffèrent par leur envergure et leur superficie...
Dans ses remarques finales, le vice-président de l'Assemblée nationale, Vu Hong Thanh, a suggéré de poursuivre l'examen afin de s'assurer qu'il n'y ait pas de conflits ou de chevauchements avec les lois actuelles et les projets de loi et résolutions connexes également soumis à l'Assemblée nationale lors de la 10e session.
Le vice-président de l'Assemblée nationale a également demandé au gouvernement d'ordonner à l'organisme chargé de la rédaction de se coordonner étroitement avec l'organisme d'examen et les organismes compétents afin d'étudier, d'intégrer et d'expliquer pleinement et en détail tous les avis des députés de l'Assemblée nationale, de finaliser rapidement le projet de résolution et de le soumettre au Comité permanent de l'Assemblée nationale pour observations avant de le présenter à l'Assemblée nationale pour examen et approbation conformément à la réglementation, garantissant ainsi la qualité du projet de résolution.
Source : https://daibieunhandan.vn/nguoi-co-dat-bi-thu-hoi-can-duoc-nhan-so-tien-con-thieu-so-voi-muc-trung-binh-cua-gia-da-thoa-thuan-10397779.html
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